Anfrage der Gemeindevertreterin Tamara Pfaff/CDU-Fraktion vom 11.04.2023 "Optionen Rabanus-Maurus-Str. 8"

Da die Gemeinde Petersberg weder Eigentümerin des Grundstücks noch der Immobilie ist, kann diese Frage nicht beantwortet werden. Es gibt nach unseren Gesprächen mit dem derzeitigen Eigentümer und Betreiber des Nahkauf-Marktes Pläne, das Grundstück zum genannten Zeitpunkt zu veräußern.

Die Gemeinde Petersberg hat bereits mehrere Gespräche sowohl mit dem Marktleiter als auch dem Eigentümer des Grundstücks geführt. In diesen Gesprächen hat die Gemeinde deutlich gemacht, ein hohes Interesse an einem Weiterbestand eines Nahversorgers zu haben. Bislang sehen wir die Gemeinde als Mittler zwischen dem Eigentümer und potenziellen Investoren.

Eine weitere Möglichkeit wäre, dass die Gemeinde selbst das Grundstück kauft. Dann könnte sie zum Beispiel über einen Investorenwettbewerb klare Vorgaben machen, was die künftige Nutzung des Grundstücks angeht. Allerdings reden wir hierbei von einer Investition in Millionenhöhe.

Die Gemeinde möchte grundsätzlich in dieser zentralen Ortslage einen Nahversorger halten. Der Bereich dieses Grundstückes befindet sich gemäß dem rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 7, OT Petersberg, „Brauhaus-/ Propstei-/ Rabanus-Maurus-/ Bergstraße“ in einem „Allgemeinen Wohngebiet“, in dem neben „Wohngebäuden“ auch „der Versorgung des Gebiets dienende Läden“ zulässig sind (§ 4 BauNVO).

Es wurde geprüft, welche bauleitplanerischen Möglichkeiten bestehen, Einzelhandel in diesem Bereich festzusetzen. Zusätzlich wurde hierzu auch eine Stellungnahme des Hessischen Städte- und Gemeindebundes eingeholt.

Grundsätzlich gäbe es die Möglichkeit, ein Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes durchzuführen und dieses Verfahren mit einer Veränderungssperre gemäß BauGB zu sichern. Ziel dieser Änderung müsste es sein, nur Einzelhandel in diesem Bereich festzusetzen. Fraglich ist jedoch, wie man den Bebauungsplan genau ändern könnte, da Einzelhandel in der vorhandenen Größe (ca. 500 m² Verkaufsfläche) im „Allgemeinen Wohngebiet“ möglich ist, „Wohngebäude“ aber nicht ausgeschlossen werden können. Eine Ausweisung als „Sondergebiet Einzelhandel“ ist nur möglich, wenn sich das Baugebiet wesentlich von anderen Baugebieten (z. B. Allgemeines Wohngebiet oder Mischgebiet) unterscheidet und auch erst ab einer Verkaufsfläche von 800 m². Dies ist ein strikter Grenzwert. Solch eine große Verkaufsfläche ist wohl auf dem Grundstück nicht umsetzbar, da es nur 1.449 m² groß ist und auch zudem eine entsprechende Anzahl an Stellplätzen nachgewiesen werden müsste. Auch die Möglichkeit, aus besonderem städtebaulichen Grund nur einzelne Geschosse einer baulichen Anlage einer bestimmten Nutzung, hier Einzelhandel, zuzuordnen, ist nicht möglich. Darüber hinaus wies der HSGB noch darauf hin, dass bei Änderung des Bebauungsplanes der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte gegenüber der Gemeinde einen Vertrauensschaden gemäß § 39 BauGB geltend machen könnte.

Weiterhin wurde geprüft, ob es möglich wäre, bei einem Verkauf des Grundstückes ein Vorkaufsrecht auszuüben.

Es wurde zunächst festgestellt, dass kein Allgemeines Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB besteht, da das Grundstück weder in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet, einem Umlegungsgebiet oder in einem anderen der in diesem Paragrafen aufgeführten Gebieten liegt. Es wurde auch geprüft, ob möglicherweise ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB herbeigeführt werden kann. Hier heißt es: „Die Gemeinde kann… in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht“. Die Gemeinde müsste also (rechtzeitig) eine sogenannte Vorkaufsrechtssatzung erlassen und könnte dann bei einem Verkauf des Grundstückes das Vorkaufsrecht ausüben. Aber auch diese Möglichkeit kann in diesem Fall nicht angewendet werden, da die Sicherung eines einzelnen kleineren Nahversorgers keine typische städtebauliche Maßnahme darstellt. Zudem schreibt der HSGB in seiner Stellungnahme, dass bei einer Vorkaufsrechtssatzung auch immer ein Gemeindegebiet mit mehreren Grundstücken erfasst sein muss, dass durch städtebauliche Maßnahmen entwickelt werden soll.

Zusammenfassend kann man sagen, dass es keine baurechtlichen Möglichkeiten (hier Bauleitplanung und Vorkaufsrecht) gibt, um den vorhandenen Einzelhandel zu sichern.

Siehe Antwort zu 2.b.

Die einzigen direkt an die Rabanus-Maurus-Straße 8 angrenzenden Grundstücke sind Rabanus-Maurus-Straße 6 und Im Heiligengarten 4.

Das Grundstück Rabanus-Maurus-Straße 6 ist im Besitz der Gemeinde. Hierbei handelt es sich um die Alte Schule. Da die Gemeindevertretung bereits ein Konzept für eine Sanierung der Alten Schule auf den Weg gebracht hat, ist eine Einbeziehung dieses Grundstücks eher unwahrscheinlich.

Das Grundstück Im Heiligengarten 4 befindet sich im Besitz des Landkreises Fulda. Hierbei handelt es sich um das Gelände der Johannes-Hack-Schule. Eine Einbeziehung dieses Grundstücks ist nicht möglich.

Alle anderen umliegenden Grundstücke sind in Privatbesitz. Auch hier wurden jedoch bereits Einzelgespräche mit dem Ziel einer „gemeinsamen Betrachtung des Vorhabens“ geführt. Konkrete Ergebnisse liegen noch nicht vor.

Da die Gemeinde Petersberg nicht Eigentümerin ist, könnte sie nur indirekt Einfluss nehmen und diesen Wunsch an den neuen Eigentümer herantragen. Dies ist zum Beispiel über die Richtlinie der Gemeinde Petersberg zur Förderung des sozialen Mietwohnungsneubaus möglich. Wenn ein Investor von diesem Förderprogramm profitieren möchte, müsste er sozialen Wohnungsbau nachweisen.

Eine direkte Einflussnahme auf die Nutzung wäre nur möglich, wenn die Gemeinde Petersberg das Grundstück selbst erwirbt und, wie in Antwort 2.a. angedeutet, klare Vorgaben macht, was die künftige Bebauung angeht.