Grundsteuerreform 2025
Liebe Mitbürgerinnen,
liebe Mitbürger,
in den letzten Tagen wurde im Fernsehen und der Presse über die Auswirkungen der Grundsteuerreform, die zum 01.01.2025 in Kraft getreten ist, bereits heftig diskutiert.
Auch wir als Bürger*innen der Gemeinde Ensdorf bleiben von der Umsetzung der Grundsteuerreform nicht verschont. Ziel dieser vom Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber auferlegten Reform war es, eine gerechtere Bewertung der Immobilien und Grundstücke durch die Finanzämter vornehmen zu lassen, was in der Folge eine Neuberechnung der Grundsteuer durch die Gemeinde nach sich zieht.
Dazu wurden die Immobilien vom Finanzamt neu bewertet, auf Basis von verschiedenen Faktoren wie Lage, Größe und Art der Immobile. Die Bewertung der Grundstücke erfolgte in zwei Verfahren:
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| a) Grundstücke, die im Ertragswertverfahren bewertet werden |
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| (= überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke) wie Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum |
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| b) Grundstücke, die im Sachwertverfahren bewertet werden (= nicht überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke) wie Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke |
Der Grundsteuerwert wird dann mit der Steuermesszahl zum Grundsteuermessbetrag multipliziert, auf den dann die Gemeinde den jeweiligen Hebesatz anwendet.
Im Zuge der Bewertung des Grundvermögens hat sich gezeigt, dass es im neuen Recht bei den Werten eine Verschiebung zu Gunsten des Sachwertverfahren, also für gewerbliche Grundstücke gibt. Diese werden im Bundesmodell im Vergleich künftig deutlich geringer bewertet als beispielsweise Wohneigentum, insbesondere, wenn letzteres neueren Datums ist.
Das Saarland hat auf diese Entwicklung reagiert und bei den Steuermesszahlen eine vom Bundesmodell abweichende Regelung getroffen. Im Gegensatz zu anderen Bundesländern hat das Saarland unterschiedliche Steuermesszahlen für Grundstücke nach dem Ertragsverfahren - also Wohngebäude - und für Grundstücke nach dem Sachwertverfahren, also für Gewerbe und Industrie. Die Steuermesszahl für Letztere ist höher, die Multiplikation mit dem o.g. Grundsteuerwert ergibt dann im Vergleich mit anderen Bundesländern in diesen Fällen einen höheren Grundsteuermessbetrag.
Mit den unterschiedlichen Messzahlen wird die Verschiebung hin zu den gewerblichen Grundstücken im Saarland zwar erheblich abgemildert, eine Verschiebung findet, wenngleich im geringeren Umfange, auch im Saarland statt. Die unterschiedlichen Steuermesszahlen haben und konnten diesen Effekt auch unter Beachtung der verfassungsrechtlichen Grundsätze nach dem o.g. Urteil des BVerfG nicht völlig ausgleichen. D.h. Industrie- und Gewerbeflächen haben tendenziell einen geringeren Wert wie vorher (auch wenn es hier durchaus auch Fälle mit anderen Ergebnis geben kann).
Eine wichtige Aussage lautet daher, dass bei Städten und Gemeinden mit einem hohen Bestand an Industrie- und Gewerbeflächen (ebenfalls) tendenziell aufgrund der oben dargestellten Bewertungsproblematik die Gesamtsumme der Steuermessbeträge nach dem neuen Recht niedriger liegt als nach dem alten Recht.
Die Höhe der Grundsteuermessbeträge wird allerdings auch von den Grundstücken beeinflusst, die nach dem Ertragsverfahren bewertet wurden. Bei älteren Wohngebäuden, insbesondere bei denen keine Generalsanierung vorgenommen wurde, ist der neue Wert 2025 ebenfalls eher niedriger.
Somit bedeutet ein hoher Bestand an älterer Bausubstanz in einer Gemeinde einen zusätzlichen Faktor, weshalb die Grundsteuermessbeträge in einer Stadt oder Gemeinde in Summe nach unten gehen.
Fazit:
Großflächige Industrieunternehmen führen in ihrer Bewertung (und u.U. dann auch noch in Kombination mit einem hohen Bestand an unsanierten Altbauten) dazu, dass davon geprägte Städte und Gemeinden – und dazu gehört die Gemeinde Ensdorf -tendenziell geringere Grundsteuermessbeträge ausweisen als andere.
Diese Kommunen müssen mit Ihren Hebesätzen nach oben gehen, um die gleichen Einnahmen aus der Grundsteuer im Jahr 2025 zu erzielen wie im Jahr 2024. Insofern gewinnt der Begriff der „Aufkommensneutralität“ eine neue Betrachtungsweise.
Diesem Sachverhalt Rechnung zu tragen stellt die Verwaltung und den Gemeinderat vor große Herausforderungen.
Eine aufkommensneutrale Festsetzung bedeutet für die Gemeinde Ensdorf, dass der Hebesatz auf 630 Prozentpunkte erhöht werden muss. Um vor dem Steuerhebetermin am 15.02.2025 Rechtssicherheit für die Grundsteuerbescheide zu haben, hat der Gemeinderat der Gemeinde Ensdorf zunächst beschlossen, den Hebesatz bei 465 v.H. zu belassen.
Für viele Hauseigentümer könnte dies - wegen der Neubewertung des Messbetrages durch das Finanzamt - bereits jetzt eine Erhöhung ihrer Grundsteuer B bedeuten.
Für die Gemeinde Ensdorf bedeutet die Reform bei Beibehaltung des bisherigen Hebesatzes jedenfalls Mindereinnahmen in Höhe von 345.250 €.
Wie oben bereits angedeutet, wird die Reform zu einer Erhöhung des Grundsteuerhebesatzes auf mindestens 630 Prozentpunkte führen. Ob es darüber hinaus weiteren Handlungsbedarf gibt, wird sich aus dem strukturellen Defizit im Rahmen der Haushaltsplanung 2025 ergeben.
Verwaltung und Rat waren allerdings der Auffassung, dass eine eventuell nötige zweimalige Erhöhung des Grundsteuerhebesatzes binnen weniger Monate nur schwierig darzustellen ist. Deshalb hat der Gemeinderat beschlossen, die endgültige Höhe des Grundsteuerhebesatzes im Rahmen der Haushaltssatzung 2025 festzusetzen.