Bescheide 2025 Grundsteuerreform
Liebe Mitbürgerin, lieber Mitbürger,
im Laufe dieser Woche werden Ihnen die Bescheide über Ihre neu festgesetzte Grundsteuer zugestellt.
Wir möchten Sie mit den folgenden Hinweisen hierzu näher informieren:
Grundsteuerreform 2025
in den letzten Tagen wurde im Fernsehen und der Presse über die Auswirkungen der Grundsteuerreform, die zum 01.01.2025 in Kraft getreten ist, bereits heftig diskutiert.
Auch wir als Bürger*innen der Gemeinde Ensdorf bleiben von der Umsetzung der Grundsteuerreform nicht verschont. Ziel dieser vom Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber auferlegten Reform war es, eine gerechtere Bewertung der Immobilien und Grundstücke durch die Finanzämter vornehmen zu lassen, was in der Folge eine Neuberechnung der Grundsteuer durch die Gemeinde nach sich zieht.
Dazu wurden die Immobilien vom Finanzamt neu bewertet, auf Basis von verschiedenen Faktoren wie Lage, Größe und Art der Immobile. Die Bewertung der Grundstücke erfolgte in zwei Verfahren:
| a) | Grundstücke, die im Ertragswertverfahren bewertet werden (=überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke) wie Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum | |
| b) | Grundstücke, die im Sachwertverfahren bewertet werden (= nicht überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke) wie Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke |
Der Grundsteuerwert wird dann mit der Steuermesszahl zum Grundsteuermessbetrag multipliziert, auf den dann die Gemeinde den jeweiligen Hebesatz anwendet.
Im Zuge der Bewertung des Grundvermögens hat sich gezeigt, dass es im neuen Recht bei den Werten eine Verschiebung zu Gunsten des Sachwertverfahren, also für gewerbliche Grundstücke gibt. Diese werden im Bundesmodell im Vergleich künftig deutlich geringer bewertet als beispielsweise Wohneigentum, insbesondere, wenn letzteres neueren Datums ist.
Das Saarland hat auf diese Entwicklung reagiert und bei den Steuermesszahlen eine vom Bundesmodell abweichende Regelung getroffen. Im Gegensatz zu anderen Bundesländern hat das Saarland unterschiedliche Steuermesszahlen für Grundstücke nach dem Ertragsverfahren - also Wohngebäude - und für Grundstücke nach dem Sachwertverfahren, also für Gewerbe und Industrie. Die Steuermesszahl für Letztere ist höher, die Multiplikation mit dem o.g. Grundsteuerwert ergibt dann im Vergleich mit anderen Bundesländern in diesen Fällen einen höheren Grundsteuermessbetrag.
Mit den unterschiedlichen Messzahlen wird die Verschiebung hin zu den gewerblichen Grundstücken im Saarland zwar erheblich abgemildert, eine Verschiebung findet, wenngleich im geringeren Umfange, auch im Saarland statt. Die unterschiedlichen Steuermesszahlen haben und konnten diesen Effekt auch unter Beachtung der verfassungsrechtlichen Grundsätze nach dem o.g. Urteil des BVerfG nicht völlig ausgleichen. D.h. Industrie- und Gewerbeflächen haben tendenziell einen geringeren Wert wie vorher (auch wenn es hier durchaus auch Fälle mit anderen Ergebnis geben kann).
Eine wichtige Aussage lautet daher, dass bei Städten und Gemeinden mit einem hohen Bestand an Industrie- und Gewerbeflächen (ebenfalls) tendenziell aufgrund der oben dargestellten Bewertungsproblematik die Gesamtsumme der Steuermessbeträge nach dem neuen Recht niedriger liegt als nach dem alten Recht.
Die Höhe der Grundsteuermessbeträge wird allerdings auch von den Grundstücken beeinflusst, die nach dem Ertragsverfahren bewertet wurden. Bei älteren Wohngebäuden, insbesondere bei denen keine Generalsanierung vorgenommen wurde, ist der neue Wert 2025 ebenfalls eher niedriger.
Somit bedeutet ein hoher Bestand an älterer Bausubstanz in einer Gemeinde einen zusätzlichen Faktor, weshalb die Grundsteuermessbeträge in einer Stadt oder Gemeinde in Summe nach unten gehen.
Fazit:
Großflächige Industrieunternehmen führen in ihrer Bewertung (und u.U. dann auch noch in Kombination mit einem hohen Bestand an unsanierten Altbauten) dazu, dass davon geprägte Städte und Gemeinden – und dazu gehört die Gemeinde Ensdorf -tendenziell geringere Grundsteuermessbeträge ausweisen als andere.
Diese Kommunen müssen mit Ihren Hebesätzen nach oben gehen, um die gleichen Einnahmen aus der Grundsteuer im Jahr 2025 zu erzielen wie im Jahr 2024. Insofern gewinnt der Begriff der „Aufkommensneutralität“ eine neue Betrachtungsweise.
Diesem Sachverhalt Rechnung zu tragen stellt die Verwaltung und den Gemeinderat vor große Herausforderungen.
Eine aufkommensneutrale Festsetzung bedeutet für die Gemeinde Ensdorf, dass der Hebesatz auf 630 Prozentpunkte erhöht werden muss. Um vor dem Steuerhebetermin am 15.02.2025 Rechtssicherheit für die Grundsteuerbescheide zu haben, hat der Gemeinderat der Gemeinde Ensdorf zunächst beschlossen, den Hebesatz bei 465 v.H. zu belassen.
Für viele Hauseigentümer könnte dies - wegen der Neubewertung des Messbetrages durch das Finanzamt - bereits jetzt eine Erhöhung ihrer Grundsteuer B bedeuten.
Für die Gemeinde Ensdorf bedeutet die Reform bei Beibehaltung des bisherigen Hebesatzes jedenfalls Mindereinnahmen in Höhe von 345.250 €.
Wie oben bereits angedeutet, wird die Reform zu einer Erhöhung des Grundsteuerhebesatzes auf mindestens 630 Prozentpunkte führen. Ob es darüber hinaus weiteren Handlungsbedarf gibt, wird sich aus dem strukturellen Defizit im Rahmen der Haushaltsplanung 2025 ergeben.
Verwaltung und Rat waren allerdings der Auffassung, dass eine eventuell nötige zweimalige Erhöhung des Grundsteuerhebesatzes binnen weniger Monate nur schwierig darzustellen ist. Deshalb hat der Gemeinderat beschlossen, die endgültige Höhe des Grundsteuerhebesatzes im Rahmen der Haushaltssatzung 2025 festzusetzen.
Ihr Jörg Wilhelmy
Bürgermeister
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Die Finanzämter hatten im Saarland im Zuge der Reform mehr als 550.000 neue Grundsteuerwerte zu ermitteln. Aus diesen Werten und den landesspezifischen Steuermesszahlen werden die Grundsteuermessbeträge im Rahmen der Grundsteuermessbescheide errechnet. Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide werden vom jeweils zuständigen Finanzamt erlassen. Der im Messbescheid ausgewiesene Messbetrag ist für die Ermittlung der Grundsteuer für die Gemeinden verbindlich (Grundlagenbescheid). Sie wenden in einem letzten Schritt auf den Grundsteuermessbetrag ihre Hebesätze an, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Die Hebesätze gelten jeweils für alle Steuerzahler einer Kommune einheitlich und werden für die neue Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt.
Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuerbescheid der Kommune:
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = zu zahlende Grundsteuer
Rückfragen und Rechtsbehelfe
Haben Sie Fragen, können Sie sich an die folgenden Ansprechpartner wenden:
Fragen zur Bewertung der Grundstücke (Grundsteuerwert):
telefonisch unter Rufnummer Hotline Finanzamt Saarlouis 0681 501 6266 oder schriftlich über ELSTER oder per Post an das jeweilige Finanzamt
Bei Fragen hinsichtlich des Hebesatzes oder der Höhe der Grundsteuerzahllast:
Gemeinde Ensdorf, Steueramt
Tel. 06831/504-125 oder 504-124
Sollten Sie aber begründete Einwände gegen die festgesetzte Grundsteuer haben, stehen Ihnen folgende Möglichkeiten offen:
► Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid:
Innerhalb von 1 Monat nach Bekanntgabe des Grundsteuerbescheids können Sie gegen diesen Bescheid bei der Kommune Widerspruch erheben.
Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid ist allerdings nur bei allgemeinen Fehlern wie z.B. Doppelveranlagungen oder bei Zweifeln am zugrundeliegenden Hebesatz sinnvoll.
► Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid und/oder den Grundsteuermessbescheid:
Dem Grundsteuerbescheid der jeweiligen Kommune liegen der Grundsteuerwert- und der Grundsteuermessbescheid zugrunde. Korrekturen dieser Bescheide kann nur das zuständige Finanzamt veranlassen. Innerhalb einer Einspruchsfrist von einem Monat nach Bekanntgabe dieser Bescheide können Sie bei dem zuständigen Finanzamt Einspruch einlegen.
Bitte beachten Sie auch hier die Einhaltung der Frist zur Einlegung eines Einspruchs, da andernfalls der Einspruch als unzulässig verworfen werden muss.
Auch nach Ablauf der Frist von 1 Monat kann eine Änderung des Grundsteuerwertbescheids und Grundsteuermessbescheids in Betracht kommen: Dies setzt aber voraus, dass sich durch die für notwendig erachtete Änderung eine Wertdifferenz von 15.000 Euro im Vergleich zum bisher festgestellten Grundsteuerwert ergibt.
Der Einspruch kann schriftlich oder elektronisch über ELSTER erfolgen. Möglich ist zudem, mit dem zuständigen Finanzamt einen Termin zu vereinbaren und dort den Einspruch zur Niederschrift einzulegen.
Information bei Eigentumswechsel
Bei einer Grundstücksübertragung (z.B. durch Veräußerung oder Erbanfall) erfolgt eine sogenannte Zurechnungsfortschreibung auf den neuen Eigentümer mit Wirkung zum 1. Januar des Jahres, das auf das Jahr des Eigentumsübergangs folgt.
Da die Finanzämter wegen der Grundsteuerreform hoch belastet sind, ist in einigen Fällen diese Zurechnungsfortschreibung noch nicht abgeschlossen. In diesen Fällen wird die Kommune den Grundsteuerbescheid an den vorherigen Eigentümer adressieren. Nach erfolgter Fortschreibung wird die Kommune einen korrigierten Grundsteuerbescheid erlassen. Bitte sehen Sie diesbezüglich von Anfragen zum Bearbeitungsstand ab um den Ablauf nicht weiter zu verzögern.
Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid / Grundsteuermessbescheid wurde bereits eingelegt
Haben Sie bereits gegen Ihren Grundsteuerwertbescheid und/oder den Grundsteuermessbescheid Einspruch eingelegt, ist ein zusätzlicher Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Kommune nicht notwendig. Bitte warten Sie die Erledigung Ihres Einspruchs durch das Finanzamt ab. Aufgrund des derzeitigen Fallaufkommens kommt es bundesweit, so auch im Saarland, zu längeren Bearbeitungszeiten.
Bitte beachten Sie: Der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid und/oder den Grundsteuermessbescheid verhindert nicht die Fälligkeit der Grundsteuer, es sei denn, es wurde bereits die Aussetzung der Vollziehung beantragt und gewährt.