Bebauungsplan „Viertel zwischen Provinzialstrasse, Griesborner Strasse und Kapellenweg, ehemalige Direktorenvillen“ in der Gemeinde Ensdorf

Bekanntmachung der erneuten Öffentlichen Auslegung

Der Gemeinderat der Gemeinde Ensdorf hat in seiner Sitzung am 15.07.2021 gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen, das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Viertel zwischen Provinzialstraße, Griesborner Straße und Kapellenweg, ehemalige Direktorenvillen“ einzuleiten (s. Anlage Geltungsbereich).

In seiner Sitzung am 21.07.2022 hat der Gemeinderat den Entwurf des Bebauungsplanes „Viertel zwischen Provinzialstraße, Griesborner Straße und Kapellenweg, ehemalige Direktorenvillen“, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Textteil (Teil B) sowie der Begründung, gebilligt und die öffentliche Auslegung beschlossen.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes werden folgende Ziele verfolgt:

In Ensdorf gibt es immer wieder Anfragen zu möglichen Bebauungen im Bereich der ehemaligen Direktorenvillen. Das Viertel zwischen Provinzialstraße, Griesborner Straße und Kapellenweg lässt hier nach § 34 BauGB Nachverdichtung zu. Die Erschließung ist sowohl über die Provinzialstraße als auch über die Griesborner Straße möglich.

Mit potenziellen Investoren und Bauwilligen gibt es vereinzelt Diskussionen, ob Bauvoranfragen bzw. Bauanträge positiv beschieden werden müssen, obwohl diese offensichtlich, insbesondere was die Art der baulichen Nutzung und die Höhenentwicklung in Verbindung mit der Bebauungsdichte anbelangt, grenzwertig sind. Gerade das Höhen- und Nutzflächenwachstum kann aktuell bei einer Genehmigungspraxis nach § 34 BauGB nicht gesteuert werden. So wurden dem zuständigen Bauausschuss bereits mehrere Bauvoranfragen zu Bebauungen im rückwärtigen Bereich der ehemaligen Direktorenvillen im Bereich der Provinzialstraße vorgelegt. Aus Sicht der Gemeinde waren diese Vorhaben für das Viertel unmaßstäblich.

Vorrangiges Ziel des Bebauungsplanes ist es daher, die teils denkmalgeschützten und ortsbildprägenden Gebäudestrukturen des Bereiches „Ehemalige Direktorenvillen“ und des Umfeldes zwischen Provinzialstraße, Griesborner Straße und Kapellenweg im Bestand zu sichern und somit die Beeinträchtigung der vorhandenen städtebaulichen Quartiersstruktur zu vermeiden. Hierzu ist beabsichtigt, aus dem prägenden baulichen Bestand des Viertels insbesondere Festsetzungen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise sowie der überbaubaren Grundstücksflächen abzuleiten. Dazu ist es notwendig, die relativ weiten Grenzen des „Einfügens“ nach § 34 BauGB durch einen Bebauungsplan bedeutend feiner zu steuern. Bedingt durch die Genehmigungspraxis des letzten Jahrzehntes zeigt sich die Entwicklung hin zu weiterer innerörtlicher Verdichtung.

Eine weitere Bebauung und damit Nachverdichtung des Viertels soll dabei nicht grundsätzlich ausgeschlossen, sondern vielmehr unter Einhaltung gewisser Voraussetzungen ermöglicht werden. In diesem Zusammenhang hat die Gemeinde Ensdorf bereits im Jahr 2019 Richtlinien bzgl. einer möglichen Bebauung im Viertel der ehemaligen Direktorenvillen und Umfeld definiert (u. a. Gebietsart, maßvolle Nachverdichtung im Innenbereich mit kleinteiliger Bebauung, nach Möglichkeit Erhalt der ortsbildprägenden Gebäude, keine Erschließung über die Griesborner Straße, Erhalt der Grünstrukturen). Diese blieben von Bauwilligen in ihren Planungen jedoch weitestgehend unberücksichtigt, weshalb die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich ist, der diese Richtlinien planungsrechtlich festschreiben soll.

Aus Sicht der Gemeinde ist es zum jetzigen Zeitpunkt angezeigt, das Viertel zu überplanen, da aktuell die städtebauliche Situation noch sicherungsfähig erscheint. Ein weiteres Zuwarten würde die Gefahr bergen, dass eine planungsrechtliche Sicherung irgendwann nicht mehr umsetzbar wäre, da sich das Viertel dann soweit auseinanderentwickelt und nachverdichtet hat, dass eine Rückkehr zum früheren Zustand nicht mehr wahrscheinlich wäre.

Zur planungsrechtlichen Umsetzung der o. g. städtebaulichen Ziele ist es daher erforderlich, einen Bebauungsplan der Innenentwicklung aufzustellen.

Die genauen Grenzen des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes sind dem beigefügten Lageplan zu entnehmen. Er umfasst eine Fläche von ca. 2,7 ha.

Der Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan wird gem. § 13a i.V.m. § 13 BauGB aufgestellt.

Zur Sicherung der Planung wurde für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Viertel zwischen Provinzialstraße, Griesborner Straße und Kapellenweg, ehemalige Direktorenvillen“ eine Veränderungssperre gem. § 14 BauGB erlassen.

Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Ensdorf stellt für das Gebiet teils eine Wohnbaufläche und teils eine gemischte Baufläche dar. Der Bebauungsplan ist somit gem. § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.

Die Beteiligung der Öffentlichkeit ist vom 16.08.2022 bis einschließlich 23.09.2022 durchgeführt worden.

Aufgrund der im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, der Nachbargemeinden sowie der Öffentlichkeit eingegangenen Stellungnahmen wurde der Bebauungsplan nochmals überarbeitet und ergänzt. Gegenüber dem ausgelegten Entwurf vom 08.07.2022 ergeben sich im Wesentlichen folgende Änderungen:

• Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) im Blockinnenbereich statt eines Reinen Wohngebietes (WR).
• Ergänzung der Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft gem. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB (u. a. Erhalt von Baumbestand mit einem definierten Stammumfang, …).
• Kennzeichnung der Altlastenverdachtsfläche sowie Aufnahme einer bedingten Zulässigkeit gem. § 9 Abs. 2 BauGB in diesem Bereich.
• Aufnahme unterirdischer Versorgungsleitungen inkl. derer Schutzstreifen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB.
• Anpassung der Festsetzung bzgl. der Errichtung von Photovoltaikanlagen (ausschließlich bei Neubauvorhaben).

Darüber hinaus wurden als Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange weiterhin vorsorgliche Hinweise zu den Themen Bahnanlagen, Telekommunikationslinien, Höhenfestpunkte sowie bestehende Versorgungsleitungen innerhalb des Plangebietes in den Bebauungsplan aufgenommen.

Der Gemeinderat der Gemeinde Ensdorf hat in seiner Sitzung am 24.11.2022 den überarbeiteten und ergänzten Entwurf des Bebauungsplanes „Viertel zwischen Provinzialstraße, Griesborner Straße und Kapellenweg, ehemalige Direktorenvillen“, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Textteil (Teil B) sowie der Begründung, gebilligt und die erneute öffentliche Auslegung beschlossen.

Gemäß §§ 13a, 13 BauGB und 3 Abs. 2 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBI. I S. 3634), unter Berücksichtigung der aktuell gültigen Änderungen, wird hiermit öffentlich bekannt gemacht, dass der Entwurf des Bebauungsplanes, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Textteil (Teil B) sowie der zugehörigen Begründung, in der Zeit vom 02.01.2023 bis einschließlich 16.01.2023 während der Dienststunden im Rathaus der Gemeinde Ensdorf, Bauamt, Flur 2. OG, zu jedermanns Einsicht öffentlich ausliegt.

Es wird darauf aufmerksam gemacht, dass aus aktuellem Anlass in der Zeit der Corona-Pandemie die derzeit geltenden Abstands- und Hygieneregelungen anzuwenden sind. Desinfektionsmittel stehen im Rathaus bei Bedarf zur Benutzung bereit.

Der Inhalt der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB und die nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB auszulegenden Unterlagen sind zusätzlich zum Internetportal der Gemeinde Ensdorf (www.gemeinde-ensdorf.de) auch über das zentrale Internetportal des Landes (https://www.uvp-verbund.de/kartendienste) elektronisch abrufbar.

Während der Auslegungsfrist können zu den geänderten Planinhalten von jedermann Stellungnahmen schriftlich, zur Niederschrift oder elektronisch per Mail an die E-Mail-Adresse bauamt@gemeinde-ensdorf.de vorgebracht werden, nicht fristgerecht vorgebrachte Stellungnahmen können bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unberücksichtigt bleiben.

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans erfüllt die Vorgaben, um gemäß § 13a BauGB - Bebauungspläne der Innenentwicklung - i.V.m. § 13 BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt zu werden. Es wird darauf hingewiesen, dass gem. § 13 Abs. 3 BauGB von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2 a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB und gem. § 13 Abs. 2 BauGB und § 13a Abs. 3 BauGB von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB abgesehen wird.

Ensdorf, der 19.12.2022

Jörg Wilhelmy, Bürgermeister