Niederschrift 36. öffentlichen Sitzung des Umwelt- und Planungsausschusses

Anwesenheit

Anwesende:

Vorsitz

Herr Walter Horz - STIMME

Mitglieder

Frau Michaela Bergmann - BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN

Herr Marco See - CDU

Herr Alexander von Griesheim - CDU

Frau Elke Sommermeyer - FDP

Frau Beate Karschny - FWG Vertretung für: Herrn Walter Soff

Herr Wolfgang Lingenau - SPD

Magistrat

Herr Stadtrat Gerald Harff - FWG

Herr Bürgermeister Steffen Maar - parteilos

Verwaltung

Herr Sebastian Briel -

Herr Denis Grosch -

Frau Ricarda Gund -

Herr Stefan Sommer -

Nicht Anwesende:

Mitglieder

Herr Walter Soff - FWG  — entschuldigt

Tagesordnung

Öffentlicher Teil:

Protokoll

Öffentlicher Teil:

Herr Horz eröffnet die Sitzung um 20:00 Uhr und begrüßt alle Anwesenden sowie Frau Roeßing vom Planungsbüro Fischer, welche zu TOP 5 der Sitzung teilnimmt. Er stellt fest, dass zur Sitzung form- und fristgerecht eingeladen wurde und das Gremium beschlussfähig ist.

Das Protokoll zur 33. Sitzung vom 05.11.2024 wird mit folgender Änderung beschlossen:

Seite 6, TOP 5, vorletzter Absatz „Herr Schaub und Herr Lingenau setzen sich für die …“ und im letzten Absatz noch ein „e“ fehlt, „Herr Dr. Rathjens hält fest, dass noch weitere Punkte zu beachten sind.“.

Das Protokoll zur 34. Sitzung vom 11.02.2025 wird ohne Änderung beschlossen.

Das Protokoll zur 35. Sitzung vom 11.03.2025 wird mit folgenden Änderungen beschlossen:

Seite 5, TOP 5, ist zu ergänzen mit „Herr Lingenau befürwortet hauptsächlich wegen der Integration der SV 98 Räumlichkeiten die Umsetzung der großen Variante. Für eine zeitnahe Entscheidung zur Sportstätte ist, ergänzend zur Vorstellung des Zeitplans und Schätzkosten, ein Finanzierungskonzept vorzulegen.“

Herr Maar berichtet, dass der Vorsitzenden des Ortsbeirats Nieder-Rosbach, Herr Dr. Gerlach, darum ersucht hat, eine Erklärung für den Ablauf und die Beurteilung von Bauvorhaben nach § 34 BauGB sowie des Denkmalschutzes zu erhalten. Hierzu erläutert Frau Gund anhand einer Präsentation nähere Einzelheiten.

Die Beurteilung nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) erfolgt dann, wenn kein Bebauungsplan vorhanden und das betroffene Grundstück als Teil des „im Zusammenhang bebauten Ortsteiles“ dem Innenbereich zuzuordnen ist. Dies wird anhand einer Katasterdarstellung der drei Ortsteile und den hierin markierten Bereichen rechtsgültiger Bebauungspläne aufgezeigt.

Ob ein Vorhaben nach § 34 BauGB zulässig ist, wird anhand der Kriterien gemäß § 34 Abs. 1 BauGB beurteilt. Es wird darauf hingewiesen, dass Trauf- und Firsthöhe Teile das zu beurteilenden „Maß“ sind. Dachformen (z.B. Satteldach, Walmdach oder Flachdach) hingegen werden hierbei nicht geregelt. Die Beurteilung des Einfügens und der Kriterien werden anhand eines Beispielobjekts näher erläutert. Zudem können weitere öffentliche Belange durch andere Behörden geprüft werden, z.B. Brandschutz, Verkehrssicherheit, Umwelt-, Hochwasser- oder Denkmalschutz. Die Beurteilung des Themengebiets Denkmalschutz wird in der Regel durch die Untere Denkmalschutzbehörde beurteilt. Hierbei wird zwischen Ensembleschutzbereich und Einzeldenkmalen unterschieden. Dies wird näher anhand eins Kartenauszuges des Portals DenkXWeb des Landesamtes für Denkmalpflege Hessen am Beispiel von Nieder-Rosbach erläutert.

Als Fazit ist festzuhalten, dass die Beurteilung gemäß § 34 BauGB ein wichtiges Instrument zur Wahrung des Ortsbildes ist und eine geordnete Entwicklung ohne Bebauungspläne ermöglicht. Für jedes Vorhaben ist jedoch eine Einzelfallprüfung notwendig. Soweit ein Vorhaben nach § 34 BauGB zulässig ist, gebietet die Bindung an das Recht eine positive Stellungnahme zu verfassen. Insbesondere ist aber darauf hinzuweisen, dass die endgültige Baugenehmigung ausschließlich durch die Unter Bauaufsichtsbehörde des Wetteraukreises erteilt wird.

Herr Dr. Gerlach bitte die Präsentation den Ausschussmitgliedern zur Verfügung zu stellen. Zudem fragt er nach, ob es seitens der Stadtverwaltung möglich ist in die Entscheidungsprozesse und Kriterien der Denkmalpflege Einblick zu erhalten. Dies muss jedoch verneint werden.

Die Anwesenden bedanken sich für die Erläuterung.

Herr Sommer berichtet kurz zur Sachdarstellung. Darüber hinaus wird berichtet, dass aktuell 61 Seniorenwohnungen in der Größenordnung 36 bis 72 m2 geplant sind. Bisher werden insgesamt 32 Stellplätze geplant, einige wenige Stellplätze vor dem Gebäude und die restlichen Stellplätze in einer Tiefgarage geplant.

Zum Vorhaben und der Änderung des Bebauungsplans erfragt Frau Sommermeyer, ob auch Solaranlagen zulässig sein werden, da diese im Durchführungsvertrag beschrieben sind. Es wird durch Herrn Sommer bestätigt, dass eine Kombination aus Solaranlagen und Dachbegrünung zulässig und in Kombination auch technisch möglich ist herzustellen.

Herr Lingenau hinterfragt, ob das Vorhaben auch über das Einfügen nach § 34 BauGB zu beurteilen wäre, wenn die Änderung des Bebauungsplans nicht beschlossen werden würde. Hierauf entgegnet Herr Sommer, dass der Planbereich bereits durch den Bebauungsplan OR/28 „In der Preul“ aus 2020 und seiner ersten Änderung aus 2021 überplant ist. Sollte die Aufstellung der zweiten Änderung nicht beschlossen werden, gilt der Bebauungsplan zur ersten Änderung bis auf weiteres. Somit erfolgt noch keine Beurteilung nach § 34 BauGB.

Zudem erkundigen sich die Ausschussmitglieder nach den Kauf- bzw. Mietverhältnissen. Herr Grosch und Herr Sommer erläutern, dass das Geschäftsmodell Werner Wohnbau GmbH & Co. KG darauf beruht, Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser sowie Mehrfamilienhäuser für junge Familien, aber auch für Seniorenwohnen zu errichten. Geplant ist, das Gebäude zu errichten und die Wohnungen zu verkaufen. Gemäß Gesprächen mit Werner Wohnbau könne dies entweder für jede Wohnung einzeln geschehen. Es könnte aber auch teilweise oder vollständig an einen Betreiber solcher Seniorenwohneinrichtungen gehen, welcher wiederum die Wohnungen vermietet. Um die Nutzung durch Senioren zu gewährleisten und einen jüngeren Personenkreis zu verhindern, ist eine entsprechende Eintragung im Grundbuch vorgesehen. Eine maximale Nutzungsdauer wird nicht vorgegeben. Bewohner müssen die Wohnungen nicht ab einem gewissen Alter oder nach einer bestimmten Mietdauer verlassen und können diese so lange bewohnen, wie sie wollen oder können.

Nachdem keine Wortmeldungen mehr vorgebracht werden, bittet Herr Horz um Abstimmung des Beschlussvorschlags.

Beschluss:

Abstimmungsergebnis:

Einstimmig Ja

Frau Rösing vom Planungsbüro Fischer beschreibt in aller Kürze das bisherige Verfahren. Hierbei geht sie insbesondere auf die Beteiligungsverfahren im Rahmen des ersten Bebauungsplan-Entwurfs und die artenschutzrechtlichen Belange, die Abwasserbeseitigung und das Grundwasser ein. Hierzu gab es im Rahmen der Beteiligung entsprechende Eingaben, welche betrachtet wurden. Das Ergebnis im Rahmen der Abwägung ist, dass keine negativen Auswirkungen zu erwarten sind. Auch die Eingaben im Rahmen der Beteiligung zum zweiten Entwurf bzgl. des Hirschkäfer-Vorkommens oder der Löschwasserversorgung wurden aufgegriffen und entsprechend für die Abwägung beurteilt.

Nach der Zusammenfassung durch Frau Rösing merkt Frau Karschny noch einmal an, dass nach ihrer Einschätzung Themen wie Frischluftschneisen und versiegelte Flächen nicht oder zu wenig behandelt wurden. Die hierfür vermutlich in Betracht kommenden Interessenten würden der Stadt und heimischen Wirtschaft nichts bringen und vermutlich in Frankfurt einkaufen. Herr Lingenau muss dem widersprechen. Es wird immer wieder dringend Wohnraum gesucht. Für weitere Wohnbebauung ist allerdings eine Innverdichtung einer Neuversiegelung im Rand- und Außenbereich vorzuziehen.

Frau Karschny weist darauf hin, dass zudem alternative Wohnformen nicht betrachtet wurden. Verschiedenste Lösungsmöglichkeiten zwischen Tiny-Häusern und überdimensionierten Wohnbauformen. Herr Lingenau weist darauf hin, dass diese Überlegungen für ein städtisches Baugebiet Vorhaben auf Privatgrund.

Nachdem keine Wortmeldungen mehr bestehen, erfolgt die Abstimmung.

Beschluss:

Abstimmungsergebnis:

6 Ja

1 Nein

Herr Maar berichtet zur Sachdarstellung. Das Thema ist bereits seit einiger Zeit ausgiebig behandelt worden. Wichtig ist es in diesem Stadium eine Entscheidung zu treffen, um weiter voranzukommen. Die Leistung der Arbeitsgruppe Eisenkrain ist hierbei zu würdigen. Der Magistrat hat einen Beschluss für die große Variante gefasst. Die zu treffende Entscheidung soll bewirken, ob es in diese oder eine ähnliche Richtung weitergehen kann. Ohne eine Entscheidung können verschiedene weitere Untersuchungen nicht erarbeitet werden.

Herr Lingenau begrüßt die Entscheidung des Magistrats. Es ist jedoch nicht gut, dass die Entscheidung bereits jetzt mit einer externen Gastronomie verknüpft wird. Es fehlt zum jetzigen Zeitpunkt eine Planung, wie dies zusammen mit den Vereinen funktioniert. Dies sollte in einem Vor-Vorentwurf vorgestellt werden, um zusammen mit der Expertengruppe einen entsprechenden Eindruck zu erhalten.

Herr Maar weist darauf hin, dass dies nicht im Antrag gefordert worden ist. Herr Lingenau widerspricht dem, verliest den Antrag und urteilt, dass dies miteinander abgeglichen werden muss, um die Funktionen aller Nutzungen beurteilen zu können.

Hierzu weist Herr Maar darauf hin, dass für diese Arbeit ein Planer und zusätzliche Zeit notwendig werden würde. Es ist die Frage, ob man zum jetzigen Zeitpunkt einen Planer für eine Gastronomie benötigt, wenn die Planung der Sporthalle nur auf Skizzen beruht und noch keine Planung hierfür begonnen wurde.

Nach der Einschätzung von Herrn Lingenau erscheint es falsch, die Entscheidung lediglich auf das vorliegende Konzept mit extern betriebener Gastronomie zu reduzieren. Herr von Griesheim schließt sich Herrn Maar an, dass erst eine Entscheidung getroffen werden muss, um mit dem Prozess überhaupt zu beginnen. Als nächsten Schritte kann im Prozess bzgl. einer externen Gastronomie weiter beraten werden. Womöglich schafft man es die Gastronomie so zu integrieren, dass diese den Bau mitfinanzieren kann.

Herr Maar bietet als Alternative an, dass der Zusatz auf Antrag im Beschluss entfallen kann. Er gibt zu bedenken, wenn der jetzige Beschluss nicht gefasst wird und als nächstes die Ausschreibung folgt, geht es nicht voran. Die Ausschreibung braucht eine Zeit von sechs Monaten, muss aber entsprechend beschlossen werden.

Frau Sommermeyer hinterfragt, ob die in der Plan-Skizze angegebenen Quadratmeter bereits verplant sind. Dies wird durch Herrn Lingenau bestätigt. Die Planung ist für die Zukunft ausgelegt, um den steigenden Bedarf bereits zu decken.

Herr Horz stimmt Herrn von Griesheim und Herrn Maar zu. Der Kubus des Gebäudes muss erst einmal geplant werden. Hierzu wird ein entscheidender Beschluss benötigt. Danach kann immer noch im anlaufenden Planungsprozess über die Gastronomie entschieden werden.

Es entsteht eine längere Diskussion des Ausschusses, als Herr Lingenau auf Details in der Sachdarstellung, wie die Ergänzung der Prozessbeteiligung durch die Politik und den Bürgermeister oder allgemeine Informationen zur Gastronomie in städtischen Immobilien im Vergleich mit der eigenen Bewirtung durch die Vereine, eingeht.

Herr Horz weist darauf hin, dass die genaue Raumaufteilung erst noch durch den Planer erarbeitet werden muss, den es nach der Beschlussfassung zu beauftragen gilt. Frau Bergmann pflichtet dem bei. Wie der Bedarf zu berücksichtigen ist, kann mit einem Planer dann noch erarbeitet werden.

Herr Lingenau widerspricht und stellt fest, dass das Raumkonzept nicht fertig ist, da die Gastronomie nicht entsprechend berücksichtigt ist. Er stellte den folgenden Antrag zur Änderung des Beschlusses in:

Abstimmung

1 Ja

6 Nein

Herr Horz bittet um Abstimmung des ursprünglichen Beschlussvorschlags.

Beschluss:

Die Fertigstellung des Raumplans der Sporthalle Eisenkrain in großer Variante mit Berücksichtigung einer externen Gastronomie, sowie die Vorbereitung des Ausschreibungsverfahrens zur Findung eines Planungsarchitekten des Ersatzneubaus Sporthalle Eisenkrain wird beschlossen.

Abstimmungsergebnis:

6 Ja

1 Nein

Herr Maar berichtet zur Sachdarstellung und bedankt sich bei der Mobilitätskommission für die Vorschläge, welche auch der Magistrat begrüßt hat, wie z.B. die Anordnung der Ladestationen und Fahrradständer. Dies ist auch der wesentlichste Unterschied zum bereits vorliegenden Konzept.

Frau Karschny weist auf den beschriebenen Münzeinwurf für Akkus hin. In der heutigen Zeit sollte so etwas ohne Münzeinwurf möglich sein. Hierzu antwortet Herr Briel, dass man sich mit dem RegioVerband noch einmal austauschen wird, ob auch eine kostenlose Möglichkeit im Zusammenhang mit einem Solarpanel besteht. Allerdings geht es auch hier um eine Grundsatzentscheidung, um den Förderantrag einreichen zu können.

Beschluss:

Abstimmungsergebnis:

Einstimmig Ja

Es erfolgen keine Meldungen.

Herr Horz schließt die Sitzung um 21:45 Uhr

Rosbach v. d. Höhe, den 21.05.2025

Walter Horz  — Stefan Sommer

Vorsitz  — Schriftführung