Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer ab 2025 - Teil 2

Muss ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlt werden?

Ob im Einzelfall ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlt werden muss, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung des betreffenden Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Gemeinde ab. Bei der Bewertung spielen verschiedene Faktoren eine Rolle wie z.B. Lage des Grundstückes, Alter des Gebäudes, Umfang von möglichen Modernisierungsmaßnahmen oder die Höhe der Mietniveaustufe in der betreffenden Gemeinde.

Mit der Grundsteuerreform sollte die Erhebung der Grundsteuer auf eine neue verfassungskonforme Grundlage gestellt werde. Ziel war es dabei nicht in der Gesamtbetrachtung die Einnahmen der Kommunen zu erhöhen.

Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen alle Gemeinden, wenn die neue Verteilung der Grundstückswerte annähernd feststeht, die Höhe ihre Hebesätze prüfen und ggf. rechnerisch daran anpassen. Diese Anpassungen werden von Kommune zu Kommune unterschiedlich ausfallen. Bei einigen könnten die Hebesätze eher sinken, bei anderen steigen. Hintergrund hierfür sind strukturelle Unterschiede zwischen den Kommunen beim Alter der Gebäude insgesamt und der Nutzung der Bausubstanz. In welche Richtung die Hebesätze sich in der einzelnen Kommune bewegen werden, wird sich voraussichtlich erst im Herbst 2024 zeigen.

Mit der Neufestlegung der Hebesätze soll das Grundsteueraufkommen bzw. Höhe der Einnahmen der Kommunen aus der Grundsteuer zumindest auf demselben Niveau gehalten werden wie vor der Reform. Es kann natürlich nicht ausgeschlossen werden, dass eine Stadt oder Gemeinde mehr Einnahmen aus der Grundsteuer generieren muss. Die dann mögliche Erhöhung des Grundsteueraufkommens erfolgt dann allerdings nicht wegen der Grundsteuerreform an sich, sondern ist allein der schwierigen finanziellen Lage aller saarländischen Städte und Gemeinden geschuldet.

Was bedeutet Aufkommensneutralität?

Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform (das heißt im Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert.

Zudem heißt Aufkommensneutralität nicht, dass die jeweilige persönliche Steuerbelastung für ein Grundstück unverändert bleibt. Es ist gerade eine Folge der Reform, dass, orientiert an den aktuellen Wertverhältnissen, im Einzelfall eine Mehr- oder Minderbelastung eintritt.

Denn die Neubewertung orientiert sich nicht mehr an den Verhältnissen des Jahres 1964, sondern an aktuellen Faktoren. So bilden die neuen Grundsteuerwerte beispielweise die tatsächlichen Werte von neuen Immobilien realitätsnäher ab. Dies ist im Prinzip auch dem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes geschuldet, wonach das alte Recht im Laufe der Zeit zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung des Grundvermögens geführt hat. Für die eigentlich interessante Frage „Muss ich ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlen?“ kommt es also in erster Linie auf die Frage an, welchen Wert das betreffende Grundstück nach dem neuen Recht hat.