Aktuelles aus dem Rathaus

Hintergrund der Neuregelungen

Die abgelaufenen Fristen nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz und die anstehende Grundsteuerreform zwingt alle Kommunen, bestehende rechtliche Konstrukte im Zusammenhang mit Garageneigentum neu zu ordnen. Auch in Mühlhausen betrifft dies zahlreiche Garagennutzer. Da weiterhin Unklarheiten und Missverständnisse kursieren, soll der folgende Text die Sachlage verständlich darstellen.

1. Ursprung des Problems: Unterschiedliche Rechtslagen vor und nach der Wiedervereinigung

In der DDR war es gängige Praxis, Grundstücke zu pachten, um darauf Garagen zu errichten. Dies galt sowohl für Einzelpersonen als auch für sogenannte Garagengemeinschaften. Nach dem damals geltenden Zivilgesetzbuch der DDR befanden sich die Garagen dann im Eigentum derjenigen, die sie errichtet haben. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) der Bundesrepublik Deutschland ist eine solche Trennung von Grundstückseigentum und darauf errichteten Bauten jedoch unzulässig. Der Grundstückseigentümer ist automatisch auch Eigentümer aller fest mit dem Grundstück verbundenen Objekte - dazu gehören auch Garagen. Mit der Wiedervereinigung hätte dies prinzipiell zu einer Enteignung der bisherigen Garagenbesitzer zugunsten der Grundstückseigentümer geführt.

2. Übergangsregelungen zum Schutz der Garagenbesitzer

Um die Interessen der Betroffenen zu schützen, wurde vom Deutschen Bundestag das Schuldrechtsanpassungsgesetz beschlossen. Dieses Gesetz gewährte den Garagenbesitzern über Jahrzehnte weitgehenden Schutz, indem Kündigungen durch Grundstückseigentümer erschwert und Mietpreiserhöhungen durch die Nutzungsentgeltverordnung begrenzt wurden.

Für die Garagenbesitzer änderte sich daher bis Ende 1999 kaum etwas. Sie zahlten weiterhin Pacht, kümmerten sich um die Instandhaltung und konnten ihre Garagen verkaufen oder weitergeben. Seit dem Jahre 2000 fielen sukzessive immer mehr Schutzklauseln weg, die letzten am 31.12.2022. Seit dem 01.01.2023 gilt damit ausschließlich das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

3. Regelungen in der Stadt Mühlhausen

Ab Januar 2000 hätten Grundstückseigentümer die Möglichkeit gehabt, bestehende Nutzungsverträge zu kündigen, wodurch die Garagen in ihr Eigentum übergegangen wären (§ 23 Abs. 6 Schuldrechtsanpassungsgesetz). Die Stadt Mühlhausen verlängerte jedoch freiwillig die sogenannte Investitionsschutzfrist zweimal:

• Bis zum 31.12.2021 (Amtsblatt der Stadt Mühlhausen, August 2004)
• Erneut bis zum 31.12.2024 (Amtsblatt der Stadt Mühlhausen, 19.08.2020)

Ab dem 01.01.2025 erfolgt eine erneute Verlängerung nicht mehr - auch aufgrund des neuen Grundsteuergesetzes. Dadurch entfällt auch der bisher von der Stadt auf privatrechtlicher Basis praktizierte Weg des Abschlusses von sogenannten „Dreiseitigen Verträgen“, die bisher den Weiterverkauf von Garagen ermöglichten.

4. Neuregelungen ab dem 01.01.2025

4.1. Garagennutzer mit „Altverträgen“

Nutzer mit einem Vertrag, der vor dem 03.10.1990 abgeschlossen wurde und das Sondereigentum ausdrücklich anerkennt, können die Garage weiterhin privat nutzen. Ein Verkauf oder eine Übertragung an Dritte ist jedoch ab dem 01.01.2025 ausgeschlossen. Das Nutzungsentgelt für den im Vertrag benannten Nutzer erhöht sich 2025 auf 101,- EUR pro Jahr. Hierzu wird jeder Nutzer im Verlauf des Jahres 2025 gesondert angeschrieben. Bei Aufgabe der Nutzung wird die Garage von der Stadt neu vermietet.

4.2. Garagennutzer mit Vertragsbeginn zwischen 03.10.1990 und 31.12.2020

Für diese Nutzer erhöht sich der Mietzins ab dem 01.04.2025 auf 15,- EUR pro Monat.

4.3. Garagennutzer mit Vertragsbeginn ab dem 01.01.2021

Für diese Nutzer bleibt der vereinbarte Mietzins (in der Regel 30,- EUR pro Monat) unverändert.

4.4. Neuverträge ab 2025

Bei Neuverträgen ab dem 01.01.2025 beträgt der Mietzins 30,- EUR pro Monat.

Die Stadt Mühlhausen erhebt damit moderate Mietzinsen, die unter dem Niveau anderer Kommunen liegen.

5. Stellungnahme zu Vorwürfen

Einige Garagennutzer mit Altverträgen fühlen sich durch die Neuregelungen „enteignet“ und äußern Kritik an der Stadtverwaltung. Die Mitarbeiter der Stadtverwaltung sind jedoch an geltendes Recht gebunden. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz wurde vom Deutschen Bundestag verabschiedet und nicht vom Stadtrat der Stadt Mühlhausen. Die Stadtverwaltung hat stets versucht, die Belastungen für die Garagennutzer so gering wie möglich zu halten. Eine dauerhafte Fortführung der aus DDR-Recht entstandenen Sondereigentumsregelungen ist jedoch ausgeschlossen. Durch moderate Erhöhungen des Nutzungsentgeltes wurde den Nutzern entgegengekommen, um übermäßige finanzielle Belastungen zu vermeiden. Die Stadtverwaltung handelt damit nach dem Grundsatz von Treu und Glauben und erfüllt ihre Verpflichtungen mit den Werten Ehrlichkeit, Vertrauen und Fairness.