Energie-Info-Ecke des Arbeitskreises ENERGIE

Energetische Sanierung und energetische Modernisierung solide finanzieren

Die Energie-Info-Ecke des Arbeitskreises ENERGIE widmet sich als monatliche Serie im Amtsblatt des Landkreises voll und ganz dem Thema „Energie“. In dieser Ausgabe beschäftigt sich der Arbeitskreis ENERGIE mit der soliden Finanzierung von energetischen Bauvorhaben.

Im Neubaubereich ist nach den vergangenen Boom-Jahren kaum mehr Nachfrage zu verzeichnen. Neubaugenehmigungen sind bundesweit auf einem 10-Jahres-Tief. Wie das Thüringer Landesamt für Statistik mitteilt, lagen die Neubaugenehmigungen im ersten Halbjahr 2023 um 47,8 Prozent unter dem Wert des Bezugszeitraumes 2022. Im Landkreis Schmalkalden-Meiningen wurden gerade einmal 31 Einfamilienhäuser genehmigt. Die Entwicklung von Baupreisen und Zinsen trägt maßgeblich dazu bei, dass die Nachfrage so stark gesunken ist.

Wunsch nach Wohneigentum ungebrochen

Da der Wunsch nach Wohneigentum aber weiterhin ungebrochen ist, rückt die gebrauchte Immobilie noch mehr in den Fokus als bisher. Es erscheint vielen Bauherren kalkulierbarer, eine gebrauchte Immobilie zu kaufen und diese sukzessive zu sanieren, als ein Neubauprojekt zu beginnen.

11 Prozent der privaten Haushalte deutschlandweit haben in den letzten drei Jahren eine Immobilie modernisiert oder saniert. Sowohl Modernisierungen als auch Sanierungen bedürfen einer gründlichen Planung. Wie teuer eine Modernisierung ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Für einen ersten Überblick eignen sich Sanierungsrechner (z.B. sanierungsrechner.kfw.de). Je umfangreicher die Sanierung ist, desto notwendiger ist eine fachlich kompetente Begleitung der Maßnahme.

Experten hinzuziehen

Was saniert werden muss, klären Eigentümer mit dem Architekten, dem Bauingenieur oder dem Fachbetrieb ab. Für die energetische Expertise ziehen sie einen Energieberater hinzu. Die notwendige Energieberatung und die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) leistet der Energieberater. Die Begleitung des Energieberaters ist unverzichtbar, um den Zugang zu den entsprechenden Fördermitteln für die energetische Sanierung zu bekommen.

Besteht Klarheit über die Gesamtinvestition, kann die Finanzierung gemeinsam mit der Hausbank geklärt werden. Kleinere Vorhaben (meist bis 50T€) können unkompliziert und flexibel über Modernisierungsdarlehen, die entsprechend dem energetischen Verwendungszweck einen Zinsabschlag haben, finanziert werden. Die Rhön-Rennsteig-Sparkasse bietet beispielsweise einen „Grünen Kredit“ dafür an.

Gesamtkosten realistisch planen

Ist das Vorhaben umfangreicher, ist auch die Finanzierung komplexer. Die erste Frage ist immer, wieviel Eigenkapital und Eigenleistung eingesetzt werden können. Erfahrungen aus der Praxis zeigen, dass häufig die Gesamtkosten zu optimistisch geplant werden. Die Möglichkeiten und die Höhe von Eigenleistungen (Muskelhypothek) werden überschätzt. Finanzierungsreserven sollten von Anfang an berücksichtigt werden. Denn sonst muss nachfinanziert werden und das belastet das Budget dann zusätzlich.

Verschiedene Bausteine sichern die Finanzierung

Eine solide Immobilienfinanzierung setzt sich aus unterschiedlichen, möglichst gut aufeinander abgestimmten Bausteinen zusammen. Am häufigsten kommt bei Baufinanzierungen ein Annuitätendarlehen zum Einsatz. Zins und Tilgung bilden eine Rate, die über die Zeit der Zinsbindung konstant bleibt. Nach Ende der Zinsbindung kann neu verhandelt werden. Der zweite Baustein ist eine Kombination aus einem endfälligen Darlehen mit einem Bausparkonto. Er erlaubt Sondertilgungen und gibt dauerhaft Zinssicherheit. Für Förderkredite, z.B. der KfW als dritten Finanzierungsbaustein, muss vor Beginn der Maßnahme (Bau oder Kauf) immer ein Antrag gestellt werden. Förderdarlehen sind zinsgünstig und können nur über eine Bank beantragt werden. Je nach Programm sind verschiedene Bedingungen einzuhalten. Anträge für Zuschüsse stellen die Bauherren direkt (bei KfW o. BAFA). Welche Komponente der Finanzierung in welcher Höhe die beste Mixtur bilden, hängt von vielen Faktoren ab. Jede Kundensituation ist individuell zu betrachten und nur darauf aufbauend ist der Finanzierungsplan zu erstellen. Die Bedürfnisse der Kunden stehen dabei im Mittelpunkt. Monatliche Wunschrate, Laufzeit, Zinssicherheit und Flexibilität müssen ausgewogen abgestimmt werden.

Eine clevere Finanzierungsstrategie hat eine größtmögliche Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit zum Ziel und berücksichtigt trotzdem die individuellen Möglichkeiten und Gegebenheiten. Ein geflügelter Spruch fasst das zusammen: „Baufinanzierung ist Maßarbeit und muss über viele Jahre passen.“ Komplexe Zusammenhänge brauchen Partner, die es einfach machen, eigene fundierte Entscheidungen zu treffen und dafür sind die Baufinanzierungsspezialisten der Bank da.

Vorschau:

In der Januar-Ausgabe zeigt die Energie-Info-Ecke auf, wie beim Surfen und Fernsehen Strom und Geld gespart werden kann.

Fragen an den Autor?

Sabine Born, Leiterin des ImmobilienCenters

der Rhön-Rennsteig-Sparkasse,

Tel.: 03693/468 22 00, Mobil: 0152/56 74 68 22,

E-Mail: sabine.born@rhoen-rennsteig-sparkasse.de

Themenvorschläge erwünscht:

Themenvorschläge für die Energie-Info-Ecke werden gern entgegengenommen und sind zu richten an Harry Ellenberger, Landratsamt Schmalkalden-Meiningen, E-Mail: h.ellenberger@lra-sm.de; Tel.: 03693/4858395.