Gräfendorf - Niederschrift über die Sitzung des Gemeinderates Gräfendorf Nr. 4/2026 vom 23.04.2026

1. ÖFFENTLICHE SITZUNG

1. Bürgermeister Johannes Wagenpfahl eröffnet die 4. Gemeinderatssitzung in diesem Jahr und begrüßt die anwesenden Gemeinderäte/in, die Schriftführerin, die Presse und die Gäste. Besonders begrüßt er Frau Johanna Heil vom Büro Auktor Ingenieure, Würzburg. Er stellt fest, dass ordnungsgemäß geladen wurde und der Gemeinderat beschlussfähig ist. Zur Tagesordnung werden keine Einwände erhoben.

Der öffentliche Teil zur Niederschrift der Gemeinderatssitzung Nr. 3/2026 vom 26.03.2026 wurde den Gemeinderäten/in zugestellt.

Protokolländerung zu TOP 1.8. Antrag der Kirchengemeinden Höllrich, Heßdorf und Weickersgrüben auf Gewährung eines Zuschusses für die neue Orgel in der evangelischen Kirche Weickersgrüben

Auf Nachfrage an den Gemeinderat wird beantragt, in TOP 1.8. jeweils in der Überschrift, im Erklärungstext und im Beschluss die Wörter „Höllrich, Heßdorf und“ zu streichen, da rein die evangelische Kirchengemeinde Weickersgrüben den Antrag auf die Bezuschussung gestellt hat. Der Gemeinderat ist mit dieser Änderung einverstanden. Nach Vornahme der Änderung gilt die Niederschrift als genehmigt.

Aufnahme weiterer Tagesordnungspunkte

Es wird beantragt, den TOP „Bauantrag BV-Nr. 3/2026 „Nutzungsänderung des ehemaligen Stallraumes zu Abstellraum und Reparatur betriebseigener landwirtschaftlicher Kleingeräte, Baugrundstück, Fl.Nr. 74/2, Gemarkung Weickersgrüben“ mit in die Tagesordnung aufzunehmen. Dem stimmt der Gemeinderat zu.

8 : 0

Des Weiteren wird beantragt, den TOP „Bauantrag BV-Nr. 4/2026 Wohnhausneubau mit Doppelgarage, Baugrundstück, Fl.Nr. 383, Gemarkung Weickersgrüben“ mit in die Tagesordnung aufzunehmen. Dem stimmt der Gemeinderat zu.

8 : 0

Außerdem wird beantragt, den TOP „Ausbau des Radwegs von Michelau zur Roßmühle mit Brückenbauwerk; hier: Festlegung des Brückenbelages“ mit in die Tagesordnung aufzunehmen. Dem stimmt der Gemeinderat zu.

8 : 0

Diese TOP´s werden jeweils nach TOP 1.5. eingeschoben, sodass sich der TOP 1.6 Verschiedenes entsprechend auf TOP 1.9. verschiebt.

1.1. 3. Änderung und Erweiterung Bebauungsplan „Lagfeld“; hier Beschlussvorschlag Annahme- und Auslegungsbeschluss nach frühzeitiger Beteiligung

Zu diesem TOP übergibt 1. Bürgermeister Johannes Wagenpfahl das Wort an Frau Johanna Heil vom Büro Auktor Ingenieure, Würzburg, die mit der Planung des Baugebietes „Lagfeld, 3. Änderung und Erweiterung“ beauftragt sind. Gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde im Rahmen der 3. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes „Lagfeld“ die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit in der Zeit vom 17.11.2025 bis einschließlich 19.12.2025 durchgeführt. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB hat zeitgleich stattgefunden.

Am Verfahren wurden 33 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange beteiligt.

Nachfolgend aufgeführte Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange haben in ihrer Stellungnahme mitgeteilt, dass ihrerseits keine Anregungen und Hinweise zur 3. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes „Lagfeld“ vorgebracht werden:

Nachfolgend aufgeführte Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange haben keine Stellungnahme abgegeben:

Stellungnahmen wurden von folgenden Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange abgegeben, zu denen ein Beschlussvorschlag erarbeitet wurde:

1) Stellungnahme „Landratsamt Main-Spessart“ vom 19.12.2025

1.1) Bauleitplanung

1.1.1) Bekanntmachung

Bezüglich der Bekanntmachung der kommenden förmlichen Beteiligung gem. § 3 Abs. 2 BauGB wird darauf hingewiesen, die formellen gesetzlichen Regelungen vollständig zu beachten.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.

8: 0

1.1.2) Planzeichnung A

A.1.1 Art der baulichen Nutzung – WA

Da der Bebauungsplan farbig ausgeführt ist, wird um die Verwendung der in Ziff. 1.1.3 der PlanZV vorgegebenen Farbdarstellung für Allgemeine Wohngebiete (WA) gebeten. Für Fl.-Nr. 538/4 fehlt die Nutzungsschablone.

A.1.2 GRZ

Zur Vermeidung von Missverständnissen sollte in der Legende im Klammerzusatz der Passus „z. B.“ gestrichen werden. Es gibt nur den verbindlich festgesetzten Wert. Trotz der Aussagen in der Begründung (S.9) und Umweltbericht (S.18 f.) wird empfohlen, bei Festsetzung der GRZ zumindest den Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete gem. § 17 BauNVO anzusetzen (GRZ = 0,4). Insbesondere vor dem gesellschaftspolitisch immer höherrangig bewerteten Ziel der Nachverdichtung baulicher Räume erscheint dies angemessen (vgl. auch Begründung, S.8). Oder anders gesagt: Wenn der Fall gegeben ist, dass ein objektiver Bedarf an der Ausweisung von Neubauflächen besteht, dann sollte für diese Flächen eine möglichst effiziente Nutzung vorgesehen werden. (Damit kann ggf. auch der Anzahl möglicher Befreiungsanträge hinsichtlich der GRZ etwas gesteuert werden.)

A.1.3 Maximal zulässige Firsthöhe

Zur Vermeidung von Missverständnissen sollte in der Legende im Klammerzusatz der Passus „z. B.“ gestrichen werden. Es gibt nur den verbindlich festgesetzten Wert.

A.2.1 Baugrenze

Die Abstände zwischen Baugrenze und Grundstücksgrenze (insbesondere zur Erschließungsstraße hin) sind bisher nicht bemaßt. Dies wird dringend empfohlen, um zu einem späteren Zeitpunkt Missverständnisse oder Ungenauigkeiten bei einer rein zeichnerischen Ermittlung zu vermeiden.

A.3 Verkehrsflächen

Auch bezüglich der Verkehrsflächen wird empfohlen, deren Breite zu bemaßen (vgl. Begründung, S.13; dort werden die Bemaßungen bereits genannt).

A.3.2 und A.3.3 Straßenbegrenzungslinie + Verkehrsfläche

Die „äußere“ Straßenbegrenzungslinie des südöstlichen Fuß- und Wirtschaftsweges wie auch dieser Weg selbst sind in der Planzeichnung schlecht erkennbar, da sie von der graufarbigen Geltungsbereichsgrenze des bisherigen Bebauungsplans teilweise überlagert werden. Hier sollte nach Möglichkeit eine Verbesserung herbeigeführt werden (ggf. kann die graufarbige Geltungsbereichsgrenze des bisherigen Bebauungsplans aufgrund des nur nachrichtlichen Charakters transparenter dargestellt werden, sodass die verbindlichen Festsetzungen in der Darstellung priorisiert werden).

A.6 Flächen für die Wasserwirtschaft etc.

In der Überschrift in der Legende wird als Rechtsgrundlage u. a. § 5 Abs. 2 Nr. 7 BauGB angegeben. Dies ist zu streichen, da es sich bei dieser Vorschrift um die Darstellungsmöglichkeiten eines Flächennutzungsplans, nicht aber um den Bebauungsplan handelt.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Die farbige Darstellung des allgemeinen Wohngebietes wird an die Ziff. 1.1.3 der PlanZV angepasst. Die Nutzungsschablone des Flurstücks Nr. 538/4 wird gemäß dem Bestand und den geplanten Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplanes ergänzt. Künftig sind diese Festsetzungen für den bereits bebauten Bereich gültig.

Der Passus „z.B.“ wird in den Festsetzungen der GRZ und der Firsthöhe gestrichen, da es nur einen verbindlich festgesetzten Wert gibt. Die GRZ von 0,35 soll hierbei beibehalten werden, da dies der sehr aufgelockerten Bebauung der Umgebung entspricht und damit wie geplant am Ortsrand ein fließender Übergang zur freien Landschaft gewährleistet werden kann.

Der Abstand zwischen den Baugrenzen und der Erschließungsstraße bzw. zwischen den Baugrenzen und den öffentlichen Grünflächen, die zwischen den Bauparzellen verlaufen, beträgt im gesamten Plangebiet, bis auf eine Baugrenze entlang des Wendehammers, 3,00 m. Die weiteren Abstände zwischen den Baugrenzen und den übrigen Grundstücksgrenzen variieren. Aufgrund dessen und zugunsten der Übersichtlichkeit der Plandarstellung wird auf eine Bemaßung dieser Abstände verzichtet. Diese können aus der Planzeichnung heraus gemessen werden.

Die in der Begründung genannten Bemaßungen der Verkehrsflächen werden in der Planzeichnung an einigen Stellen beispielhaft ergänzt. Die Darstellung des südlichen Fuß- und Wirtschaftsweges wird verbessert, sodass die Straßenbegrenzungslinie und die Schraffur besser erkennbar sind. Eine Überlagerung mit der Linie des Geltungsbereiches der angrenzenden Bebauungspläne kann jedoch nicht vermieden werden.

Die Rechtsgrundlage der Festsetzung A.6 Wasserwirtschaft wird entsprechend der Stellungnahme angepasst.

8 : 0

1.1.3) Planzeichnung B

B.1 Art der baulichen Nutzung – Allgemeines Wohngebiet (WA)

Gem. § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO werden durch die Festsetzung eines WA die Vorschriften nach § 4 Abs. 2 und 3 BauNVO grundsätzlich Bestandteil des Bebauungsplans. Nun heißt es in der hier vorliegenden Formulierung der Festsetzung aber einschränkend: Zulässig sind Gebäude und Anlagen gem. § 4 Abs. 2 BauNVO.

Unter Anwendung des rechtlichen Umkehrschlusses bedeutet dies, dass die gem. § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen im vorliegenden Bebauungsplan nicht zulässig sein sollen. Aus Gründen der Klarheit muss dies im Bebauungsplan deutlich formuliert werden (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO).

B.2.3 Höheneinstellung der Gebäude

Es wird als problematisch angesehen, dass neben der Straße auch das natürliche Gelände als Referenz gewählt wird (wer entscheidet darüber?). Diese Unverbindlichkeit lässt Spielraum zur Auslegung, was hinsichtlich zukünftiger Bauvorhaben vermieden werden sollte.

B.3.5.1 und B.3.5.2 Regelungen des § 23 Abs. 5 BauNVO

Für die Grundstücke am Wendehammer sollte noch präzisierend definiert werden, was als rückwärtige Baugrenze gilt.

Hinsichtlich der Formulierung wird empfohlen, statt der Begrifflichkeit „sind zulässig“ den gesetzlichen Wortlaut „können zugelassen werden“ zu verwenden. Hintergrund ist, dass es für solche Vorhaben eines entsprechenden Verfahrens bedarf.

B.3.5.3 Stellplätze

Die Pflicht, Stellplätze nach Maßgabe der gesetzlichen Anforderungen der Garagen- und Stellplatzverordnung herzustellen, ist keine Festsetzung i.S.d. § 9 BauGB, sondern eine örtliche Bauvorschrift gem. Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO. Wir bitten dies zu ergänzen. Die festgesetzte Verpflichtung zur Wasserdurchlässigkeit fußt auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 16 i.V.m. Nr. 20 BauGB.

B.3.6 Angleichung Grenzbebauung

Hinsichtlich der Parameter Gestaltung, Art und Neigung des Daches, Firstrichtung und Art und Gestaltung der Dachgauben ist diese Regelung nach unserer Einschätzung ebenfalls eine örtliche Bauvorschrift (hier: Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO). Wir bitten dies zu prüfen.

B.4.2 Schutz vor Hangwasser

Eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 16 Buchst. c BauGB ist eine verbindliche Regelung (vgl. Wortlaut des Gesetzestextes). Daher ist die Formulierung „sollen“ zu ersetzen durch „müssen / sind zu …“. Es ist diesbezüglich aber noch räumlich zu definieren, welche Bereiche durch breitflächigen Oberflächenabfluss gefährdet sind.

B.4.3 vs. B.5.3 Stützmauern

Die Festsetzungen widersprechen sich bezüglich der Zulässigkeit von Stützmauern. Dies ist zu prüfen.

B.4.4 Grünflächen

Die Festsetzung privater Grünflächen richtet sich nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB.

B.4.6 Denkmalschutz

Die aus denkmalschutzrechtlicher Sicht verfügten Auflagen sind gem. § 9 Abs. 6 BauGB als nachrichtliche Übernahme (F.) zu klassifizieren. Wir bitten daher um entsprechende Zuordnung.

B.5 Örtliche Bauvorschriften

Die hier festgesetzten Regelungen ergehen auf Grundlage von Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 BayBO. Die Rechtsgrundlage sollte in der Überschrift ergänzt werden.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und stellt fest, dass zugunsten der Verständlichkeit der festgesetzten Art der baulichen Nutzung, die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. § 4 Abs. 3 BauNVO als nicht zulässig festgesetzt werden. Die Höhenreferenz der Gebäude wird entsprechend angepasst und das natürliche Gelände als Bezugsquelle gestrichen. Die Höhe der Straße in der Mitte des Hauptgebäudes dient weiterhin als unterer Bezugspunkt.

Die Definition der rückwärtigen Baugrenzen wird, für Gebäude entlang des Wendehammers, präzisiert. Die Festsetzung zur Zulässigkeit von Garagen, Stellplätzen und Carports wird angepasst und durch einen Hinweis in der Begründung ergänzt, dass diesbezüglich ein entsprechendes Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist.

Die Festsetzungen der Stellplätze und der Grenzbebauung werden als örtliche Bauvorschriften gem. Art. 81 BayBO konkretisiert. Die entsprechenden Rechtsgrundlagen werden ergänzt.

Zudem wird die Formulierung der Festsetzung zum Schutz vor Hangwasser gemäß der Stellungnahme als verbindliche Regelung angepasst. Die Begrenzung auf die bergseitigen Bereiche wird dabei gestrichen, da ein seitliches Eindringen von Hangwasser, je nach Gebäudeausrichtung, ebenfalls nicht ausgeschlossen werden kann. Eine räumliche Definition der gefährdeten Bereiche ist erst im Rahmen der Gebäudeplanungen möglich und muss im Zuge dessen beachtet werden.

Bei der Festsetzung von Stützmauern kommt es zu keinem Widerspruch, da zum einen festgesetzt wird, dass diese entlang der Grundstücksgrenze unzulässig sind, sofern sie nicht für die Errichtung von Grenzgaragen zwingend erforderlich sind (B 4.3). Zum anderen wird eine maximale Höhe von 1,50 m für Stützmauern festgesetzt (B 5.3). Diese Maximalhöhe muss über der maximal zulässigen Höhe von Auffüllungen liegen, um einen künftigen Überlauf von Oberflächenwasser zu verhindern. Daher wird an den genannten Festsetzungen festgehalten.

Des Weiteren werden die Rechtsgrundlagen der Gestaltung privater Grünflächen (hier: B 4.4 Ausschluss von Steingärten) gem. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB sowie der baulichen und städtebaulichen Gestaltung (B.5) gem. Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 BayBO ergänzt.

Die denkmalschutzrechtliche Festsetzung bezüglich der vor dem Start der Erschließung zwingend erforderlichen denkmalschutzrechtlichen Auflagen wird beibehalten, um die Durchführung vor den Baumaßnahmen sicherzustellen und die Priorität der Auflagen zu betonen. Auf die Stellungnahme des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege und die dazugehörige Beschlussfassung wird verwiesen.

8 : 0

1.1.4) Planzeichnung C und D

C.1.3 Pflanzgebot für Bäume

Aufgrund der farbigen Darstellung des Bebauungsplans wird empfohlen, das Planzeichen gemäß Ziff. 13.2.1 PlanZV entsprechend dunkelgrün darzustellen.

C.3 Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Geltungsbereichs

Die Begrifflichkeit „außerhalb des Geltungsbereichs“ sollte hier nicht verwendet werden, da es sich nach rechtlichem Verständnis um eine Ausgleichsfläche i.S.d. § 9 Abs. 1a Satz 1 BauGB handelt, die im „sonstigen Geltungsbereich des Bebauungsplans“ liegt (vgl. auch Festsetzung A.7).

D.5.1 CEF-Maßnahme Fledermäuse

Mit der Unteren Naturschutzbehörde sollte unbedingt abgesprochen werden, ob für den bestehenden Baum, der Grundlage der CEF-Maßnahme für Fledermäuse ist, ein separates Erhaltungsgebot festgesetzt werden muss.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und stellt fest, dass die farbige Darstellung des Pflanzgebotes gem. Ziff. 13.2.1 PlanZV angepasst wird. Bezüglich der Ausgleichmaßnahmen wird die Formulierung „außerhalb des Geltungsbereichs“ in „außerhalb des Plangebietes“ geändert. Ein Erhaltungsgebot für den Baum, der als Grundlage für die CEF-Maßnahme dient, wird zeichnerisch und textlich festgesetzt.

8 : 0

1.1.5) Planzeichnung E und F

E. Immissionsschutz

Das Kapitel wird im Verlauf des weiteren Verfahrens angepasst.

F.4 und F.5 Nachrichtliche Übernahmen

Diese beiden Abschnitte sollten eher in die unter G. aufgeführten Hinweise aufgenommen werden, da ihr Inhalt nach hiesiger Auffassung nicht den Vorgaben des § 9 Abs. 6 BauGB entspricht, sondern allgemeine fachgesetzliche Regelungen wiedergibt (im Gegensatz zu den spezifischen Auflagen aus B.4.6).

F. Nachrichtliche Übernahmen

Das bestehende Bodendenkmal D-6-5824-0013, welches sich zu einem großen Teil im Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet, fehlt bisher allerdings in der Planurkunde und sollte als nachrichtliche Übernahme mitaufgenommen werden (vgl. § 9 Abs. 6 BauGB).

F.1 Räumlicher Geltungsbereich angrenzender Bebauungspläne

Es wird darauf hingewiesen, dass beim derzeitigen Zuschnitt des Geltungsbereichs der 3. Änderung südöstlich des Änderungsbereichs für Fl.-Nr. 538/4 ein Rumpfbereich der 1. Änderung (betreffend die Fl.-Nrn. 538/1, TF 566, TF 538) weiterhin in Kraft verbleibt. Es sollte geprüft werden, ob dies den Zielsetzungen der Gemeinde Gräfendorf entspricht (vgl. Begründung, S. 5). Dieser Bereich wird bisher fehlerhafterweise auch nicht vom Planzeichen F.1 erfasst.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Ein schalltechnisches Gutachten ist bei einer entsprechenden Betrachtung des Verkehrslärms nicht erforderlich (siehe Abwägung unten zu 1.3) Immissionsschutz). Dies wird entsprechend unter Punkt E) Immissionsschutz innerhalb des Planteils des Bebauungsplanes sowie in der Begründung formuliert. Zudem wird die Begründung zum Bebauungsplan um ein Kapitel bezüglich des Immissionsschutzes ergänzt, in dem die entsprechenden Lärmquellen erläutert werden.

Die Punkte zur Anzeigepflicht und zum Bodenschutz werden als nachrichtliche Übernahmen beibehalten, da hier ein direkter Gesetzesbezug des BayDSchG vorliegt. Das in der Begründung beschriebene Bodendenkmal D-6-5824-0013 wird als nachrichtliche Übernahme zeichnerisch und textlich in den Planteil des Bebauungsplanes aufgenommen. Die Begründung zum Bebauungsplan enthält bereits eine entsprechende Beschreibung des Bodendenkmals.

Der Geltungsbereich des angrenzenden Bebauungsplanes 1. Änderung „Lagfeld“ wird entsprechend korrigiert und die Überschneidung mit der vorliegenden 3. Änderung „Lagfeld“ wird dementsprechend dargestellt. Dies entspricht den Zielsetzungen der Gemeinde Gräfendorf. Für den bereits bebauten Bereich gelten künftig die Festsetzungen des rechtskräftigen und hier vorliegenden Bebauungsplanes der 3. Änderung.

8 : 0

1.1.6) Planzeichnung G und Verfahrensvermerke

G.2 Hinweis Bestandsgebäude

Es wird empfohlen, Bestandsgebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans in grauer Flächenfarbe darzustellen (vgl. Darstellung im GIS).

G.4 Hinweis Höhenschichtlinie

Wir bitten noch um Ergänzung der Bezeichnung der verwendeten Einheit: Meter über NHN?

Verfahrensvermerke

Die Verfahrensvermerke sind leider unvollständig. Zwischen den Schritten 6 und 7 muss – wie bei gemeindlichen Satzungen üblich – eine Ausfertigung erfolgen. Ohne Ausfertigung kann eine Satzung keine Rechtskraft erlangen.

Im Übrigen wird dringend empfohlen, bei der Formulierung der Verfahrensvermerke (v. a. auch Nr. 7) den Wortlaut der vom Bay. Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr veröffentlichten Fassungen zu verwenden (hier: „Verfahrensvermerk Bebauungsplan“; https://www.plan-ungshilfen.bayern.de/service/formblaetter).

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Aus Gründen der Übersichtlichkeit des Bebauungsplanes wird an der Darstellung der Bestandsgebäude festgehalten. Die Einheit der Höhenschichtlinien (m ü. NHN) wird in den nachrichtlichen Übernahmen ergänzt.

Zudem werden die Verfahrensvermerke um die Ausfertigung durch die Gemeinde Gräfendorf nach dem Satzungsbeschluss ergänzt. Weitere Ergänzungen der Verfahrensvermerke sind nicht erforderlich, da sich der Bebauungsplan aus dem rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde Gräfendorf entwickelt und damit keine Genehmigung durch die Regierung oder das Landratsamt erforderlich sind.

8 : 0

1.1.7) Begründung

S.8, 4. Bedarfsnachweis

Der Bedarfsnachweis bedarf weiterer Angaben. Die vom BayStMWi herausgegebenen Anforderungen an die Prüfung des Bedarfs neuer Siedlungsflächen für Wohnen und Gewerbe im Rahmen der landesplanerischen Überprüfung werden bisher noch nicht berücksichtigt. Die erforderlichen Berechnungen sind daher zu ergänzen. Sinnvoll sind darüber hinaus Angaben zu den konkreten Zahlen der bei der Gemeinde Gräfendorf vorliegenden aktuellen Baugesuche. Auch eine Beschreibung, welche Lösungswege bzw. Bemühungen bzgl. der Innenentwicklung seitens der Gemeinde unternommen wurden/werden (d. h. Maßnahmen des aktiven Flächenmanagements), sollte mitaufgenommen werden. Im Übrigen bleibt bisher auch unklar, über welche Instrumente die Gemeinde sicherstellen wird, dass die derzeit im gemeindlichen Eigentum stehenden Baugrundstücke nach Veräußerung an Bauinteressenten auch zeitnah einer Bebauung zugeführt werden und nicht „gehortet“ werden. Angesichts der (nicht nur Gräfendorf betreffenden) Situation, dass letztere Problematik in bestehenden Bebauungsplan-Bereichen eine effiziente Innenentwicklung erschwert, ist es unabdingbar, dass entsprechend verbindliche Regelungen gegenüber den Bauinteressenten getroffen werden. Wir bitten um entsprechende Ergänzung dieses Kapitels.

S.9, 5.1 Städtebauliches Konzept

Hier heißt es: Entlang der freien Feldflur ist eine öffentliche Grünfläche zur Anpflanzung einer Ortsrandbegrünung vorgesehen, die das neue Baugebiet in die Landschaft einbindet. Es sollte mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt werden, ob Pflanzgebote für die Ortsrandbegrünung (über Festsetzung C.1.2 hinaus) sinnvoll wären (siehe Festsetzungen 1. Änd. BP Lagfeld). Eine reine Grünfläche (d. h. ohne zusätzliche Pflanzgebote) erfüllt nach hiesiger Einschätzung womöglich nicht die Funktion einer Landschaftseinbindung (vgl. Umweltbericht, S. 25 zum Schutzgut Landschaftsbild sowie S. 29 zum Thema Sonstige Belästigungen – Staub- und Geruchsemissionen).

S.11, 5.7 Aufschüttungen und Abgrabungen

Hier heißt es: Zur Erhaltung des natürlichen Geländeverlaufes, der innerhalb des Geltungsbereiches relativ eben ist, sind Aufschüttungen und Abgrabungen nur soweit zulässig, wie es die Bayerische Bauordnung zulässt. Die Bedeutung dieses Satzes ist leider schwierig nachzuvollziehen:

• Bzgl. einer Aufschüttung/Auffüllung bleibt zunächst festzuhalten, dass die Bayerische Bauordnung diesbezüglich keine Grenzen setzt. Es besteht lediglich eine Regelung, bis zu welcher Höhe und zu welcher Fläche Aufschüttungen verfahrensfrei (d.h. ohne Baugenehmigungs- oder Genehmigungsfreistellungsverfahren) möglich sind (Art. 57 Abs. 1 Nr. 9 BayBO). Zudem wird der oben zitierte Satz in der Begründung durch den Folgesatz wieder aufgehoben: Um sicherzustellen, dass ein harmonisches Bild zwischen den geplanten öffentlichen Mulden und Gräben und den privaten Grundstücken entsteht, sind Auffüllungen nur bis zu einer Höhe von 1,0 m zulässig.
• Selbstständige Abgrabungen sind nicht in der Bayerischen Bauordnung geregelt, sondern unterliegen dem Bayerischen Abgrabungsgesetz. Ggf. kann der baurechtliche Bezug beibehalten werden, wenn ergänzt wird, dass es sich um Abgrabungen im Zusammenhang mit der Geländemodellierung zur Garten-/Freiflächengestaltung handelt. Eine höhenmäßige Beschränkung müsste aber – wenn gewünscht – dann noch ergänzt werden.

S.14, 6.3.2 Wasserversorgung

Nach unserem Verständnis der relevanten Rechtsgrundlagen muss die Gemeinde Gräfendorf als Trägerin der Planungshoheit und in Erfüllung der gemeindlichen Pflichtaufgaben die gesicherte Löschwasserversorgung für ein neues Baugebiet gewährleisten und dies in der Begründung auch entsprechend feststellen bzw. bestätigen (Eine Übertragung dieser Aufgabe auf einen Bauantragsteller ist nicht statthaft).

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Der Bedarfsnachweis wird entsprechend der Stellungnahme und durch die Angaben der Gemeinde Gräfendorf ergänzt.

Innerhalb der nördlichen öffentlichen Grünfläche, die entlang der freien Feldflur verläuft, werden „Maßnahmen zur Abflussdämpfung von Außengebietswasser“ (z.B. Mulde, Graben, Wall o.ä.) vorgesehen, um das Plangebiet zukünftig besser vor Hangwasser zu schützen. Diese Maßnahmen werden innerhalb der weiteren Erschließungsplanung konkretisiert. Um in diesem Bereich eine gewisse Eingrünung des Plangebiets zu ermöglichen und Erosionsschutzfunktion zu erfüllen, wird eine Begrünung aus Flachwurzlern (z.B. Euonymus europaeus, Salix caprea, Sambucus racemosa, Viburnum opulus) mit entsprechender Pflege festgesetzt. Eine Darstellung innerhalb des Bebauungsplanes sowie eine Beschreibung in der Begründung und dem Umweltbericht werden innerhalb der Entwurfserstellung ergänzt.

Zwar grenzt das Plangebiet im oberen Bereich derzeit an landwirtschaftlich genutzte Flächen an, jedoch ist perspektivisch die Fortführung der Siedlungsentwicklung im Rahmen eines 2. Bauabschnitts vorgesehen. Es handelt sich somit nicht um einen dauerhaften Siedlungsabschluss und eine Ortsrandeingrünung würde daher keinen langfristig wirksamen Ortsrand definieren. Die festgesetzte Begrenzung der Gebäudehöhen verhindert außerdem eine dominante Wirkung am Hang, während die vorgesehene Durchgrünung im Plangebiet eine angemessene Einbindung in das Landschaftsbild sicherstellt. Zudem wird die landschaftliche Einbindung des Baugebiets, durch eine Begrünung der oben genannten Abflussmaßnahmen, gewährleistet. Dies wird entsprechend in den Entwurfsunterlagen beschrieben und ergänzt.

Die Festsetzung zu Aufschüttungen und Abgrabungen wird entsprechend zu „Geländeveränderungen innerhalb der privaten Grundstücke“ umformuliert und ergänzt, damit der Zusammenhang mit Geländemodellierungen zur Garten-/ Freiflächengestaltung konkretisiert und der baurechtliche Bezug beibehalten wird. Eine höhenmäßige Beschränkung von Abgrabungen wird nicht vorgesehen.

Die Grundversorgung mit Trink- und Löschwasser wird durch die Gemeinde Gräfendorf sichergestellt. Aufgrund der vorliegenden Höhenlage (Hochbehälter „Eidenbacher Hof“) ist davon auszugehen, dass eine ausreichende druck- und mengenmäßige Versorgung gegeben ist. Die Begründung zum Bebauungsplan wird dementsprechend angepasst und konkretisiert.

8:0

1.1.8) Umweltbericht

S.17, 3.2.1 Auswirkungen auf das Schutzgut Tiere und Pflanzen – Betriebsphase

Hier heißt es: Um die Beeinträchtigung möglichst gering zu halten, werden sowohl eine entsprechende Eingrünung, bestehend aus standortgerechten und einheimischen Gehölzen, als auch extensiv genutztes, artenreiches Grünland und eine Erweiterung der Streuobstwiese um das Wohngebiet geschaffen.

Die Erweiterung der Streuobstwiese ist bisher nicht aus der Planurkunde ersichtlich. Wir bitten, die Festsetzungen entsprechend zu ergänzen.

S.19f., 3.2.2 Auswirkungen auf das Schutzgut Fläche und Boden

Die Aufteilung von Ackerboden- und Grünlandzahlen in Bezug auf Ertragsfähigkeit/Bonität der Flächen sollte weiter ausdifferenziert werden. Während in diesem Kapitel eine teilweise geringe Ertragsfähigkeit der Ackerflächen konstatiert wird, heißt es auf S.16: Das Grünland und die Ackerrandstreifen, die innerhalb des Geltungsbereiches vorhanden sind, sind als hochwertig anzusehen. Entsprechende räumliche Zuordnungen bzw. Zahlen (inkl. deren Abwägung) fehlen hier allerdings.

S.26, 3.2.8 Vermeidung von Emissionen / Sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern

Hier heißt es: Beim Umgang mit Schadstoffen, wie bspw. bei Tankstellen, sind die gesetzlichen Vorgaben einzuhalten, damit eine Beeinträchtigung der Umwelt ausgeschlossen wird.

Die beispielhafte Benennung von Tankstellen sollte entfernt werden, da eine solche Nutzung im Geltungsbereich nicht zulässig ist (vgl. Festsetzung B.1).

S.33, 3.3 Maßnahmen / Hinweise zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

Hier heißt es bei der Auflistung der Festsetzungen: Beschränkung von Auffüllungen und Abgrabungen. Abgrabungen sind allerdings nicht beschränkt (vgl. Festsetzung B.4.3 und Anmerkung zur Begründung, S.11).

S.34f., 3.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten

Auf Ebene des Bebauungsplans sind gemäß den Anforderungen der Anlage 1 zum BauGB auch Planungsalternativen innerhalb des ausgewiesenen Geltungsbereichs zu behandeln (Ziff. 2d). Dies muss noch nachgeführt werden.

Am Ende des Abschnitts heißt es: Positiv zu werten ist zudem, dass der geplante Geltungsbereich, abgesehen von der Lage im Naturpark Spessart sowie der Überlagerung eines Bodendenkmals, nicht von Schutzgebieten überlagert wird. Dem wird ausdrücklich zugestimmt.

S.35, 4.2 Maßnahmen zur Überwachung

Ein Monitoring ist im vorliegenden Fall verbindlich durchzuführen. Das Kapitel entspricht nicht den Anforderungen nach Anlage 1 zum BauGB. Insbesondere die Inhalte gem. § 4c BauGB (Zuständigkeit der Gemeinde, Angabe der Monitoring-Maßnahmen) sind hier darzulegen. Es wird darauf hingewiesen, dass unvollständige Angaben in diesem Bereich einen beachtlichen Fehler des Umweltberichts darstellen und zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führen können.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und stellt fest, dass keine Erweiterung der angrenzenden Streuobstwiese vorgesehen ist. Der angesprochene Punkt wird aus dem Umweltbericht gestrichen.

Die beschriebenen Acker- und Grünlandzahlen und die daraus resultierende Ertragsfähigkeit bzw. Bonität werden auf Grundlage der Bodenschätzungskarte sowie der Karte der natürlichen Ertragsfähigkeit landwirtschaftlicher Böden (Bayern-Atlas) durch eine räumliche Zuordnung ergänzt und klargestellt.

Die beispielhafte Nennung von Tankstellen wird gestrichen, da diese gemäß der festgesetzten Art der baulichen Nutzungen nicht zulässig sind.

Eine höhenmäßige Beschränkung von Abgrabungen wird nicht vorgesehen. Der betreffende Abschnitt „Beschränkung von Auffüllungen und Abgrabungen“ wird durch den Titel „Beschränkung von Geländeveränderungen innerhalb privater Grundstücke“ ersetzt, da diese Festsetzung ebenfalls Aussagen zur Zulässigkeit von Stützmauern trifft.

Aufgrund der topographischen Lage des Plangebiets, der angrenzenden bestehenden Bebauung und der angrenzenden geschützten Landschaftsbereiche ergab sich die vorliegende Ausnutzung des Geltungsbereiches. Die geplanten Wohngebäude sowie die Erschließungsstraße sollen parallel zum südlich angrenzenden Wohngebiet entstehen. Die Ausrichtung der öffentlichen Grünflächen inkl. der Mulden und Gräben zur Ableitung des Niederschlagswassers entspricht der topographischen Lage des geplanten Wohngebiets und führt zu einem geregelten Abfluss des Oberflächenwassers in die geplanten Regenrückhaltebecken. Die im östlichen Geltungsbereich vorhandenen geschützten Landschaftsbereiche werden zum Erhalt festgesetzt und zusätzlich als interne Ausgleichsflächen genutzt. Aus diesen Gründen wurde der Bebauungsplan wie vorliegend geplant und alternativen Planungen gem. Anlage 1 zum BauGB Ziff. 2d) innerhalb des Geltungsbereiches werden als nicht erforderlich gesehen. Dieser Absatz wird entsprechend im Umweltbericht ergänzt. Bezüglich des Monitorings erfolgt eine entsprechende Überwachung der umgesetzten Kompensationsmaßnahmen gem. § 4c BauGB durch die Gemeinde Gräfendorf. Die entsprechenden Maßnahmen zur Überwachung werden in den Umweltbericht aufgenommen.

8:0

1.2) Städtebau

Zu B 1 Maß der baulichen Nutzung

Die Festsetzung der Firsthöhe sollte als Grundzug der Planung deutlich bezeichnet werden, so dass in der Anwendung etwaigen Befreiungen nicht zugestanden werden. Bei einer Befreiung der Firsthöhe nach oben, können im ungünstigen Fall Gebäude der Klasse 4 verwirklicht werden. Damit wäre vrstl. ein zweiter baulicher Rettungsweg erforderlich, da die Anleiterbarkeit nicht gewährleistet ist.

Zu B 4.2.1 Dachgestaltung:

Damit das Pultdach eine gleichwertige Alternative zum Satteldach oder Walmdach darstellt, sollte die Dachneigung für das Pultdach einen eigenständigen Bereich der Neigungen zugeordnet werden. Aus dem linearen Zusammenhang wäre vereinfacht 12,5° - 22,5° anzunehmen. Baupraktisch wäre die Empfehlung 7° - 12,5° anzuwenden. Für Garagen und Nebenanlagen sollte klargestellt werden ob Flachdächer zugelassen sind. Die Angabe „…beträgt maximal 30°“ wäre gleichzusetzen mit 0° - 30°, der Bereich 0 - 7° wäre ein Flachdach.

Beschlussvorschlag zu 1.2) Städtebau:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und stellt fest, dass gemäß Art. 31 BayBO im Zuge der Gebäudeplanungen ein zweiter Rettungsweg sichergestellt werden muss. Dies kann nicht auf Ebene des Bebauungsplanes geregelt werden. Ein entsprechender Absatz wird als nachrichtliche Übernahme in den Bebauungsplan aufgenommen und im weiteren Planungsverfahren berücksichtigt. Des Weiteren wird in Absprache mit der Gemeinde Gräfendorf eine maximale Dachneigung von 30° für Pultdächer festgesetzt. Für Garagen und Nebenanlagen gilt weiterhin eine maximale Dachneigung von 30°. Zusätzlich werden für Garagen und Nebenanlagen Flachdächer zugelassen.

8:0

1.3) Immissionsschutz

Zu o.g. Bauleitplanung wird aus Sicht des Immissionsschutzes wie folgt Stellung genommen: Die Gemeinde Gräfendorf plant die 3. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans „Lagfeld“. Der Bebauungsplan wird aus dem derzeit wirksamen Flächennutzungsplan entwickelt. Ziel ist die Schaffung von allgemeinen Wohnbauflächen angrenzend an das südlich und östlich bestehende Wohngebiet. Das zukünftige Wohngebiet schließt sich an die vorhandene Wohnbebauung an und grenzt in nord-westlicher Richtung an landwirtschaftlich genutzte Flächen. Bisher wurde der überplante Bereich ebenfalls landwirtschaftlich genutzt. Dem Vorentwurf des Umweltberichts vom 23.09.2025 ist zu entnehmen, dass die Erheblichkeit der Beeinträchtigungen durch Lärm, Licht, Strahlung, Staub und Geruch als gering gewertet werden. Mit dieser Einschätzung besteht im Grundsatz Einverständnis, dennoch werden folgende Punkte angemerkt und eine Anpassung empfohlen:

• Östlich der Fläche befinden sich in einem Abstand von circa 150 m die Staatsstraße St2304 sowie die Bahngleise der Strecke Bad Kissingen – Gemünden (Main). Auf diese beiden möglichen Lärmquellen wird weder in der Begründung noch im Umweltbericht ausreichend eingegangen. Unter Punkt 3.2.7 (Auswirkungen auf Mensch und Gesundheit, S. 26) sowie unter Punkt 3.2.8 (Art und Menge von Lärm-Emissionen, S. 27) im Umweltbericht wird lediglich erwähnt, dass aufgrund der Lage des Baugebietes auf einem Höhenrücken und des Abstandes von mehr als 100 m zur Gleise keine größeren Beeinträchtigungen erwartet werden. Die möglichen Lärmimmissionen durch den Verkehrslärm der St2304 finden keinerlei Erwähnung. Auch wenn es sich um weniger stark frequentierte Strecken handelt, sollte hier insgesamt ausführlicher argumentiert werden. Bei ausreichend verbal-argumentativer Ausführung, kann dann aus immissionsschutzfachlicher Sicht auf ein schalltechnisches Gutachten verzichtet werden. Grundlage für die Argumentation können beispielsweise die frei zugänglichen Daten des Eisenbahn-Bundesamts zum Schienenverkehr (Lärmkartierung) und die Daten aus den Verkehrszählungen des LfU (BaySIS) sein.
• Südlich des geplanten Wohngebiets befindet sich in einem Abstand von ca. 100 m die Grundschule Gräfendorf inklusive Kindergarten. Auch wenn für Kinderlärm §22 Abs. 1 BImSchG gilt und damit Lautäußerungen von Kindern im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen darstellen, sollte kurz darauf eingegangen werden.

Dem Bebauungsplan „Lagfeld“ der Gemeinde Gräfendorf kann aus Sicht des Immissionsschutzes grundsätzlich zugestimmt werden. Bei einer ausführlicheren Betrachtung des Verkehrslärms bezüglich Staatsstraße St2304 und Bahngleise im Umweltbericht, kann aus immissionsschutzfachlicher Sicht auf ein schalltechnisches Gutachten verzichtet werden.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Die Begründung zum Bebauungsplan wird um ein Kapitel bezüglich des Immissionsschutzes ergänzt, in dem die genannten Lärmquellen (Bahnstrecke, Staatsstraße und Grundschule inkl. Kindergarten) erläutert werden. Diese Punkte werden zusätzlich im Umweltbericht ergänzt. Es wird dennoch weiterhin davon ausgegangen, dass aufgrund der Lage des Baugebiets, dem Abstand zu den genannten Lärmquellen und der geringen Frequentierung der Bahnstrecke sowie der Staatsstraße keine größeren Beeinträchtigungen erwartet werden. Es wird zur Kenntnis genommen, dass bei einer entsprechenden verbal-argumentativen Ausführung auf die Erstellung eines schalltechnischen Gutachtens verzichtet werden kann.

8 : 0

1.4) Wasserrecht

Mit der Aufstellung des o.g. Bebauungsplanes besteht aus wasserrechtlicher Sicht grundsätzlich Einverständnis. Auf Folgendes wird hingewiesen: Die Entwässerung soll im Trennsystem erfolgen. Dies entspricht den gesetzlichen Vorgaben. Angedacht ist für die Beseitigung des Oberflächenwassers im Baugebiet eine teilweise Versickerung und Ableitung in den Waizenbach. Die Versickerung bzw. Einleitung von Niederschlagswasser in Gewässer stellt eine Gewässerbenutzung dar, die der Erteilung einer wasserrechtlichen Erlaubnis bedarf (§§ 8, 9 und 12 WHG). Die Erlaubnis ist unter Beifügung prüffähiger Unterlagen beim Landratsamt Main-Spessart zu beantragen.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Die entsprechende Beantragung der wasserrechtlichen Erlaubnis zur Einleitung des Niederschlagswasser in den Waizenbach wird im Zuge der Erschließungsplanung durch die Gemeinde Gräfendorf erfolgen.

8 : 0

1.5) Bodenschutzrecht

Mit dem im Betreff genannten Bebauungsplan besteht aus bodenschutzrechtlicher Sicht Einverständnis. Wesentliche Eingriffe in das Schutzgut Boden sind nach den Unterlagen nicht zu erwarten. Altlasten sind im Plangebiet keine bekannt. Ein fehlender Eintrag im Altlastenkataster ist jedoch keine Gewähr dafür, dass sich auf einem Grundstück nicht doch eine Altlast befindet. Eine Einstufung als „nicht altlastrelevant“ ist nicht gleichbedeutend mit „schadstofffrei“, d.h. es können (Rest-) Belastungen vorhanden sein, die jedoch keinen Altlastenverdacht bzw. daraus resultierende öffentlich-rechtliche Forderungen begründen. Eventuell vorhandene belastende Bausubstanz ist nicht Bestandteil dieser Bewertung.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Ein entsprechender Hinweis auf ggf. vorhandene (Rest-) Belastungen wird in den Umweltbericht aufgenommen.

8 : 0

1.6) Naturschutz

Die untere Naturschutzbehörde nimmt zu o. g. Antrag wie folgt Stellung:

Ausgangslage:

Die Gemeinde Gräfendorf plant die 3. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans „Lagfeld“ nach Norden. Im geplanten Geltungsbereich befinden sich derzeit landwirtschaftlich genutzte Flächen (Acker und Grünland).

Eingriff:

Mit dem ermittelten Ausgleichsbedarf und der externen Ausgleichsfläche besteht grundsätzlich Einverständnis. Allerdings wird bisher die Beeinträchtigung des Landschaftsbilds nicht ausreichend berücksichtigt. Die bisherige Grenze des Bebauungsplan-Gebietes „Lagfeld“ sieht in der alten Fassung der 1. Änderung vom 20.09.1982 eine Randeingrünung nach Norden hin vor. Dort ist folgendes festgesetzt: „[…] entlang der Geltungsbereichsgrenze (Ortsrandbereich) sind flächenhafte Anpflanzungen mit Büschen und Baumreihen herzustellen und zu unterhalten.“ Bei der 3. Änderung und Erweiterung des Gebietes nach Norden ist weiterhin eine solche Randeingrünung erforderlich, um die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes ausreichend zu kompensieren.

Artenschutz:

Nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BNatSchG sind Handlungen verboten, durch die Individuen besonders und streng geschützter Arten verletzt oder getötet werden, Individuen der streng geschützten europäischen Vogelarten in sensiblen Zeiten erheblich gestört werden sowie Fort-pflanzungs- und Ruhestätten besonders und streng geschützter Arten zerstört werden.

Im geplanten Geltungsbereich des Bebauungsplans „Lagfeld“ wurden besonders und streng geschützte Arten (Fledermäuse, Brutvögel) festgestellt. Das Vorkommen der Zauneidechse und von Wiesenknopf-Ameisen-Bläulingen konnte gutachterlich ausgeschlossen werden. Mit den Festsetzungen zum Artenschutz unter „D“ besteht Einverständnis. Es wird darauf hingewiesen, dass die CEF-Maßnahme für Fledermäuse (Aufhängen eines Flachkastens) vor der Baumfällung des Birnbaums durchgeführt werden muss.

Biotopschutz:

Es sind keine gesetzlich geschützten Biotope unmittelbar von der 3. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans betroffen. Die direkt an das Bebauungsplan-Gebiet angrenzenden Biotope sind bei Umsetzung der Bauvorhaben ausreichend vor Bautätigkeit zu schützen.

Gebietsschutz:

Das Plangebiet liegt außerhalb des Landschaftsschutzgebiets „Spessart“. Es sind keine nach dem Naturschutzrecht ausgewiesenen Schutzgebiete betroffen.

Seitens der unteren Naturschutzbehörde besteht mit der 3. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans „Lagfeld“ Einverständnis, wenn folgende Punkte überarbeitet werden:

Zur ausreichenden Kompensation der Landschaftsbild-Beeinträchtigung ist im Norden eine Randeingrünung vorzusehen, wie sie bereits bei der 1. Änderung des Bebauungsplans vom 20.09.1982 vorgesehen war.

Beschluss:

Innerhalb der nördlichen öffentlichen Grünfläche, die entlang der freien Feldflur verläuft, werden „Maßnahmen zur Abflussdämpfung von Außengebietswasser“ (z.B. Mulde, Graben, Wall o.ä.) vorgesehen, um das Plangebiet zukünftig besser vor Hangwasser zu schützen. Diese Maßnahmen werden innerhalb der weiteren Erschließungsplanung konkretisiert.

Um in diesem Bereich eine gewisse Eingrünung des Plangebiets zu ermöglichen und Erosionsschutzfunktion zu erfüllen, wird eine Begrünung aus Flachwurzlern (z.B. Euonymus europaeus, Salix caprea, Sambucus racemosa, Viburnum opulus) mit entsprechender Pflege festgesetzt. Eine Darstellung innerhalb des Bebauungsplanes sowie eine Beschreibung in der Begründung und dem Umweltbericht werden innerhalb der Entwurfserstellung ergänzt.

Zwar grenzt das Plangebiet im oberen Bereich derzeit an landwirtschaftlich genutzte Flächen an, jedoch ist perspektivisch die Fortführung der Siedlungsentwicklung im Rahmen eines 2. Bauabschnitts vorgesehen. Es handelt sich somit nicht um einen dauerhaften Siedlungsabschluss und eine Ortsrandeingrünung würde daher keinen langfristig wirksamen Ortsrand definieren.

Die festgesetzte Begrenzung der Gebäudehöhen verhindert außerdem eine dominante Wirkung am Hang, während die vorgesehene Durchgrünung im Plangebiet eine angemessene Einbindung in das Landschaftsbild sicherstellt. Zudem wird die landschaftliche Einbindung des Baugebiets, durch eine Begrünung der oben genannten Abflussmaßnahmen, gewährleistet. Dies wird entsprechend in den Entwurfsunterlagen beschrieben und ergänzt.

Aufgrund der bereits erfolgten Fällung des Birnbaumes, ist im Bebauungsplan unter D 5.1 folgendes festgesetzt: „Aufhängen eines Fledermauskastens im räumlichen Zusammenhang als Ausgleich für den gefällten Birnbaum, der eine potenzielle Lebensstätte für Fledermäuse (Spalten) bildete. Es ist, gemäß Plandarstellung, ein Fledermausflachkasten im Baum anzubringen. Der Kasten muss bis spätestens April vor Baubeginn angebracht werden.“ Zusätzlich wird zeichnerisch und textlich ein Erhaltungsgebot für den Baum festgesetzt, der als Grundlage für die CEF-Maßnahme dient.

Es wird zur Kenntnis genommen, dass keine gesetzlich geschützten Biotope von dem vorliegenden Bebauungsplan betroffen sind. Ein Hinweis auf den ausreichenden Schutz der direkt angrenzenden Biotope vor Bautätigkeit während des Bauvorhabens wird im Umweltbericht ergänzt.

8 : 0

1.7) Kreisabfallwirtschaft

Seitens unseres Sachgebiets bestehen keine Einwände und / oder Bedenken zu diesem Vorhaben. Hinweis: Abfall darf nach den geltenden Arbeitsschutzvorschriften gemäß § 16 DGUV Vorschrift 43 „Müllbeseitigung“ nur abgeholt werden, wenn die Zufahrt zu Müllbehälterstandplätzen so angelegt ist, dass ein Rückwärtsfahren nicht erforderlich ist. Die identische Forderung ergibt sich aus § 4 Abs. 3 Betriebssicherheitsverordnung. Sackgassen müssen am Ende über eine geeignete Wendeanlage verfügen.

Standardmäßig kommen 3-achsige Müllfahrzeuge im Landkreis Main-Spessart zum Einsatz. Entsprechend den mit Schreiben der Obersten Baubehörde im Bayerischen, Az. IID2-43411-001/06, vom 11.02.2009 zur Anwendung empfohlenen Technischen Regelwerk „Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen“ (RASt 06) S. 73 müssen die Wendehämmer die gem. RASt 06, S. 73, Bild 58 bzw. 59 beschriebene Beschaffenheit haben (siehe Anlage Kopie).

Wir weisen allerdings darauf hin, dass bei Änderungen von Bestimmungen oder Vorschriften oder einem möglichen Entsorgerwechsel, die direkte Anfahrt der Grundstücke gegebenenfalls in Zukunft nicht mehr möglich sein kann. Die Abfallentsorgung bzw. die Leerung der bereitgestellten Abfallbehälter kann dann nur noch von der für Entsorgungsfahrzeuge nächstmöglich, anfahrbaren Straßenverkehrsfläche erfolgen. Wir bitten dies zu beachten.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Die bestehende Straße ist ausreichend dimensioniert, um ein Befahren mit einem dreiachsigen Müllfahrzeug zu ermöglichen. Gleichzeitig ist am Ende der Erschließungsstraße eine Wendeeinrichtung vorhanden. Diese wird gemäß der RASt 06 zum Befahren eines 3-achsigen Müllfahrzeuges angepasst.

8 : 0

1.8) Brandschutzdienststelle / Kreisbrandrat

Die nachfolgende Stellungnahme bezieht sich auf die Belange des abwehrenden Brandschutzes. Sie dient dazu, den evtl. notwendigen Einsatz der Feuerwehr vorzubereiten und seine Wirksamkeit möglichst erfolgreich zumachen.

Zufahrten und Flächen für die Feuerwehr: Die Zufahrten zu den Schutzobjekten müssen für Feuerwehrfahrzeuge mit einer Achslast von 10 t sichergestellt sein. Die Zufahrtswege müssen mit Fahrzeugen die eine Länge von 10 m, eine Breite von 2,5 m und einen Wendekreisdurchmesser von 18,5 m besitzen, befahren werden können. Werden Stichstraßen oder -wege mit mehr als 50 m Länge angelegt, ist an deren Ende ein Wendeplatz anzulegen. Der anzunehmende Wendekreisdurchmesser beträgt 18,5 m. Bei nur einspurig befahrbaren Straßen sind in Abständen von ca. 100 m Ausweichstellen anzulegen.

Löschwasserversorgung: Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist sicher zu stellen.

• Die erforderliche Löschwassermenge gemäß DVGW-W405 muss zur Verfügung stehen.
• Die Wasserversorgung ist gemäß den Richtlinien des DVGW auszuführen.

Ist die Löschwasserversorgung aus dem Hydrantennetz unzureichend, so ist durch andere Maßnahmen die Löschwasserversorgung sicherzustellen, z.B. Löschwasserzisternen oder Löschwasserteiche. Das Volumen der Zisternen sind mit der Brandschutzdienststelle abzustimmen. Die Entnahmestellen müssen sich außerhalb des Trümmerschattens der Gebäude befinden. Die DIN 14 230 für Unterirdische Löschwasserbehälter sind zu beachten. Bei den Ansaugstutzen ist die DIN 14 319 zu beachten. Bei der Auswahl der Hydranten soll ein Verhältnis von ca. 2/3 Unterflurhydranten zu 1/3 Überflurhydranten eingehalten werden.

Angriffs und Rettungswege: Aus Aufenthaltsräumen von nicht zu ebener Erde liegenden Geschossen muss die Rettung von Personen über zwei voneinander unabhängigen Rettungswegen gewährleistet sein (Art. 31 BayBO). Bei baulichen Anlagen ohne besondere Art und Nutzung und einer Bauhöhe unterhalb der Hochhausgrenze kann der zweite Rettungsweg auch über Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden, wenn die Feuerwehr über das erforderliche Rettungsgerät (z.B. Drehleiter usw.) verfügt.

Hinweis Photovoltaik: Bei Installation einer PVA muss eine wirksame Einrichtung zur Freischaltung für DC-Leitungen (z.B. Feuerwehrschalter) eingebaut werden. Eine Kennzeichnung (Gebäude, Leitungen, Sicherungskasten, etc.) ist anzubringen. Die Anwendungsregel “Maßnahmen für den DC-Bereich einer Photovoltaikanlage zum Einhalten der elektrischen Sicherheit im Falle einer Brandbekämpfung oder einer technischen Hilfeleistung (VDE-AR-E2100-712) ist zu beachten.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und stellt fest, dass die allgemeinen Hinweise des Kreisbrandrates bzw. der Brandschutzdienststelle hinsichtlich Zufahrten und Flächen für die Feuerwehr, Ausbildung der Feuerwehraufstellflächen, der Löschwasserversorgung, der Angriffs- und Rettungswege sowie Photovoltaik, im Rahmen der Baugenehmigung zu berücksichtigen sind.

Die Versorgung mit Trinkwasser soll durch den Anschluss an die gemeindliche Trinkwasserversorgung sichergestellt werden. Die Grundversorgung mit Trink- und Löschwasser wird durch die Gemeinde Gräfendorf sichergestellt. Aufgrund der vorliegenden Höhenlage ist davon auszugehen, dass eine ausreichende druck- und mengenmäßige Versorgung gegeben ist. Dies wird entsprechend in der Begründung zum Bebauungsplan klargestellt.

Die Bereitstellung eines zweiten Rettungsweges gemäß Art. 31 BayBO ist Gegenstand der Gebäudeplanung und kann somit nicht auf Ebene des Bebauungsplanes geregelt werden. Die Verantwortung der Berücksichtigung des zweiten Rettungsweges liegt in der Verantwortung des gebäudeplanenden Architekten. Ein entsprechender Absatz wird als nachrichtliche Übernahme in den Bebauungsplan aufgenommen.

Die Anmerkung bezüglich einer Errichtung einer Photovoltaikanlage betreffen ausschließlich die Belange und Vorgaben des Anlagenplaners bzw. Anlagenbauers und können somit auch nicht auf Ebene des Bebauungsplanes geregelt werden.

8 : 0

2) Stellungnahme „Regierung von Unterfranken“ vom 09.12.2025

2.1) Mit dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf wird ein Allgemeines Wohngebiet mit einer Nettobaufläche von ca. 1 ha (15 Baugrundstücke) im Osten des Hauptortes Gräfendorf ausgewiesen. Die Fläche entwickelt sich aus dem wirksamen Flächennutzungsplan (FNP). Der Geltungsbereich umfasst insgesamt rund 1,9 ha. Die Bebauung ist auf bisher landwirtschaftlich genutzten Flächen im Außenbereich geplant.

Die Regierung von Unterfranken als höhere Landesplanungsbehörde nimmt in ihrer Eigenschaft als Träger öffentlicher Belange zu dem im Betreff genannten Bauleitplanentwurf Stellung. Maßstab für diese Stellungnahme sind die Ziele und Grundsätze der Raumordnung, die im Bayerischen Landesplanungsgesetz (Art. 6 BayLplG), im Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) und dem Regionalplan der Region Würzburg (RP 2) festgesetzt sind. Die Ziele der Raumordnung (Z) sind zu beachten und die Grundsätze der Raumordnung (G) zu berücksichtigen (Art. 3 BayLplG). Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen (§1 Abs. 4 BauGB).

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.

8 : 0

2.2) Anforderungen an eine nachhaltige Siedlungsentwicklung

Im Hinblick auf die beabsichtigte Siedlungsentwicklung sind insbesondere folgende Festlegungen des LEP sowie des RP2 zu nennen:

• Grund und Boden sind ein nicht vermehrbares Gut und haben auch eine wichtige Funktion für den Naturhaushalt. Gemäß den Zielen und Grundsätzen in 3.1.1 und 3.2 LEP, den Zielen B II 1.1 und B II 2.1 RP2 und Art. 6 Abs. 2 Nr. 3 BayLplG soll die Siedlungsentwicklung nachhaltig und bedarfsorientiert bzw. flächensparend erfolgen, die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung sind auszuschöpfen und die Wiedernutzbarmachung von Flächen ist zu fokussieren.
• Nach Ziel 1.2.1 LEP ist der demografische Wandel bei allen raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, insbesondere bei der Daseinsvorsorge und der Siedlungsentwicklung, zu beachten. Die Siedlungsentwicklung ist daher auf die Bevölkerungsentwicklung abzustimmen.
• Gem. Grundsatz 3.1 (Flächensparen) LEP soll die Ausweisung von Bauflächen an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden. Flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden.
• Gem. Ziel 3.2 (Innenentwicklung vor Außenentwicklung) LEP sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen.
• Gem. Ziel B II 3.2 RP2 sollen vor Inanspruchnahme neuer Flächen am Rande bestehender Siedlungseinheiten verstärkt Maßnahmen zur Entwicklung brachliegender oder mindergenutzter Gebiete im Innenbereich durchgeführt werden.
• Gem. Ziel B II 6.1 RP2 soll einer Verödung der Ortskerne als Folge der Entwicklung von Neubaugebieten entgegengewirkt werden.
• Die Siedlungstätigkeit der Gemeinden, die wie die Gemeinde Gräfendorf nicht zentraler Ort sind und die nicht innerhalb des Stadt- und Umlandbereiches des Verdichtungsraumes Würzburg liegen, soll sich im Rahmen einer organischen Entwicklung vollziehen (vgl. Ziel B II 1.7 RP2). Das heißt für den Wohnsiedlungsbereich, dass die organische Entwicklung einer Gemeinde die Deckung des Bedarfs ihrer Bevölkerung sowie einer nicht unverhältnismäßigen Bevölkerungszuwanderung umfassen soll.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden wird durch die Reduzierung der GRZ auf 0,35 gewährleistet. Die Erschließung eines neuen Wohngebiets in der Gemeinde Gräfendorf ist auf dem vorhandenen und nachweisbaren Bedarf an Bauflächen begründet, der momentan nicht gedeckt werden kann. Es wird auf die Bedarfsbegrünung unter Kapitel 4 der Begründung zum Bebauungsplan verwiesen.

Zum Schutz des Oberbodens sind entsprechende rechtliche Vorgaben als nachrichtliche Übernahme im Bebauungsplan enthalten.

8 : 0

2.3) Bedarfsprüfung

Um diesen Festlegungen gerecht zu werden, bedarf es bei der Planung neuer Siedlungsflächen einer Prüfung, ob dafür hinreichender Bedarf besteht, der in Abwägung mit anderen Belangen die Flächeninanspruchnahme rechtfertigt (vgl. 1.2.1 und 3.1 LEP). Der Bedarf und die Problematik fehlender Baugrundstücke im Innenbereich der Ortsteile ist in den Antragsunterlagen nachvollziehbar dargestellt. Auch werden Bemühungen zur Behebung von Leerständen und Aktivierung von Baulücken seitens der Kommunen unternommen. Grundsätzlich positiv wird zudem die Tatsache gesehen, dass die zunächst geplanten 33 Bauplätze auf 20 Bauplätze in zwei Bauabschnitten reduziert wurden. Allerdings fehlt der Bedarfsprüfung eine Bezugnahme auf die Bevölkerungsstruktur und -entwicklung der Gemeinde Gräfendorf.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Eine Bezugnahme auf die Bevölkerungsstruktur und -entwicklung wird innerhalb der Bedarfsbegründung der Begründung zum Bebauungsplan ergänzt.

8 : 0

2.4) Zielgruppenorientierung und Flächenverbrauch

Die demographische Entwicklung und Zusammensetzung der Altersstruktur der Gemeinde Gräfendorf deuten darauf hin, dass bei der Schaffung neuen Baulands v.a. seniorengerechte Wohnformen mitzudenken wären. So ist nach dem Demographiespiegel für die Gemeinde Gräfendorf die Altersgruppe der 50-65-Jährigen sowie die der über 65-Jährigen sehr stark ausgeprägt und wird zukünftig noch weiter zunehmen. Dennoch werden in der Planung ausschließlich Einzel- und Doppelhäuser als klassische „Familienwohnformen“ festgesetzt. Wir regen an, die Gesamtkonzeption der Planung in Hinblick auf flächen- und ressourcenschonende Bauweise zu überprüfen: Eine Reduktion der Parzellengrößen sowie die Planung von Gemeinschaftsflächen und Mehrfamilienhäusern könnten zu einer besseren Ausnutzung der überplanten Fläche führen und zum Flächensparen beitragen. Positiv zugutegehalten wird der Planung die Tatsache, dass der überwiegende Teil der überplanten Bauflächen im Eigentum der Gemeinde ist. Um der Entstehung neuer, langfristiger Baulücken vorzubeugen, empfehlen wir der Gemeinde geeignete Maßnahmen zu ergreifen (wie z.B. vertragliche Regelungen), sodass die Bauplätze im Sinne des Flächensparens (vgl. Grundsatz 3.1.1 LEP) auch für eine kurzfristige Bebauung zur Verfügung stehen.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Die Planung beinhaltet in Abstimmung mit der Gemeinde Einzel- und Doppelhäuser. Dies beruht auf den Anfragen der Bauinteressenten, die der Gemeinde vorliegen.

8 : 0

2.5) Bodendenkmäler

Nach hiesigen Informationen befindet sich auf dem Geltungsbereich des Planvorhabens das Denkmal D-6-5824-0013 („Freilandstation des Paläolithikums und des Mesolithikums sowie Siedlung des Neolithikums“). Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wurde diesbezüglich bereits beteiligt und hat dabei der Gemeinde Gräfendorf in Aussicht gestellt, dass der vorliegende Bebauungsplan von Seiten der Bodendenkmalpflege genehmigungsfähig sein wird. Der Stellungnahme des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege ist besonderes Gewicht beizumessen.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Auf Grundlage der Ergebnisse des durchgeführten Surveys kann von Seiten des BLfD der Gemeinde eine Genehmigung gemäß Art 7 Abs. 1 BayDSchG des vorliegenden Bebauungsplanes in Aussicht gestellt werden. Entsprechende Auflagen sind unter B 4.6 im Bebauungsplan und in Kapitel 10 der Begründung zum Bebauungsplan festgesetzt. Des Weiteren wird auf die Abwägung der Stellungnahme des BLfD vom 19.12.2025 verwiesen.

8 : 0

2.6) Fazit

Die Regierung von Unterfranken als höhere Landesplanungsbehörde erhebt in ihrer Eigenschaft als Träger öffentlicher Belange zu dem im Betreff genannten Bauleitplanentwurf keine Einwände. Eine Berücksichtigung einer flächensparenden und generationenübergreifenden Bauweise für diese und zukünftige Planungen wäre wünschenswert. Diese Stellungnahme ergeht ausschließlich aus der Sicht der Raumordnung und Landesplanung. Eine Prüfung und Würdigung sonstiger öffentlicher Belange ist damit nicht verbunden.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.

8 : 0

3) Stellungnahme „Regionaler Planungsverband Würzburg“ vom 12.12.2025

3.1) Mit dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf wird ein Allgemeines Wohngebiet mit einer Nettobaufläche von ca. 1 ha (15 Baugrundstücke) im Osten des Hauptortes Gräfendorf ausgewiesen. Die Fläche entwickelt sich aus dem wirksamen Flächennutzungsplan (FNP). Der Geltungsbereich umfasst insgesamt rund 1,9 ha. Die Bebauung ist auf bisher landwirtschaftlich genutzten Flächen im Außenbereich geplant.

Der Regionale Planungsverband Würzburg nimmt in seiner Eigenschaft als Träger öffentlicher Belange zu dem im Betreff genannten Bauleitplanentwurf Stellung. Maßstab für diese Stellungnahme sind die im Regionalplan der Region Würzburg festgesetzten Ziele und Grundsätze. Die Ziele der Raumordnung sind zu beachten und die Grundsätze der Raumordnung zu berücksichtigen (Art. 3 i.V.m. Art. 2 BayLplG). Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen (§1 Abs. 4 BauGB).

Beschluss

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.

8 : 0

3.2) Anforderungen an eine nachhaltige Siedlungsentwicklung

Im Hinblick auf die beabsichtigte Siedlungsentwicklung sind insbesondere folgende Festlegungen des LEP sowie des RP2 zu nennen:

• Grund und Boden sind ein nicht vermehrbares Gut und haben auch eine wichtige Funktion für den Naturhaushalt. Gemäß den Zielen und Grundsätzen in 3.1.1 und 3.2 LEP, den Zielen B II 1.1 und B II 2.1 RP2 und Art. 6 Abs. 2 Nr. 3 BayLplG soll die Siedlungsentwicklung nachhaltig und bedarfsorientiert bzw. flächensparend erfolgen, die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung sind auszuschöpfen und die Wiedernutzbarmachung von Flächen ist zu fokussieren.
• Nach Ziel 1.2.1 LEP ist der demografische Wandel bei allen raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen, insbesondere bei der Daseinsvorsorge und der Siedlungsentwicklung, zu beachten. Die Siedlungsentwicklung ist daher auf die Bevölkerungsentwicklung abzustimmen.
• Gem. Grundsatz 3.1 (Flächensparen) LEP soll die Ausweisung von Bauflächen an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden. Flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen sollen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden.
• Gem. Ziel 3.2 (Innenentwicklung vor Außenentwicklung) LEP sind in den Siedlungsgebieten die vorhandenen Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen sind zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen.
• Gem. Ziel B II 3.2 RP2 sollen vor Inanspruchnahme neuer Flächen am Rande bestehender Siedlungseinheiten verstärkt Maßnahmen zur Entwicklung brachliegender oder mindergenutzter Gebiete im Innenbereich durchgeführt werden.
• Gem. Ziel B II 6.1 RP2 soll einer Verödung der Ortskerne als Folge der Entwicklung von Neubaugebieten entgegengewirkt werden.
• Die Siedlungstätigkeit der Gemeinden, die wie die Gemeinde Gräfendorf nicht zentraler Ort sind und die nicht innerhalb des Stadt- und Umlandbereiches des Verdichtungsraumes Würzburg liegen, soll sich im Rahmen einer organischen Entwicklung vollziehen (vgl. Ziel B II 1.7 RP2). Das heißt für den Wohnsiedlungsbereich, dass die organische Entwicklung einer Gemeinde die Deckung des Bedarfs ihrer Bevölkerung sowie einer nicht unverhältnismäßigen Bevölkerungszuwanderung umfassen soll.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden wird durch die Reduzierung der GRZ auf 0,35 gewährleistet. Die Erschließung eines neuen Wohngebiets in der Gemeinde Gräfendorf ist auf dem vorhandenen und nachweisbaren Bedarf an Bauflächen begründet, der momentan nicht gedeckt werden kann. Es wird auf die Bedarfsbegründung unter Kapitel 4 der Begründung zum Bebauungsplan verwiesen.

Zum Schutz des Oberbodens sind entsprechende rechtliche Vorgaben als nachrichtliche Übernahme im Bebauungsplan enthalten.

8 : 0

3.3) Bedarfsprüfung

Um diesen Festlegungen gerecht zu werden, bedarf es bei der Planung neuer Siedlungsflächen einer Prüfung, ob dafür hinreichender Bedarf besteht, der in Abwägung mit anderen Belangen die Flächeninanspruchnahme rechtfertigt (vgl. 1.2.1 und 3.1 LEP). Der Bedarf und die Problematik fehlender Baugrundstücke im Innenbereich der Ortsteile ist in den Antragsunterlagen nachvollziehbar dargestellt. Auch werden Bemühungen zur Behebung von Leerständen und Aktivierung von Baulücken seitens der Kommunen unternommen. Grundsätzlich positiv wird zudem die Tatsache gesehen, dass die zunächst geplanten 33 Bauplätze auf 20 Bauplätze in zwei Bauabschnitten reduziert wurden. Allerdings fehlt der Bedarfsprüfung eine Bezugnahme auf die Bevölkerungsstruktur und -entwicklung der Gemeinde Gräfendorf.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Eine Bezugnahme auf die Bevölkerungsstruktur und -entwicklung wird innerhalb der Bedarfsbegründung der Begründung zum Bebauungsplan ergänzt.

8 : 0

3.4) Zielgruppenorientierung und Flächenverbrauch

Die demographische Entwicklung und Zusammensetzung der Altersstruktur der Gemeinde Gräfendorf deuten darauf hin, dass bei der Schaffung neuen Baulands v.a. seniorengerechte Wohnformen mitzudenken wären. So ist nach dem Demographiespiegel für die Gemeinde Gräfendorf die Altersgruppe der 50-65-Jährigen sowie die der über 65-Jährigen sehr stark ausgeprägt und wird zukünftig noch weiter zunehmen. Dennoch werden in der Planung ausschließlich Einzel- und Doppelhäuser als klassische „Familienwohnformen“ festgesetzt. Wir regen an, die Gesamtkonzeption der Planung in Hinblick auf flächen- und ressourcenschonende Bauweise zu überprüfen: Eine Reduktion der Parzellengrößen sowie die Planung von Gemeinschaftsflächen und Mehrfamilienhäusern könnten zu einer besseren Ausnutzung der überplanten Fläche führen und zum Flächensparen beitragen.

Positiv zugutegehalten wird der Planung die Tatsache, dass der überwiegende Teil der überplanten Bauflächen im Eigentum der Gemeinde ist. Um der Entstehung neuer, langfristiger Baulücken vorzubeugen, empfehlen wir der Gemeinde geeignete Maßnahmen zu ergreifen (wie z.B. vertragliche Regelungen), sodass die Bauplätze im Sinne des Flächensparens (vgl. Grundsatz 3.1.1 LEP) auch für eine kurzfristige Bebauung zur Verfügung stehen.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Die Planung beinhaltet in Abstimmung mit der Gemeinde Einzel- und Doppelhäuser. Dies beruht auf den Anfragen der Bauinteressenten, die der Gemeinde vorliegen.

8 : 0

3.5) Bodendenkmäler

Nach hiesigen Informationen befindet sich auf dem Geltungsbereich des Planvorhabens das Denkmal D-6-5824-0013 („Freilandstation des Paläolithikums und des Mesolithikums sowie Siedlung des Neolithikums“). Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege wurde diesbezüglich bereits beteiligt und hat dabei der Gemeinde Gräfendorf in Aussicht gestellt, dass der vorliegende Bebauungsplan von Seiten der Bodendenkmalpflege genehmigungsfähig sein wird. Der Stellungnahme des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege ist besonderes Gewicht beizumessen.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Auf Grundlage der Ergebnisse des durchgeführten Surveys kann von Seiten des BLfD der Gemeinde eine Genehmigung gemäß Art 7 Abs. 1 BayDSchG des vorliegenden Bebauungsplanes in Aussicht gestellt werden. Entsprechende Auflagen sind unter B 4.6 im Bebauungsplan und in Kapitel 10 der Begründung zum Bebauungsplan festgesetzt. Des Weiteren wird auf die Abwägung der Stellungnahme des BLfD vom 19.12.2025 verwiesen.

8 : 0

3.6) Fazit

Der Bauleitplanentwurf wurde nach regionalplanerischen Gesichtspunkten überprüft. Einwendungen haben sich dabei nicht ergeben. Eine Berücksichtigung einer flächensparenden und generationenübergreifenden Bauweise für diese und zukünftige Planungen wäre wünschenswert. Diese Stellungnahme ergeht ausschließlich aus der Sicht der Raumordnung und Landesplanung. Eine Prüfung und Würdigung sonstiger öffentlicher Belange ist damit nicht verbunden.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.

8 : 0

4) Stellungnahme „Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg“ vom 13.01.2026

Hinweis: Die Stellungnahme ist nach Ende der festgelegten Frist zur frühzeitigen Beteiligung gem. §§ 3,4 Abs. 1 BauGB eingegangen. Dennoch entschied sich die Gemeinde Gräfendorf, die Stellungnahme abzuwägen und im Gemeinderat zu behandeln.

Hochwasserschutz und Starkregenvorsorge

Die Belange des Hochwasserschutzes und der Starkregenvorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Schäden, sind in der Bauleitplanung zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 12, Abs. 7 BauGB). Das StMUV hat gemeinsam mit dem StMB eine Arbeitshilfe „Hochwasser- und Starkregenrisiken in der Bauleitplanung“ herausgegeben, wie die Kommunen dieser Verantwortung gerecht werden können und wie sie die Abwägung im Sinne des Risikogedankens und des Risikomanagements fehlerfrei ausüben können. Es wird empfohlen, eine Risikobeurteilung auf Grundlage dieser Arbeitshilfe durchzuführen, https://www.stmuv.bayern. de/themen/wasserwirtschaft/hochwasser/doc/arbeitshilfe.pdf.

Überflutungen durch wild abfließendes Wasser infolge von Starkregen

Durch Starkregenereignisse kann es auch fernab von Gewässern zu Überflutungen kommen. Die Vorsorge gegen derartige Ereignisse beginnt auf Ebene der Bauleitplanung. Soweit Starkregen- oder Sturzflutgefahrenkarten der Gemeinde, des Freistaat Bayern oder des Bundes vorliegen, sind diese entsprechend zu beachten und auszuwerten. Die Ergebnisse sind im Plan zu berücksichtigen. Wir verweisen in diesem Zusammenhang auf die Hinweiskarten Oberflächenabfluss und Starkregen (HiOS) https://www.lfu.bayern.de/wasser/starkregen_und_ sturzfluten/ hinweiskarte/index.htm.

Der Zufluss aus den Außeneinzugsgebieten muss bei der Bebauungs- und Entwässerungsplanung berücksichtigt werden (z.B. Anlegen von Abfang- und Ableitungsgräben; Anlage von Gehölzstreifen oder Erosionsmulden in der landwirtschaftlichen Fläche oberhalb der Bebauung). Gemäß § 37 WHG darf der natürliche Ablauf wild abfließenden Wassers nicht zum Nachteil eines höher- oder tieferliegenden Grundstücks behindert, verstärkt oder auf andere Weise verändert werden.

Altlasten und Bodenschutz

Im Bereich des geplanten Bebauungsplanes sind keine Grundstücksflächen im Kataster gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG) aufgeführt, für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht.

Vorschlag für Hinweise zum Plan:

• „Das Befahren von Boden ist bei ungünstigen Boden-, Witterungsverhältnissen und Wassergehalten zu vermeiden. Ansonsten sind geeignete Schutzmaßnahmen entsprechend DIN 18915 zu treffen.“
• „Mutterboden (Oberboden) ist nach § 202 BauGB in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vergeudung und Vernichtung zu schützen. Überschüssiger Mutterboden ist möglichst hochwertig nach den Vorgaben der §§ 6 und 7 BBodSchV zu verwerten.“
• „Zulieferung von Bodenmaterial: Soll Bodenmaterial zur Herstellung einer durchwurzelbaren Bodenschicht verwendet werden, sind die Anforderung der §§ 6 und 7 BBodSchV einzuhalten.“

Niederschlagswasser

Bei der Konzeption der Niederschlagswasserbeseitigung ist auf den Erhalt der natürlichen Wasserbilanz zum unbebauten Zustand zu achten (vgl. Arbeitsblatt DWA-A 102-1 und 2 / BWK-A 3-1 und 2 sowie DWA-M 102-4 / BWK-A 3-4). Daher begrüßen wir die ortsnahe Versickerung und Behandlung des Niederschlagswasser im Baugebiet (Zisternen, Regenrückhaltebecken), sofern dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Die Aufnahmefähigkeit des Untergrundes ist mittels Sickertest exemplarisch an repräsentativen Stellen im Geltungsbereich nachzuweisen. Auf die notwendige weitergehende Vorbehandlung von Niederschlagswasser von Metalldächern wird hingewiesen. Für die Einleitung von Niederschlagswasser in ein Gewässer ist eine quantitative Beurteilung nach LfU Merkblatt 4.4/22 / DWA-A 102, Teil 2 erforderlich. Sofern diese ergibt, dass vor Einleitung eine Drosselung erforderlich ist, sind die dazu erforderlichen Rückhalteflächen im Bebauungsplan festzusetzen. Ich möchte lediglich den Hinweis geben, dass wir die Dimensionierung des Regenrückhaltebeckens im Zuge der Behördenbeteiligung nicht überprüft haben. Dies folgt im wasserrechtlichen Verfahren, wenn die Erlaubnis zur Einleitung in den Waizenbach bzw. die Fränk. Saale aus dem bestehenden Regenwasserkanal aufgrund der hinzukommenden Mengen angepasst werden muss. In diesem Rahmen wird das Wasserwirtschaftsamt als amtlicher Sachverständiger zur Prüfung aufgefordert.

Zusammenfassung

Dem Bebauungsplan stehen in der vorgelegten Form keine wasserwirtschaftlichen Aspekte entgegen.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Gemäß der Hinweiskarten zu potentiellen Fließwegen bei Starkregen, Geländesenken und potentiellen Aufstaubereichen und wassersensiblen Bereichen des BayernAtlas ist erkennbar, dass bei Starkregen potentielle Fließwege das Plangebiet tangieren. Durch Hochwasser infolge von Starkregen ist das Plangebiet aufgrund seiner Hanglage nicht gefährdet. Die Hinweiskarten werden in den Umweltbericht aufgenommen und entsprechend erläutert (siehe Umweltbericht, Kap. 2.2).

Bezüglich des Umgangs mit Hangwasser aus den Außeneinzugsgebieten, das infolge von Starkregenereignissen auftritt, erfolgt ein Abfangen des Wassers mit Hilfe von wasserspeichernden und -ableitenden Maßnahmen innerhalb der öffentlichen Grünfläche, die entlang der nordwestlichen Geltungsbereichsgrenze verläuft. Dies wird entsprechend zeichnerisch und textlich als „Maßnahmen zur Abflussdämpfung von Außengebietswasser“ im Bebauungsplan festgesetzt und in der Begründung zum Bebauungsplan beschrieben. Die detaillierte Ausführung der vorgesehenen Maßnahmen erfolgt im Rahmen der Erschließungsplanung. Um zusätzlich innerhalb des Plangebietes einen geregelten Abfluss des Niederschlagswassers zu gewährleisten, werden entsprechende Regenwassermulden und -gräben erstellt, die das Regenwasser in die Regenrückhaltebecken leiten. Von dort aus ist ein gedrosselter Abfluss in den angrenzenden Waizenbach vorgesehen.

Es wird zur Kenntnis genommen, dass für das Plangebiet gem. der Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Aschaffenburg kein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen vorliegt. Die bereits bestehenden nachrichtlichen Übernahmen zum Schutz des Oberbodens werden innerhalb des Bebauungsplanes und der Begründung zum Bebauungsplan durch die genannten Textvorschläge ergänzt.

Bezüglich des Niederschlagswassers wird bereits in der Festsetzung zum Oberflächenwasser (B 4.1) auf die DWA Arbeitsblätter A 102 „Grundsätze zur Bewirtschaftung und Behandlung von Regenwetterabflüssen zur Einleitung in Oberflächengewässer“ und A 117 „Bemessung von Regenrückhalteräumen“ verwiesen. Unbeschichtete Metalleindeckungen sind gem. Festsetzung 5.2.2 als Dacheindeckung unzulässig. Eine Beurteilung zur Einleitung des Niederschlagswasser in ein Gewässer erfolgt im Rahmen der Erschließungsplanung und dem zugehörigen wasserrechtlichen Genehmigungsverfahren. Die Aufnahmefähigkeit des Untergrundes mittels Sickertest wurde bereits im Rahmen des Bodengutachtens (siehe Anlage 4 zur Begründung des Bebauungsplanes) überprüft. Es wird zur Kenntnis genommen, dass dem Bebauungsplan grundsätzlich keine wasserwirtschaftlichen Aspekte entgegenstehen.

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5) Stellungnahme „Bayerischer Bauernverband“ vom 18.12.2025

5.1) Wir erkennen das Planungsziel an, Wohnraum für bauwillige Familien zu schaffen. Jede zusätzliche Flächeninanspruchnahme führt jedoch unweigerlich zu einem Verlust der Produktionsgrundlage der ortsansässigen landwirtschaftlichen Betriebe. Die geplante Lage des Geltungsbereiches, unmittelbar angrenzend an bestehende Bebauung, erscheint grundsätzlich nachvollziehbar. Gleichwohl ist es aus unserer Sicht zwingend erforderlich, vor der Inanspruchnahme weiterer landwirtschaftlicher Nutzflächen sämtliche Potenziale der Innenentwicklung vollständig auszuschöpfen und den Flächenverbrauch auf das unbedingt notwendige Maß zu begrenzen.

In diesem Zusammenhang sollte auch die Größe der einzelnen Baugrundstücke auf das notwendige Mindestmaß beschränkt werden. Erfahrungen aus anderen Gemeinden zeigen, dass Grundstücksgrößen von rund 500 m² ausreichen, um den Bedarf an Wohnraum zu decken und gleichzeitig eine sparsame Flächeninanspruchnahme zu gewährleisten. In den zeichnerischen Festsetzungen des Bebauungsplanes sind die jeweiligen Parzellengrößen derzeit nicht ersichtlich. Wir bitten daher, diese zur besseren Nachvollziehbarkeit ergänzend darzustellen.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und stellt fest, dass die Erschließung eines neuen Wohngebiets in der Gemeinde Gräfendorf auf dem vorhandenen und nachweisbaren Bedarf an Bauflächen begründet ist, der momentan nicht gedeckt werden kann. Zudem betreibt die Gemeinde Gräfendorf ein aktives Flächenmanagement (siehe Bedarfsbegründung) zur Verdichtung der Innenbereiche der Ortsteile und zeigt ein großes Engagement in Sachen Innenentwicklung. Dennoch besteht die Problematik fehlender Baugrundstücke im Innenbereich der Ortsteile. Die Baulücken und leerstehenden Gebäude befinden sich ausschließlich in privater Hand und stehen auch nach gemeindlicher Eigentümeransprache nicht für eine Bebauung oder Veräußerung zur Verfügung. Zusätzlich bemüht sich die Gemeinde, nach geeigneten Lösungswegen (siehe Bedarfsbegründung) zu suchen, um vorhandene Leerstände zu beseitigen beziehungsweise nicht genutzte Bauplätze im Ortskern zu aktivieren.

Um zusätzlich die Flächenversiegelung innerhalb der Wohnbebauung zu reduzieren, wurde der Versiegelungsgrad auf 0,35 reduziert. Die vorgeschlagenen Bauparzellen innerhalb des geplanten Wohnbaugebietes sind entsprechend dem nachgefragten Bedarf in der Gemeinde dimensioniert und sollen daher bestehen bleiben. Die Größen der Bauparzellen variieren zwischen ca. 470 m² und 840 m². Auf eine Darstellung im Plan wird aus Gründen der Lesbarkeit des Plans verzichtet. Die Flächengrößen können bei Bedarf aus dem Plan gemessen werden.

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5.2) Die Aufnahme eines Hinweises auf landwirtschaftliche Emissionen begrüßen wir ausdrücklich. Allerdings sind diese Emissionen – entgegen der Formulierung in den textlichen Festsetzungen – nicht nur „periodisch und zeitlich begrenzt“, sondern dauerhaft zu erwarten. Der Übergang zwischen Erntearbeiten, Bodenbearbeitung, Aussaat, Düngung sowie Pflanzenschutzmaßnahmen ist in der Bewirtschaftung oftmals fließend. Eine zu eingeschränkte Darstellung könnte daher ein falsches Bild über die tatsächliche Belastungssituation vermitteln. Zudem treten landwirtschaftliche Emissionen auch an Sonn- und Feiertagen sowie in den frühen Morgen- und Abendstunden auf. Für eine realistische Einschätzung der örtlichen Gegebenheiten sollte dieser Umstand deutlich, korrekt und unmissverständlich im Bebauungsplan verankert werden.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Es handelt sich dennoch nicht um dauerhafte Beeinträchtigungen, da es eher im Jahresverlauf zu zeitlich begrenzten Beeinträchtigungen mit einem Übergang zwischen Erntearbeiten, Bodenbearbeitung, Aussaat, Düngung sowie Pflanzenschutzmaßnahmen und dementsprechend unterschiedlichen Emissionen / Immissionen kommt. Die Aussagen zu landwirtschaftlichen Emissionen / Immissionen werden im Bebauungsplan sowie dem Umweltbericht entsprechend angepasst und konkretisiert.

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5.3) Darüber hinaus weisen wir darauf hin, dass landwirtschaftliche Maschinen in den vergangenen Jahren deutlich an Größe gewonnen haben und sowohl Arbeitsbreiten als auch Wendekreise erheblich gestiegen sind. Um eine ungehinderte Bewirtschaftung der angrenzenden Flächen weiterhin sicherzustellen, müssen sämtliche Eingrünungsmaßnahmen einen Mindestabstand von 2,5 m zu Wegen und Feldgrenzen einhalten.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und stellt fest, dass die verkehrliche Erschließung der nördlich des Plangebietes gelegenen landwirtschaftlichen Flächen über das Ende der „Sonnenstraße“ und die bestehenden landwirtschaftlichen Flächen gewährleistet ist. Eine Berücksichtigung findet ebenfalls im Rahmen der weiteren Planung statt.

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5.4) Abschließend bitten wir darum, die Berechnung des Ausgleichsbedarfs zu überprüfen und anzupassen. Wenn die Flächen schon detailliert nach Ausgangssituation aufgenommen werden, sollten sie bei den geringerwertigen Flächen nicht mit dem Pauschalwert WP 3 berechnet werden, wenn gleichzeitig höherwertige Fläche einzeln und nicht pauschal bewertet werden. Das heißt konkret, dass Acker A1 mit 2 WP anzusetzen ist. Befestigte Wege sind auch maximal 2 WP eher nur 1 WP. Eine Einstufung mit 3 Wertpunkten wird hingegen üblicherweise für Mischflächen vorgenommen und bildet die tatsächliche Ausgangssituation nicht zutreffend ab. Eine korrekte Bewertung senkt den Ausgleichsbedarf. Wir gehen davon aus, dass der vorgesehene externe Ausgleich reduziert werden oder ganz entfallen kann. Dies sollte im Sinne einer sparsamen und verantwortungsvollen Flächeninanspruchnahme so umgesetzt werden.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Der Ausgleichsbedarf wurde anhand des Leitfadens „Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft“ berechnet, wobei alle Biotopnutzungstypen mit einer geringeren naturschutzfachlichen Bedeutung gemäß Biotopwertliste (1-5 WP) pauschal mit 3 WP bewertet werden. An der Ausgleichsberechnung und dem entsprechenden Ausgleichsbedarf wird daher festgehalten.

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6) Stellungnahme „Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten – Karlstadt“

vom 16.12.2025

Mit den Planungen besteht seitens des AELF Karlstadt grundsätzlich Einverständnis. Die Verwertung der Ausgleichsflächen durch einen tierhaltenden Landwirt wäre wünschenswert.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Tierhaltung wird auf der externen Ausgleichsfläche (Fl. Nrn. 605 und 606) als zulässig festgesetzt.

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7) Stellungnahme „BUND Naturschutz Kreisgruppe Main-Spessart“ vom 03.12.2025

Der BUND Naturschutz bedankt sich für die Beteiligung am o.g. Verfahren und nimmt wie folgt Stellung: Eine Stellungnahme ist uns aus Zeit-/Personalgründen derzeit nicht möglich. Wir verweisen auf unsere angehängte Grundsatzposition:

Allgemeine Stellungnahme zu Bebauungsplänen

Der BUND Naturschutz (BN) setzt sich vehement ein für Flächenschutz und Flächensparen und legt dabei Wert auf den Schutz der Ressource Boden durch die Innenentwicklung von Ortschaften und die Vermeidung von Flächenversiegelung. Der Flächenverbrauch ist eines der größten Umweltprobleme unserer Zeit: wir verlieren unter Umständen nicht nur wertvolle Biotopflächen, sondern oft unmittelbar fruchtbaren Boden – und das dauerhaft. Grund und Boden sind nicht vermehrbar. Mittlerweile sind landwirtschaftliche Nutzflächen sehr knapp.

Boden wird verdichtet und versiegelt, Lebensräumen für Flora, Fauna und Flächen für die Erholung gehen verloren, die Landschaft wird zerschnitten, das Landschaftsbild beeinträchtigt, die Wasserversickerung wird reduziert, die Gefahr von Hochwasser steigt, das Kleinklima verändert sich. Vor diesem Hintergrund bitten wir die Ausweisung von immer neuen Siedlungsflächen kritisch zu hinterfragen.

Zu Gestaltungsfragen: Der BN befürwortet gestalterische Maßnahmen im Sinne des Naturschutzes und regt an, jedes Baugebiet, soweit eine Ausweisung nicht vermeidbar ist, zu einem „grünen Quartier“ zu machen. Dies wäre ein wesentlicher Beitrag, dass sich Menschen in ihrem Wohnumfeld wohl fühlen und zugleich ein kleiner Ausgleich für den Artenschutz geleistet wird (z.B. durch strukturreiche Gestaltung der öffentlichen Flächen mit einem Teich, blütenreichen Wiesen, Kleinbiotopen z. B. für Eidechsen usw.). Auch Privatflächen sollten nach solchen Kriterien gestaltet, Schottergärten untersagt werden.

Bebauung

Bebauung, Höheneinstellung: Der BN fordert eine möglichst dichte Bebauung mit Reihen-, Mehrfamilien- und/oder Doppelhäusern, der Flächenverbrauch muss minimiert werden. Baugrundstücke mit Einfamilienhäusern entsprechen heute nicht mehr den ökologischen Vorgaben. Photovoltaik/Sonnenkollektoren: Photovoltaikanlagen sollten bei Neubauten verpflichtend vorgeschrieben werden. Fassadengestaltung: Zu vermeiden sind Glasfassaden oder große Fensterflächen, um Vogelschlag zu minimieren. Einfriedungen, Abgrenzungen von privaten Grundstücken: Zu vermeiden sind Mauern und Zäune, die nahtlos bis zum Boden reichen, um Tieren wie z. B. Igel und Kröten das Zu- und Abwandern in die Gärten zu ermöglichen. Wir fordern eine sockellose Einfriedung der Grundstücke. Keine Sichtschutzzäune!

Festsetzungen für die Grünordnung

Der BN unterstützt ausdrücklich die Forderungen für grünordnerische Maßnahmen auf privaten Grünflächen (insbesondere die Forderung nach einer Bepflanzung mit standortgerechten Gehölzen, abgelehnt werden z.B. Lebensbaum, Scheinzypresse oder Kirschlorbeer…). Dazu gehört auch die Forderung, dass Kies- oder Schottergärten nicht zulässig sind. Wichtig wären in diesem Zusammenhang Kontrollen, damit diese Forderungen auch eingehalten werden. Naturnahe Steingärten, bei denen die Vegetation und der Lebensraum im Vordergrund stehen, sind durchaus wünschenswert. Die Gestaltung der Gärten sollte möglichst naturnah sein. Wenn englischer Rasen vorhanden ist, dann sollte mindestens ¼ der Fläche als insektenfreundliche blütenreiche Wiese angelegt werden.

Zisternen

Zisternen sollen verpflichtend installiert werden. Der Überlauf muss in Sickerflächen wieder dem Grundwasser zugeführt und nicht in den Kanal abgeleitet werden. Empfehlenswert: Anlage von naturbelassenen Gartenteichen

Straßenbeleuchtung

Zusammenfassung der Handlungsempfehlungen für geeignete Lichtfarben:

• Das Anforderungsprofil einer Beleuchtungsanlage muss den Bedarf für die Farberkennung begründen.
• UV- und IR-Emissionen sind für die visuelle Wahrnehmung des Menschen irrelevant. Diese Emissionen sind gänzlich zu vermeiden, da vor allem UV-Emissionen von vielen Organismen (darunter Insekten, Vögel, Reptilien und einigen Säugetiere) wahrgenommen werden und die Organismen beeinträchtigen.
• Für Beleuchtungsanlagen in und in der Nähe von Natur- und Landschaftsschutzgebieten ist der Blaulichtanteil der Lichtemissionen so weit wie möglich zu reduzieren. Hierfür sind Leuchtmittel wie Natriumdampf-Niederdruckleuchten oder PC Amber LED zu empfehlen.
• Für LED-Neuinstallationen der Straßenbeleuchtung werden Farbtemperaturen von 3000 Kelvin oder weniger empfohlen. Diese warmweiße Lichtfarbe erlaubt eine gute Farberkennung auch bei nebeligen Bedingungen und ermöglicht eine bessere Dunkeladaptation des Auges als kaltweißere Lichtfarben.
• Neben der Lichtfarbe müssen eine geeignete Abstrahlungsgeometrie und Beleuchtungsstärke gewählt werden.

(Quelle: https://www.bfn.de/sites/default/files/2022-05/skript543_4_aufl.pdf S. Schroer, B. Huggins, M. Böttcher, F. Hölker: „Leitfaden zur Neugestaltung und Umrüstung von Außenbeleuchtungsanlagen“/ Bundesamt für Naturschutz)

Zusatz zur Straßenbeleuchtung

Niedrige Masthöhe und die Möglichkeit, nachts, z. B. ab Mitternacht, die Beleuchtung für Stunden ganz abzuschalten.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und stellt fest, dass innerhalb des Wohngebietes Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind, um einen verträglichen Übergang zur freien Landschaft zu erreichen. Die Errichtung von Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen ist zulässig und wird empfohlen. Jedoch wird dies nicht verpflichtend festgesetzt.

Die Einfriedungen sind bereits als sockellos und mit einem zu errichtenden Abstand von 15 cm zum Boden festgesetzt.

Die grünordnerischen Festsetzungen beinhalten entsprechende Ansaaten auf allen öffentlichen Grünflächen, die Pflanzung vorgegebener Sträucher und Bäume pro Baugrundstück, die Begrünung der Entwässerungsmaßnahmen entlang der nördlichen Feldflur, sowie die Pflanzung vorgegebener Alleebäume auf einer definierten öffentlichen Grünfläche. Die Errichtung von Steingärten wird ausgeschlossen. Es ist zudem bereits festgesetzt, dass Dach- und unverschmutztes Oberflächenwasser in Regenauffangbehältern zu sammeln und zu nutzen ist. Überschüssiges Dach- und Oberflächenwasser ist dem Regenrückhaltesystem zuzuführen.

Die Festsetzung der Gebäudegestaltung wird um die Vermeidung von Glasfassaden oder großen Fensterflächen ergänzt.

Bezüglich der Lichtemissionen ist bereits festgesetzt, dass eine bedarfsgerechte sowie umwelt-, arten-, und insektenfreundliche Beleuchtung zu installieren ist. Zudem beinhaltet die Festsetzungen die Gestaltung und Ausrichtung der Lampengehäuse sowie die festgesetzte Farbtemperatur (warmweiß).

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8) Stellungnahme „Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege“ vom 19.12.2025

8.1) Bodendenkmalpflegerische Belange:

Wir bedanken uns für das Aufnehmen unserer Belange aus unserer Stellungnahme vom 03.07.2025 (Unser Zeichen P-2015-1005-2_S14). Mit dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf besteht unter Berücksichtigung der folgenden Anmerkungen Einverständnis. Grundsätzlich ist im Bebauungsplan noch der Hinweis auf die Erlaubnispflicht gem. Art. 7 BayDSchG als Hinweis aufzunehmen.

Wir empfehlen auf dem Plan unter Ziffer 4.6 („Denkmalschutz“) die Ergänzung des folgenden Satzes vor die restlichen Ausführungen („Vor dem Start...“) zu ergänzen:

Für Bodeneingriffe jeglicher Art im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis gem. Art. 7 Abs. 1 BayDSchG notwendig, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist.

In der Begründung unter „10. Denkmalschutz“ wäre folgender Text zu streichen:

„Soweit bei Erdarbeiten Funde von Bodenaltertümern gemäß Art. 8 Abs. 1 Bayerisches Denkmalschutzgesetz (BayDSchG) auftreten, sind diese unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind gemäß Art. 8 Abs. 2 BayDSchG unverändert zu belassen.

Im Bereich von Bodendenkmälern sowie in Bereichen, wo Bodendenkmäler zu vermuten sind, bedürfen Bodeneingriffe aller Art einer denkmalrechtlichen Erlaubnis gemäß Art. 7 Abs. 1 Satz 1 BayDSchG, die in einem eigenständigen Erlaubnisverfahren bei der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde zu beantragen ist. Eine entsprechende Erlaubnis für die überplanten Grundstücke liegt bereits vor. Im Bebauungsplan wird außerdem darauf hingewiesen, dass eventuell zu Tage tretende Bodendenkmäler der Meldepflicht an das Bayerische Landesamt für Denkmalschutz oder der Unteren Denkmalschutzbehörde im Landratsamt Würzburg, gemäß Artikel 8 Abs. 1-2 BayDSchG, unterliegen.“

Und durch folgenden Text zu ersetzen: „Diese sowie sämtliche weiteren Bodeneingriffe im Geltungsbereich des Bebauungsplans bedürfen einer vorherigen Erlaubnis gem. Art. 7 Abs. 1 BayDSchG. Die darin formulierten Auflagen sind zu erfüllen und die Fläche muss von der Unteren Denkmalschutzbehörde zur bauseitigen Nutzung freigegeben worden sein, bevor Bodeneingriffe durchgeführt werden dürfen. Sollten nach Freigabe durch die Untere Denkmalschutzbehörde dennoch weitere Bodendenkmäler zu Tage treten unterliegen diese der Meldepflicht an die Untere Denkmalschutzbehörde bzw. das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege gem. Art. 8 BayDSchG.“

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Der Hinweis auf die Erlaubnispflicht gem. Art. 7 BayDSchG wird innerhalb der Festsetzung zum Denkmalschutz sowie im dazugehörigen Kapitel der Begründung ergänzt. Zudem wird der Absatz der Begründung bezüglich des Auffindens und des Vermutens von Bodendenkmälern bzw. dem Umgang mit dem bestehenden Bodendenkmal entsprechend dem Textvorschlag des BLfD angepasst.

8 : 0

8.2) Zum besseren Verständnis empfehlen wir außerdem folgende redaktionelle Änderung und die Ergänzung einer ausführlicheren Erläuterung zum weiteren Vorgehen. Von Seiten der Bodendenkmalpflege sind – wie dankenswerterweise auch in den textlichen Festsetzungen aufgenommen – noch einige Schritte vor der eigentlichen Erschließung des Baugebietes erforderlich. Unter anderem:

• Umpflügen und Grubbern des südlichen Teils der Flur 558
• Abregnen lassen der Flur
• Weiterer Survey mit Auflesen der Funde
• Sicherstellung des Oberbodentransports (Kein Schaffen einer sekundären Fundstelle)

Diese Schritte sind im aktuellen Bebauungsplanentwurf mit jeweiligen Zeiträumen verbunden (aktuell: Abregnen lassen der Flur im Winter 2025/2026 und Survey im Frühjahr 2026). Nach Ab- und Rücksprache mit Herrn Bürgermeister Wagenpfahl sollen diese jedoch zeitlich nach hinten verschoben werden. Wenn diese wie geplant im Winter 2025/26 stattgefunden hätten, hätte das betroffene Grundstück bis zum eigentlichen Baubeginn wiederhergestellt werden müssen.

Wir bitten Sie daher, die zeitbezogenen Hinweise in Kapitel 10 der Begründung, sowie unter 4.6. bei den textlichen Festsetzungen im Plan zu streichen und durch folgenden Passus darunter zu ergänzen: „Das Umpflügen und Grubbern der Flur muss mindestens 6 Monate vor einem absehbaren Beginn der Erdarbeiten für die Erschließung des Baugebietes geschehen. Dies ist notwendig, dass genügend Zeit zum Abregnen geschaffen wird und der Survey unter den notwendigen Bedingungen stattfinden kann.“

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und stellt fest, dass die zeitbezogenen Hinweise bezüglich der vor dem Start der Erschließung erforderlichen denkmalschutzrechtlichen Auflagen in der Festsetzung sowie in der Begründung gestrichen und durch den entsprechenden Textvorschlag des BLfD ersetzt werden.

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8.3) Hinweis zum weiteren Vorgehen:

Wie den Plänen unserer Stellungnahme zu entnehmen ist, gibt es noch kleine Bereiche (in den Plänen als „Rinne“ markiert), die im Gegensatz zur Einschätzung der Gesamtfläche ein höheres Risiko für eine ungestörte Befunderhaltung aufweisen.

Dies betrifft zwei Baufelder im Süden des aktuellen Plans (die zweiten Baufelder von Süden kommend jeweils links und rechts der Erschließungsstraße; südöstliche Ecke von Flnr. 555 und ca. südliche Mitte von Flnr. 558). In diesen Bereichen, sowie bei den Regenrückhaltebecken sollten für die Klärung noch kleinere geoarchäologische Untersuchungen stattfinden, welche eigentlich (siehe zusätzliche Informationen auf Seite 3 unserer Stellungnahme) im Zuge des Surveys im Frühjahr 2025 durchgeführt werden sollten. Auch ohne diesen Survey, wäre es für eine bessere Planungssicherheit hilfreich, diese Untersuchungen im Frühjahr 2026 durchzuführen. Diese können wieder vom BLfD (Plan B) durchgeführt werden. Je nach Ergebnis dieser Voruntersuchungen wäre aus Sicht des BLfD dann noch genügend Zeit bis zur Umsetzung des Bebauungsplans, auf eine beispielswiese hohe Funddichte in diesen Baufeldern zu reagieren.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Es wird auf die Anlage 5 der Begründung sowie die oben aufgeführten Abwägungen (8.1 und 8.2) verwiesen. Angesichts der aktuellen zeitlichen Planungen wird ein Abschluss des Bauleitplanverfahrens für etwa Ende 2026 vorgesehen. Etwa ein dreiviertel Jahr vor der anschließenden Erschließung des Baugebiets wird eine erneute Abstimmung mit den zuständigen Behörden vorgesehen, um den vor der Erschließung durchzuführenden Survey zu planen. Demnach ist es für die Bodendenkmalpflege nicht erforderlich die Fläche noch im Jahr 2026 umzupflügen und im Frühjahr zu begehen.

8 : 0

8.4) Die Untere Denkmalschutzbehörde erhält dieses Schreiben per E-Mail mit der Bitte um Kenntnisnahme. Für allgemeine Rückfragen zur Beteiligung des BLfD im Rahmen der Bauleitplanung stehen wir selbstverständlich gerne zur Verfügung. Fragen, die konkrete Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege oder Bodendenkmalpflege betreffen, richten Sie ggf. direkt an den für Sie zuständigen Gebietsreferenten der Praktischen Denkmalpflege (www.blfd.bayern. de).

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.

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9) Stellungnahme „Deutsche Telekom Technik GmbH“ vom 08.12.2025

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 125 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zum Bauleitplanverfahren nehmen wir wie folgt Stellung:

Gegen die 3. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes „Lagfeld“ bestehen unsererseits keine Einwände. Wir möchten dennoch darauf hinweisen, dass sich im Geltungsbereich teilweise Telekommunikationslinien unseres Unternehmens befinden (siehe beigefügten Bestandsplan). Dieser Bestandsplan ist nur für Ihre Planungszwecke bestimmt und darf nicht an Dritte weitergegeben werden. Auf die vorhandenen, dem öffentlichen Telekommunikationsverkehr dienenden Telekommunikationslinien, ist grundsätzlich Rücksicht zu nehmen. Diese Telekommunikationslinien sind sowohl in deren Bestand als auch in deren ungestörten Nutzung zu schützen. Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013; siehe insbesondere Abschnitt 6, zu beachten. Eine Versorgung des Planbereiches unterliegt derzeit einer Prüfung durch die Telekom. Je nach Ausgang dieser Prüfung wird die Telekom eine Entscheidung zur Versorgung treffen. Zum Zweck der Koordinierung bitten wir um rechtzeitige Mitteilung von Maßnahmen, welche im Geltungsbereich stattfinden werden.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Die vorhandenen Telekommunikationslinien innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich innerhalb der Verkehrsfläche der „Sonnenstraße“ sowie im östlichen, bereits bebauten Bereich der Planung. Die bestehenden Telekommunikationslinien werden durch die Planung nicht beeinträchtigt. Die geplanten Baumpflanzungen haben einen ausreichenden Abstand. Die Anbindung der neuen Grundstücke an die bestehenden Telekommunikationslinien wird durch die Deutsche Telekom Technik GmbH selbst geplant und umgesetzt, sodass es hier zu keinen Problemen kommen sollte. Im Rahmen der Erschließungsplanung werden entsprechende Leitungszonen in den öffentlichen Erschließungsstraßen vorgesehen. Zudem sind im Bebauungsplan bereits entsprechende Verweise auf das Merkblatt „Bäume, unterirische Leitungen und Kanäle“ aufgenommen worden (Planteil, Hinweise, G13). Unter Punkt 6.3.4 der Begründung wurde bereits ein Hinweis auf die Sicherung des Bestandes sowie des Betriebes vorhandener Telekommunikationslinien aufgenommen.

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10) Stellungnahme „Bayernwerk Netz GmbH“ vom 10.12.2025

Im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung befinden sich ein 20-kV-Kabel sowie Niederspannungs- und Straßenbeleuchtungskabel der Bayernwerk Netz GmbH. Der Schutzzonenbereich unserer Versorgungsleitungen beträgt 1,0 m beiderseits der Leitungsachse. Südwestlich vom Geltungsbereich der Ausgleichsfläche verläuft eine 20-kV-Freileitung mit einem Schutzzonenbereich von 10,0 m beiderseits der Leitungsachse. Der Schutzzonenbereich unserer 20-kV-Freileitung befindet sich teilweise im Geltungsbereich. Wir haben unsere Versorgungsleitungen in den beigefügten Lageplänen farbig dargestellt und bitten um Übernahme des 20-kV-Kabels und der 20-kV-Freileitung mit Schutzzone in den Bebauungsplan sowie um Aktualisierung der Planlegende.

Für die Richtigkeit des Leitungsverlaufs in den Spartenauskunftsplänen übernehmen wir keine Gewähr. Der Pläne sind nur für Planungszwecke geeignet. Die Abstände zur 20-kV-Freileitung beziehen sich auf die tatsächlich im Gelände vorhandene Leitungstrasse.

Für den rechtzeitigen Ausbau unseres Versorgungsnetzes, sowie der Koordinierung mit dem Straßenbauträger und anderer Versorgungsträger ist es notwendig, dass der Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahme der Bayernwerk Netz GmbH frühzeitig (mindestens 3 Monate) vor Baubeginn schriftlich mitgeteilt wird. Nach § 123 BauGB sind die Gehwege und Erschließungsstraßen soweit herzustellen, dass Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können. Die nachfolgenden Auflagen und Hinweise im Schutzzonenbereich der 20-kV-Freileitung sind unbedingt zu beachten:

• Pläne für Bauvorhaben jeder Art im Schutzzonenbereich sind der Bayernwerk Netz GmbH rechtzeitig zur Stellungnahme vorzulegen.
• Das bestehende Erdniveau im Schutzzonenbereich darf nicht erhöht werden. Geländeniveauveränderungen sind nur mit unserer vorherigen Zustimmung erlaubt.
• Lagerungen (z. B. Erdaushub, Strohballen, Brennholz, Baumaterial, usw.) sind im Schutzzonenbereich nicht gestattet.
• Im Schutzzonenbereich dürfen keine hochwachsenden Bäume/ Gehölze gepflanzt werden.
• Maschineneinsätze sowie Be- und Endladevorgänge im Schutzzonenbereich sind zu unterlassen. Beim Transport sind einziehbare Leitern, Hubeinrichtungen und Kranausleger einzuziehen oder abzusenken.
• Bei einer Nutzungsänderung der bestehenden Grundstücksoberfläche (Umwandlung in Verkehrsflächen, Zufahrtsstraßen, Parkplätze, Lagerplätze, Spielplätze usw.) sind nach Vorschrift DIN VDE 0210 größere Leiterseil-Bodenabstände gefordert als im freien Gelände. Deshalb ist eine Nutzungsänderung nur nach Zustimmung der Bayernwerk Netz GmbH möglich.

Vor Beginn von Tiefbauarbeiten ist eine Leitungsauskunft durch das Bayernwerk Planauskunftsportal (www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftsportal.html) verpflichtend. Gegen die Änderung des oben genannten Bebauungsplanes bestehen seitens der Bayernwerk Netz GmbH keine Einwände, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und stellt fest, dass die vorhandenen Stromleitungen und -kabel innerhalb des Geltungsbereiches sich im Bereich der Erschließungsstraße sowie südwestlich der Ausgleichsfläche befinden. Da lediglich ein Anschluss an die „Sonnenstraße“ durchgeführt wird, kommt es zu keinen Veränderungen im Bereich des 20kV-Kabels. Daher wird auf eine Darstellung im Plan verzichtet. Die 20kV-Freileitung inkl. 10m-Schutzzonenbereich (südwestlich der externen Ausgleichsfläche) wird in den Plan aufgenommen, da es zu einer minimalen Überschneidung der Ausgleichsfläche und dem Schutzzonenbereich kommt. Beeinträchtigungen werden dennoch nicht erwartet. Die genannten Auflagen und Hinweise werden im weiteren Planungsverlauf und im Rahmen der Erschließung berücksichtigt. Die Bayernwerk Netz GmbH wird weiterhin am Verfahren beteiligt.

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11) Stellungnahme „PLEdoc GmbH“ vom 17.11.2025

Wir beziehen uns auf Ihre o.g. Maßnahme und teilen Ihnen hierzu mit, dass von uns verwaltete Versorgungsanlagen der nachstehend aufgeführten Eigentümer bzw. Betreiber von der geplanten Maßnahme nicht betroffen werden:

• OGE (Open Grid Europe GmbH), Essen
• Kokereigasnetz Ruhr GmbH, Essen
• Ferngas Netzgesellschaft mbH (FG), Netzgebiet Nordbayern, Schwaig bei Nürnberg
• Mittel-Europäische Gasleitungsgesellschaft mbH (MEGAL), Essen
• Mittelrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH (METG), Essen
• Nordrheinische Erdgastransportleitungsgesellschaft mbH & Co. KG (NETG), Dortmund
• Trans Europa Naturgas Pipeline GmbH (TENP), Essen

Maßgeblich für unsere Auskunft ist der im Übersichtsplan markierte Bereich. Dort dargestellte Leitungsverläufe dienen nur zur groben Übersicht. Achtung: Eine Ausdehnung oder Erweiterung des Projektbereichs bedarf immer einer erneuten Abstimmung mit uns.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis.

8 : 0

12) Stellungnahme „Deutsche Bahn AG DB Immobilien“ vom 20.11.2025

12.1) Durch das Vorhaben dürfen die Sicherheit und die Leichtigkeit des Eisenbahnverkehres auf der angrenzenden Bahnstrecke nicht gefährdet oder gestört werden.

Durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehen Emissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, Erschütterungen, Abgase, Funkenflug, Bremsstaub, elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder etc.), die zu Immissionen an benachbarter Bebauung führen können. Gegen die aus dem Eisenbahnbetrieb ausgehenden Emissionen sind erforderlichenfalls vom Bauherren auf eigene Kosten geeignete Schutzmaßnahmen vorzunehmen.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und stellt fest, dass die Hinweise innerhalb des Bauleitplanverfahrens beachtet werden.

8 : 0

12.2) Immobilienrelevante Belange

Zur Umsetzung von Maßnahmen darf kein Bahngelände in Anspruch genommen werden, wenn hierzu nicht der Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung vorliegt.

Werden, bedingt durch die Ausweisung neuer Baugebiete (o.Ä.), Kreuzungen von Bahnstrecken mit Kanälen, Wasserleitungen usw. erforderlich, so sind hierfür entsprechende kostenpflichtige Kreuzungs- bzw. Gestattungsanträge bei DB AG, DB Immobilien zu stellen. Informationen und eine Auflistung der Ansprechpartner:innen nach Bundesländern finden Sie hier:

www.deutschebahn.com/Leitungskreuzungen, www.deutschebahn.com/Gestattungen.

Der Kreuzungs- und/oder Gestattungsantrag bitte direkt über das Online-Portal der DB AG, DB Immobilien einreichen: https://onlineportal.extranet.deutschebahn.com.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und stellt fest, dass vorgesehen ist, das gesamte Regenwasser innerhalb des Baugebiets zu nutzen, zu versickern und zu verdunsten. Der Notüberlauf wird an das öffentliche Gräben- und Muldensystem angeschlossen, durch das das Regenwasser in die Regenrückhaltebecken geleitet wird. Überschüssiges Regenwasser wird gedrosselt in den Waizenbach eingeleitet. Am Durchlass des Waizenbaches unter der Staatsstraße St 2302 und der Bahnlinie sind nach aktuellem Stand der Planungen keine baulichen Veränderungen erforderlich. Somit ist nach aktuellem Stand kein Kreuzungs- oder Gestattungsantrag bei der Deutschen Bahn AG DB Immobilien einzureichen. Sollten im Verlauf der Planungen dennoch bauliche Änderungen erforderlich werden, werden die DB AG, DB Immobilien rechtzeitig beteiligt und die entsprechenden Anträge durch die Gemeinde Gräfendorf beantragt.

8 : 0

12.3) Infrastrukturelle Belange

Nach § 4 des Allgemeinen Eisenbahngesetzes (AEG) und § 2 der Eisenbahn-Bau- und Betriebsordnung (EBO) ist die Deutsche Bahn AG verpflichtet, ihren Betrieb sicher zu führen und die Eisenbahninfrastruktur in betriebssicherem Zustand zu halten. In diesem Zusammenhang weisen wir auf folgendes hin:

Das Planen, Errichten und Betreiben der geplanten baulichen Anlagen hat nach den anerkannten Regeln der Technik unter Einhaltung der gültigen Sicherheitsvorschriften, technischen Bedingungen und einschlägigen Regelwerke zu erfolgen.

Durch die Inhalte, Festlegungen und Zielsetzungen der Bauleitplanung dürfen der gewöhnliche Betrieb der bahnbetriebsnotwendigen Anlagen einschließlich der Maßnahmen zur Wartung und Instandhaltung sowie Maßnahmen zu Umbau, Erneuerung oder ggf. notwendiger Erweiterungen keinesfalls verzögert, behindert oder beeinträchtigt werden.

Ein widerrechtliches Betreten und Befahren des Bahnbetriebsgeländes sowie sonstiges Hineingelangen in den Gefahrenbereich der Bahnanlagen ist gemäß § 62 EBO unzulässig und durch geeignete und wirksame Maßnahmen grundsätzlich und dauerhaft auszuschließen. Dies gilt auch während der Bauzeit.

Es ist jederzeit zu gewährleisten, dass durch Bauten und deren Errichtung keine negativen Auswirkungen auf die Sicherheit des Eisenbahnbetriebs entstehen können, wie z.B. durch Beeinträchtigung der Sicht von Signalen oder durch gelangen von Personen oder Objekten auf die Bahnanlagen.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und stellt fest, dass die Hinweise innerhalb des Bauleitplanverfahrens beachtet werden.

8 : 0

12.4) Allgemeine Belange bei Bauten nahe der Bahn

Es wird hiermit auf § 64 EBO hingewiesen, wonach es verboten ist, Bahnanlagen, Betriebseinrichtungen oder Fahrzeuge zu beschädigen oder zu verunreinigen, Schranken oder sonstige Sicherungseinrichtungen unerlaubt zu öffnen, Fahrthindernisse zu bereiten oder andere betriebsstörende oder betriebsgefährdende Handlungen vorzunehmen.

Nach § 4 Nr. 3 BNatSchG ist auf Flächen, die ausschließlich oder überwiegend Zwecken u. a. des öffentlichen Verkehrs als wichtige öffentliche Verkehrswege dienen, deren bestimmungsgemäße Nutzung zu gewährleisten. Demgemäß dürfen wichtige Verkehrswege (Bahnanlagen) in ihrer bestimmungsgemäßen Nutzung nicht beeinträchtigt werden.

Die Standsicherheit und Funktionstüchtigkeit der Bahnbetriebsanlagen, insb. der Gleise, ist stets zu gewährleisten. Bei Bauausführungen unter Einsatz von Bau- / Hubgeräten (z.B. (Mobil-) Kran, Bagger etc.) ist das Überschwenken der Bahnfläche bzw. der Bahnbetriebsanlagen mit angehängten Lasten oder herunterhängenden Haken verboten. Die Einhaltung dieser Auflagen ist durch den Bau einer Überschwenkbegrenzung (mit TÜV-Abnahme) sicher zu stellen. Die Kosten sind vom Antragsteller bzw. dessen Rechtsnachfolger zu tragen.

Werden bei einem Kraneinsatz ausnahmsweise Betriebsanlagen der DB überschwenkt, so ist mit der DB InfraGO AG eine schriftliche Kranvereinbarung abzuschließen, die mindestens 4 - 8 Wochen vor Kranaufstellung zu beantragen ist. Auf eine ggf. erforderliche Bahnerdung wird hingewiesen. Bei Bauplanungen in der Nähe von lärmintensiven Verkehrswegen wird auf die Verpflichtung des kommunalen Planungsträgers hingewiesen, aktive (z.B. Errichtung Schallschutzwände) und passive (z.B. Riegelbebauung) Lärmschutzmaßnahmen zu prüfen und festzusetzen.

Je weiter die Orientierungswerte der DIN 18005-1:2023-07 überschritten werden, d.h. je stärker der Lärm das Wohnen beeinträchtigt, desto gewichtiger müssen die für die Wohnbauplanung sprechenden städtebaulichen Gründe sein und umso mehr hat die Gemeinde die baulichen und technischen Möglichkeiten auszuschöpfen, die ihr zu Gebote stehen, um diese Auswirkung zu verhindern. Abwägungsfehler bei der Abwägung der Belange des Immissionsschutzes und insb. der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in Ansehung der Immissionen aus dem Bahnbetrieb sind erheblich i.S.d. § 214 BauGB und führen zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans (Urteil VGH Kassel vom 29.03.2012, Az: 4 C 694/10.N).

Abstand und Art von Bepflanzungen müssen so gewählt werden, dass diese z. B. bei Windbruch nicht in die Gleisanlagen fallen können. Der Mindestpflanzabstand zur nächstliegenden Gleisachse ergibt sich aus der Endwuchshöhe und einem Sicherheitsabstand von 2,50m. Diese Abstände sind durch geeignete Maßnahmen (Rückschnitt u.a.) ständig zu gewährleisten.

Die vorgegebenen Vorflutverhältnisse der Bahnkörper-Entwässerungsanlagen (Durchlässe, Gräben usw.) dürfen nicht beeinträchtigt werden. Den Bahndurchlässen und dem Bahnkörper darf von geplanten Baugebieten nicht mehr Oberflächenwasser als bisher zugeführt werden. Die Entwässerung des Bahnkörpers muss weiterhin jederzeit gewährleistet sein.

Einer Ableitung von Abwasser, Oberflächenwasser auf oder über Bahngrund bzw. in einen Bahndurchlass oder einer Zuleitung in einen Bahnseitengraben wird nicht zugestimmt.

Bei Planung von Lichtzeichen und Beleuchtungsanlagen (z.B. Baustellenbeleuchtung, Parkplatzbeleuchtung, Leuchtwerbung aller Art etc.) in der Nähe der Gleise oder von Bahnübergängen etc. hat der Bauherr sicherzustellen, dass Blendungen der Triebfahrzeugführer ausgeschlossen sind und Verfälschungen, Überdeckungen und Vortäuschungen von Signalbildern nicht vorkommen. Photovoltaik- bzw. Solaranlagen sind blendfrei zum Bahnbetriebsgelände hin zu gestalten. Sie sind so anzuordnen, dass jegliche Blendwirkung ausgeschlossen ist und dass die Lärmemissionen des Schienenverkehrs nicht durch Reflektionseffekte erhöht werden. Sollte sich nach der Inbetriebnahme eine Blendung herausstellen, so sind vom Bauherrn entsprechende Abschirmungen anzubringen.

Die uneingeschränkte Zugangs- und Zufahrtmöglichkeit zu den vorhandenen Bahnanlagen und Leitungen muss auch während der Bauphase für die Deutsche Bahn AG, deren beauftragten Dritten bzw. deren Rechtsnachfolger jederzeit gewährleistet sein.

Anfragen zu Kabel und Leitungen der DB AG sind ausschließlich über das Online-Portal der DB Immobilien einzureichen. Sie erreichen das Portal unter dem folgenden Link

www.deutschebahn.com/Online_Portal/Kabel_und_Leitungsanfragen.

Weitere Informationen und wichtige Hinweise finden Sie auf unserer Internetseite

www.deutschebahn.com/Kabel_und_Leitungsanfragen.

Künftige Aus- und Umbaumaßnahmen sowie notwendige Maßnahmen zur Instandhaltung und dem Unterhalt, in Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb, sind der Deutschen Bahn weiterhin zweifelsfrei und ohne Einschränkungen zu gewähren.

Baumaterial, Bauschutt etc. dürfen nicht auf Bahngelände zwischen- oder abgelagert werden, es sei denn, es wird aufgrund vorübergehender Inanspruchnahme von Bahngrund ein Kurzzeitmietvertrag abgeschlossen (Baustelleneinrichtungsfläche).

Bei Bauarbeiten in Gleisnähe sind die Veröffentlichungen der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung DGUV Vorschrift 1, DGUV Vorschrift 4, DGUV Vorschrift 53, DGUV Vorschrift 72, DGUV Regel 101-024, DGUV Vorschrift 78, DV 462 und die DB Konzernrichtlinien 132.0118, 132.0123 und 825 zu beachten. Bei der weiteren Plangenehmigung und vor Durchführung einzelner Maßnahmen ist jeweils die Stellungnahme der Deutschen Bahn Immobilien, Baurecht, ktb.muenchen@deutschebahn.com einzuholen.

Wir bitten Sie, uns an dem weiteren Verfahren zu beteiligen und uns zu gegebener Zeit den Satzungsbeschluss zu übersenden. Sollten sich zu einem späteren Zeitpunkt Auswirkungen auf den Bahnbetrieb ergeben, so behält sich die DB AG weitere Auflagen und Bedingungen vor.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis und stellt fest, dass die Hinweise innerhalb des Bauleitplanverfahrens beachtet werden. Die immissionsschutzrechtlichen Belange werden in einem zusätzlichen Kapitel in der Begründung erläutert. Ein schalltechnisches Gutachten ist gem. der Stellungnahme des Landratsamtes Main-Spessart (Immissionsschutz) vom 19.12.2025 bei einer ausreichenden verbal-argumentativen Ausführung nicht erforderlich.

Bezüglich der Ableitung des anfallenden Regenwassers ist vorgesehen, das gesamte Regenwasser innerhalb des Baugebiets zu nutzen, zu versickern und zu verdunsten. Der Notüberlauf wird an das öffentliche Gräben- und Muldensystem angeschlossen, durch das das Regenwasser in die Regenrückhaltebecken geleitet wird. Überschüssiges Regenwasser wird gedrosselt in den Waizenbach eingeleitet. Am Durchlass des Waizenbaches unter der Staatsstraße St 2302 und der Bahnlinie sind nach aktuellem Stand der Planungen keine baulichen Veränderungen erforderlich.

Durch die Einleitung des überschüssigen Regenwassers in den Waizenbach und anschließend durch den Durchlass in die Fränkische Saale werden, ebenfalls nach aktuellem Stand, keine Vorflutverhältnisse von Bahnkörper-Entwässerungsanlagen beeinträchtigt. Die Entwässerung des Bahnkörpers ist weiterhin gewährleistet. Es wird zudem zur Kenntnis genommen, dass einer Ableitung von Abwasser, Oberflächenwasser auf oder über Bahngrund bzw. in einen Bahndurchlass oder einer Zuleitung in einen Bahnseitengraben nicht zugestimmt wird.

8 : 0

13) Stellungnahme „Amt für Digitalisierung, Breitband, Vermessung“ vom 14.11.2025

Grundsätzlich besteht Einverständnis mit der Planung.

Ich möchte darauf hinweisen, dass die Grenzen der Flurstücke 552, 556 und 558 in der Flurkarte (teilweise) gestrichelt dargestellt sind, siehe angehängte Skizze. Dies bedeutet, dass die Grenzen von den jeweiligen Grenznachbarn nicht rechtsverbindlich anerkannt sind und die Koordinaten der Grenzpunkte nicht "zentimeterscharf" festliegen.

In diesem Fall stellt sich kein größeres Problem dar, da alle Flurstücke der Gemeinde gehören. Dennoch könnte man für die Zukunft über eine Grenzermittlung nachdenken, insbesondere dann, wenn die Flächen mal Bauplätze werden.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Die gestrichelten Flurstücksgrenzen zwischen den Flurstücken Nrn. 552, 556 und 558 werden im Bebauungsplan entsprechend angepasst und gestrichelt dargestellt. Da im Anschluss an die hier vorliegende Bauleitplanung eine Neufestsetzung im Rahmen der Umlegungsmaßnahmen erforderlich wird, ist eine Grenzermittlung zum aktuellen Zeitpunkt nicht vorgesehen.

8 : 0

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB sind folgende Stellungnahmen eingegangen:

14) Stellungnahme vom 12.12.2025

Als Interessentin für ein Baugrundstück bitte ich hiermit, im Sinne einer zeitgemäßen Architektur um Erweiterung der bisher zugelassenen Dachformen um Flachdächer sowie um Staffelgeschosse mit Flachdächern. Des Weiteren bitte ich darum, eine Dachneigungen von 0 bis 45 Grad zuzulassen (siehe beiliegende Skizze). Ich bitte um wohlwollende Prüfung meines Anliegens.

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Gemäß des vorliegenden Bebauungsplanes sind Staffelgeschosse nicht ausgeschlossen. Die Gemeinde Gräfendorf lässt ausschließlich Sattel- und Walmdach mit einer Neigung von 25-45° sowie Pultdächer mit einer Neigung von max. 30° für Wohnhäuser zu. Flachdächer sind ausschließlich auf Garagen, Carports und Nebenanlagen zulässig. Diese Festsetzungen dienen der Sicherung eines einheitlichen Ortsbildes und einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Da die umliegende Bebauung überwiegend durch Gebäude mit geneigten Dächern geprägt ist, soll durch diese Regelung eine gestalterische Anpassung neuer Gebäude an die vorhandene Dachlandschaft gewährleistet werden.

8 : 0

15) Stellungnahme vom 18.02.2026

Hinweis: Die Stellungnahme ist nach Ende der festgelegten Frist zur frühzeitigen Beteiligung gem. §§ 3,4 Abs. 1 BauGB eingegangen. Dennoch entschied sich die Gemeinde Gräfendorf, die Stellungnahme abzuwägen und im Gemeinderat zu behandeln.

Die Grundstückseigentümer der Flurnummer 538/4, Gemarkung Gräfendorf, haben bei der Gemeinde Gräfendorf die folgenden Punkte vorgetragen:

1. Schematische Darstellung des kleineren Regenrückhaltebeckens (südlichere Ausrichtung) soll bitte weiter in den Norden dargestellt werden.
2. Baugrenze soll bitte – gem. dem aktuellen Luftbild sowie der beigefügten Anlage (siehe Rotmarkierung) – geändert werden.

Herr Gerhard Müller, der als Gast an dieser Sitzung teilnimmt, bittet um die Erteilung der Redegenehmigung. Diese wird ihm seitens des Gemeinderates mit 8 : 0 Stimmen erteilt. Herr Müller erhält das Wort.

Herr Müller führt aus, dass sein Anwesen sich direkt unter den geplanten Rückhaltebecken befindet. Er hat Befürchtungen dahingehend, dass das Niederschlagswasser aus den Regenüberlaufbecken austreten könnte und das Wasser dann in Richtung seines Anwesens und letztendlich in sein Wohnhaus fließen könnte. Weiterhin befürchtet er, dass der Wasserablauf wegen dem bestehenden Gefälle am südöstlichsten Punkt des Beckens vorgesehen wird. Auch führt er an, dass der südlich geplante Wasserführungsgraben unbedingt dicht hergestellt werden muss, da ansonsten auch hier Wasser in die darunterliegenden Anwesen gelangen könnte.

Herrn Müller wird versichert, dass die geplanten Wasserführungsgräben und die Rückhaltebecken absolut dicht errichtet werden. In der Erschließungsplanung ist zu berücksichtigen, dass der Wasserüberlauf im nordöstlichen Bereich des Beckens vorgesehen werden soll.

Gemeinderätin Hildegard Müller verlässt wegen persönlicher Beteiligung den Ratstisch und nimmt im Zuschauerbereich Platz.

Nun fasst der Gemeinderat Gräfendorf folgenden

Beschluss:

Die Gemeinde Gräfendorf nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Die Lage der beiden Regenrückhaltebecken ist an die Topographie des Geländes angepasst und kann daher nicht verschoben werden. Die Becken werden in das bestehende Gelände eingegraben, sodass in diesem Bereich keine Auffüllungen erforderlich sind. Im Falle eines (Stark-) Regenereignisses werden die Becken nur über einen kurzen Zeitraum volllaufen und gleichzeitig das Wasser gedrosselt den östlich gelegenen Hang in den angrenzenden Waizenbach ableiten. Auf Kapitel 6.3.1 der Begründung zum Bebauungsplan wird verwiesen. Bezüglich der Baugrenze ist gem. Art. 6 BayBO ein Abstand von mindestens 3,00 m zur Flurstücksgrenze erforderlich. Unter Einhaltung dieses Mindestabstandes entlang des Fuß- und Wirtschafsweges, sowie in Abstimmung mit der Gemeinde Gräfendorf wird die Baugrenze entsprechend angepasst.

7 : 0 (GRin Hildegard Müller nach Art. 49 GO von Abstimmung ausgeschlossen, da pers. beteiligt.)

GRin Hildegard Müller kehrt an den Ratstisch zurück.

Annahme- und Auslegungsbeschluss

Der Gemeinderat stellt fest, dass die vorgebrachten Anregungen, wie zuvor beschlossen, in die 3. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes „Lagfeld“ aufgenommen werden. Der Bebauungsplanvorentwurf der 3. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes „Lagfeld“ mit Begründung, Umweltbericht und Begründung zur Grünordnung jeweils in der Fassung vom 23.09.2025 wird gemäß Gemeinderatsbeschluss vom 23.04.2026 geändert und erhält das Datum vom 23.04.2026. Das Artenschutzrechtliche Gutachten vom 07.09.2023, der Geotechnische Bericht vom 19.12.2022 sowie die Stellungnahme des BLfD vom 05.07.2025 werden in den jeweiligen Fassungen als Anlagen beibehalten. Der Bebauungsplanentwurf der 3. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes „Lagfeld“ und die dazugehörigen Textteile werden in geänderter Form vom Gemeinderat angenommen.

Der Bebauungsplanentwurf der 3. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplanes „Lagfeld“ wird gemäß § 3 Abs. 2 BauGB für die Dauer von mindestens 30 Tagen öffentlich ausgelegt. Gleichzeitig wird die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt.

Der Inhalt der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 3 Abs.2 Satz 2 BauGB und die auszulegenden Planunterlagen nach § 3 Abs.2 Satz 1 BauGB des Bebauungsplanes sind gemäß § 4a Abs. 4 Satz 1 BauGB zusätzlich im gleichen Zeitraum im Internet für jedermann zur Verfügung zu stellen.

Die Bekanntmachung sowie die Durchführung der Beteiligung erfolgen durch die Verwaltung in Zusammenarbeit mit der Auktor Ingenieur GmbH aus Würzburg.

8 : 0

1.2. Bestätigung des neu gewählten 1. Kommandanten der Freiwilligen Feuerwehr Gräfendorf

Herr Alexander Herch wurde in der Versammlung am 25.03.2026 zum 1. Kommandanten der Freiwilligen Feuerwehr Gräfendorf neu gewählt. Er muss als 1. Kommandant von der Gemeinde Gräfendorf bestätigt werden.

Beschluss:

Der Gemeinderat Gräfendorf beschließt, Herrn Alexander Herch das Amt des 1. Kommandanten der Freiwilligen Feuerwehr Gräfendorf mit Wirkung ab 26.03.2026 mit allen Rechten und Pflichten zu übertragen. Die Amtszeit dauert 6 Jahre, soweit nicht andere Beendigungsgründe (z.B. Krankheit mit der Folge einer dauernd nicht leistbaren Amtsführung, o.ä.) eintreten. Die förmliche Bestätigung ist durch den Bürgermeister auszusprechen.

8 : 0

1.3. Bestätigung des neu gewählten stellvertretenden Kommandanten der Freiwillige Feuerwehr Gräfendorf

Herr Thomas Hutzelmann wurde in der Versammlung am 25.03.2026 zum stellvertretenden Kommandanten der Freiwilligen Feuerwehr Gräfendorf neu gewählt. Er muss als stellvertretender Kommandant von der Gemeinde Gräfendorf bestätigt werden.

Beschluss:

Der Gemeinderat Gräfendorf beschließt, Herrn Thomas Hutzelmann das Amt des stellvertretenden Kommandanten der Freiwilligen Feuerwehr Gräfendorf mit Wirkung ab 26.03.2026 mit allen Rechten und Pflichten zu übertragen. Die Amtszeit dauert 6 Jahre, soweit nicht andere Beendigungsgründe (z.B. Krankheit mit der Folge einer dauernd nicht leistbaren Amtsführung, o.ä.) eintreten. Die förmliche Bestätigung ist durch den Bürgermeister auszusprechen.

8 : 0

1.4. Bestellung von Herrn Michael Vogt zum Feldgeschworenen für den Ortsteil Gräfendorf

Seitens des Feldgeschworenenobmanns von Gräfendorf wird vorgeschlagen, Herrn Michael Vogt zum neuen Feldgeschworenen für den Ortsteil Gräfendorf zu bestellen. Die Vereidigung soll dann am Feldgeschworenentag am 25.04.2026 in Karsbach sein. Nach kurzer Diskussion fasst der Gemeinderat folgenden

Beschluss:

Herr Michael Vogt, Gräfendorf, wird als neuer Feldgeschworener für den Ortsteil Gräfendorf bestellt.

8 : 0

1.5. Errichtung eines Buswartehäuschen an der öffentlichen Bushaltestelle vor der Verbandsschule Saaletal

Der Bürgermeister regt an, an der öffentlichen Bushaltestelle vor der Schule ein Buswartehäuschen zu errichten, damit die Fahrgäste sich bei Regen unterstellen können. Dem Gemeinderat wird anhand von Bildern aufgezeigt, wo das Häuschen errichtet werden soll. Es soll eine Größe von ca. 2,5m x 6m x 2,30m haben. An der rückwärtigen Hangseite als auch seitlich sollen L-Steine verbaut werden. Außerdem soll das Dach des Wartehäuschens aus feuerverzinktem Stahl hergestellt werden, angeglichen dem Dach der Schulturnhalle. Dem Gemeinderat wird ein im Entwurf angefertigter Plan aufgezeigt. Die Kosten werden auf ca. 13.000 Euro geschätzt. Für die Baumaßnahme kann die Aufnahme in ein Förderprogramm der Regierung von Unterfranken nach dem Bayerischen Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz beantragt werden. Hiernach ist eine Bezuschussung in Höhe von 75 % zzgl. 10 % Planungspauschale möglich. Nach eingehender Diskussion fasst der Gemeinderat folgenden

Beschluss:

Der Gemeinderat Gräfendorf beschließt an der Bushaltestelle der Verbandsschule Saaletal in Gräfendorf ein Buswartehäuschen nach der vorgelegten Planung zu errichten. Die Verwaltung wird beauftragt, die Förderung nach Rücksprache mit der Behindertenbeauftragten und dem Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) zu beantragen. Mit dem Schulverband Saaletal ist eine Vereinbarung hinsichtlich der kostenfreien Nutzung der benötigten Fläche abzuschließen.

8 : 0

1.6. Bauantrag BV-Nr. 3/2026 Nutzungsänderung des ehemaligen Stallraumes zu Abstellraum und Reparatur betriebseigener landwirtschaftlicher Kleingeräte, Baugrundstück, Fl.Nr. 74/2, Gemarkung Weickersgrüben

Der Bauantrag BV-Nr. 3/2026 bzw. die „Nutzungsänderung des ehemaligen Stallraumes zu Abstellraum und Reparatur betriebseigener landwirtschaftlicher Kleingeräte“ ist am 17.04.2026 bei der Verwaltungsgemeinschaft Gemünden a. Main eingegangen. Das Baugrundstück Fl.-Nr. 74/2, Nähe Stadtweg, Gemarkung Weickersgrüben liegt innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsbereichs. Der Gebietscharakter entspricht einem sogenannten „Dorfgebiet“ nach BauNVO – demgemäß ist die beantrage Nutzung des Nebengebäudes bauplanungsrechtlich zulässig.

Neben dem eigentlichen Bestand wurden auch die Innenraumaufteilung und die dazugehörige Nutzung des Gebäudes ordnungsgemäß in den Unterlagen aufgenommen und eingezeichnet. Eine bauliche Veränderung am Gebäude wird nicht vorgenommen. Letztendlich wird festgehalten, dass sich das Bauvorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB in der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Alle weiteren entstehenden Kosten sind von der Bauherrschaft zu übernehmen.

Beschluss:

Der Gemeinderat Gräfendorf erteilt dem Bauantrag BV-Nr. 3/2026 bzw. der „Nutzungsänderung des ehemaligen Stallraumes zu Abstellraum und Reparatur betriebseigener landwirtschaftlicher Kleingeräte“ sein Einverständnis und gibt diesen zur weiteren Prüfung und Genehmigung an das Landratsamt Main-Spessart weiter.

8 : 0

1.7. Bauantrag BV-Nr. 4/2026 Wohnhausneubau mit Doppelgarage, Baugrundstück, Fl.Nr. 383, Gemarkung Weickersgrüben

Im Zuge der digitalen Bauantragsstellung hat das Landratsamt Main-Spessart die Gemeinde Gräfendorf am 21.04.2026 darüber informiert, dass der Bauantrag BV-Nr. 4/2026 „Wohnhausneubau mit Doppelgarage“ eingegangen ist. Nach Download der Antragsunterlagen und anschließender Überprüfung des Sachverhaltes wird nachfolgend dem Gemeinderat Gräfendorf das Bauvorhaben erläutert.

Das Baugrundstück Fl.-Nr. 383, Weickersgrüben 21, Gemarkung Weickersgrüben, liegt in keinem Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und ist im gemeindlichen Flächennutzungsplan als „MD“, Dorfgebiet ausgewiesen. Das Grundstück liegt jedoch im Geltungsbereich der Klarstellungssatzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB, Ortsteil Weickersgrüben. Demnach richtet sich das Baurecht nach § 34 BauGB. Die Erschließungsmaßnahme der neu gebildeten Bauplätze in Weickersgrüben ist nahezu abgeschlossen. Somit gilt die Erschließung als gesichert. Demgemäß ist das beantragte Bauvorhaben bauplanungsrechtlich zulässig.

Dem Gemeinderat werden die Unterlagen im Detail aufgezeigt. Demnach planen die Bauherren, ein Wohnhaus mit einem Erd- und Dachgeschoß sowie einer einstöckigen Doppelgarage zu errichten. Das Wohnhaus soll ein Satteldach mit einer Dachneigung von 40° erhalten. Als Dacheindeckung sind Ton- oder Betonziegel in anthrazit vorgesehen. Die geplante Doppelgarage soll ein Flachdach erhalten. Die Innenraumaufteilung und die jeweilige Nutzung wurden ordnungsgemäß in die Planung aufgenommen und eingezeichnet. Es wird festgehalten, dass sich das Bauvorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB in der näheren Umgebung einfügt.

Alle weiteren entstehenden Kosten sind von der Bauherrschaft zu übernehmen.

Beschluss:

Der Gemeinderat Gräfendorf erteilt dem Bauantrag „Wohnhausneubau mit Doppelgarage“ sein Einverständnis. Die Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen (= Stellungnahme der Gemeinde) sowie der entsprechende Protokollauszug werden digital an das Landratsamt Main-Spessart übermittelt.

8 : 0

1.8. Ausbau des Radwegs von Michelau zur Roßmühle mit Brückenbauwerk; hier: Festlegung des Brückenbelages

Der Geh- und Radweg zwischen Michelau und der Roßmühle ist bereits fertiggestellt, das Brückenbauwerk ist noch umzusetzen. Wie bereits in nichtöffentlicher Sitzung berichtet, kann die Maßnahme dem Förderprogramm der Regierung von Unterfranken nach Art. 13f BayFAG „Ausbau eines gewidmeten öffentlichen Feld- und Waldwegs mit Bedeutung für den Radverkehr“ zugeführt werden. Hierfür muss noch eine Entscheidung bezüglich des förderfähigen Brückenbelages getroffen werden.

In der ursprünglichen Planung war ein Gitterrost vorgesehen. Dieser wurde seitens der Regierung ausgeschlossen. Stattdessen wurde die Ausführung als Stahlplatte mit Asphaltaufbau vorgeschlagen. Dies hätte wegen der Anpassung der Entwurfsplanung bzw. Entwurfsstatik auch eine Tektur der Genehmigungsplanung (Wasserrecht) zur Folge. Alternativ wurde der Einsatz einer förderfähigen GFK-Paneele angedacht. Von diesem Belag sollte jedoch wegen der Materialermüdung sowie dem fehlenden Nachweis der horizontalen Kräfte (Bremsvorgang) abgesehen werden. Möglich wäre auch ein Dünnschichtbelag, dessen Langlebigkeit allerdings für unzureichend abgeschätzt wird.

Wichtig ist, dass die barrierefreie Begehbarkeit auch im Winter und die Befahrbarkeit gesichert ist. Aus diesem Grunde soll die Brücke nun mit einem Gitterrost und einer Gussasphaltschicht in der Mitte belegt werden. Dies ist jedoch eine Abweichung von der Zusätzlichen Technischen Vertragsbedingungen und Richtlinien für Ingenieurbauten (ZTV-Ing.), die die Gemeinde gegenüber der Regierung von Unterfranken schriftlich bestätigen muss. Die erforderliche statische Berechnung würde vom Ingenieurbüro Hock, das als Subunternehmen der beauftragten Fa. FKS Infrastruktur tätig ist, vorgenommen werden. Dem Gemeinderat wird ein Modelplan zu diesem Brückenbelag aufgezeigt. Nach eingehender Diskussion fasst der Gemeinderat folgenden

Beschluss:

Der Gemeinderat Gräfendorf beschließt, den Belag für die neue Brücke gem. der vorliegenden Zeichnung mit Gitterrosten und in der Mitte einem Gussasphaltstreifen auszuführen. Es erfolgt eine Abweichung von der ZTV-Ing. Das Ingenieurbüro Hock wird als Subunternehmer der FKS Infrastruktur beauftragt, die statische Berechnung der Gussasphaltschicht vorzunehmen. Anschließend wird der Plan der Regierung von Unterfranken zur Freigabe vorgelegt.

8 : 0

1.9. Verschiedenes

1.9.1.Information zur Abrissanzeige BV-Nr. 2/2026 „Rückbau/Abriss eines landwirtschaftlichen Unterstandes/Schuppens zum 01. Mai 26“

Im Zuge der digitalen Bauantragsstellung hat das Landratsamt Main-Spessart die Gemeinde Gräfendorf am 10.04.2026 darüber informiert, dass die Abrissanzeige BV-Nr. 2/2026 „Rückbau/Abriss eines landwirtschaftlichen Unterstandes/Schuppens zum 01. Mai 26“ eingegangen ist.

Hiernach soll der auf dem Grundstück, Fl.Nrn. 40/1 und 40, Gemarkung Wolfsmünster, bestehende Unterstand/Schuppen abgerissen werden. Der von der Maßnahme betroffene Bereich wurde im Auszug aus dem Liegenschaftskataster gelb markiert und der genehmigungsfreien Abbruchanzeige beigefügt – ein Lageplan wird aufgezeigt. Die Genehmigung zum Abriss wurde seitens der Verwaltung am 17.04.2026 erteilt.

Der Gemeinderat nimmt Kenntnis.

1.9.2. Schaffung naturnaher Biotopflächen im Gemeindewald Gräfendorf

Am 17.04.2026 fand eine Exkursion in den Gemeindewald Gräfendorf statt, unter Führung des Leiters Forst der Stiftung Juliusspital Würzburg, Herr Matthias Wallrapp, sowie die für den Gemeindewald zuständige Försterin, Frau Ramona Sailer. Dabei wurde u.a. die Schaffung naturnaher Biotopflächen besprochen und die in Frage kommenden Flächen besichtigt. Die Schaffung von naturnahen Biotopflächen in der Gemarkung Wolfsmünster in einer Größenordnung von ca. 2 ha beschloss der Gemeinderat Gräfendorf bereits in seiner Sitzung vom 12.09.2024. Der gefasste Beschluss wird dem Gemeinderat aufgezeigt. Bei den in Betracht kommenden Flächen handelt es sich um gar nicht oder nur mit wenigen Bäumen bestockte Flächen. Die Einrichtung der Biotope wird durch eine Firma finanziert, die sich hierdurch ihre Ökobilanz aufbessern möchte. Der Gemeinderat erklärt sich mit der Maßnahme als einverstanden.

1.9.3. Brückenbauwerk 8 der geplanten Autobahnstrecke 46 bei Schonderfeld

Mit Schreiben vom 10.03.2026 teilt die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Koblenz, der Gemeinde Gräfendorf mit, dass das Brückenbauwerk 8 der geplanten Autobahnstrecke 46 Fulda-Würzburg (historische Strecke 46) bei Schonderfeld im Eigentum der Gemeinde als Grundstückseigentümerin steht und somit ab sofort auch ihr die Verkehrssicherungspflicht für diese Brücke obliegt. Das Grundstück übernahm die Gemeinde Gräfendorf im Jahr 1967 im Rahmen der Flurbereinigung. 1. Bürgermeister Wagenpfahl führt aus, dass die letzte Befahrung des Brückenbauwerkes im November 2024 stattfand. Der Gemeinderat nimmt Kenntnis.

1.9.4. Errichtung einer Fahrradabstellanlage im Bereich des Bahnhofs Gräfendorf; hier: Zuwendung aus dem Klima- und Transformationsfonds

Der Gemeinderat Gräfendorf wird darüber informiert, dass mit Zuwendungsbescheid vom 15.04.2026 der Gemeinde Gräfendorf zur Errichtung einer Fahrradabstellanlage im Bereich des Bahnhofs Gräfendorf Zuwendungen in Höhe von 70.116,00 Euro zugesagt wurden. Dies entspricht einem Fördersatz in Höhe von 90 % der förderfähigen Kosten. Der Eigenanteil der Gemeinde beträgt demnach 10 % der förderfähigen Kosten. Der Bewilligungszeitraum beläuft sich vom 01.05.2026 bis 30.04.2028. Laut Finanzierungsplan werden die Fördergelder in den Haushaltsjahren 2027 und 2028 ausbezahlt. Der Gemeinderat nimmt Kenntnis.

1.9.5. Sanierung der Riedquelle Weickersgrüben; hier: Ergebnis Schüttungsmessung

1. Bürgermeister Johannes Wagenpfahl informiert den Gemeinderat darüber, dass eine händische Messung bei der Riedquelle eine Schüttung von 4l/sec. ergab. Das ist ein sehr gutes Ergebnis und zeigt, dass sich die Sanierung der Riedquelle gelohnt hat. Der Gemeinderat nimmt Kenntnis.

Ende der öffentlichen Sitzung