Das Rathaus berichtet

Nutzung als Ferienwohnung muss genehmigt werden

Für die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung bedarf es einer Nutzungsänderung. Dies ist vielen nicht bekannt und folglich gibt es auch Wohnungen, die ohne baurechtliche Genehmigung als Ferienwohnung genutzt werden. Gleich zweimal sollte der Marktgemeinderat nun über eine Nutzungsänderung entscheiden. In Rottau sollte eine Wohnung zur Ferienwohnung werden, in Mietenkam ein Haus zum Ferienhaus. Die kontroverse Diskussion ergibt sich, da sowohl Mietwohnungen wie auch Ferienwohnungen in der touristischen Region benötigt werden.

„Die Umnutzung einer Wohnung in eine Ferienwohnung bedarf einer Genehmigung. Das ist allgemein nicht bekannt und auf weiter Strecke nur ein formaler Akt. So gibt es im Mischgebiet keine Möglichkeit, eine Umnutzung zu versagen“, erklärte Bürgermeister Stefan Kattari dazu. In einem allgemeinen Wohngebiet sei dagegen eine gewerbliche Nutzung ausgeschlossen, außer der Marktgemeinderat erteilt eine Ausnahme.

Derzeit gibt es 169 Ferienwohnungen

Derzeit gibt es in Grassau und Rottau 169 Ferienwohnungen und deutlich mehr als 3300 Wohnungen. Anbieter von Ferienwohnungen haben im Durchschnitt 1,5 Wohnungen, der größte Betrieb hat elf. Laut Kattari sind in den letzten fünf Jahren 28 Ferienwohnungen hinzugekommen, wobei sich die Zahl der Betten nicht entsprechend geändert habe. Davon wurden nur Ferienwohnungen sechs baurechtlich geändert. Somit würden 22 Ferienwohnungen ohne Genehmigung betrieben. Zuständig wäre das Landratsamt. Etliche Ferienwohnungen gebe es in großen Anlagen aus den späten 70er Jahren, als es eine völlig andere Denkweise gab. Ansonsten verteilen sie sich gleichmäßig auf das Gemeindegebiet. Nach vielen Gesprächen und seiner Wahrnehmung nach, so der Rathauschef, würden viele Wohnungen als Ferienwohnungen vermietet, die ansonsten leer stünden und dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen. Einige Vermieter schreckten auch vor einer Dauervermietung zurück, vor allem, wenn es um eine freie Wohnung im eigengenutzten Haus gehe. Man brauche eine Leitlinie, zumal der Markt Grassau Wohnraum für Einheimische halten möchte, als Fremdenverkehrsregion aber auch zum Wohl der örtlichen Wirtschaft von der Ferienvermietung profitiere.

Tourist-Informationsleiter Max Felber informierte, dass es 2019 141 Ferienwohnungen mit 460 Betten gab und in diesem Jahr 169 Ferienwohnungen mit 555 Betten, damit stieg die Bettenzahl um 95 an. Meist werde im Haus eine Wohnung selbst bewohnt und die zweite als Ferienwohnung vermietet. Wird die Ferienwohnung aufgegeben, dann meist für den Eigenbedarf oder aus Altersgründen. Lokales Handwerk und Einzelhandel profitierten von der touristischen Vermietung. „Wir sind von dem sogenannten Bettensterben verschont“, sagte Felber und verwies auf die aktuelle Statistik, wonach Fremdenzimmer rückläufig sind und diese als Ferienwohnungen aufgewertet würden. Auch betonte er, dass die Schaffung von Ferienwohnungen nicht mit der Schaffung von Wohnraum Hand in Hand ginge. Oft werde Leerstand einer festen Vermietung vorgezogen.

Baurechtlich, so Bauamtsleiterin Andrea Hausotter, sei eine Ferienwohnung dann gegeben, wenn ein ständig wechselnder Kreis von Gästen sich dort aufhält. Damit würden Zweitwohnungen verhindert. Eine touristische Vermietung zähle zu den nicht störenden Gewerbebetrieben, die in einem Dorfgebiet jedoch nicht im allgemeinen Wohngebiet zugelassen sind. In letzterem seien Ferienwohnungen nur ausnahmsweise zulässig.

Sepp Grießenböck fragte, wie viele Ferienwohnungen tatsächlich in fünf Jahren hinzugekommen und wie viele verschwunden sind. Felber wusste nur von zwei Wohnungen, die nicht mehr vermietet werden. Auch fragte er, ob etwa fünf Prozent aller Wohnungen, die touristisch vermietet werden, im Vergleich zu anderen Fremdenverkehrsgemeinden viel oder wenig sei. Er könne sich vorstellen, dass Grassau mehr als fünf Prozent vertrage. Laut Felber würden Vergleichswerte eingeholt. Tom Hagl forderte, zu differenzieren, ob jemand eine Ferienwohnung anbietet, um diese für die eigenen Kinder, die vielleicht nur übergangsweise auswärts leben, zurückzuhalten. Grundsätzlich, so Thomas Göls, würden Ferienwohnungen gebraucht. Wichtig sei, eine Linie zu finden. Bei Neubauten werde die Vermietung durch die Grunddienstbarkeit des Erstwohnsitzes ausgeschlossen. Wo jedoch Bestand ist, werde die Vermietung einer Ferienwohnung zugestanden. „Da besteht eine Diskrepanz und jeder sollte gleichberechtigt sein“, so Göls.

Ferienwohnung bietet mehr Ertrag

Auch betonte er, dass eine Ferienwohnung ertragreicher als eine Festvermietung sei und man aufpassen müsse, dass nicht gut zu vermietende Wohnungen als Ferienwohnungen genutzt werden. Franz Heuberger meinte, dass individuell entschieden werden müsse. Hierzu ergänzte der Rathauschef, dass der Gleichbehandlungsgrundsatz gelte. Auch Franz Pletschacher plädierte für Ferienwohnungen im eigengenutzten Haus, fragte aber, wie in Häusern mit drei Wohnungen verfahren werde. Dem setzte Kattari hinzu, dass eine Abgrenzung gefunden werden müsse, damit nicht in einem Mehrparteienhaus aus finanziellen Erwägungen Ferienwohnungen entstünden, die dann dem Wohnungsmarkt fehlen. Sie sehe nicht ein, so Daniela Ludwig, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine Doppelhaushälfte als Ferienimmobilie genutzt wird. Bei Einliegerwohnungen könne sie mitgehen. Sie warnte, dass Wohnungen oder Häuser für den Zweck der Ferienvermietung von Investoren aufgekauft würden. Dr. August Trimpl erinnerte an das Wahlversprechen, Wohnraum zu schaffen. Seiner Meinung nach haben im allgemeinen Wohngebiet festvermietete Wohnungen absolute Priorität. Auf die Frage von Kathi Schmuck nach der Auslastung von Ferienwohnungen meinte Max Felber, dass in der Hauptsaison auch doppelt so viele Wohnungen vermietet werden könnten und man deshalb vor allem die Nebensaison bewerbe. „Wir bewegen uns in keiner Weise an der Obergrenze“. Hans Genghammer könne sich die Festlegung eines Prozentsatzes vorstellen. Außerdem solle jeder selbst entscheiden können, was er mit seinem Wohnraum macht. Das Wohnraumproblem werde so nicht gelöst.

Bei Neubauten Einliegerwohnung genehmigen

Dr. Winfried Drost verwies auf den Interessenskonflikt. Bei Neubauten sollte von Anfang an eine Einliegerwohnung beantragt und auch genehmigt werden. Von einer Quote hielt Richard Schreiner nichts, zumal nur im allgemeinen Wohngebiet entschieden werden könne. Dennoch sei eine Leitschnur erforderlich.

Kattari fasste die Diskussion zusammen und meinte, dass eine tiefer gehende Beratung mit erweiterten Informationen notwendig sei. Das Gremium entschied, dies nochmals ausführlich im Tourismusausschuss, dann mit weitergehenden Informationen, zu beraten und die beiden Anträge auf Änderung der Nutzung als Ferienwohnung und Ferienhaus zurückzustellen. tb