Weiterhin kein zweites Zentrum in Grassau sinnvoll - Kaufkraft reicht nicht

Experte informierte über den Sinn des Konzepts

Die Markt- und Standortanalyse, die die Gemeinde bereits vor mehr als 20 Jahren erstellen ließ und im Jahr 2017 zu einem Einzelhandelskonzept fortschreiben und ergänzen ließ, war nun ein weiteres Mal in der Diskussion im Marktgemeinderat. Um sich die Gründe, Vorgehensweise und Sinn des Konzepts aus fachlicher Sicht erklären zu lassen, war Jan Vorholt der Firma CIMA Beratung und Management in der Sitzung anwesend.

Wie es zum Einzelhandelskonzept kam

Hintergrund, 2002 eine Markt- und Standortanalyse erstellen zu lassen, war die Ansiedlung des Aldi-Marktes und die Befürchtung, dass durch den Discounter Kaufkraft abwandern könnte, erinnerte Bürgermeister Stefan Kattari. Erneut überprüft wurde das Konzept dann 2017, da es im Gewerbegebiet Planungen für einen Baumarkt gab und dieser eventuell schädlich für die Geschäfte der Ortsmitte sein könnte. „Dies ist kein Konzept für die Schublade und wird ernst genommen“, betonte Kattari. So wurde das Konzept auch im Teilbebauungsplan Eichelreuth Nord-Mitte integriert. Der jüngste Vorgang, so der Rathauschef, sei nun die Ortsmitteplanung und die Bestrebungen, einen Vollsortimenter wie den Edeka-Markt im Ortszentrum zu halten und diesem die Möglichkeit der Expansion zu geben. Mit dem Aufstellungsbeschluss eines neuen Bebauungsplans für die Ortsmitte habe der Marktgemeinderat gezeigt, dass dieser verhindern möchte, dass sich Baufenster schließen und Chancen damit verbaut werden. Der Einzelhandel habe eine große Bedeutung für die Gemeinde und es sei im Interesse aller, kurze Wege für eine gute und vielseitige Versorgung zu haben. Damit erhöhe sich die Lebens- und Aufenthaltsqualität.

Gute Noten für das Zentrum von Grassau

Wie der Experte Vorholt betonte, sehe es nicht mehr überall so gut aus wie im Ortszentrum von Grassau mit einem lebendigen Kern. Es sei noch einiges an Einzelhandel vorhanden und wenig Leerstand. Aus seiner Sicht sei es wichtig, sich konsequent mit der Entwicklung der Ortsmitte auseinander zu setzen, denn der Einzelhandel steht stark unter Druck durch den online-Handel. In vielen Kommunen werde der Leerstand dann mit Dienstleistern oder Gastronomie gefüllt. Laut Vorholt biete dies nicht mehr die Qualität, denn der Hauptgrund für einen Besuch des Ortszentrums sei das Einkaufen. Im Bereich der Nahrungsmittelversorgung sei die Nahversorgung wieder wichtig. Zudem sollten Flächen im Gewerbegebiet für die klassischen Gewerbebetriebe aufbehalten werden, auch wenn dies von Eigentümern dieser Flächen nicht so gewünscht ist, da der Einzelhandel höhere Mieten zahlt. Das Einzelhandelskonzept, so Vorholt, bilde den Rahmen, habe aber per se keine Bindungswirkung, erst wenn dieses in den Bebauungsplan einfließt. Mit dem Einzelhandelskonzept können Rahmenbedingungen geschaffen werden. So wurde 2017 das Einzelhandelskonzept fortgeschrieben und bildet als städtebauliches Entwicklungskonzept eine Grundlage für die Bauleitplanung. Vorholt informierte über die Datenerhebung in 2017 und zeigte, dass sich im Ortszentrum seither nur wenig verändert hat. Es gelte, den Standort zu stärken, die Ortsmitte als attraktiven Nahversorgungsbereich zu erhalten und dafür zu sorgen, dass baurechtliche Entwicklungen keine negativen Auswirkungen auf die Ortsmitte haben. Vorholt erinnerte an die Diskussion vor sieben Jahren, als man überlegte, ob Grassau ein zweites Zentrum im Gewerbegebiet vertrage. Damals wie heute reicht die Kaufkraft der Region dafür nicht aus.

Annexhandel, vormals Handwerkerregelung, sei, so der Experte, im Gewerbegebiet grundsätzlich denkbar, wobei Sortimente des Innenstadtbedarfs außerhalb des Zentrums auf einer untergeordneten Fläche eines Produktionsbetriebs angeboten werden können. Vorholt betonte, dass das Einzelhandelskonzept ein Grundgerüst sei, das aber auch Abwägungsspielraum biete.

Einzelfälle erneut diskutiert

Dr. Winfried Drost erklärte, dass es für ihn einen Unterschied mache, ob ein Einzelhändler seinen Betrieb erweitern und aussiedeln möchte, ober ob jemand von außen komme. Er bezog sich dabei auf die Diskussion um die Auslagerung eines Optikerbetriebs. Vorholt fügte an, dass die Auslagerung negative Folgen haben könnte. Das Baurecht unterscheidet nicht, ob es sich um einen Einzelhändler oder einen Konzern handle. Katharina Schmuck erkundigte sich, wie die Sortimentsliste erstellt werde. Ihrer Ansicht nach sei ein Edeka-Markt gut begründet, ob jedoch ein Optiker so wichtig ist, stellte sie zur Diskussion. Vorholt erklärte, dass dies so beraten und vom aktuellen Bestand abgeleitet wurde, auch um keine Konkurrenz zu schaffen. Es gebe keine allgemeingültige Schablone. Olaf Gruß erinnerte, dass man sich vor Jahrzehnten vorstellte, dass die Ortsmitte mit Cafés, in denen die Gäste draußen sitzen, belebt werden könnte und 20 Jahre später sei dies realisiert, was aber ohne die aufwendige Ortskernsanierung nicht möglich gewesen wäre. Man bräuchte dennoch neue Ideen. Ob es möglich wäre, einen ortsansässigen Händler aussiedeln zu lassen und gleichzeitig einem größeren Discounter das Ansiedeln im Gewerbegebiet zu untersagen, fragte Gruß. Laut Vorholt wäre dies mit zweierlei Maß gemessen und nicht möglich. Laut Dr. August Trimpl sei die Umsetzung des Einzelhandelskonzepts ein schmerzvoller Prozess, dennoch mahnte er zur Konsequenz. Dem stimmte Vorholt zu, der wusste, wie es in Kommunen aussehe, in denen alles laufen gelassen werde. Wenn Ausnahmen zugelassen werden, müsse man aufpassen, wie weit man sich entferne.

Vorholt sprach auch von Veränderungen. Während vor zehn Jahren noch versucht wurde, Lebensmittelgeschäfte aus den Zentren zu verbannen, habe sich dies in Richtung Nahversorgung gewandelt. Tom Hagl sieht bei Geschäftsaufgaben den Verein Aktives Grassau in der Pflicht, der sich für Geschäftsübergaben stark machen sollte. Die Gemeinde wolle nicht den Eindruck vermitteln, dass mit dem Steuerungselement Einzelhandelskonzept alles gut wird. Die Stellschrauben haben oft auch die Verpächter selbst in der Hand, meinte Kattari. Die Gemeinde möchte die Grundlage legen, dass der Ort ein attraktiver Geschäftsstandort ist. So wäre es möglich, baurechtlich dafür zu sorgen, dass entlang der Bahnhofstraße in den Erdgeschossflächen nur Ladengeschäfte und keine Wohnungen entstehen Vorholt sehe keine Veranlassung, den Pfad zu verlassen. „Hier sieht alles gut aus“, betonte er. Nach Manfred Huber sollte das Einzelhandelskonzept streng angewendet werden, ansonsten werde immer wieder stundenlang diskutiert. Auch Hans Genghammer erklärte, dass es das Konzept brauche, um gerechte Entscheidungen zu treffen. Dies sei auch wichtig für diejenigen, die in Immobilien investieren. Die Grauzonen sollten unbedingt klein gehalten werden. Dass dieses Konzept bislang gut war, sehe man am guten Zentrum. Daniela Ludwig verwies auf Leerstände in Traunstein, weil zu viele Fachmärkte an den Rand der Stadt wechselten. Grassau habe viel Geld investiert, um das Zentrum schön zu gestalten. Man kann abends durchs Zentrum flanieren und einen Schaufensterbummel machen, schwärmte sie. Das Ortszentrum gehöre geschützt und eine zweite Ortsmitte in Eichelreuth vertrage Grassau ihrer Ansicht nach nicht. Vorholt warnte davor, ein Gegengewicht, eine Konkurrenz zum Zentrum zu schaffen. „Wir agieren nicht im luftleeren Raum, sondern sollten auf die Mehrheit der Einzelhändler in Grassau hören“, betonte der Rathauschef. Wenn von den Einzelhändlern das Signal komme, würde man eventuell auch das Konzept nicht weiter verfolgen. Doch wurde mehrfach von den Geschäftsleuten gesagt, dass dieses Konzept gewünscht werde. tb