Sanierungsgebiete der Städtebauförderung „Ortskern“ und „Bahnhofsviertel“ im Rahmen der Städtebauförderung;

Informationen zur Eintragung eines Sanierungsvermerk in das Grundbuch

In diesen Tagen erhalten viele Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken, welche in den oben genannten Sanierungsgebieten liegen, Post vom Amtsgericht Kronach – Grundbuchamt. In diesen Mitteilungen – Eintragsbekanntmachungen genannt – wird darauf hingewiesen, dass ein sogenannter Sanierungsvermerk im jeweiligen Grundbuch eintragen wurde.

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen – was ist das?

Das Sanierungsrecht ist ein sachlich, zeitlich und räumlich begrenztes Sonderrecht und Bestandteil des Baugesetzbuches (§§ 136 bis 164 und 180, 181 BauGB). Es gilt für besonders schwerwiegende städtebauliche Problemstellungen. Das hohe öffentliche Interesse erfordert ein planmäßiges und abgestimmtes Vorgehen aller Beteiligten. Dabei trägt die Gemeinde die Gesamtverantwortung.

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen zielen auf die Behebung städtebaulicher Missstände. Das bedeutet: Ein ganzes Gebiet wird wesentlich verbessert, um- oder neugestaltet.

Die Beteiligung der Betroffenen zu städtebaulichen Missständen hat in den Sanierungsgebieten „Ortskern“ und „Bahnhofsviertel“ frühzeitig im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen zum Küpser Entwicklungskonzept KEK³ eingesetzt und wird während der gesamten Sanierungsmaßnahme intensiv (gemäß § 137 BauGB) fortgeführt. Rechtzeitig werden auch weiterhin alle von Maßnahmen Betroffenen in den Erneuerungs- und Veränderungsprozess, wie jüngst im Rahmen der „Pförtnerampel am Radweg“ einbezogen und über Konzepte und Vorhaben informiert sowie zur Mitwirkung angeregt.

Sanierungsvermerk im Grundbuch – warum?

Der Sanierungsvermerk wird in alle Grundbücher eines Sanierungsgebiets aufgenommen. Das Sanierungsgebiet ergibt sich aus der rechtskräftigen Sanierungssatzung vom 27.07.2021, bekanntgemacht im Mitteilungsblatt vom 30.07.2021. Diese haben wir im Anhang nochmals abgedruckt.

Gemäß § 143 Abs. 2 BauGB ist die Gemeinde verpflichtet, diese rechtsverbindliche Sanierungssatzung dem Grundbuchamt mitzuteilen. Gleichzeitig erhält das Grundbuchamt eine Liste aller Grundstücke, die sich im Sanierungsgebiet befinden. Das Grundbuchamt trägt daraufhin in die Grundbücher der betreffenden Grundstücke in Abteilung II den sogenannten Sanierungsvermerk ein.

Die Eintragung des Sanierungsvermerks hat eine nachrichtliche Bedeutung. Das heißt, sie informiert den Eigentümer und Dritte darüber, dass eine Sanierung durchgeführt wird. Der Sanierungsvermerk ist keine Belastung des Grundstückes im Sinne einer Grundschuld und nimmt daher auch keinen bestimmten Rang ein.

Unabhängig von der Eintragung des Sanierungsvermerks gelten nach Rechtskraft der Sanierungssatzung besondere sanierungsrechtliche Vorschriften.

Genehmigungspflichten im Grundstücksverkehr

Für Grundstückseigentümer ist vor allem die Genehmigungspflicht gemäß § 144 BauGB von Bedeutung. Sowohl Grundstücksveräußerungen als auch die Belastung eines Grundstücks mit Dienstbarkeiten, Reallasten und Grundpfandrechten bedürfen zwar einer Zustimmung der Gemeinde, dürfen jedoch nach § 145 Abs. 2 BauGB nur versagt werden, wenn durch den Vorgang die Durchführung der Sanierungsmaßnahme unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert wird oder ein Widerspruch zu den Zielen und Zwecken der Sanierung besteht. Eine Genehmigung kann auch unter Auflagen erteilt werden. Um die Einholung der gemeindlichen Zustimmung muss sich im Einzelfall der jeweilige Eigentümer nicht selbst kümmern. Dies wird im Innenverhältnis durch den jeweils tätigen Notar im Anschluss an die für das Rechtsgeschäft notwendige Beurkundung vorgenommen.

Vorkaufsrecht des Marktes Küps

Dem Markt Küps steht im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB).

Genehmigungspflichtige Bauvorhaben

Im Sanierungsgebiet ist für folgende Bauvorhaben eine Genehmigung (nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) zu beantragen:

• die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Beseitigung von baulichen Anlagen,
• erhebliche oder wertsteigernde Veränderungen.

Das Landratsamt Kronach nimmt entsprechende Anträge entgegen, welches auch die Genehmigungen als Untere Bauaufsichtsbehörde, im Einvernehmen mit dem Markt Küps, erteilt. Die Entscheidung orientiert sich eng am Rahmenplan für das Sanierungsgebiet.

Steuerliche Möglichkeiten

In förmlich festge­­setz­ten Sanie­rungs­­­ge­­bie­ten können anfallende Herstel­­lungs­­­kos­ten für Modernisierungs- und Instan­d­­set­­zungs­maß­nah­men nach § 7 h bzw. § 10 f Einkom­­mens­s­teu­er­­ge­­setz abgeschrie­­ben werden. Auch hierzu ist vor Beginn der Maßnahmen eine schrift­­li­che Verein­­ba­rung mit dem Markt Küps erfor­­der­­lich.

Unter https://www.kueps.de/unsere-gemeinde/bauen-wohnen/gemeindeumbaumanagement können Vorträge - auch zu den genannten steuerlichen Möglichkeiten - eingesehen werden.

Wegen der Komple­xi­tät der Materie empfiehlt sich eine Abstimmung mit dem Steuer­­be­ra­ter oder dem Finanzamt. Eine steuerliche Beratung durch den Markt Küps oder das Gemeindeumbaumanagement erfolgt nicht.

Sanierungsberatung

Seit 2021 ist im Markt Küps ein Gemeindeumbaumanagement aktiv. Das Umbaumanagement ist Anlaufstelle für Fragen rund ums Thema Bauen und Sanieren im Kernort Küps und besonders in den Sanierungsgebieten. Interessierte können sich beispielsweise zum kommunalen Förderprogramm oder weiteren Fördermöglichkeiten bei Sanierungsmaßnahmen kostenlos beraten lassen. Auch zum Umgang mit leerstehenden Immobilien werden Hilfestellungen angeboten.

Bei Fragen zu förderfähigen Maßnahmen erhalten Sie über das Gemeindeumbaumanagement des Marktes Küps, Frau Nikola Völkel, 0151 7017 5149, kek@kueps.de, weitere Informationen.

Eine Beratung zu den allgemeinen Regelungen im Sanierungsgebiet erhalten Sie über die vorgenannten Angaben hinaus beim Markt Küps, Bauamt, Bauamtsleiter Christian Ebertsch, 09264 / 68-40, c.ebertsch@kueps.de.

Sanierungssatzung

Satzung des Marktes Küps über die Sanierungsgebiete

vom 27.07.2021

Aufgrund des § 142 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. l S. 3634), das zuletzt durch Art. 2 des Gesetzes vom 08. August 2020 (BGBI. I S. 1728) geändert worden ist, erlässt der Markt Küps folgende Satzung:

§ 1

Festlegung der Sanierungsgebiete

Die im Lageplan gekennzeichneten Gebiete werden hiermit förmlich als Sanierungsgebiete festgelegt und erhalten die Bezeichnungen "Ortskern" und "Bahnhofsviertel". Die Sanierungsgebiete umfassen alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb der im Lageplan abgegrenzten Flächen (46,6 ha). Dieser ist Bestandteil der Satzung.

§ 2

Verfahren

Die Sanierungsmaßnahme wird im vereinfachten Verfahren durchgeführt. Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften des Dritten Abschnittes des Ersten Teiles des Zweiten Kapitels des Baugesetzbuches finden keine Anwendung.

§ 3

Genehmigungsverfahren

Die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB kommt zur Anwendung. Nach § 144 Abs. 3 BauGB wird für bestimmte Fälle für die förmlich festgesetzten Sanierungsgebiete die Genehmigung allgemein erteilt. Die allgemeine Erteilung gilt in den vorliegenden Sanierungsgebieten für alle Teilziffern des § 144 Abs. 2 BauGB.

§ 4

Inkrafttreten

Diese Satzung wird gemäß § 143 BauGB mit ihrer Bekanntmachung rechtsverbindlich.

Anlage: Lageplan

Küps, den 27.07.2021

MARKT KÜPS

Der Markt Küps setzt für seine Sanierungssatzung eine Durchführungsfrist gem. § 142 Abs. 3 BauGB fest. Die Frist beträgt 15 Jahre ab Inkrafttreten der Satzung.

Unbeachtlich werden eine nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften, 2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Abs. 2 beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und 3. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 beachtliche Mängel wenn sie nicht innerhalb von einem Jahr seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber des Marktes Küps unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind (§ 215 Abs. 1 BauGB).