Aus der Sitzung des Gemeinderates vom 12.12.2022

Mehrgenerationenprojekt (Wohnen im Alter) in Langensendelbach;

hier: Vorstellung des Nutzungskonzeptes und der Machbarkeitsstudie durch Herrn Hilpert

Sachverhalt:

Das Büro Hilpert und Kollegen stellt dem Rat das korrigierte Konzept der Studie und das Nutzungskonzept öffentlich vor. Anwesend sind Herr Hilpert und Herr Hühnken vom Büro Hilpert + Kollegen aus Fürth-Unterfarnbach.

Diese wurde besprochen und diskutiert. Die vom Rat angeregten Bemerkungen wurden in der letzten Sitzung vom 14.11.2022 abgesegnet. Das Büro hat die gewünschten Anregungen eingearbeitet.

Hierzu kommt nach der Vorstellung auch ein Lob aus dem Gemeinderat, dass das Büro die Wünsche nun gut nach den Vorstellungen des Rates eingearbeitet hat.

Die korrigierte Machbarkeitsstudie werden dem Gemeinderat ebenso zur Verfügung gestellt wie das Nutzungskonzept.

Dem Gemeinderat ist es wichtig, dass viele ältere Menschen am vertrauten Ort bleiben können. Es können auch junge Familien einziehen, aber der Schwerpunkt soll auf die ältere Generation gelegt werden.

Der Baukörper soll die Struktur der Umgebung aufnehmen (Dachstruktur, etc.), die Durchwegung und Zugänglichkeit wurden bedacht. Vielleicht sind sogar 3 Geschosse + Dach möglich, da kein Bebauungsplan an dieser Stelle existiert. Dies kann alles dem Skript detailliert entnommen werden. Die Aufteilung der Wohnungen wurde angepasst. Es soll flexibel sein. Durch die modulare Denkweise ist es einfach, das Verhältnis zu ändern und relativ leicht anzupassen.

Das deutliche Signal lautet, dass Senioren als Hauptzielgruppe (Gewichtung) gesehen werden.

Mit der Regierung wurde indes abgesprochen, dass dies keine negativen Auswirkungen auf die Förderungen haben wird. Gleichwohl solle die Gemeinde aufgeschlossen und flexibel bleiben was auch das Familienwohnen betreffe, sollten die Senioren doch nicht zu Hauf einziehen. Daher sollen flexible Grundrisse gestaltet werden. Gut ist auch, dass die Gemeinde durch das Seniorenwohnen hohe Maßstäbe und Standards im Barrierefreien Wohnen bietet. Das hebt die Qualität der Wohnungen.

Die Bücherei soll integriert werden, ein Lesecafé oder ein Begegnungsraum können errichtet werden.

Auch Räumlichkeiten für Arztpraxis oder Physiotherapie sollten nicht außer Acht gelassen werden.

Eine Apotheke allerdings, wie schon vielfach gewünscht sei nicht einfach umzusetzen aufgrund der geltenden Vorschriften.

Neben den Wohnungen gilt es eine Betreiberschaft für die Tagespflege zu finden.

Nach der Vorstellung erhalten die Räte das Wort. Ein Rat ist komplett gegen eine 3geschossige Bebauung, da er findet, dass diese nicht in die Umgebung passe.

Ferner sieht er eine Sozialstation oder eine Tagespflege mit Verhinderungspflege in Langensendelbach. Dies vermisse er komplett im Konzept.

Der 1. Bürgermeister entgegnet, dass man bei einem positiven Beschluss in die konkrete Finanzierung des Projektes gehe (incl. Tagespflege). Jedem müsse klar sein, dass man keine marktüblichen Mieten für Träger von Tagespflegen verlangen könne, wenn man diese erreichen möchte

Ein anderer Rat sieht die Optimierung der Aufstockung auf 3 Geschosse als ein gutes Kriterium an, welches sich erst im Laufe des Prozesses ergeben werde. Schließlich gehe es letztlich auch um die Finanzierbarkeit.

Er sieht jedoch ein Problem in den derzeit nur 30 Stellplätzen. Man müsse sich als Ortskundiger nur vor Augen halten, wie der Vorplatz befahren und permanent belegt wird.

Durch die Schule und Kindergarten samt dem Personal und den Eltern, die ihre Kinder zur Schule fahren sind Parkplätze und Straße so gut wie immer belegt.

Eine Reduzierung von Stellplätzen sei unfair den anderen Eigentümern gegenüber, die sich an die Stellplatzverordnung halten müssen. Daher gilt es hier Fingerspitzengefühl zu zeigen. Dies müsse bei der nächsten Phase auf den Prüfstand.

Architekt Hilpert verwies auf das schon zitierte Carsharing und das Senioren oft keine Autos mehr haben. Allerdings weiß er auch, dass trotz der Stadtnähe viele Bürger in Langensendelbach auf ihre Autos angewiesen seien. Es gebe auch die Möglichkeit, den Stellplatzschlüssel auf Senioren zu beschränken.

Eine Tiefgarage verneint er wiederholt, da diese die Kosten sprengen würden (Wirtschaftlichkeit des Projektes).

Der 1.Bürgermeister sieht zwei Investoren, die mit sozialer Trägerschaft in die engere Wahl kommen und wiederholt, dass viele soziale Dienste (Tagespflegen) keine normalen Marktmieten bezahlen können.

Die Finanzierung müsse dann auch mit der Kommunalaufsicht besprochen werden. Alle möglichen Förderungen müssten auf den Prüfstand wohlwissend, dass es einen Eigenbehalt für die Gemeinde geben wird.

Ein anderer Rat findet es legitim, soviel hereinzunehmen wie geht, um die Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten. Er sieht allerdings hier in Langensendelbach weder eine Verhinderungspflege noch eine Sozialstation als möglich an.

Zudem fragt er an, wer die Wirtschaftlichkeitsberechnungen mache, auch im Hinblick auf die spätere Vermarktung. Herr Hilpert meint, dass die späteren sozialen Wohnungsbauträger diese Berechnungen anstellen.

Eine Tagespflege (Kurzzeitpflege für Urlaub etc.) ist aber unabdingbar.

Zudem lieferte die Seniorenbeauftragte des Landratsamtes Frau Eberlein, Zahlenmaterial, welches man an geeignete Träger der Tagespflege geben kann.

Auf Nachfrage erläutert Herr Hilpert erneut, wie schon in der Studie beschrieben, dass Senioren bis Pflegestufe 2 nur ihren Platz finden. Ab Pflegestufe 3 ist ein Heimplatz wohl unumgänglich.

Die Gemeinde sei auf eine langfristige Planung hingewiesen, Flexibilität sei die Investition der Zukunft. Ein Modell der Art „betreutes Wohnen“ wird es nicht geben in Langensendelbach, da nach Auffassung Hilperts dieses eine zu kurze Zeitspanne bediene.

Klar ist, dass die Gemeinde das Projekt/Grundstück nicht aus der Hand geben möchte.

Der Wunsch und das Ziel seien ganz deutlich, dass Sie lange Zeit (möglichst für immer) der Herr des Geschehens sind.

Die Verhandlungen seien jetzt zu führen, wohlwissend, dass es schwierige Zeiten sind.

Abschließend bringt ein Rat lobend ein, dass nun der Punkt gekommen sei, an der eine Entscheidung fallen müsse. Die Version mit der Arztpraxis sei stimmig sowie die optimale Raumausnutzung. Auf der Grundlage des Nutzungskonzeptes „Wohnen im Alter“ gilt es das Projekt auf dem gemeindeeigenen Grundstück nun umzusetzen.

Im nächsten TOP soll nun der Grundsatzbeschluss hierzu ergehen. Dazu leitet der 1. Bürgermeister sodann über.

Beschluss:

Der Gemeinderat nimmt den Vortrag des Herrn Hilpert über das Nutzungskonzept und die Machbarkeitsstudie zur Kenntnis.

Zur Kenntnis genommen Anwesend 16

hier: Beschluss über das in der Machbarkeitsstudie entwickelten städtebaulichen Grundkonzeptes sowie die weitere Vorgehensweise zwecks Förderungen

Sachverhalt:

Dem Gemeinderat ist die vom Büro Hilpert + Kollegen erarbeitete Machbarkeitsstudie nach dem Vortrag hinreichend bekannt.

Einigkeit besteht im Rat, dass man das Heft des Handelns in der Hand behalte. Jedoch benötigen die möglichen Partner zur Umsetzung des Projektes ein Konzept. Man müsse den künftigen Partnern etwas an die Hand geben können, nämlich dieses Konzept, diese Vorüberlegungen.

Sie können nicht bei Null anfangen. Daher gibt es die Machbarkeitsstudie.

Ferner werden Förderungen wie das Kommunale Wohnraumförderungsprogramm (KommWFP) oder die Einkommensorientierte Förderung (EOF) in Betracht gezogen.

Zudem gibt es neue KfW-Förderungen (Förderbaustein „Energieeffizienz“), aber auch städtebauliche Aspekte mit dazugehörigen Fördermitteln sollen zu gegebener Zeit mit einbezogen werden. Im Rahmen des Jahresantrages hat die Gemeinde schon die Bedürfnisse in diesem Bereich aufgezeigt und angemeldet.

Hier kann das ISEK parallel seinen Beitrag leisten, dieses passt aus städtebaulichen Gesichtspunkten gut ins Konzept.

Nun ist die Gemeinde an den Punkt gekommen, wo man sich einer Entscheidung stellen müsse.

Gleichwohl sei dieses Konzept der Machbarkeitsstudie nicht als statisch und starr zu sehen.

Vielmehr solle Transparenz walten und es können sich selbstverständlich auch noch neue Erkenntnisse im Laufe der späteren Projektphase ergeben.

Eindeutig fest steht auch, dass es konkretere Kosten zum jetzigen Zeitpunkt nicht geben kann. Diese würden erst durch die konkrete Projektphase mit potentiellen Partnern festgelegt. Die Regierung sieht das ebenfalls so.

Es müsse dann, wenn es konkret wird, mit der Kommunal- und Rechtsaufsicht des Landratsamtes Forchheim in Kontakt getreten werden, um dort die Finanzierbarkeit des Projektes zu erläutern.

Vor der Sitzung habe man noch eine Videokonferenz zusammen mit Herrn Hilpert und der Regierung von Oberfranken durchgeführt.

Das Signal der Regierung war eindeutig, dass nun der Grundsatzbeschluss über das erstellte Konzept der Machbarkeitsstudie erfolgen kann und muss, um weitere Schritte einzuleiten.

Der 1.Bürgermeister und die Verwaltung benötigen den Beschluss, um weitere Schritte einzuleiten, die der konkreten Suche nach Partnern für die Umsetzung sowie auch dem Einreichen der Förderanträge dienen.

Für die Regierung ist das erstellte Konzept absolut förderfähig mit den verschiedensten Varianten.

Diese werden in enger Abstimmung mit der Regierung gemeinsam erarbeitet.

Eine enge Zusammenarbeit seitens der Regierung wurde auch nochmal in der Konferenz am 08.12.2022 bestätigt.

Auch Herr Hilpert bietet die Zusammenarbeit an sowie eine Erstellung der Kosten für die Kubatur des geplanten Projektes.

Herr Hilpert erwähnt die seriöse Bearbeitung von Kosten, diese kann sich kein Büro aus dem Ärmel schütteln. Er wird diese Orientierungswerte noch an den Gemeinderat geben.

Ein Rat lobt die Referenzen des Architekturbüros, welches immer sehr nah an der Kostenschätzung arbeiten konnten bei den letzten Projekten.

Beschluss:

Der Gemeinderat Langensendelbach fasst nach dem Ende des Prozesses der Machbarkeitsstudie folgenden Grundsatzbeschluss, so dass der 1.Bürgermeister und die Verwaltung die weiteren Schritte zur Durchführung der Maßnahme einleiten können:

Mehrheitlich beschlossen Ja 15 Nein 1 Anwesend 16

Bauanträge und Bauvoranfragen

Antrag auf Baugenehmigung - Nutzungsänderung - von einem Einfamilienwohnhaus in ein Zweifamilienwohnhaus sowie Unterkunft als Ferienwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 819/5 Gkg. Langensendelbach (Eichenstraße 4 - Baugebiet "Süd-Ost I")

Sachverhalt:

Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplanes „Süd-Ost I“.

Die Antragstellung beantragt

Genehmigt wurde auf dem Baugrundstück bisher ein Einfamilienwohnhaus mit Doppelgarage (Bescheid des Landratsamtes Forchheim vom 05.03.1975).

Beim Bebauungsplan „Süd-Ost I“ handelt es sich um ein allgemeines Wohngebiet.

Die Stellplatz- und Garagensatzung wird mit zwei Stellplätzen nicht eingehalten.

Des Weiteren sieht der Bebauungsplan „Süd-Ost I“ einen Beherbergungsbetrieb nicht vor.

Die Autos für die fehlenden Stellplätze haben bisher in der Eichenstraße geparkt.

Beschluss:

Das gemeindliche Einvernehmen zum Antrag auf Baugenehmigung – Nutzungsänderung – von einem Einfamilienwohnhaus in ein Zweifamilienwohnhaus sowie Unterkunft als Ferienwohnung auf dem Grundstück Fl.Nr. 819/5 Gkg. Langensendelbach (Eichenstraße 4 – Baugebiet „Süd-Ost I“) entsprechend der eingereichten Planunterlagen vom 22.11.2022 wird nicht erteilt, da die Stellplätz- und Garagensatzung mit lediglich zwei Stellplätzen auf dem Grundstück nicht eingehalten wird. Des Weiteren sieht der Bebauungsplan „Süd-Ost I“ einen Beherbergungsbetrieb nicht vor.

Einstimmig beschlossen Ja 16 Nein 0 Anwesend 16

Bauleitplanung in Langensendelbach; hier:

Bauleitplanung in Langensendelbach; hier: Entwicklung Baugebiet "Brunnenstraße"

Sachverhalt:

Mit Schreiben vom 05.12.2022 beantragen die Eigentümer des Grundstück Fl.Nr. 225 (Lage: Hoffalteräcker) Gkg. Langensendelbach im Anschluss der bisherigen Bebauung in der Brunnenstraße die Einbeziehung des Grundstücks als Wohnbaufläche. Das Grundstück befindet sich im Außenbereich (§ 35 BauGB).

Die Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren ist für Bebauungspläne mit einer Grundfläche von weniger als 10.000 m² möglich, durch die die Zulässigkeit von Wohnnutzungen begründet wird (§ 13 BauGB).

Bei dem genannten Grundstück handelt es sich um eine Grundfläche von 4.805 m². Der Aufstellungsbeschluss im Rahmen des § 13b BauGB ist jedoch nur noch bis zum 31. Dezember 2022 möglich. Diese Fläche ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche deklariert.

Bei einer positiven Beschlussfassung bietet der Antragsteller den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages nach § 11 BauGB an. Dabei sind sie insbesondere bereit, zahlreiche Verpflichtungen gegenüber der Gemeinde Langensendelbach zu übernehmen, u.a.

Es wird darauf hingewiesen, dass der Gemeinderat in der Sitzung vom 25.04.2022 für die Grundstücke Fl.Nrn. 31 und 31/2 (Nähe Hofäckerweg) sowie 35/1 Gkg. Langensendelbach (Nähe Honingser Straße) einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan gemäß § 2 Abs. 1 BauGB gefasst hat. Dabei soll das Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt werden.

Ein weiteres beschleunigtes Verfahren in unmittelbarer Nähe der Grundstücke Fl.Nrn. 31 und 31/2 sowie 35/1 Gkg. Langensendelbach würde das Landratsamt Forchheim negativ bescheiden.

In der anschließenden Beratung kommt zum Ausdruck, dass das gesamte Gebiet „Falter“, woraus u.a. auch der Hochwasserschutz hervorgeht, aufgeplant werden sollte.

Beschluss:

Der Gemeinderat lehnt den Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Außenbereichsgrundstück Fl.Nr. 225 Gkg. Langensendelbach (Lage: Hoffalteräcker) im Anschluss an die Bebauung in der Brunnenstraße ab.

Auf die Ausführungen im Sachverhalt wird Bezug genommen.

Einstimmig beschlossen Ja 16 Nein 0 Anwesend 16

Bauleitplanung in den Nachbargemeinden;

Flächennutzungsplan- und Landschaftsplan-Änderung (Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes "Solarpark "Poxdorf West - Nussweiher"), Gemeinde Poxdorf, Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB

Sachverhalt:

Im Westen der Gemeinde Poxdorf soll unmittelbar an der Grenze zur Stadt Baiersdorf eine Photovoltaik-Anlage errichtet werden. Als Vorhabensträger tritt die Bürgerenergiewerke (BEW) Schnaittachtal und Umgebung e.G. auf. Die Gemeinde Poxdorf steht dem Projekt positiv gegenüber und hatte sich bereits im Jahr 2010 mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Sondergebiet Solarpark Poxdorf“ befasst. Das Verfahren kam jedoch nicht über die erste Beteiligungsrunde hinaus und ruhte seitdem.

Nunmehr soll das Verfahren wieder aufgenommen werden, wobei man sich aufgrund der seitdem verstrichenen Zeit für einen Neubeginn entschieden hat. Die Gemeinde hat daher am 31.01.2022 beschlossen, das bisherige Verfahren zum Bebauungsplan „Sondergebiet Solarpark Poxdorf“ sowie zur diesbezüglichen Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplanes einzustellen und neu den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Solarpark Poxdorf West – Nussweiher“ aufzustellen. Am selben Tag wurde die parallele Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplanes für das neue Bebauungsplanverfahren beschlossen.

Es wird die bisherige „Fläche für die Landwirtschaft“ in „Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung Photovoltaik“ sowie Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (Ausgleichsfläche) geändert.

Diese Änderung dient zur Vorbereitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für eine Photovoltaik-Freiflächenanlage mit interner – naturschutzfachlicher – Ausgleichsfläche (auf einer Teilfläche der Flur-Nr. 1177 Gkg. Poxdorf) und externer – artenschutzrechtlicher – Ausgleichsfläche (auf einer Teilfläche der Flur-Nr. 1284 Gkg. Poxdorf).

Beschluss:

Die Gemeinde Langensendelbach sieht durch Flächennutzungs- und Landschaftsplan-Änderung (Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Solarpark Poxdorf-West-Nussweiher“) der Gemeinde Poxdorf keine Berührung eigener Belange.

Einstimmig beschlossen Ja 16 Nein 0 Anwesend 16

5.2 Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Solarpark Poxdorf West - Nussweiher", Gemeinde Poxdorf, Beteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB

Sachverhalt:

Im Westen der Gemeinde Poxdorf soll unmittelbar an der Grenze zur Stadt Baiersdorf eine Photovoltaik-Anlage errichtet werden. Als Vorhabenträger tritt die Bürgerenergiewerke (BEW) Schnaittachtal und Umgebung e.G. auf. Die Gemeinde Poxdorf steht dem Projekt positiv gegenüber und hatte sich bereits im Jahr 2010 mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Sondergebiet Solarpark Poxdorf“ befasst. Das Verfahren kam jedoch nicht über die erste Beteiligungsrunde hinaus und ruhte seitdem.

Nunmehr soll das Verfahren wieder aufgenommen werden, wobei man sich aufgrund der seitdem verstrichenen Zeit für einen Neubeginn entschieden hat. Die Gemeinde hat daher am 31.01.2022 beschlossen, das alte Bebauungsplan-Verfahren einzustellen und ein neues Verfahren für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Solarpark Poxdorf West – Nussweiher“ aufzustellen.

Die Fläche ist im wirksamen Flächennutzungs- und Landschaftsplan als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen. Die erforderliche Änderung der baulichen Nutzung erfolgt im Parallelverfahren gemäß § 8 BauGB. Der entsprechende Beschluss zur Änderung des Flächennutzungs- und Landschaftsplanes wurde ebenfalls am 31.01.2022 gefasst.

Im Baugebiet wird als bauliche Nutzung sonstiges Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Photovoltaik“ gemäß § 11 BauNVO ausgewiesen. Ziel ist die Nutzung des Baugebietes für eine Photovoltaikanlage zur Erzeugung regenerativer, klimaneutraler Energie, die in das öffentliche Netz eingespeist wird.

Beschluss:

Die Gemeinde Langensendelbach sieht durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Solarpark Poxdorf West – Nussweiher“ der Gemeinde Langensendelbach keine Berührung eigener Belange.

Einstimmig beschlossen Ja 16 Nein 0 Anwesend 16