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I. Allgemeine Information

Sie erhalten demnächst Ihren Grundsteuerbescheid für das Jahr 2025. Dieser basiert erstmals auf dem Bayerischen Grundsteuergesetz (BayGrStG), mit dem die Erhebung der Grundsteuer neu geregelt wurde. Die Neuregelung wurde erforderlich, nachdem das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, dass die bisherige Bewertung verfassungswidrig ist. Das Land Bayern hat die Rechtsprechung im BayGrStG festgelegt. Für Grundstücke wird in Bayern ein wertunabhängiges Flächenmodel umgesetzt. Die Ermittlung des Grundsteuerwerts ist bereits erfolgt. Relevant hierfür waren die neuen Berechnungsgrundlagen. Die Grundsteuer B für Grundstücke des Grundvermögens wird künftig nach der Grundstücksgröße sowie der Summe der Wohnfläche und deren Nutzung berechnet. Für die Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft ist auch zukünftig der Ertragswert des Betriebes entscheidend.

II. Ermittlung des Grundsteuerbetrages: Wer macht was?

Für die Berechnung des Grundsteuermessbetrages sind vier Faktoren entscheidend: Die Grundstücksfläche, die Gebäudefläche (Wohn- oder Nutzfläche), die Äquivalenzzahlen (sind gesetzlich vorgeschrieben) und die Grundsteuermesszahlen (sie sind ebenfalls gesetzlich vorgeschrieben). Die Grundstücks- und Gebäudeflächen werden mit der Äquivalenzzahl multipliziert. Dieser Äquivalenzbetrag wird mit der Grundsteuermesszahl verrechnet. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. In einem dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert. Daraus ergibt sich schließlich die konkrete Grundsteuer.

1. Zuständigkeit Finanzamt

Der Grundsteuermessbetrag wurde vom Finanzamt ermittelt und Ihnen jeweils mit Bescheid mitgeteilt. Die Daten dafür haben Sie in Ihrer Grundsteuererklärung angegeben. Bei Fragen oder Einwendungen zum Grundsteuermessbescheid wenden Sie sich bitte an Ihr Finanzamt.

Die Gemeinde ist an den Grundsteuermessbescheid gebunden – auch dann, wenn Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid eingelegt wurde. Bei erfolgreichem Einspruch wird in der Folge der Grundsteuermessbescheid von Amts wegen geändert.

2. Zuständigkeit Gemeinde

Der Hebesatz, mit dem der Messbetrag multipliziert wird, wird durch die Gemeinde festgelegt. Die ab 2025 gültigen Hebesätze wurden in allen vier Mitgliedsgemeinden mittlerweile beschlossen. Bei Fragen zum Hebesatz oder der konkret festgesetzten Grundsteuer wenden Sie sich bitte an Ihre Gemeinde.

III. Was bedeutet (Gesamt-)Aufkommensneutralität?

Insgesamt soll es durch die Grundsteuerreform im Wesentlichen nicht zu einer Erhöhung des Grundsteueraufkommens gegenüber dem Jahr 2024 kommen (sog. Aufkommensneutralität). Die Aufkommensneutralität wird aber voraussichtlich nicht überall umgesetzt werden können. Da die Gemeinden u. a. gesetzlich dazu verpflichtet sind, ihre Haushalte auszugleichen, kann es notwendig sein, das Grundsteueraufkommen anzuheben. Auch bei angestrebter Aufkommensneutralität kann es teilweise zu „Belastungsverschiebungen“ gegenüber der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den Nutzungen und Lagen der Grundstücke kommen. Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist. Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils in allen Grundsteuer-Modellen auf. Änderungen in der Höhe der Grundsteuer kann es daher auch dann geben, wenn die (Gesamt-)Aufkommensneutralität vor Ort gegeben ist.

IV. Welche Wirkung hat der Hebesatz?

Die konkrete Grundsteuer ergibt sich aus der Multiplikation des Grundsteuermessbetrages mit dem Hebesatz. Die Höhe des Hebesatzes allein sagt daher nichts darüber aus, ob Sie mehr oder weniger Grundsteuer als bisher zahlen müssen. Die Höhe des Hebesatzes allein sagt zudem nichts darüber aus, ob die Gemeinde beabsichtigt, mehr, weniger oder gleich viel an Grundsteuer als bisher einzunehmen.

Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten kann einerseits in Gemeinden mit einem deutlich niedrigeren Hebesatz als zuvor das bisherige Grundsteueraufkommen erzielt werden. Andererseits kann in anderen Gemeinden ein deutlich höherer Hebesatz als zuvor nötig sein, um das Aufkommen in bisheriger Höhe zu erreichen.

V. Weitere Informationen und Anzeigepflichten

Weitere Informationen finden Sie unter www.grundsteuer.bayern.de. Sofern sich an Ihrem Grundbesitz Änderungen ergeben, sind Sie – auch ohne gesonderte Aufforderung des Finanzamtes – verpflichtet, dies dem Finanzamt mitzuteilen.