Hinweisschreiben zu verfahrensfreien Dachgeschossausbauten

Sehr geehrte Mitbürgerinnen und Mitbürger,

im Zuge des am 01.01.2025 in Kraft getretenen ersten Modernisierungsgesetzes Bayern und den damit einhergehenden Änderungen der Bayerischen Bauordnung möchten wir auf folgende neue Sach- und Rechtslage hinweisen:

Mit dem ersten Modernisierungsgesetz wurden Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken und Dachgauben in den Art. 57 BayBO mit aufgenommen und sind somit seit dem 01.01.2025 verfahrensfrei. Der neu eingefügte Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO lautet wie folgt:

„Verfahrensfrei sind Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert werden."

Diese neue Regelung ermöglicht, für bereits bestehende Wohngebäude den verfahrensfreien Dachgeschossausbau und den Aufbau von Dachgauben, wenn sich die Dachkonstruktion und äußere Gestalt im Übrigen nicht verändert. Dabei beschränkt sich die Vorschrift auf Dachgauben, für Zwerchgiebel und Zwerchhäuser gilt sie nicht. Eine Dachgaube ist konstruktiv auf dem Dach angebracht und das Hauptgebäude weist eine durchgängige Traufe auf. Im Gegensatz dazu steht ein Zwerchgiebel oder ein Zwerchhaus in der Flucht (Verlängerung) der Außenwand bzw. springt sogar aus der Fassade hervor.

Zudem gilt der Art. 57 Abs. 7 BayBO: danach sind Dachgeschossausbauten im Sinne von Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn in Textform bei der Gemeinde anzuzeigen, Nutzungsänderungen nach Abs. 4 Nr. 1 zwei Wochen vor Aufnahme der geänderten Nutzung. Dies genügt laut den Vollzugshinweisen in Textform (z.B. per E-Mail). Mit der Anzeige sollten auch Planunterlagen, z. B. Skizzen, Zeichnungen oder Pläne, vorgelegt werden. Diese Unterlagen werden in der Verwaltung auch für die beitragsrechtliche Überprüfung eines evtl. Nacherhebungstatbestandes benötigt.

Das Unterlassen der Anzeige ist nach Art. 79 Abs. 1 Satz 1 Nr. 14 Alt. 1 BayBO ordnungswidrig und bußgeldbewehrt. Die Durchführung eines Bußgeldverfahrens obliegt der Gemeinde.

Wie bei jedem verfahrensfreien Vorhaben gilt aber auch hier der Grundsatz: „verfahrensfrei" heißt nicht „rechtsfrei":

Wenn Sie eine bauliche Anlage errichten oder ändern, die nach der Bayerischen Bauordnung verfahrensfrei ist, bedeutet dies nur, dass Sie keinen Bauantrag stellen müssen und keine Baugenehmigung brauchen. Eine Prüfung Ihres Bauvorhabens vor der Errichtung durch die Bauaufsichtsbehörde erfolgt nicht. Sie sind selbst für die Einhaltung der geltenden Vorschriften (Art. 55 Abs. 2 BayBO) verantwortlich. Sie müssen zum Beispiel Abstandsflächen einhalten und Vorgaben eines Bebauungsplans beachten, falls ein solcher vorliegt. Außerdem müssen Sie eigenverantwortlich prüfen, ob Sie für Ihr Bauvorhaben möglicherweise eine andere Genehmigung benötigen.

Es ist z.B. darauf zu achten, dass Dachgauben eigene Abstandsflächen hervorrufen und sich somit ggf. ein neuer Mindestabstand zu bestehenden Gebäuden sowie zu den Grundstücksgrenzen ergeben kann. Die Einhaltung der Abstandsflächen liegt zwar in der Verantwortung des Planers und des Bauherrn, jedoch sind wir als Kommune durch das Landratsamt angehalten, beim Eingang der Anzeige des Dachgeschossausbaus mit Dachgauben, den Bauherrn auf eine erneute Prüfung der Abstandsflächen und möglicherweise erforderliche Abstandsflächenübernahmen bzw. Abweichungen hinzuweisen.

Parallel dazu muss auch darauf geachtet werden, in welchem Bereich sich das Bauvorhaben befindet. So müssen im Bereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) nach wie vor dessen Festsetzungen eingehalten und unter Umständen eine isolierte Befreiung bei der Kommune beantragt werden.

Darüber hinaus kann sich durch die Errichtung von Dachgauben die Geschossigkeit ändern. Als grobe Faustformel gilt: Wenn die Länge einer Gaube mehr als 50% der Trauflänge des Hauptgebäudes beträgt, könnte das Dachgeschoss zu einem Vollgeschoss werden. Soweit durch einen verfahrensfreien Dachgeschossausbau z. B. ein nach dem maßgeblichen Bebauungsplan nicht zulässiges weiteres Vollgeschoss entsteht, obliegt es der Gemeinde, die untere Bauaufsichtsbehörde beim Landratsamt Donau-Ries zu unterrichten, damit diese ein bauaufsichtliches Einschreiten prüfen kann. Dies kann sowohl im Planbereich, wenn die darin geregelte höchstzulässige Zahl der Vollgeschosse überschritten wird, der Fall sein als auch im Innenbereich (§ 34 BauGB), wenn der Nachweis des Einfügens nicht mehr erbracht werden kann, da die Geschossigkeit nicht mehr der Umgebungsbebauung entspricht.

Auch kann dies beitragsrechtliche und grundsteuerrechtliche Auswirkungen haben.

Hier noch einmal ein kurze Zusammenfassung der oben genannten Punkte:

• Die Verfahrensfreiheit gilt nur für Dachgauben.
• Weitere rechtliche Vorschriften, wie beispielsweise Abstandsflächen oder die Festsetzungen eines Bebauungsplansmüssen nach wie vor eingehalten werden.
• Bei Änderung der Geschossigkeit durch das Errichten von Dachgauben obliegt es der Gemeinde, dies der unteren Bauaufsichtsbehörde zu melden.
• Auch verfahrensfreie Dachgeschossausbauten können beitragsrechtliche oder grundsteuerrechtliche Konsequenzen für Sie haben.

Nähe Information zur oben dargelegten Thematik erteilt Ihnen Herr Schwab sowie Herr Seebauer von der Verwaltungsgemeinschaft Oettingen i. Bay. (Tel.: 09082 709-11 oder 709-13).