Gemeinsam bauen – drei Gemeinden suchen neue Wege

Unterwössen – Die Gemeinden Marquartstein, Reit im Winkl und Unterwössen informierten gemeinsam über neue Wege zum Wohneigentum. In der Achentalhalle diskutierten rund 100 Besucher mit Gemeindevertretern und der Münchner Architektin Natalie Schaller über Modelle wie Baugemeinschaften und Genossenschaften. Im Achental steigen die Grundstückspreise seit Jahren. Baukosten ziehen an, neue Wohnungen entstehen kaum noch. Wie kann Wohnen trotz hoher Preise, knapper Flächen und steigender Baukosten wieder bezahlbar werden?

Bürgermeister Andreas Scheck aus Marquartstein eröffnete die Veranstaltung. Er freute sich unter den Teilnehmern Unterwössens Ersten Bürgermeister Ludwig Entfellner, Unterwössens Zweiten Bürgermeister Johannes Weber und Reit im Winkls Ersten Bürgermeister Matthias Schlechter begrüßen zu können.

„Uns Gemeinden ist das Thema seit einiger Zeit wichtig“, sagte er. Die Lage sei ernst: Die Bodenrichtwerte hätten sich seit 2014 verdreifacht und liegen heute bei 770 bis 800 Euro pro Quadratmeter. Seit Corona und Ukrainekrieg seien Baukosten stark gestiegen. Gleichzeitig nehme der öffentliche Wohnungsbau ab. „Junge Familien tun sich schwer. Wir stehen gerade vor dem Hintergrund der Demographie vor der Aufgabe, unsere Gemeinden lebendig zu halten“, empfindet Scheck. Eine Lösung könne das gemeinschaftliche Bauen sein – auch wenn es nicht für jeden geeignet sei.

Referentin Natalie Schaller, Geschäftsführerin des Münchner Unternehmens Stattbau, zeigte konkrete Alternativen zum klassischen Investorenmodell auf – von Baugemeinschaften bis zu Wohnungsbaugenossenschaften. Sie nahm die Zuhörer mit in Modelle, die in Oberbayern noch selten sind. Sie erklärte das Prinzip von Baugemeinschaften: Mehrere Bauwillige schließen sich zusammen, kaufen ein Grundstück gemeinsam, planen ihr Haus gemeinsam – und bauen es auch gemeinsam. „Wenn Sie ein Haus alleine bauen, müssen Sie sich mit viel mehr Verträgen auseinandersetzen“, erklärte Schaller. „In der Gruppe teilen Sie sich diese Aufgaben.“ „In der Gruppe ist vieles einfacher.“ Der große Vorteil: Es fällt kein Bauträgergewinn an, die Kosten bleiben transparent. Für viele Projekte ließen sich 15 bis 25 Prozent sparen.

Schaller zeigte Beispiele aus der Praxis – darunter mehrere Gemeinden in Oberbayern, die bereits mit kleinen Gruppen erfolgreich gebaut haben. Auch ländliche Projekte seien realisierbar, zum Beispiel durch den Umbau alter Hofstellen oder leerstehender Bausubstanz. In Kirchanschöring begann ein Projekt mit sechs Einheiten, darunter Eltern, die für ihre Kinder mitbauten. „Solche Modelle passen auch zu Orten wie Marquartstein“, versichert sie. Wichtig sei ein überschaubarer Maßstab – keine 25-Parteienhäuser, sondern sechs bis acht Wohneinheiten. „Man muss sich ja auch miteinander verstehen.“

Schaller erläuterte auch das Modell der Genossenschaften. Dort erwerben die Bewohner keinen Grundbucheigentum, sondern Anteile an einer gemeinschaftlichen Struktur. Die Wohnungen bleiben dauerhaft bezahlbar. „In München liegen die Mieten bei Genossenschaften zum Teil bei 5,50 Euro pro Quadratmeter – weil keiner daran verdient.“ Das sei auch der Grund, warum die Stadt München heute 40 Prozent ihrer Grundstücke in Entwicklungsgebieten an Genossenschaften vergebe.

Mit vielen Zahlen, Fakten und Beispielen machte Schaller deutlich, dass gemeinschaftliches Bauen keine Utopie ist. Seit vielen Jahren berät sie Kommunen, Baugruppen und Initiativen in ganz Deutschland. Auch die Finanzierung sei möglich – etwa über zinsgünstige KfW-Darlehen bis 100.000 Euro pro Wohnung. Gleichzeitig machte sie keinen Hehl daraus, dass solche Projekte ein hohes Maß an Eigeninitiative, Planung und rechtlicher Klarheit erfordern. „Man muss sich mit dem GbR-Vertrag beschäftigen – aber das ist machbar.“

In der Diskussion wurde deutlich, dass das Thema in den Gemeinden angekommen ist. Thomas Müllinger, Verwaltungsleiter von Unterwössen, berichtete vom Projekt der MARO-Genossenschaft am Unterwössner Rathaus. Die Zusammensetzung sei bewusst gemischt gewesen: „Ein Drittel Einheimische, ein Drittel Zugezogene, ein Drittel Menschen, die lange gesucht haben.“ Müllinger warnte aber auch: „Auf dem Land ist der Traum vom Eigenheim noch stark. Viele sehen gemeinschaftliche Modelle sehr differenziert.“ Gleichzeitig sah er Potenzial in leerstehenden Hofstellen oder alten landwirtschaftlichen Gebäuden, die sich für neue Wohnformen eignen könnten.

Schaller ergänzte: „Man kann die Regeln über die Grundstücksvergabe steuern – etwa mit einer Einheimischenquote oder einem Verbot von Ferienwohnungen.“ In Garmisch habe eine Baugemeinschaft selbst festgelegt, dass nur Einheimische dort wohnen dürfen, und das auch eingehalten.

Bürgermeister Ludwig Entfellner aus Unterwössen wies auf technische Synergien hin. Wer sich zusammenschließe, könne bei Energieversorgung, Mobilität oder gemeinschaftlichen Räumen sparen. Matthias Schlechter, Bürgermeister von Reit im Winkl, verwies dagegen auf die knappen Flächen. „Wir haben vor zehn Jahren analysiert, wo wir noch entwickeln können. Das Ergebnis war ernüchternd.“ In zwölf Jahren seien trotzdem rund 200 neue Wohnungen entstanden – ganz ohne neues Bauland, sondern durch Nachverdichtung und Umbau.

Die Frage, wie man überhaupt eine Baugruppe zusammenbekommt, stellte sich mehrfach. Schaller schlug Infoveranstaltungen, Aufrufe in der Zeitung und persönliche Netzwerke vor. „Viele Gruppen entstehen über Freunde, Schule oder Kindergarten.“ Auch digitale Plattformen gebe es – doch entscheidend sei der Wille vor Ort. In Marquartstein läuft aktuell eine Interessensabfrage über die Gemeindehomepage, berichtet Bürgermeister Scheck: „Wir prüfen, wo sich solche Modelle umsetzen lassen – auch mit Bestandsimmobilien.“

Am Ende blieb die Frage, wie realistisch solche Modelle im ländlichen Raum tatsächlich sind. Bürgermeister Schlechter brachte es auf den Punkt: „Ich bin Fan der Idee – aber wir haben Mühe, selbst bei einem Doppelhausmodell zwei passende Parteien zu finden.“ Er plädierte für einen niedrigschwelligen Einstieg, ohne große Ausschreibungen. Schaller entgegnete: „Man kann die Ausschreibung lokal begrenzen – mit einer Einheimischenquote. Es ist alles eine Frage der Gestaltung.“

Zum Schluss griff Bürgermeister Scheck noch eine zentrale Frage auf: „Wie viel spart man konkret?“ Schaller antwortete direkt: „Der gesamte Gewinn des Bauträgers entfällt. Sie zahlen nur das, was das Projekt tatsächlich kostet.“

Der Abend zeigte: Wer im Achental bauen will, tut gut daran, Mitstreiter zu finden. Die Gemeinden sind offen für gemeinschaftliche Modelle. Ob sie Realität werden, hängt vom Engagement vor Ort ab.

fg