Niederschrift über die 2. Sitzung des Marktgemeinderates am Montag, 18. Mai 2026

im Sitzungssaal des Rathauses Thüngen

1. Bürgermeister Fabian Bentele begrüßt die Anwesenden und eröffnet die Sitzung. Er stellt die form- und fristgerechte Einladung sowie die Beschlussfähigkeit nach Artikel 47 (2) GO fest.

TAGESORDNUNG

Öffentliche Sitzung:

Sachverhalt:

Am 30.10.2025 ist das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus, der sog. „Bauturbo“ in Kraft getreten.

Ziel der Bundesregierung ist es, mit dem sog. Bauturbo den Wohnungsbau erleichtern und beschleunigen, ohne die kommunale Planungshoheit oder Nachbarrechte unangemessen zu beeinträchtigen.

Der „Bauturbo“ kann nur im Rahmen von Wohnbauvorhaben angewendet werden und wirkt sich in seiner Beschleunigung lediglich im Bauplanungsrecht aus.

Andere öffentliche Belange, die im Rahmen eines Bauvorhabens geprüft werden müssen wie z.B. Denkmalschutz, Immissionsschutz u.ä. bleiben vom Bauturbo unberührt.

Mit anderen Worten ausgedrückt:

eine Zustimmung zur Anwendung des „Bauturbo“ im bauplanungsrechtlichen Vorgang bedeutet nicht zwangsläufig, dass das Bauvorhaben letztlich tatsächlich genehmigt werden kann.

Da die Gemeinde die Planungshoheit für ihr Gemeindegebiet inne hat, kann der Bauturbo nur dann angewandt werden, wenn die Gemeinde die Zustimmung hierzu erteilt. Diese Zustimmung kann auch nicht durch die Aufsichtbehörde ersetzt oder eingeklagt werden.

Die Erteilung der Zustimmung liegt im Ermessen der Gemeinde, der Bauwerber hat keinen Rechtsanspruch auf Zustimmung.

Allerdings – und dies ist beachtlich – greift eine sog. Zustimmungsfiktion.

Wenn die Gemeinde einen Bauturbo-Fall nicht innerhalb von drei Monaten explizit ablehnt, gilt die Zustimmung als erteilt.

Für den Umgang mit dem neuen Instrument „Bauturbo“ empfehlen die kommunalen Spitzenverbände den Gemeinden, diesbezüglich Grundsatzbeschlüsse oder Leitlinien zu beschließen.

Damit wäre eine Transparenz gegenüber den Bauwerbern und Investoren gewährleistet und auch die Gleichbehandlung aller Bauwerber sichergestellt.

Bei einer entsprechenden Beschlussfassung (Grundsatzbeschluss oder Erlass von Leitlinien) sollte sich die Gemeinde an der von ihr gewünschten städtebaulichen Entwicklung orientieren.

Die Gemeinde muss sich also die Frage stellen, in welchen Bereichen Wohnnutzungen künftig (auch über das bisherige Maß hinaus) möglich sein sollen.

In den vorgenannten Gebieten könnten also künftig Bauvorhaben mit dem Bauturbo verwirklicht werden, für die bisher ein Bebauungsplan hätte aufgestellt oder die aufgrund eines vorhandenen Bebauungsplanes hätten abgelehnt werden müssen.

Im Außenbereich war bisher ein Bauen im Wesentlichen den sog. „privilegierten Bauvorhaben“ vorbehalten. Eine Wohnbebauung im siedlungsnahen Außenbereich oder bei Außenbereichsinseln im Innenbereich wäre mit dem Bauturbo nunmehr durchaus denkbar.

Aus Sicht der Verwaltung sollte der „Bauturbo“ jedoch in Gewerbegebieten nicht angewandt werden.

Hier besteht die Gefahrt, dass durch die Zulassung von Wohnbauvorhaben

der Gebietscharakter „kippen“ könnte und die Gewerbebetriebe mit der dann erforderlichen Rücksichtnahme auf die Wohnbebauung eingeschränkt werden.

Empfohlen wird darüber hinaus, den Bauturbo bei Ortsabrundungen im Außenbereich nur dann anzuwenden, wenn eine Erschließung des Baugrundstücks bereits vorhanden ist und die erforderlichen Stellplätze nachgewiesen werden (keine Ablösemöglichkeit für nicht vorhandene Stellplätze). Evtl. sollte in diesem Zusammenhang auch eine maximale Geschossigkeit geregelt werden um das Ortsbild zu schützen und zu erhalten.

Bei Anträgen auf Vorbescheid sollte eine Entscheidung über die Anwendung des „Bauturbo“ generell nicht stattfinden. Die meisten Anträge auf Vorbescheid sind zu vage und unbestimmt, um eine derartig weitreichende Entscheidung zu diesem Zeitpunkt bereits verbindlich treffen zu können.

Ob der „Bauturbo“ auch für sog. Außenbereichs-Inseln im Innenbereich Anwendung finden soll oder ob mit dem Bauturbo auch im Flächennutzungsplan definierte Grünflächen überbaut werden dürfen, liegt im Ermessen des Marktgemeinderates.

Beschlussvorschlag:

Der Marktgemeinderat fasst folgenden Grundsatzbeschluss zur Anwendung des sog. „Bauturbos“:

Eine Ablöse von Stellplätzen ist in diesen Fällen nicht möglich.

Diskussionsverlauf:

1. Bürgermeister Fabian Bentele erläutert dem Gremium die Komplexität des Punktes. Der sogenannte „Bauturbo“ ist grundsätzlich als Maßnahme zu verstehen, um schneller Wohnraum beziehungsweise Wohneigentum schaffen zu können. 2. Bürgermeister Sebastian Heidenfelder ergänzt, dass die Maßnahme von der Bundesregierung ausgeht.

Anwendungsgebiete des Bauturbos:

• Innenbereich ohne Bebauungsplan
• Bebauungsplangebiet
• siedlungsnaher Außenbereich

Nicht anwendbar:

• Splittersiedlungen im Außenbereich
• Überschwemmungsgebiete

Eingeschränkt anwendbar:

• Gewerbegebiete mit Zustimmung der Gemeinde

Marktgemeinderat Werner Trabold spricht sich dafür aus, dass der Bauturbo in Thüngen Anwendung finden und umgesetzt werden soll. 1. Bürgermeister Fabian Bentele weist ergänzend darauf hin, dass die Regelung ausschließlich für Wohnzwecke anwendbar ist und beispielsweise Hotels davon ausgeschlossen sind.

Abschließend bittet 1. Bürgermeister Fabian Bentele das gesamte Gremium, sich vor einem möglichen Grundsatzbeschluss nochmals Gedanken zu machen, und schlägt vor, den Punkt auf die nächste Sitzung vor einem möglichen Beschluss zu verschieben.

Beschluss:

Der Marktgemeinderat beschließt, den Tagesordnungspunkt in die nächste Sitzung zu verschieben.

Abstimmungsergebnis: →→ 10 : 0

Sachverhalt:

Der Bauherr möchte die bestehende Gerätehalle auf dem Grundstück mit der Fl. Nr. 295, Lage: Nähe Augasse der Gemarkung Thüngen mit einer Einfamilienwohnung aufstocken. Mit dem Antrag auf Vorbescheid soll geklärt werden, ob das Vorhaben im Außenbereich unter Anwendung des § 246e Baugesetzbuch („Bauturbo“) bauplanungsrechtlich zulässig ist.

Im Jahr 2020 wurde für die Aufstockung einer Gerätehalle mit einer Einfamilienwohnung bereits ein Antrag auf Vorbescheid eingereicht. Dieser Antrag wurde vom Bauwerber jedoch wirksam zurückgenommen.

Das Grundstück Fl. Nr. 295 der Gemarkung Thüngen liegt mit der Teilfläche der derzeit vorhandenen Bebauung (Gerätehalle) im Außenbereich der Gemarkung Thüngen. Der Flächennutzungsplan des Marktes Thüngen sieht dort Grünfläche vor. Zudem liegt das Grundstück mit einer großen Teilfläche im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Wern.

Für die Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich ist § 35 Baugesetzbuch (BauGB) maßgeblich.

Eine Zulässigkeit des beantragten Vorhabens nach § 35 Abs. 1 BauGB liegt nicht vor, da eine Privilegierung nicht nachgewiesen wurde.

Nach § 35 Abs. 2 BauGB können sonstige Vorhaben im Außenbereich im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Aus Sicht der Verwaltung ist eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange (§ 35 Abs. 3 BauGB) bei dem geplanten Bauvorhaben gegeben, da das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplanes widerspricht und die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt.

Somit wäre das Bauvorhaben bauplanungsrechtlich unzulässig.

Eine gesicherte Erschließung des Grundstücks liegt vor, da in der Augasse sowohl Wasser- als auch Abwasserleitung bis zur Fl. Nr. 295 liegen.

Mit der Änderung des Baugesetzbuches zum 30.10.2025 ist nunmehr die Anwendung des sogenannten „Bauturbo“ möglich. Ziel des Bauturbos ist es, schnell Wohnraum schaffen zu können, ohne ggf. langwierige Bauleitplanung in Gang zu setzen. Das heißt, dass in diesem Fall auch in Ortsrandlagen bzw. im Außenbereich die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude möglich ist, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar gemacht wird, sofern die jeweils zuständige Gemeinde hierzu explizit ihre Zustimmung erteilt (§ 246e Abs. 1 Nr. 2 BauGB).

Das Gesetz sieht in § 246e Abs. 3 BauGB einschränkend vor, dass bei Außenbereichsvorhaben ein räumlicher Zusammenhang zu Flächen bestehen muss, die nach § 30 Abs. 1, Abs. 2 oder § 34 BauGB zu beurteilen sind. Diese Voraussetzung wäre in diesem Fall gegeben.

Kernpunkt für die Anwendung des „Bauturbo“ ist jedoch die Entstehung von Gebäuden, die überwiegend Wohnzwecken dienen. Diese Voraussetzung für die Anwendung des „Bauturbos“ wäre in diesem Fall nicht erfüllt, da die gewerbliche Nutzung und die Wohnnutzung annähernd gleich sind. Eine überwiegende Wohnnutzung liegt nicht vor, sodass die Anwendung des „Bauturbos“ schon aus diesem Grund ausscheidet.

Darüber hinaus sollte das Gremium jedoch vor einer entsprechenden Entscheidung zur Anwendung des § 246e Abs. 1 bis 3 BauGB („Bauturbo“) prüfen, ob das geplante Bauvorhaben mit den städtebaulichen Zielen des Marktes Thüngen vereinbar ist und ob der Markt Thüngen Bebauungen in den Außenbereich hinein zu Zwecken des Wohnungsbaus generell möchte.

Innerhalb des Ortsbereichs Thüngen existieren derzeit 23 Baulücken, auf denen Wohnbebauung entstehen könnte.

Es stellt sich daher die Frage, ob tatsächlich Wohnnutzungen im ortsnahen Außenbereich mittels „Bauturbo“ entstehen sollen, da bereits mit dem ersten Anwendungsfall des „Bauturbos“ im Außenbereich ein Präzedenzfall entstünde, auf den sich weitere Bauwerber berufen können.

Aus Sicht der Verwaltung kann die Zustimmung zum „Bauturbo“ derzeit nicht erfolgen, da mit der vorgesehenen Wohnbebauung im Gesamtgebäude keine überwiegende Wohnnutzung entsteht. Der „Bauturbo“ greift im vorliegenden Fall daher nicht.

Fazit:

Da die zuvor genannten Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 bis 3 BauGB zur Bebaubarkeit des Grundstücks Fl. Nr. 295 im Außenbereich nicht erfüllt sind und der „Bauturbo“ aufgrund der eher untergeordneten vorgesehenen Wohnnutzung nicht angewandt werden kann, ist das Vorhaben bauplanungsrechtlich nicht zulässig. Ein Einvernehmen zum vorliegenden Antrag auf Vorbescheid kann daher aus Sicht der Verwaltung nicht erfolgen. Die Anwendbarkeit des „Bauturbos“ ist aus zuvor genannten Gründen nicht gegeben, da die Voraussetzungen hierfür nicht erfüllt sind.

Beschlussvorschlag:

Beschlussvorschlag 1:

Das gemeindliche Einvernehmen des Marktes Thüngen zum Antrag auf Vorbescheid für die Aufstockung einer Gerätehalle mit einer Einfamilienwohnung auf dem Grundstück Fl. Nr. 295, Lage: Nähe Augasse der Gemarkung Thüngen wird erteilt.

Beschlussvorschlag 2:

Die Zustimmung des Marktes Thüngen nach § 36a bzw. § 246e BauGB wird in Aussicht gestellt. Das Vorhaben entspricht den Vorstellungen des Marktes Thüngen und ist mit den städtebaulichen Zielen des Marktes Thüngen vereinbar.

Diskussionsverlauf:

Marktgemeinderätin Ellen Stellwagen-Bormann spricht sich gegen die Einschätzung der Verwaltung aus, da es sich hier um völlig neu geplanten Wohnraum handelt. 1. Bürgermeister Fabian Bentele teilt danach dem Gremium die aktuellen Anhänge der Bauplanung und unterstützt die vorherige Einschätzung.

Marktgemeinderat Laurent Viglione fragt, ob die Abwasserkanäle inklusive der bestehenden Hebeanlage mit weiteren Bauten nicht überlastet werden und diesen standhalten. Marktgemeinderat Ralf Reuter schätzt dazu ein, dass ein einzelner Bau nicht ausschlaggebend sein kann.

Beschluss:

Das gemeindliche Einvernehmen des Marktes Thüngen zum Antrag auf Vorbescheid für die Aufstockung einer Gerätehalle mit einer Einfamilienwohnung auf dem Grundstück Fl. Nr. 295, Lage: Nähe Augasse der Gemarkung Thüngen wird erteilt.

Voraussetzungen: Der Hauptkanal muss ausreichend dimensioniert sein. Der Bauherr übernimmt die kompletten Anschlusskosten des Hauptkanals und des Hebewerks.

Abstimmungsergebnis: →→ 9 : 1

Sachverhalt:

Durch mehrere E-Mails wurde die Polizeiinspektion Karlstadt sowie auch die Verwaltung auf eine Parkproblematik in den Nachtstunden in der Obergasse von Thüngen hingewiesen. Laut den E-Mails sollen in der benannten Straße wiederholt mehrere größere Fahrzeuge parken, welche eine Durchfahrt von Rettungskräften (Feuerwehr) erschweren oder gar unmöglich machen. Eine Restfahrbahnbreite von 3,05 Meter ist häufig nicht mehr gegeben.

Bei einem gemeinsamen Ortstermin der Polizei mit Bürgermeister Strifsky wurden die Verantwortlichen der größeren Fahrzeuge persönlich angesprochen und auf die Problematik hingewiesen. Dabei wurde vorgeschlagen, die Fahrzeuge zukünftig in der Bahnhofstraße von Thüngen zu parken, in welcher ausreichend Parkmöglichkeiten vorhanden sind.

Die Durchfahrt von Rettungswägen bzw. Feuerwehrfahrzeugen (Einsatzfahrzeugen) wird durch die aktuelle Parksituation wegen den größeren Fahrzeugen erschwert, was bei einem Einsatz zu massiven Problemen und Zeitverzug führen kann.

Sollte sich die Parksituation in der nahen Zukunft nicht verbessern wird von der Polizeiinspektion Karlstadt folgender Alternativvorschlag unterbreitet:

Beschilderung zu Beginn der Einfahrt in die Obergasse von beiden Seiten mit Verkehrszeichen 290.1 sowie Zusatzzeichen 1024-10 als Halteverbotszone.

Innerhalb dieser gekennzeichneten Zone darf nicht länger als drei Minuten gehalten werden, ausgenommen zum Ein- oder Aussteigen oder zum Be- oder Entladen.

Durch das Zusatzzeichen 1024-10 ist es ausschließlich Fahrzeugen bis 3,5t erlaubt, dort zu parken, welche auch als PKW definiert sind. Diese Fahrzeuge sollen bzw. können weiterhin auf den sich an der Seite befindlichen gepflasterten Flächen („Parkbuchten“ entlang der Obergasse) parken, welche sich sowohl optisch als auch vom Belag her unterscheiden.

Ein Beschilderungsplan ist als Anlage beigefügt.

Beschlussvorschlag:

Der Marktgemeinderat beschließt folgendes:

Um die Parksituation zu entschärfen und um die Durchfahrt für die Rettungswägen bzw. Feuerwehrfahrzeuge (Einsatzfahrzeuge) im Falle eines Einsatzes sicherzustellen, wird zu Beginn der Einfahrt in die Obergasse von beiden Seiten mit Verkehrszeichen 290.1-40 (Beginn/Ende eines eingeschränkten Haltverbots für eine Zone) sowie Zusatzzeichen 1024-10 (Personenkraftwagen frei) als Halteverbotszone beschildert. Durch das Zusatzzeichen 1024-10 ist es ausschließlich Fahrzeugen bis 3,5t erlaubt, dort zu parken, welche auch als PKW definiert sind.

Diskussionsverlauf:

1. Bürgermeister Fabian Bentele erläutert, dass im Vorfeld ein Gespräch mit dem Vermieter, weiteren Anwohnern sowie der Polizei stattgefunden hat. Daraufhin wurden die meisten Fahrzeuge außerhalb geparkt. Das Problem habe sich jedoch auf weitere Straßen verlagert.

Marktgemeinderat Robert Neun ergänzt, dass grundsätzlich die Möglichkeit einer Absicherung in Zusammenarbeit mit der Polizeiinspektion besteht. Nach entsprechender Recherche sei der derzeitige Beschilderungsplan jedoch nicht zielführend, da auch die jeweiligen Fahrzeugkategorien entscheidend seien. Zudem könnten zusätzliche Schilder erforderlich werden.

Darüber hinaus werden weitere mögliche Maßnahmen angesprochen. Abschließend erklärt 1. Bürgermeister Fabian Bentele, dass hierzu noch kein Beschluss gefasst werden soll und der Punkt aufgrund möglicher weiterer zeitnaher Änderungen vertagt wird.

Beschluss:

Der Marktgemeinderat beschließt den Tagesordnungspunkt zu vertagen.

Abstimmungsergebnis: →→ 10 : 0

Sachverhalt:

Frau Susanne Keller von der ILE MainWerntal ist zu diesem Punkt anwesend und erläutert die Hintergründe. Dabei geht es um Alltagshelfer im Ort, wobei ein besonderer Schwerpunkt auf Kommunikation und Vernetzung liegt. Die betreuten fünf Kommunen erhalten hierfür eine Förderung in Höhe von 50 Prozent.

Konkret ist die Anschaffung eines Info-Terminals vorgesehen, bestehend aus einem Outdoor-Screen mit 46 Zoll und Touchpanel, der im Bereich Am Bangert/Hauptstraße aufgestellt werden soll. 1. Bürgermeister Fabian Bentele ergänzt, dass dort zusätzlich ein öffentliches WLAN bereitgestellt werden könnte. Zudem dürfen inzwischen auch amtliche Bekanntmachungen darüber veröffentlicht werden.

Noch geklärt werden müssen der Stromanschluss sowie die WLAN-/LAN-Anbindung; außerdem sind in diesem Bereich Ladestationen durch die Energieversorgung Lohr-Karlstadt geplant. Durch die Förderung entstehen der Gemeinde Kosten in Höhe von knapp 10.000 Euro zuzüglich eines möglichen Stromanschlusses und der Setzung des Fundaments. Die Wartung wird für zwei Jahre übernommen, die Lebensdauer einzelner Bauteile wird auf etwa zehn Jahre geschätzt.

Marktgemeinderätin Nicola Rügemer weist darauf hin, dass auch die Kosten für eine Versicherung gegen Vandalismus berücksichtigt werden müssen. Frau Susanne Keller ergänzt, dass die Abrechnung und Bezahlung bis Oktober erfolgen muss. Der Vermögenshaushalt (Rücklagen) kann diese Anschaffung finanzieren.

Beschluss:

Der Marktgemeinderat beschließt die Beschaffung des Info-Terminals über die ILE MainWerntal.

Abstimmungsergebnis: →→ 10 : 0

Sachverhalt:

a)

Zur Beschilderung in der Augasse mit einem Zone-30-Schild wird mitgeteilt, dass dies laut Polizei nicht notwendig ist, wenn von einem nicht gewidmeten Weg bzw. oder von keiner verkehrsöffentlichen Flächen angefahren wird. Daher muss innerhalb der Zone 30 keine zusätzliche Beschilderung erfolgen.

b)

Die Geschwindigkeitstafeln wurden versetzt. Insgesamt befindet sich derzeit eine Tafel im Einsatz, die anderen beiden Tafeln müssen jedoch neu konfiguriert werden.

c)

Der kleine Traktor der Marke Gutbrod im Bauhof ist aktuell defekt. Dieser wurde lediglich für den Transport von Rasenmähern und für Gartenarbeiten eingesetzt. Als Übergangslösung könnte ein neues Fahrzeug für etwas 4.000 bis 5.000 Euro beschafft werden. Zudem bestehen unter Umständen Fördermöglichkeiten. Der Punkt soll in der nächsten Gemeinderatssitzung behandelt werden.

Abstimmungsergebnis: →→ o. A.

Sachverhalt:

a) Kurze Anfrage von Marktgemeinderat Ralf Reuter zum Stand der Hydranten:

Marktgemeinderat Ralf Reuter erkundigt sich nach dem aktuellen Stand der Hydranten und weist darauf hin, dass diese künftig vierteljährlich gespült werden müssten. 1. Bürgermeister Fabian Bentele antwortet, dass die Betriebsführung aktuell noch bei „der Energie“ in Karlstadt liegt und im bestehenden Vertrag nicht geregelt ist, wer die Spülungen übernehmen soll. Zudem sei es künftig wichtig, entsprechende Protokolle zu erstellen.

b) Kurze Anfrage von Marktgemeinderat Ralf Reuter zur Wärmeplanung:

Marktgemeinderat Ralf Reuter fragt nach dem aktuellen Sachstand zur kommunalen Wärmeplanung. 1. Bürgermeister Fabian Bentele erläutert, dass derzeit ein Termin für eine Auftaktveranstaltung im kleineren Teilnehmerkreis abgestimmt wird. Dort sollen die weiteren Schritte definiert und anschließend der Marktgemeinderat informiert werden.

c) Kurze Anfrage vom 2.Bürgermeister Sebastian Heidenfelder zu den Baumaßnahmen an der Brücke:

2. Bürgermeister Sebastian Heidenfelder berichtet von Hinweisen aus der Bürgerschaft zur Umleitung aufgrund der Baumaßnahmen an der Brücke. Mehrere Autofahrer würden an der bestehenden Umleitung vorbeifahren und anschließend mehrfach wenden müssen. Daher wird eine zusätzliche Beschilderung mit Pfeilen vorgeschlagen. 1. Bürgermeister Fabian Bentele antwortet, dass die Gemeinde selbst Hinweisschilder mit Pfeilen anbringen dürfe, allerdings ohne schwarzen Rand. Zusätzlich soll eine Absperrung aufgestellt werden.

d) Kurze Anfrage von Marktgemeinderat Robert Neun zur Hanns-Seidel-Stiftung:

Marktgemeinderat Robert Neun informiert das Gremium über die Hanns-Seidel-Stiftung der CSU, die vorgestellt und auch Experten zur Beratung bei verschiedenen Themen vermittelt wurden. Zudem wurden mehrere Informationsbroschüren verteilt, die im Rathaus für den Marktgemeinderat als wichtige Informationsthemen bei Bedarf ausliegen.

Abstimmungsergebnis: →→ o. A.

Nichtöffentliche Sitzung:

Diese Sitzungsniederschrift lag dem Marktgemeinderat noch nicht zur Genehmigung vor.