Baugestaltungssatzung für den Ortsteil Zellingen
§ 1
GELTUNGSBEREICH
| 1.1 | Räumlicher Geltungsbereich |
Der Geltungsbereich dieser Satzung ist in einer unmaßstäblichen Karte durch eine rote Linie dargestellt. Die Karte ist als Anlage 1 beigefügt und Bestandteil dieser Satzung.
Baudenkmäler im Sinne des Bayer. Denkmalschutzgesetzes sind in der Anlage 2 beschrieben.
Die novellierte Satzung bezieht neben dem, schon in der Satzung vom 01.04.1998 beschlossenen historischen Ortskern auch die Innerortsgebiete “Vorstadt”, “Rathausumfeld” und “äußere Billingshäuser Straße” mit MGR-Beschluss vom 25.04.2023 mit ein.
Diese Ortsbereiche sind von ihrer Ortsentwicklung eng mit dem historischen Ortskern verbunden und haben vor allem im Bereich “Rathausumfeld” starke funktionale Bezüge im zentralen Innerort.
Die gestalterische und substanzielle Erhaltung der gründerzeitlichen Ortserweiterung ist neben der Pflege des spätmittelalterlich geprägten Dorfkerns von öffentlichem Interesse.
| 1.2 | Sachlicher Geltungsbereich |
Diese Satzung gilt für alle baulichen Maßnahmen:
| - | Genehmigungspflichtige und nicht genehmigungspflichtige Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung, Instandsetzung und -haltung von baulichen Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen, |
| - | genehmigungspflichtige und nicht genehmigungspflichtige Errichtung und Änderung von Werbeanlagen nach Art. 55 und 57, Abs. 1, Nr.11 BayBO, |
| - | anzeigepflichtigen und nicht anzeigepflichtigen Abbruch bzw. die Beseitigung von baulichen Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen nach Art. 57, Abs. 5 BayBO, |
| - | die Gestaltung der privaten Freiflächen mit Mauern und Einfriedungen. |
Höherrangiges Recht wie Planungs- und Baurecht, Denkmalschutz und andere Bestimmungen bleiben von dieser Satzung unberührt.
Im Satzungsgebiet existiert ein Bebauungsplan in Aufstellung: Bebauungsplan “Leinacher Bach”.
§ 2
ALLGEMEINE ANFORDERUNGEN
Alle baulichen Anlagen im Geltungsbereich dieser Satzung - soweit sie von öffentlichen Verkehrsflächen sowie den umgebenden Höhen aus gesehen werden - müssen sich nach Größe und Umriss nach Bauart und Baustoff, nach Maßstab, Form und Farbgebung, in der Dachgestaltung und der Behandlung der Außenhaut in das Ortsbild einfügen.
Dies gilt für Neubauten ebenso wie für Veränderungen und Ausbesserungsarbeiten an bestehenden Gebäuden und Anlagen.
Neubauten, Umbauten und Instandsetzungsarbeiten an baulichen Anlagen sowie die Wiederherstellung von baulichen Anlagen sind so auszuführen, dass das Erscheinungsbild des vorhandenen Straßenraumes nicht gestört wird.
Der Maßstab der bestehenden historischen Gebäude ist zu erhalten. Dazu müssen Wände, Fenster, Schaufenster, Türen und Tore in der Größe, den Maßstabsverhältnissen, der formalen Gestaltung und dem Material dem Bauwerk und dem Straßenbild angepasst werden.
Über den Markt Zellingen wird eine kostenlose städtebauliche und baugestalterische Beratung angeboten. Ihre Inanspruchnahme wird vor der jeweiligen Erneuerungsplanung dringend empfohlen.
§ 3
BAUKÖRPER / BAUMASSE
Die überwiegende ortsübliche Bauweise ist an den Straßenzeilen und Plätzen einzuhalten.
Neu im Ortsbild in Erscheinung tretende Baukörper dürfen in der Baumasse (Länge, Breite, Höhe), sowie in Gliederung und Gesamtumfang nicht wesentlich von den vorhandenen abweichen. Bei Umbauten sind Firstrichtung und Dachneigung, sowie Trauf- und Firsthöhe beizubehalten; bei Neubauten sind sie der in der Umgebung vorhandenen Bebauung anzugleichen.
§ 4
DÄCHER / DACHAUFBAUTEN
4.1 Dachform / Dachdeckung / Details
Zulässig sind Satteldächer mit einer Dachneigung von 47° bis 56°.
Flachdächer, welche vom Straßenraum einsichtig sind, sind unzulässig. Flachdächer oder flachgeneigte Dächer sind in begründeten Fällen bei Hinter- und Nebengebäuden zulässig.
Die Dacheindeckung hat in ziegelrotem Material zu erfolgen (Ausnahme: Sonderbauten wie Kirche, Turm u.ä. mit Naturschiefer - oder Gauben und untergeordnete Dächer in Kupfer- oder Zinkblech). Vorzugsweise sollen Tonbiber- oder Tonfalzziegel verwendet werden.
Die Ortgänge sind mit Ortbrett bzw. Zahnleiste auszuführen.
Dachflächengleiche Fensteröffnungen (Dachliegefenster) sind, soweit sie vom öffentlichen Straßenraum sichtbar sind, nicht erlaubt; in nicht direkt einzusehenden Dachbereichen können Dachflächenfenster im Sparrenabstand eingebaut werden.
Dachliegefenster an Baudenkmälern sind mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abzustimmen.
Die folgenden Skizzen sind Teil der Satzung.
Dachdämmungen bei Altbauten sind sparrengleich oder unter den Sparren einzubauen.
Der Dachüberstand an Traufe sowie Ortgang darf 40 cm nicht überschreiten (ohne Rinne).
Dachaufbauten sind entweder als Zwerchhäuser oder als Einzelgauben zulässig.
Einzelgauben sind nur in Form von Schleppgauben, Flachdachgauben oder Satteldachgauben zulässig.
Seitlich abgeschrägte Gauben sind unzulässig.
Bei Scheunenausbauten sind nur Zwerchhäuser (1 Stück pro Dachfläche) und Schleppgauben zulässig. Gaubenbänder sind nur als Lüftungsgauben in Nebengebäuden und Scheunen zulässig.
4.2 Drempel (Kniestock)
Drempel an straßenseitigen Wohnhäusern sind unzulässig (Sparrenwiderlager bis zu einer Höhe von 40 cm sind zulässig). Bei Scheunenersatzgebäuden sind Drempel über dem Erdgeschoss bis zu einer Gesamtwandhöhe von 4.00 m zulässig.
§ 5
FASSADENMATERIALIEN
5.1 Fachwerk
Fachwerkfassaden sind, soweit es sich um Sichtfachwerk handelt, freizulegen. Die Farbgestaltung und Oberflächenbehandlung ist mit der Marktverwaltung, der Denkmalfachbehörde (bzw. den Sanierungsorganen) abzusprechen.
Grundsätzlich sollte sich die Fachwerkfarbgebung am historischen Befund orientieren.
Unzulässige Materialien sind:
| a) | Kunstschiefer und Faserzementplatten |
| b) | Fliesen |
| c) | Kunststoffverkleidungen |
| d) | Metallverkleidungen |
| e) | Kunststeinverkleidungen |
| f) | Scheinfachwerk |
Alle Holzverbindungen an Außenfassaden sind zimmermannsmäßig herzustellen.
Vorhandene Inschriften und Schnitzwerke sind textlich und figürlich und in der Art der Ausführung zu erhalten.
5.2 Massive Außenwände
Massive Außenwände sind mit glatt verriebenem, mineralischem Material zu verputzen. Sandstein- oder Muschelkalkfassaden sowie Fenster- und Türgewände aus Naturstein sind zu erhalten.
5.3 Energetische Aufwertung
Zur energetischen Aufwertung von Altbauten wird empfohlen, ein Energieberatungsunternehmen einzuschalten (Kosten sind förderfähig). Der empfohlene Maßnahmekatalog zur Energieeinsparung ist mit der Gemeindeverwaltung bzw. dem eingesetzten Gestaltungsberater abzustimmen.
§ 6
FENSTER
6.1 Schaufenster
Fensteröffnungen für Ladenfenster sind nur im Erdgeschoss zulässig. Die Anordnung der Ladenfenster soll sich konstruktiv und optisch auf die darüber liegende Fassade beziehen. Die einzelnen Öffnungsbreiten von Schaufenstern sollen einen Abstand von 3,00 m nicht überschreiten. Bei einer Reihung von Schaufenstern sind dazwischen gelagerte Massivstützen einzubauen. Schaufensterrahmen dürfen nur in Holz oder dunkel behandeltem Metall ausgeführt werden. Alle einzelnen Schaufenster dürfen nur im Format eines Hochrechtecks oder Quadrats ausgeführt werden.
6.2 Wohnhausfenster
6.2.1 Fenster in Altbauten vor 1945
In Altbauten vor 1945 sind ausnahmslos Holzfensterkonstruktionen zulässig.
Fenster mit einer Öffnungsbreite von mehr als 70 cm sind als zweiflügelige Holzfensterkonstruktion auszuführen. Bei einer Öffnungsbreite von unter 70 cm können einflügelige Fenster eingesetzt werden.
Alle vom öffentlichen Straßenraum sichtbaren Fenster in historischen Gebäuden sollen in "echte" glasteilende Sprossung eingeteilt werden (Holz- oder Bleisprossung), es sei denn, die historisch begründbare Vorlage zeigt andere Ausführungsarten.
Bei Scheunenumbauten sind historisierende Sprossungen unzulässig.
6.2.2 Fenster in Neubauten
In Neubauten nach 1945 sind Holzfensterkonstruktionen sowie Kunststofffenster zulässig. Fensterformate in Neubauten sind in hochrechteckiger Form einzubauen. Liegende Fensterformate sind in begründbaren Ausnahmefällen zulässig.
6.2.3 Fenster in Fachwerkgebäuden
In Fachwerkgebäuden sind die Fenster außenbündig einzubauen und mit einem Deckbrett außenseitig abzudecken.
6.2.4 Scheinsprossungen
Eingeschlossene oder abnehmbare Sprossungen sind nicht zulässig.
6.2.5 Holzfenster
Mit Ausnahme von Scheunenumbauten sind alle Holzfenster deckend, in heller Farbe zu streichen. Nur in begründeten Ausnahmen können auch naturbelassene Fenster eingesetzt werden.
Die folgenden Skizzen sind Teil der Satzung:
§ 7
TÜREN
Alte Hauseingangstüren sind nach Möglichkeit zu erhalten. Neue Hauseingangstüren sind nur als Holztüren zulässig - ausgenommen Ladeneingangstüren; diese können auch in Metall, farbig beschichtet ausgeführt werden.
§ 8
FENSTERLÄDEN / SONNENMARKISEN
8.1 Fensterläden / Rollläden
An Fachwerkgebäuden sind nur Klapp- oder Schiebeläden aus Holz oder Metall zulässig, Rollläden sind hier unzulässig.
An anderen Gebäuden sind Rollläden zulässig, wenn die Rollladenkästen und die seitlichen Führungsschienen von außen nicht sichtbar sind (einputzen). Klapp- und Schiebeläden aus Holz oder Metall sind ebenfalls möglich.
8.2 Sonnenmarkisen
Sonnenmarkisen dürfen wesentliche Bauglieder nicht verdecken
oder überschneiden und sind nur im Erdgeschoss zulässig.
Die Farbgebung der Markisen darf nicht grellbunt sein. Sie muss sich in der farblichen Gestaltung harmonisch in ihre Umgebung einfügen.
§ 9
TREPPEN / ARKADEN / BALKONE / LOGGIEN
9.1 Treppenanlagen
Treppenanlagen vor Hauseingängen an öffentlichen Verkehrsflächen sind in heimischem Naturstein oder Natursteinverkleidung auszuführen (Sandstein).
Betonsteinstufen mit eingefärbten Oberflächen sind ebenfalls zulässig (nicht an Kulturdenkmälern).
9.2 Arkaden / Fassadenrücksprünge
Arkaden und ähnliche Fassadenrücksprünge sind nur in begründeten Ausnahmefällen zulässig.
9.3 Balkone / Loggien / Auskragungen
Balkone, massive Kragplatten und Loggien dürfen an der Straßenseite nicht angebracht / eingebaut werden.
9.3 Vordächer
Vordächer mit Kunststoffabdeckungen sind im Straßenbereich unzulässig.
§ 10
ANTENNEN / THERMISCHE SOLARANLAGEN /
PHOTOVOLTAIKANLAGEN
10.1 Antennen
Antennen sind nur an den nicht einsehbaren Fassadenteilen zulässig. Bei der Montage auf dem Dach sollen diese an der straßenabgewandten Seite des Daches, vorzugsweise unter der Dachfläche, angebracht werden.
Parabolantennen sind farblich dem baulichen Hintergrund des Daches anzupassen, aufgedruckte Werbung ist unzulässig.
Parabolantennen an der Straßenfront (Fassade) sind unzulässig.
10.2 Thermische Solaranlagen / Photovoltaikanlagen
| Folgende Gestaltungs- und Ausführungsdetails werden empfohlen: | |
| - | Grundsätzlich sind Solaranlagen nur auf Dächern zulässig. |
| - | Solaranlagen an Fassaden sind unzulässig. |
| - | Solaranlagen auf selbsttragenden Gerüsten o.ä. sind grund- |
| sätzlich unzulässig; Ausnahmen können unter bestimmten | |
| Umständen (z.B. geringer Störungsfaktor, Härtefallentschei- | |
| dungen u.a.) genehmigt werden. | |
| - | In ortsgestalterisch hochsensiblen Bereichen sind Solaranlagen |
| an traufständigen Gebäuden zur Straße ausgeschlossen. | |
| - | Es sind nur nicht reflektierende, nicht glänzende Module ohne |
| Rahmung zulässig. | |
| - | Sollten dem roten Farbton der Dächer entsprechende Elemente |
| handelsüblich und wirtschaftlich verfügbar werden, sind diese | |
| Solarpanels unbedingt vorzuziehen, dergleichen gilt für rote | |
| Solardachziegel. | |
| - | Vom Grundsatz sollen alle Auf-Dach-Anlagen reversibel sein |
| und zu späterem Zeitpunkt ersetzt werden können. | |
| Generell sind In-Dach-Module vorzuziehen. | |
| - | Die genehmigte Solaranlage ist unmittelbar nach Montage |
| fotografisch zu dokumentieren und der Marktverwaltung mitzu- | |
| teilen. | |
| - | Für die Anbringung von Photovoltaik- und Solaranlagen sind |
| vorrangig die Dachflächen der Nebenanlagen und untergeord- | |
| neten Dachflächen zu bevorzugen. | |
| Ausnahmen bedürfen einer Einzelentscheidung über Beantragung bei der Marktverwaltung. | |
| - | Solaranlagen bei Einzeldenkmalen bedürfen einer denkmalschutz- |
| rechtlichen Erlaubnis. | |
A) Satteldach, Satteldach mit Schopf- oder Krüppelwalm
| - Solaranlage | - Mindestabstand von First und Traufe 0,5 m |
| - Mindestabstand vom Dachgrat 1,0 m | |
| - Mindestabstand von Ortgängen 1,5 m | |
| ----------------------------------------------------------- | |
| - Auf Schopf- oder Krüppelwalmen keine Anlagen |
B) Mansarddächer
- Solaranlagen nur auf oberer Dachfläche
- Auf Dachfläche der „Mansardfläche“ keine Anlagen
- ansonsten Festsetzung wie Satteldach (A)
C) Walm- oder Zeltdächer
| - Solaranlage | - Mindestabstand vom oberen Dachgrat 1,0 m |
| - Mindestabstand von First und Traufe 0,5 m | |
| - nur 1 horizontaler Versprung in der Anlagenfläche | |
| pro Dachfläche |
- Ist die Dachflächentraufe auf der kleineren Gebäudeabwicklung
kleiner als die Hälfte der Hauptbezugstraufe sind Solaranlagen
unzulässig.
D) Pultdach
| - Solaranlage | - Mindestabstand von First und Traufe 0,5 m |
| - Mindestabstand von Ortgängen 1,5 m |
E) Dächer mit Gauben / Vordächer / Fassaden
| Solaranlagen | - | Mindestabstand von Gauben 0,5 m |
| - | Auf Dächern von Gauben - keine Anlagen | |
| - | Unterhalb des Gaubenansatzes unzulässig | |
| ------------------------------------------------------------------------------ | ||
| - | Auf untergeordneten Vordächern in Pultform sind | |
| ganzflächige Solaranlagen zulässig | ||
| - | An Fassaden und sonstigen vertikalen Bauteilen sind | |
| Solaranlagen unzulässig | ||
| - | Zwischen den Gauben sind Solaranlagen bei einem | |
| Mindestgaubenabstand von 5 + 2 x 0,5 = 6 m zulässig. | ||
§ 11
FREIFLÄCHENGESTALTUNG / MAUERN
11.1 Freiflächengestaltung
Oberflächenversiegelungen durch Asphalt oder Beton sind unzulässig. Hofflächen sind mit heimischem Natursteinmaterial (Muschelkalk oder heller Granit) oder mit Betonsteinpflaster in Muschelkalkfarbe zu pflastern. Wassergebundene Flächen sind erwünscht (feinkörniger Kies oder Split).
11.2 Mauern
Die Errichtung von neuen Mauern sowie Umbau- und Instandsetzungsarbeiten an bestehenden Mauern sind in heimischem Naturstein oder grob verputzten (Kellenwurf), industriellen Steinen auszuführen; Klinkermauern oder eine Mauerverkleidung mit Fliesen sind unzulässig.
Mauern sind mit Natursteinplatten aus heimischem Material, mit Ziegeln oder Zinkblech abzudecken.
(Ausnahme: Natursteinmauern mit gemauerter Mauerkrone.)
§12
TORE / ZÄUNE
| 12.1 | Bestehende Hoftoranlagen |
Bestehende Hoftoranlagen und Torhäuser sind zu erhalten bzw. instandzusetzen. Torhäuser sind mit Tonziegeln oder Zinkblech einzudecken.
| 12.2 | Neue Hoftoranlagen |
Neue Hoftoranlagen und Torhäuser (Auswechslung) sind der ursprünglichen Gestalt nachzuempfinden.
| 12.3 | Hoftore |
Hoftore sind in Holz oder Holz-Stahlkonstruktion auszuführen und geschlossen zu verschalen / verkleiden.
| 12.4 | Schmiedeeiserne Tore |
Schmiedeeiserne Tore sind nach Absprache mit dem Gemeindebauamt zulässig.
| 12.5 | Zäune |
Zäune um Gärten sind ausschließlich als Holz-Stakentenzäune oder Metallstabgitter-/Drahtzäune auszuführen.
Höhe maximal 1,40 m.
Kunststoffzäune sind unzulässig.
§13
WERBEANLAGEN
Im Geltungsbereich dieser Satzung sind Werbeanlagen auch unter 1 m² baugenehmigungspflichtig. Dies gilt nicht für Praxisschilder und ähnliches bis zu einer Größe von 0,2 m².
Werbeanlagen die parallel zur Außenwand angebracht werden, dürfen eine zusammenhängende Fläche von 1,20 m² und eine Höhe von 50 cm nicht überschreiten. Sie dürfen höchstens ein Drittel der Breite der Hauswand einnehmen.
Auskragende Werbeanlagen dürfen eine zusammenhängende Fläche von insgesamt 0,7 m² nicht überschreiten.
Anlagen der Außenwerbung dürfen nur unterhalb der Höhe der Fensterbrüstung des 1. Obergeschosses angebracht werden. Sie sind nicht gestattet an Einfriedigungen, Türen, Toren, Dächern, über Dach und zwischen Gebäuden.
Die Anlagen der Außenwerbung (Art. 8 BayBO) müssen sich nach Umfang, Anordnung, Werkstoff, Farbe und Gestaltung den Bauwerken unterordnen und dürfen wesentliche Bauglieder nicht verdecken oder überschneiden.
Unzulässig sind insbesondere:
| 1. | Die regellose Anordnung, |
| 2. | die störende Häufung, |
| 3. | die Verwendung greller Farben, insbesondere Signalfarben |
| sowie Tagesleuchtfarben. |
Das Anbringen und Aufstellen von Schaukästen an den von öffentlichen Verkehrsflächen aus sichtbaren Außenwänden ist im Einzelfall zu prüfen. Als Außenwände gelten dabei nicht Eingangsnischen.
In Form von Blinklicht, laufenden Schriftbändern, sowie im Wechsel oder in Stufen schaltbaren Anlagen und sich bewegenden Konstruktionen dürfen Außenwerbungen nicht ausgeführt werden.
Es sind nur blendungsfreie Lichtquellen zugelassen.
Firmenaufschriften sind vorzugsweise mit auf der Wandfläche aufgesetzten Buchstaben aus Metall oder Holz oder mit aufgemalten Buchstaben auszuführen. Dabei ist die Farbgebung auf die Umgebung abzustimmen. Die vertikale oder schräge Anordnung der Buchstaben ist unzulässig.
Fahnenschilder (Ausleger) dürfen Durchblicke auf wertvolle Baudenkmale und Plätze nicht beeinträchtigen. Sie sind handwerklich zu gestalten und müssen sich dem Bauwerk und der Umgebung harmonisch einfügen.
Leuchtschilder (Voll-Transparente) sind unzulässig.
§ 14
ABSTÄNDE / ABSTANDSFLÄCHEN
Soweit im Geltungsbereich dieser Satzung die bestehende Bebauung Traufgassen oder sonstige Hauszwischenräume zwischen einzelnen Gebäuden aufweist, die geringer sind als nach Art. 6 Abs.1, Art. 81 Abs.1 Ziff. 6 BayBO erforderlich, werden die Maße dieser Abstandsflächen als reduzierte Abstandsflächen festgesetzt. Dies gilt auch für Abstandsflächen bei Gebäuden, die sich an Verkehrsflächen gegenüberliegen sowie für Abstandsflächen zwischen Gebäuden sowie baulichen Anlagen und sonstigen Einrichtungen mit Wirkungen wie Gebäude.
§ 15
ABWEICHUNGEN / BEFREIUNGEN
Von den Bestimmungen dieser Satzung können Abweichungen zugelassen werden, wenn sie der Präambel und der Generalklausel dieser Satzung dem Sinne nach entsprechen und wenn sie nach Art. 63 BayBO unter Berücksichtigung der jeweiligen Anforderungen und unter Würdigung der nachbarschaftlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen, insbesondere des Denkmalschutzes vereinbar sind.
In allen Fällen sind Abweichungen von dieser Satzung zu begründen
§ 16
ORDNUNGSWIDRIGKEITEN
Wer den Vorschriften dieser Satzung oder einer auf Grund dieser Satzung ergangenen vollziehbaren Anordnung vorsätzlich oder fahrlässig zuwiderhandelt, kann gemäß Art. 79.1 BayBO mit einer Geldbuße bis 5.000,- Euro belegt werden.
§ 17
INKRAFTTRETEN
Diese Satzung tritt am Tage nach ihrer Veröffentlichung in Kraft. Gleichzeitig tritt die Satzung vom Oktober 2013 außer Kraft.