Hinweis bei Eigentümerwechsel
Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres (01.01.) für das jeweilige Kalenderjahr festgesetzt (§ 9 Grundsteuergesetz - GrStG).
Die Grundsteuer ist also eine sogenannte Jahressteuer, d.h. die gesamte Jahresgrundsteuer ist von einem Steuerpflichtigen zu leisten. Die Grundsteuer wird also nicht unterjährig abgerechnet.
Nach § 10 Abs. 1 GrStG ist derjenige Schuldner der Grundsteuer, in dessen Eigentum die Wohnung oder das Grundstück zu Beginn des Kalenderjahrs, also am 01.01. steht (Grundbucheintragung). Maßgebend ist also nicht die im notariellen Vertrag vereinbarte Nutzen- und Lastenregelung, sondern die Eigentumsverhältnisse zu Beginn eines jeden Kalenderjahres. Zumeist geht das Eigentum mit Zahlung der vollen Kaufpreissumme auf den Erwerber über.
Meistens wird in den Verträgen vereinbart, dass der Erwerber nach Besitzübergabe alle anfallenden Abgaben zu tragen habe. Man könnte nun annehmen, dass die Gemeinde dann aufgrund einer solchen Vereinbarung die Grundsteuer vom Erwerber anfordern müsse.
Hier ist jedoch zu beachten, dass derartige privatrechtlichen Vereinbarungen nur zwischen den Vertragsparteien gelten, und keinerlei Einfluss auf die öffentlich-rechtliche Steuerpflicht gegenüber der Gemeinde haben bzw. diese außer Kraft setzen.
Des Weiteren ist vor allem bei Verkäufen kurz vor dem Jahreswechsel zu beachten, dass für den Eigentumsübergang und die Steuerpflicht nicht das Datum des Kaufvertrages ausschlaggebend ist. Vielmehr sind die Zahlung des Kaufpreises und die Auflassung im Grundbuch Indizien für den Zeitpunkt der Neuzurechnung.
Wird also ein Grundstück im Dezember verkauft, und die Kaufpreiszahlung/Auflassung erfolgt erst im neuen Jahr, so ist der bisherige Eigentümer noch für das komplette Folgejahr gegenüber der Gemeinde für die Grundsteuer zahlungspflichtig.
Beispiel 1:
Bei einer Übertragung des Eigentums (z.B. durch Verkauf, Schenkung) am 15. Mai 2023 bleibt der bisherige Eigentümer noch Schuldner der Grundsteuer 2023; erst ab dem 01.01.2024 wird der neue Eigentümer Steuerschuldner.
Außerdem ist der Grundsteuermessbescheid des Finanzamts Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer (§ 182 AO). Grundsteuerveranlagungen können also erst dann auf den neuen Eigentümer umschrieben werden, wenn uns der entsprechende Messbescheid des Finanzamts zugegangen ist. Dort ist erfahrungsgemäß mit einer bis zu 12-monatigen Bearbeitungszeit zu rechnen.
Der bisherige Eigentümer bleibt nach den rechtlichen Bestimmungen (§§ 9, 10 und 17 Grundsteuergesetz) für die rechtzeitige und vollständige Entrichtung der Grundsteuer verantwortlich. Seine Zahlungspflicht endet erst, wenn er von der Gemeinde einen Grundsteuerbescheid erhält, aus dem das Ende der Steuerpflicht hervorgeht. Der neue Eigentümer kann von der Gemeinde erst zu diesem Zeitpunkt zur Zahlung der Grundsteuer herangezogen werden.
Beispiel 2:
Der Eigentumsübergang erfolgt am 25. Oktober 2023. Der neue Eigentümer ist somit ab 01.01.2024 steuerpflichtig. Jedoch ergeht erst im März 2024 eine entsprechende Zurechnungsfortschreibung durch das Finanzamt und in der Folge erst dann die daraus resultierenden Grundsteuerbescheide. Der bisherige Eigentümer hatte deshalb neben der Grundsteuerrate zum 15.11.2023 zunächst auch die Grundsteuerrate zum 15.02.2024 zu entrichten. Letztere bekommt er natürlich wieder erstattet.
Da Erstattungen nur an den jeweiligen Steuerpflichtigen erfolgen können, wird empfohlen, dass der bisherige Eigentümer bis zum Ergehen eines Aufhebungsbescheides die Grundsteuerbeträge entrichtet. Eine bestehende Einzugsermächtigung sollte zur Vermeidung von Zahlungsrückständen und Kosten nicht storniert werden; diese wird mit Ende der Zahlungspflicht sowieso hinfällig.
Beispiel 3:
Die Beurkundung vor dem Notar findet am 10.12.2023 statt. Die Auflassung im Grundbuch erfolgt am 10.01.2024, dies ist der Eigentumsübergang. Der neue Eigentümer ist somit erst ab 01.01.2025 steuerpflichtig, da zum 01.01.2024 noch der alte Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Im März 2024 ergeht eine entsprechende Zurechnungsfortschreibung durch das Finanzamt und in der Folge erst dann die daraus resultierenden Grundsteuerbescheide. Der bisherige Eigentümer ist daher noch für das komplette Kalenderjahr 2024 steuerpflichtig. Eventuelle privatrechtliche Regelungen sind zwischen den Vertragsparteien untereinander zu klären.