Amtliche Bekanntmachungen

***********************

Keine

***********************

Sachverhalt:

Mit Antrag auf Baugenehmigung, eingegangen am 14.10.2024, begehrte der Antragsteller die Genehmigung zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage und Carport auf dem Baugrundstück am Schloßprielweg in Oberreichenbach.

In seiner Sitzung am 04.11.2024 hat der Bauausschuss das Einvernehmen zu dem Vorhaben erteilt. Mit Bescheid vom Landratsamt wurde das Vorhaben im Januar 2025 genehmigt.

Der Bauwerber hat zwischenzeitlich einen Tekturantrag eingereicht, eingegangen am 26.05.2025. Geändert werden soll die Dachform und dadurch bedingt sollen die Räume im Dachgeschoss wegfallen. Statt des genehmigten Pultdaches soll das Gebäude nun ein flachgeneigtes Satteldach mit einer Dachneigung von 16 Grad erhalten.

Zur Beschreibung des Vorhabens und zur baurechtlichen Bewertung wird zunächst auf den Sachbericht zur Sitzungsvorlage vom 04.11.2024 verwiesen.

Das Vorhaben befindet sich nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans, vielmehr ist der Bereich als unbeplanter Innenbereich i. S. v. § 34 BauGB einzustufen.

Das Vorhaben fügt sich weiter nach der Art und dem Maß der Nutzung in die Umgebung ein. Dachformen können über § 34 BauGB nicht vorgegeben werden.

Diskussion:

Der Tagesordnungspunkt wurde erläutert. Es schloss sich eine kurze Diskussion an.

Stadtrat Dr. Bischof merkte an, dass, auch wenn die Änderungen durchaus vorteilhaft seien, Teile der Fraktion bei ihrer Ablehnung bleiben würden. Beim letzten Mal sei bereits erklärt worden, dass man das Grundstück für hochwassergefährdet und auch die Erschließungsstraße für zu schmal halte. Man befürchte, dass in einigen Jahren Forderungen auf die Stadt zukommen könnten, etwas für den Hochwasserschutz zu tun. Man hätte befürwortet, wenn der Grundstückseigentümer einen Streifen seines Grundstückes für eine breitere Erschließungsstraße abgegeben hätte. Aus diesen Gründen wollen Teile seiner Fraktion wiederum das Einvernehmen verweigern, andere Teile wollen dem zustimmen.

Beschluss:

„Das Einvernehmen wird erteilt“.

Abstimmungsergebnis: 13:2

Der Beschluss wurde mit 13 Stimmen angenommen.

***********************

Sachverhalt:

Mit Antrag auf Baugenehmigung, eingegangen am 07.03.2025, begehrte der Antragsteller die Genehmigung zum Neubau einer Überdachung von bestehenden Lagerboxen auf dem Baugrundstück an der Robert-Bosch-Straße in Weißenhorn.

Überdacht werden soll eine bestehende Lagerfläche von ca. 37 x 11 m. Geplant ist ein Pultdach mit einer Dachneigung von 5 Grad. Die Höhe der geplanten Anlage soll 8 m betragen.

Zur baurechtlichen Bewertung des Bauvorhabens wird auf den Sachbericht zur Sitzungsvorlage vom 07.04.2025 verwiesen. Mit Beschluss von dieser Sitzung hat der Bauausschuss entschieden, das Einvernehmen unter der Voraussetzung zu erteilen, dass die geplante Überdachung gemäß § 3 II der städtischen Gartenflächen- und Gebäudebegrünungssatzung als begrünte Fläche ausgebildet wird.

Der Antragsteller hat zwischenzeitlich einen Antrag auf Abweichung von der Satzung gestellt (eingegangen am 16.05.2025). Beantragt ist eine Befreiung von der Pflicht, dass Pultdach zu begrünen. Begründet wird der Antrag zum einen mit der Installation einer Photovoltaikanlage auf 90 % der Dachfläche. Damit sei die ökologische Nutzung des Dachs als Grünfläche nicht mehr sinnvoll. Zum anderen wären durch die erhöhten Dachlasten Anpassungen der Statik erforderlich, was zu erheblichen Mehrkosten führen würde.

§ 4 der Satzung sieht die Möglichkeit von Abweichungen vor, wenn die Forderung nach einer Dachbegrünung zu erheblichen Mehraufwendungen führt oder die Installation einer Solarthermie bzw. Photovoltaikanlage dazu führt, dass die Nutzung des Dachs als Grünfläche ökologisch nicht mehr sinnvoll ist.

Es sprechen nach Auffassung der Verwaltung sowohl Gründe für als auch gegen die Erteilung der beantragten Befreiung.

Zunächst kurz zur Gültigkeit der Satzung: Mit der Neufassung des Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO entfällt die bisherige Ermächtigungsgrundlage für den Erlass sog. kommunaler Freiflächengestaltungssatzungen. Diesbezüglich bestehende Satzungen verlieren jedoch erst mit Ablauf des 30.09.2025 ihre Gültigkeit und treten außer Kraft. Die Satzung, und damit auch die Pflicht zur Dachbegrünung, ist daher zum aktuellen Zeitpunkt weiter geltendes Ortsrecht und ist daher anzuwenden.

Die Satzung dürfte hinsichtlich der Schottergärtenverbote bzw. Grünpflanzgebote zudem dem neuen Gesetzestext im Wesentlichen entsprechen. Die Ermächtigungsgrundlage für das Gebot zur Begrünung von Flachdächern ist unverändert bestehen geblieben.

Es ist grundsätzlich zu begrüßen, dass seitens des Antragstellers die Installation einer Photovoltaikanlage geplant ist. Jedoch erfüllen Photovoltaikanlagen und Dachbegrünungen unterschiedliche Funktionen.

Begrünte Dächer sollen zum einen klimatisch der Überhitzung der bebauten Bereiche entgegenwirken und weiter durch den Rückhalt und der gedrosselten Abgabe von Regenwasser die Auswirkungen von Starkregenereignissen reduzieren.

Eine Kombination aus Dachbegrünung und Photovoltaik ist heute technisch ohne weiteres möglich und ökologisch durchaus sinnvoll.

Die zur geplanten PV-Anlage zusätzliche Dachbegrünung führt sicher zu baulichen Mehraufwendungen. Ob diese unzumutbar sind, lässt sich an dieser Stelle nicht abschließend belegen.

Die Satzungen der Stadt sind für jedermann auf der Homepage einsehbar. Ein Antrag auf Abweichung kann daher nicht bereits damit begründet werden, dass Umplanungen im nach hinein aufwendig und teuer sind.

Die geplante Dachfläche ist mit rund 400 m² auch nicht derart untergeordnet, dass der Vorteil einer Dachbegrünung als nur gering zu bewerten wäre.

Diskussion:

Der Tagesordnungspunkt wurde erläutert. Es schloss sich eine Diskussion an

Die 2. Bürgermeisterin, Frau Lutz merkte an, dass es für beide Vorschläge genügend Argumente gebe und die Satzungen grundsätzlich eingehalten werden sollten. 400 qm sei eine große Fläche, aber im Kontext der Gesamtfläche sei es eher eine untergeordnete Fläche. Sie würde dafür stimmen, das Einvernehmen zu erteilen.

Stadtrat Schulz teilte mit, dass er anderer Meinung sei. Irgendwann müsse man, wenn man Hochwasserschutz anstreben möchte, anfangen, Flächen zu entsiegeln. Es gäbe durchaus Alternativen, wie zum Beispiel den Vorbau einer Rückhaltevorrichtung. Es gäbe des Weiteren die Möglichkeit der Herstellung von Versickerungsgräben und Retentionsflächen. Es liege ein 400er Kanal, wenn alles in den Kanal gepumpt werden würde, werde man mit den Entwicklungsflächen, die vielleicht zukünftig angelegt werden, über kurz oder lang Probleme mit dem Kanal bekommen. Er sei der Auffassung, man sollte die Satzung anwenden.

Stadtrat Simmnacher merkte an, seine persönliche Meinung sei, dass Ausnahmen die Regel bestätigten. Man mache bei so vielen Anträgen Ausnahmen, daher solle der Antrag auf Befreiung genehmigt werden.

Stadtrat Niebling teilte mit, dass seine Fraktion einstimmig dafür sei, die Befreiung zuzulassen. Er habe noch eine allgemeine Frage zur Satzung. Der Leiter des Fachbereichs 4, Herr Meyer, habe geschrieben, dass die Satzung ab dem 01.10.2025 nicht mehr gültig sei. Er fragte, ob eine neue Satzung in Bearbeitung sei. Herr Meyer erwiderte, dass diese bereits in Bearbeitung sei. Die Rechtsgrundlage für die Gebäudebegrünungen bestehe nach wie vor.

Stadtrat Fliegel sagte, dass er dies anders sehe. Die Ausnahme könne nicht die Regel sein, man habe diese Satzung und diese Satzung sei noch gültig. Man schaffe einen Präzedenzfall. Er sei der Meinung, dass man dann zukünftig auch keine Satzungen mehr zu erlassen brauche.

Stadtrat Schrodi führte aus, dass, wenn die Antragsteller eine PV-Anlage errichten wollten, es für ihn keine Frage sei, dass dann die Befreiung von der Begrünung erteilt werden solle. Eine Begrünung mit Photovoltaik-Anlage sei kaum möglich. Auch bei dem neuen Feuerwehrhaus sei eine Photovoltaik-Anlage vorgesehen, daher werde es auch dort wohl keine Dachbegrünung geben. Man könne nicht auf eigenen Gebäuden Photovoltaik ohne Dachbegrünung zulassen, es aber dann von anderen verlangen. Wenn man sage, man lasse keine Ausnahmen zu, dann müsse dies auch für die städtischen Gebäude gelten. Daher könne man hier durchaus eine Ausnahme zulassen.

Stadtrat Dr. Bischof merkte an, dass er davor warne zu sagen, weil es „nur“ um 400 qm ginge und wesentlich größere Flächen auch nicht begrünt seien, man insgesamt auf eine Begrünung verzichten könne. Für ihn sei die Logik eher andersherum. Wenn schon so große Flächen nicht begrünt seien, wäre es umso wichtiger, die hinzukommenden Flächen zu begrünen. Mit welchem Recht könne man von einem Einfamilienhausbesitzer verlangen, sein Dach zu begrünen, wenn man hier bei einem Gewerbebetrieb eine Ausnahme mache.

Beschluss:

„Dem Antrag auf Befreiung von der Pflicht, gemäß § 3 II der Gartenflächen- und Gebäudebegrünungssatzung das geplante Pultdach zu begrünen, wird zugestimmt.“

Abstimmungsergebnis: 9:6

Der Beschluss wurde mit 9 Stimmen angenommen.

***********************

Sachverhalt:

Mit Antrag auf Baugenehmigung, eingegangen am 07.03.2025, begehrte der Antragsteller die Genehmigung zum Neubau einer Überdachung von bestehenden Lagerboxen auf dem Baugrundstück an der Robert-Bosch-Straße in Weißenhorn.

Überdacht werden soll eine bestehende Lagerfläche von ca. 23 x 10 m. Geplant ist ein Pultdach mit einer Dachneigung von 5 Grad.

Zur baurechtlichen Bewertung des Bauvorhabens wird auf den Sachbericht zur Sitzungsvorlage vom 07.04.2025 verwiesen. Mit Beschluss von dieser Sitzung hat der Bauausschuss entschieden, das Einvernehmen unter der Voraussetzung zu erteilen, dass die geplante Überdachung gemäß § 3 II der städtischen Gartenflächen- und Gebäudebegrünungssatzung als begrünte Fläche ausgebildet wird.

Der Antragsteller hat zwischenzeitlich einen Antrag auf Abweichung von der Satzung gestellt (eingegangen am 16.05.2025). Beantragt ist eine Befreiung von der Pflicht, dass Pultdach zu begrünen. Begründet wird der Antrag zum einen mit der Installation einer Photovoltaikanlage auf 90 % der Dachfläche. Damit sei die ökologische Nutzung des Dachs als Grünfläche nicht mehr sinnvoll. Zum anderen wären durch die erhöhten Dachlasten Anpassungen der Statik erforderlich, was zu erheblichen Mehrkosten führen würde.

§ 4 der Satzung sieht die Möglichkeit von Abweichungen vor, wenn die Forderung nach einer Dachbegrünung zu erheblichen Mehraufwendungen führt oder die Installation einer Solarthermie bzw. Photovoltaikanlage dazu führt, dass die Nutzung des Dachs als Grünfläche ökologisch nicht mehr sinnvoll ist.

Es sprechen nach Auffassung der Verwaltung sowohl Gründe für als auch gegen die Erteilung der beantragten Befreiung.

Zunächst kurz zur Gültigkeit der Satzung: Mit der Neufassung des Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO entfällt die bisherige Ermächtigungsgrundlage für den Erlass sog. kommunaler Freiflächengestaltungssatzungen. Diesbezüglich bestehende Satzungen verlieren jedoch erst mit Ablauf des 30.09.2025 ihre Gültigkeit und treten außer Kraft. Die Satzung, und damit auch die Pflicht zur Dachbegrünung, ist daher zum aktuellen Zeitpunkt weiter geltendes Ortsrecht und ist daher anzuwenden.

Die Satzung dürfte hinsichtlich der Schottergärtenverbote bzw. Grünpflanzgebote zudem dem neuen Gesetzestext im Wesentlichen entsprechen. Die Ermächtigungsgrundlage für das Gebot zur Begrünung von Flachdächern ist unverändert bestehen geblieben.

Es ist grundsätzlich zu begrüßen, dass seitens des Antragstellers die Installation einer Photovoltaikanlage geplant ist. Jedoch erfüllen Photovoltaikanlagen und Dachbegrünungen unterschiedliche Funktionen.

Begrünte Dächer sollen zum einen klimatisch der Überhitzung der bebauten Bereiche entgegenwirken und weiter durch den Rückhalt und der gedrosselten Abgabe von Regenwasser die Auswirkungen von Starkregenereignissen reduzieren.

Eine Kombination aus Dachbegrünung und Photovoltaik ist heute technisch ohne weiteres möglich und ökologisch durchaus sinnvoll.

Die zur geplanten PV-Anlage zusätzliche Dachbegrünung führt sicher zu baulichen Mehraufwendungen. Ob diese unzumutbar sind, lässt sich an dieser Stelle nicht abschließend belegen.

Die Satzungen der Stadt sind für jedermann auf der Homepage einsehbar. Ein Antrag auf Abweichung kann daher nicht bereits damit begründet werden, dass Umplanungen im nach hinein aufwendig und teuer sind.

Die geplante Dachfläche ist mit rund 230 m² auch nicht derart untergeordnet, dass der Vorteil einer Dachbegrünung als nur gering zu bewerten wäre.

Diskussion:

Der Tagesordnungspunkt wurde erläutert. Es schloss sich keine Diskussion an.

Beschluss:

„Dem Antrag auf Befreiung von der Pflicht, gemäß § 3 II der Gartenflächen- und Gebäudebegrünungssatzung das geplante Pultdach zu begrünen, wird zugestimmt.“

Abstimmungsergebnis: 8:7

Der Beschluss wurde mit 8 Stimmen angenommen.

***********************

Sachverhalt:

Mit Antrag auf Baugenehmigung, eingegangen im März 2025, begehrte der Antragsteller die Genehmigung zum Einbau einer 2. Wohneinheit ohne bauliche Veränderungen im Bestandswohngebäude sowie zur Errichtung eines Carports und eines Schuppens auf dem Baugrundstück an der Querstraße in Weißenhorn.

Der geplante Carport sollte inkl. eines Abstellraums für Fahrräder eine Grundfläche von ca. 35 m² (7 m x 4,80 m) haben und ein flachgeneigtes Pultdach erhalten. Der Carport sollte ähnlich einer Garage von allen Seiten geschlossen werden.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „C 1 – Blumenviertel, Teilbereich Querstraße / Veilchenweg“.

§ 4 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans i.V.m. mit der Planzeichnung setzt ein Baufenster mit einem Abstand von 3 m zu Querstraße fest und darüber hinaus, dass Garagen und Nebengebäude innerhalb des Baufensters errichtet werden müssen.

Die Eingabeplanung sah vor, den Carport auf der Grundstücksgrenze zum Straßengrundstück der Querstraße hin, und somit im Wesentlichen außerhalb des Baufensters, zu errichten.

Der Bauausschuss hat in seiner Sitzung vom 05.05.2025 das Einvernehmen zu dem geplanten Carport verweigert.

Der Bauwerber hat zwischenzeitlich in Absprache mit der Verwaltung den Carport umgeplant und eine Tekturplanung eingereicht (eingegangen bei der Stadt am 12.06.205).

Der Carport wird nun ca. 1,50 m von der Grundstücksgrenze zur Querstraße hin abgerückt und nach allen Seiten offen errichtet. Die Grundmaße betragen 7 x 3,5 m. Das Dach soll aus Glas als flach geneigtes Pultdach ausgeführt werden.

Nach Auffassung der Verwaltung kann der nach wie vor notwendigen Befreiung vom Baufenster in der Form der vorliegenden Tekturplanung zugestimmt werden.

Durch die offene Bauweise werden die Sichtachsen entlang der Querstraße nicht mehr beeinträchtigt. Die Zufahrt erfolgt über eine ausreichend große Fläche auf dem Baugrundstück vor dem Carport, sodass eine Gefährdung des Verkehrs bzw. der Fußgänger auf dem Gehweg durch ein- oder ausfahrende Fahrzeuge nicht zu befürchten ist.

Diskussion:

Der Tagesordnungspunkt wurde erläutert.

Stadtrat Niebling merkte an, dass damit auf der rechten Seite der Querstraße das erste Gebäude mit dem geplanten Carport über der Baugrenze entstehen würde. Daher sei er dagegen.

Beschluss:

„Das Einvernehmen zum geplanten Carport in der Form der Tektur vom 12.06.205 wird erteilt“.

Abstimmungsergebnis: 14:1

Der Beschluss wurde mit 14 Stimmen angenommen.

***********************

Sachverhalt:

Mit Antrag auf Baugenehmigung, eingegangen am 16.05.2025, begehrt der Antragsteller die Genehmigung zum Umbau und zur Erweiterung einer Garage sowie zum Anbau einer Terrassenüberdachung auf dem Baugrundstück am Lilienweg in Weißenhorn.

Geplant ist die Errichtung einer Garage mit einer Grundfläche von ca. 50 m² (ca. 9 x 6 m), einer Höhe von 2,95 m und einem Flachdach mit einer Dachneigung von 2 Grad.

Weiter soll ein als Terrassenüberdachung bezeichneter Anbau mit einer Grundfläche von ca. 47 m², einem flachgeneigten Pultdach und einer Neigung von 4 Grad realisiert werden. Die maximale Höhe soll 2,56 m betragen. Soweit den Plänen zu entnehmen ist, wird die als Überdachung bezeichnete Anlage als geschlossener Anbau (Wintergarten) ausgeführt.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Blumenviertel“. Die wesentlichen Festsetzungen des Bebauungsplans (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Geschossigkeit) werden eingehalten.

Zwar wird für die Berechnung der GRZ fälschlich die aktuelle BauNVO herangezogen, die GRZ wird jedoch auch bei Anwendung der richtigen BauNVO von 1968 (Rechtskraft des Bebauungsplans 1972) eingehalten.

Die geplante Terrassenüberdachung überschreitet das Baufenster nach Osten hin um ca. 2,50 m. Es verbleiben jedoch noch ca. 3 m zwischen Terrassenüberdachung und dem Straßenraum. Mithin werden die Sichtachsen nicht beeinträchtigt. Vergleichbare Überschreitungen sind im Plangebiet mehrfach vorhanden.

Gemäß § 3 II der städtischen Gartenflächen- und Gebäudebegrünungssatzung sind Flachdächer (definiert als Dächer mit einer Neigung bis 5 Grad) als begrünte Flächen auszubilden und zu bepflanzen.

Die Verwaltung schlägt vor, das Einvernehmen unter der Voraussetzung zu erteilen, dass das Garagendach begrünt wird. Eine Begrünung des als Terrassenüberdachung bezeichneten Anbaus soll für den Fall gefordert werden, dass das geplante Pultdach nicht transparent ausgeführt wird.

Die geplante Garage ist zusammen mit dem Bestand nicht abstandsflächenprivilegiert i. S. v. Art. 6 BayBO, eine Abstandsflächenübernahme durch die benachbarten Grundstücke ist vorgesehen.

Hinweis:

Mit der Neufassung des Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO entfällt die bisherige Ermächtigungsgrundlage für den Erlass sog. kommunaler Freiflächengestaltungssatzungen. Diesbezüglich bestehende Satzungen verlieren mit Ablauf des 30.09.2025 ihre Gültigkeit und treten außer Kraft. Die Satzung, und damit auch die Pflicht zur Dachbegrünung, ist daher zum aktuellen Zeitpunkt weiter anzuwenden.

Die städtische Gartenflächengestaltungs- und Gebäudebegrünungssatzung dürfte hinsichtlich der Schottergärtenverbote bzw. Grünpflanzgebote dem neuen Gesetzestext im Wesentlichen entsprechen. Die Ermächtigungsgrundlage für das Gebot zur Begrünung von Flachdächern ist unverändert bestehen geblieben.

Diskussion:

Der Tagesordnungspunkt wurde erläutert. Es schloss sich keine Diskussion an.

Beschluss:

Das Einvernehmen wird unter den folgenden Voraussetzungen erteilt:

1. Das Flachdach der geplanten Garage ist gemäß § 3 II der städtischen Gartenflächen- und Gebäudebegrünungssatzung als begrünte Fläche auszubilden.

2. Das Pultdach des als Terrassenüberdachung bezeichneten Anbaus ist für den Fall, dass dieses nicht transparent ausgeführt wird, als begrünte Fläche auszubilden.

Abstimmungsergebnis: 15:0

Dem Beschluss wurde einstimmig zugestimmt.

***********************

Sachverhalt:

Die Antragsteller beantragen mit Eingang vom 04.06.2025 einen Bauvorbescheid um die planungsrechtliche Zulässigkeit für den Umbau eines Bestandsgebäudes in ein barrierefreies Mehrgenerationenhaus auf dem Baugrundstück an der Oderstraße in Weißenhorn zu klären.

Geplant ist die Aufstockung des Bestandsgebäudes auf 2 Vollgeschosse sowie ein Anbau an das Bestandsgebäude.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Ost Waldviertel“.

Die Grundfläche des Bestandsgebäudes bleibt gleich, die Firsthöhe wird von ca. 7 auf ca. 9 m erhöht. Geplant ist ein neues, flachgeneigtes Satteldach mit einer Neigung von 22 Grad. Der geplante Anbau in Holzbauweise soll 2 Vollgeschosse, eine Grundfläche von ca. 5,50 auf 5,40 m und eine Gebäudehöhe von ca. 6 m haben sowie ein begrüntes Flachdach erhalten.

Das geplante Vorhaben benötigt mehrere Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplans welche über die gegenständliche Bauvoranfrage rechtsverbindlich geklärt werden sollen.

• In der Planzeichnung ist ein Baufenster festgesetzt. Der geplante Anbau soll im Wesentlichen außerhalb des Baufensters errichtet werden.

• Gemäß § 7 I der textlichen Festsetzungen sind im Bereich des Baugrundstücks für Hauptgebäude nur Satteldächer mit einer Neigung zwischen 27 und 32 Grad zulässig. Gewünscht ist eine Dachneigung des Hauptgebäudes von 22 Grad. Für den Fall, dass eine Dachneigung von 22 Grad nicht zustimmungsfähig ist, wird eine Dachneigung zwischen 22 und den gemäß Bebauungsplan zulässigen 27 Grad beantragt.

• Gemäß § 7 I der textlichen Festsetzungen sind im Bereich des Baugrundstücks für untergeordnete Nebengebäude Pult- und Flachdächer zulässig. Ob es sich bei dem Anbau um ein untergeordnetes Nebengebäude oder aber einen neuen Teil des Hauptbaukörpers handelt ist nicht eindeutig zu beurteilen. Für den letzteren Fall ist eine Befreiung von § 7 I hinsichtlich der Dachform erforderlich.

Die notwendigen Befreiungen werden mit baulichen Notwendigkeiten für die Verwirklichung eines Mehrgenerationen Wohnens auf dem ausreichend großen Baugrundstück begründet. Weiterhin gibt es nachvollziehbare persönliche Gründe die in der Person der Bauwerber begründet sind. Diese sind der nicht öffentlichen Anlage 1 zur Sitzungsvorlage zu entnehmen.

Die Bauwerber haben das Vorhaben in der jetzigen Form mehrfach mit der Verwaltung abgestimmt und auch von der Baurechtsbehörde bereits die mündliche Zusage erhalten, dass, wenn die Stadt den Befreiungen zustimmen würde, auch die Baurechtsbehörde keine Bedenken hätte, und hier insbesondere die Grundzüge der Planung nicht betroffen seien.

Das Baufenster ist im Bereich des Baugrundstücks sehr eng gezogen und ermöglicht ohne eine Befreiung keinen Anbau an das Bestandsgebäude. Da der Bereich des geplanten Anbaus außerhalb des Baufensters nur eine Grundfläche von ca. 30 m² hat, kann der Überschreitung zugestimmt werden. Die beantragte Abweichung von der Dachneigung von 5 Grad führt zu einem kostengünstigeren Bauen bei Einhaltung der max. zulässigen Traufhöhe.

Der weiter geplante Plattform-Lift an der Südseite des Bestandsgebäudes hält die Abstandsflächen nicht ein. Die Baurechtsbehörde wird hier zu entscheiden haben, ob sie einer Abweichung von Art. 6 BayBO zustimmt oder eine Abstandsflächenübernahme fordert.

Durch die entstehende zweite Wohneinheit wird ein zusätzlicher Stellplatzbedarf von 2 Stellplätzen gemäß der städtischen Stellplatzsatzung ausgelöst. Die Antragsteller beantragen die Reduzierung der notwendigen Stellplätze von 4 auf 3 und begründen dies mit der persönlichen Situation, vlg. hierzu ebenfalls die nichtöffentliche Anlage 1, und der Bestandssituation des Gebäudes auf dem Grundstück.

Nach Auffassung der Verwaltung handelt es sich bei dem Vorhaben um ein gelungenes Beispiel von Nachverdichtung im Bestand ohne die Grenzen des Bebauungsplans über Gebühr zu überschreiten. Die Schaffung von Mehrgenerationen Wohnen wird dabei ausdrücklich begrüßt.

Die Nachbarunterschriften zu dem Vorhaben liegen vor. Die Verwaltung schlägt daher vor, das Einvernehmen zu erteilen.

Diskussion:

Der Tagesordnungspunkt wurde erläutert. Es schloss sich eine kurze Diskussion an.

Stadtrat Niesner merkte an, dass er mit allen Befreiungen mitgehen könne, außer der der Stellplätze. Man habe in Weißenhorn schon genügend Probleme mit Stellplätzen, hier würde man wieder eine Ausnahme machen, indem man einen Stellplatz ablöse. Momentan sei es ein Mehrgenerationenhaus, aber bei einem Verkauf sei es keines mehr. Aus diesem Grund würde er der Befreiung der Stellplätze nicht zustimmen.

Stadtrat Schrodi teilte mit, dass er über die Befreiungen getrennt abstimmen wolle.

1. Beschluss:

„Das Einvernehmen zu dem Vorhaben wird erteilt.“

Abstimmungsergebnis: 4:11

Dem Beschluss wurde nicht zugestimmt.

2. Beschluss:

„Das Einvernehmen zu dem Vorhaben wird erteilt unter der Voraussetzung, dass die Stellplatzsatzung eingehalten wird.“

Abstimmungsergebnis: 15:0

Dem Beschluss wurde einstimmig zugestimmt.

***********************

Sachverhalt:

Der Antragsteller beantragt mit Eingang vom 10.06.2025 einen Bauvorbescheid um die planungsrechtliche Zulässigkeit für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Baugrundstück an der Habsburgerstraße in Wallenhausen zu klären.

Geplant ist ein Wohngebäude mit einer Grundfläche von 12,5 x 9 m und einer Höhe von knapp 8 m. Das Gebäude soll 2 Vollgeschosse sowie ein Walmdach mit einer Dachneigung von 22 Grad erhalten.

Weiter soll eine Garage mit einer Grundfläche von 7 x 8 m und einer Höhe von 4,20 m errichtet werden. Auch die Garage soll ein Walmdach mit einer Dachneigung von 22 Grad erhalten.

Der östliche Teil des Baugrundstücks liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans „Ortsentwicklung Wallenhausen“. In diesem Bereich soll die Garage realisiert werden. Der westliche Teil des Baugrundstücks, auf dem das Wohngebäude verwirklicht werden soll, liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans. Anhand der umgebenden Bebauung und dem angrenzenden Bebauungsplan ist von einem faktischen Dorfgebiet (MD) i. S. v. § 5 BauNVO auszugehen. Die Nutzung Wohnen ist im Dorfgebiet zulässig.

Im Übrigen beurteilt sich das Vorhaben „Wohngebäude“ nach § 34 BauGB, d.h., das geplante Vorhaben muss sich nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen.

Der angrenzende Bebauungsplan setzt eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 sowie eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4 fest. Die GRZ kann mit Nebenanlagen um 50% überschritten werden.

Das Baugrundstück soll geteilt werden. Der Teil, auf dem die Vorhaben verwirklicht werden sollen, soll eine Größe von 611 m² haben. Die in Anspruch genommene GRZ der beiden geplanten Gebäude beträgt 0,2, die GRZ I und II zusammen 0,42.

Eine Berechnung der GFZ liegt dem Antrag nicht bei. Die in Anspruch genommene Geschossfläche von rund 220 m² führt aber dazu, dass die zulässige GFZ von 0,4 sicher eingehalten wird. Damit hält sich das Maß der baulichen Nutzung an den Rahmen der Nutzungen in der Umgebung.

Für das geplante Wohngebäude gelten die weiteren Festsetzungen des Bebauungsplans nicht. Befreiungen sind dafür nicht erforderlich. Gestalterische Vorgaben wie Kniestockhöhe, Dachform oder Neigung können über § 34 nicht gemacht werden.

Das Wohngebäude ist daher planungsrechtlich über § 34 zulässig. Für die Garage ist eine Befreiung von der vorgegebenen Dachform und Dachneigung erforderlich.

Da sich die geplanten Vorhaben in zweiter bzw. dritter Reihe befinden, und vom öffentlichen Straßenraum somit praktisch nicht einsehbar sind, spricht nach Auffassung der Verwaltung nichts gegen die Befreiungen. Es handelt sich bei dem Vorhaben um ein gutes Bespiel für eine maßvolle Nachverdichtung.

Die nach der städtischen Stellplatzsatzung notwendigen 2 Stellplätze für das Wohngebäude werden in der geplanten Doppelgarage dargestellt.

Diskussion:

Der Tagesordnungspunkt wurde erläutert. Es schloss sich keine Diskussion an.

Beschluss:

Stadtrat Kühle befand sich zum Zeitpunkt der Abstimmung nicht im Sitzungssaal.

„Das Einvernehmen wird erteilt“.

Abstimmungsergebnis: 14:0

Dem Beschluss wurde einstimmig zugestimmt.

***********************

Sachverhalt:

Mit Antrag auf Baugenehmigung, eingegangen im Dezember 2024, begehrte der Antragsteller die Genehmigung für eine Nutzungsänderung des bisher gewerblich genutzten AOK Gebäudes in eine Wohnnutzung. Entstehen sollten 9 Wohneinheiten. Das Baugrundstück liegt an der Röslestraße in Weißenhorn.

Für die ausführliche baurechtliche Bewertung des Vorhabens wird zunächst auf die Sitzungsvorlage vom Januar 2025 zu dem Vorhaben verwiesen.

Mit Beschluss vom Januar 2025 hat der Bauausschuss das Einvernehmen zu dem Vorhaben verweigert. Zitat aus dem Niederschriftsauszug der Sitzung:

… Die geplante Nutzung des Gebäudes an der Stelle wurde kritisch gesehen, auch wenn es begrüßt und für grundsätzlich gut befunden wurde, dass dieses schöne Gebäude wieder Wohnzwecken genutzt werde. Allerdings sei die geplante Nutzung mit neun sehr kleinen Appartements, die vermutlich Monteurwohnungen oder ähnliches seien, übertrieben und mit der Umgebung nicht verträglich, insbesondere in dieser zu vermutenden Nutzungsart.

Außerdem würde durch die Realisierung des Bauvorhabens mit der Pflasterung der benötigten Stellplätze von der jetzt noch grünen Fläche des Gartens fast nichts mehr bleiben. Dies sei ein weiterer Beitrag dazu, dass die Flächen zum Versickern und Verdunsten von Wasser oder Bäume, die Schatten spenden, in unserer Stadt immer weniger werden.

Laut Bebauungsplan sind zwei Vollgeschosse zulässig, durch den Dachgeschossausbau entstehen 3 Vollgeschosse. Der Bauausschuss habe durchaus die Möglichkeit der beantragten Befreiung nicht zuzustimmen und das Einvernehmen abzulehnen. …

Mit Schreiben vom 12.06.2025, eingegangen bei der Stadt am 23.06.2025, teilte die Baurechtsbehörde der Verwaltung mit, dass Sie beabsichtige, das nicht erteilte gemeindliche Einvernehmen zu dem Vorhaben rechtsaufsichtlich nach Art. 67 BayBO zu ersetzen und die Baugenehmigung zur beantragten Nutzungsänderung zu erteilen. Der Stadt wurde nach Art. 67 IV 2 BayBO die Gelegenheit gegeben, erneut über das Einvernehmen zu entscheiden. Frist wurde dafür bis zum 05.08.2025 gewährt.

Die Baurechtsbehörde begründet die geplante Ersetzung des Einvernehmens mit der nach ihrer Auffassung unproblematisch gegebenen Gebietsverträglichkeit des Vorhabens. Abgestellt wird dabei ausschließlich auf den in einem allgemeinen Wohngebiet uneingeschränkt zulässigen Geschosswohnungsbau. Im Übrigen seien keine Befreiungen / Abweichungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans oder dem sonstigen Ortsrecht erforderlich. Letzteres ist nicht richtig, dies wurde auch in der Stellungnahme vom Januar 2025 an die Baurechtsbehörde so angegeben.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „B 8 – Südlich der Grundschule“. Durch den Ausbau des Dachgeschosses entsteht ein weiteres Vollgeschoss. Das Gebäude beinhaltet dann 3 Vollgeschosse. Der Bebauungsplan setzt 2 Vollgeschosse zwingend (mindestens und gleichzeitig maximal) fest. Für die Überschreitung benötigt das Vorhaben eine Befreiung. Die Erteilung einer solchen Befreiung steht im Ermessen der Stadt.

Die nach der städtischen Fahrradabstellsatzung notwendigen Fahrradstellplätze werden auf dem Baugrundstück dargestellt. In § 6 der Fahrradabstellsatzung wird jedoch zusätzlich folgendes geregelt:

… „Soweit die Fahrradabstellplätze in Kellern oder Tiefgaragen nachgewiesen werden, muss entweder eine ausreichend dimensionierte befahrbare Rampe oder eine Treppe mit seitlicher Rampe von mindestens 1,25 m Breite und Neigung von max. 50 % vorhanden sein. Am unteren Ende der Rampe ist ein ausreichend dimensionierter ca. 2,50 m langer waagerechter, überdachter Vorplatz anzuordnen.“ ...

Dem Antrag auf Baugenehmigung liegt ein Antrag auf Befreiung von dieser Festsetzung bei.

Zwischenzeitlich sind bei der Stadt massive Beschwerden über Lärmbelästigungen durch aktuelle Nutzung des Gebäudes eingegangen. Die Annahmen der Mitglieder des Bauausschusses zu der tatsächlich geplanten und teils bereits aktuell ausgeführten Nutzung, vgl. dazu die o. g. Zitate aus dem Niederschriftsauszug, haben sich bewahrheitet.

Dazu kann, wenn vom Bauausschuss gewünscht, nicht öffentlich, Näheres berichtet werden. Zwischen der Baurechtsbehörde und der Verwaltung gab dazu bereits eine entsprechende Korrespondenz.

Natürlich ist das Argument der Baurechtsbehörde, im allgemeinen Wohngebiet sei Wohnen zulässig, und damit auch Geschosswohnungsbau, nicht von der Hand zu weisen. Beantragt sind „Appartements“. Das Monteurwohnungen keine Wohnungen sind, wird schwer zu argumentieren sein.

In der unmittelbaren Umgebung besteht neben vielen Einfamilienhäusern bereits in erheblichen Umfang Geschosswohnungsbau, sodass das Gebäude mit den dann vorhandenen 9 Wohneinheiten auch keinen Solitär in einem Einfamilienhausviertel darstellt.

Nach Auffassung der Verwaltung kann hier aber auch argumentiert werden, dass der Bebauungsplan mit der Festsetzung von maximal 2 Vollgeschossen die Dichte der Nutzung der Grundstücke begrenzen wollte.

Daher ist durchaus zu vertreten, dass ein Gebäude mit 3 Vollgeschossen und 9 Wohneinheiten auf dem nur rund 700 m² großen Baugrundstück den Intentionen des Bebauungsplans eben nicht entspricht.

Eine unter Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens erteilte Baugenehmigung könnte mit dem Rechtsmittel der Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht angegriffen werden.

Diskussion:

Der Tagesordnungspunkt wurde erläutert. Es schloss sich eine Diskussion an.

Stadtrat Schrodi fragte an, da er bei der ersten Sitzung nicht dabei gewesen sei, welche Gründe es für die Ablehnung gegeben habe.

Die 2. Bürgermeisterin Frau Lutz erwiderte, der Grund sei die sehr große Nachverdichtung mit sehr beengten Wohnverhältnissen. Es habe ausgesehen wie die Einrichtung von Monteurswohnungen, was an sich kein Problem darstelle, allerdings seien die Wohnverhältnisse sehr beengt. Neun Wohnungen seien zu viel für das Objekt. Man habe das Maß der Dinge als überschritten angesehen. Beide Befreiungen seien daher nicht erteilt worden.

Stadtrat Schrodi merkte an, dass er es so sehe, dass man durch die Nutzungsänderung Wohnraum schaffe im Rahmen der Nachverdichtung. Dabei sei es egal, ob es Monteurswohnungen oder Ähnliches seien. Er tue sich schwer, etwas zu finden, um das Vorhaben abzulehnen.

Die 2. Bürgermeisterin Frau Lutz erwiderte, dass es sich sicherlich lohne, sich die Grundrisse aus der damaligen Sitzungsvorlage nochmals anzuschauen.

Stadtrat Richter bemerkte, dass sich an der Sachlage nichts geändert habe und es daher keine Änderung zum letztmaligen Beschluss gebe. Daher werde auch dieses Mal das Einvernehmen nicht erteilt. Jeder Quadratzentimeter des Grundstückes werde ausgenutzt, das Maß sei überschritten.

Stadtrat Dr. Bischof sagte, dass man gegen die Anzahl der Wohneinheiten nichts einwenden könne, allerdings sei damit verbunden, dass das gesamte Grundstück durch Stellplätze zugebaut werden müsste wegen der Anzahl der Wohnungen. Dies sei so nicht vorgesehen. Es müssten auf dem Grundstück auch noch grüne Flächen verbleiben.

Stadtrat Schulz sagte, dass, wenn man sich die Planung anschaue, die seitlichen Parkplätze, welche als Längsparker vor dem Gebäude seien, wegfallen würden, um die Zufahrt zum Grundstück zu ermöglichen.

Stadtrat Fliegel merkte an, dass das Grundstück für diese neun Wohnungen mit Stellplätzen zu klein sei. Es würde auch eine Unruhe für das Wohngebiet mit sich bringen, was man nicht außer Acht lassen solle.

Stadtrat Kühle fragte an, ob man mit dem Bauherrn bezüglich einer Lösungsmöglichkeit Kontakt aufnehmen könnte. Natürlich seien es kleine Wohnungen, aber es gebe auch andere Wohngebiete, die kleine Wohneinheiten hätten. Wenn man die Parkflächen mit versickerbaren Flächen anlegen würde, könnte eine Lösung gefunden werden. Bezüglich der Parkflächen sollte dann eine andere Zufahrtslösung gefunden werden.

Die 2. Bürgermeisterin Frau Lutz erwiderte, dass niemand auf die Bauverwaltung bzgl. eines Gesprächs zugekommen sei.

Beschluss:

„Das Einvernehmen wird nicht erteilt“

Abstimmungsergebnis: 12:3

Der Beschluss wurde mit 12 Stimmen angenommen.

***********************

Stadtrat Schulz merkte an, dass er in der Vergangenheit mehrfach darauf angesprochen worden sei, warum es nicht möglich sei, an der Ortseinfahrt nach Weißenhorn von Westen her, Ulmer Straße, das Ortsschild vor der Daimlerstraße zu positionieren. Es habe dort bereits mehrere gefährliche Situationen gegeben. Daher bitte er, beim Staatlichen Bauamt nachzufragen, ob man dort, genau wie am Ortseingang Hegelhofen, das Ortseingangsschild entsprechend versetzen könne.

***********************

Stadtrat Jüstel fragte zum Ortseingang im Osten von Weißenhorn, Reichenbacher Straße, an. Er sei nochmals angesprochen worden, dass es immer wieder zu Konfliktsituationen komme. Man solle die Geschwindigkeit bereits im Wald herabsetzen. Man habe die Ein- und Ausfahrt zum Birkenweg, den Waldfriedhof, die Radwege, eine Bushaltestelle, Wanderwege sowie den Waldlehrpfad. Es gebe ein großes Verkehrsaufkommen und Parkdruck. Er bitte darum, beim Staatlichen Bauamt nachzufragen, ob es hierfür eine verkehrsrechtliche Lösung gebe.

Des Weiteren seien die Zuwege zur Stadtpfarrkirche im südlichen Bereich in einem sehr schlechten Zustand und stellten eine Unfallgefahr dar. Daher fragte er, ob der Bauhof dies sanieren könne.

Die 2. Bürgermeisterin Frau Lutz teilte mit, dass dies bereits proaktiv von der Verwaltung an den Bauhof gemeldet wurde.

***********************

Herr Niebling erkundigte sich nach dem Sachstand seiner Anfrage von vor zwei Monaten: Er habe damals angefragt, wann der Brunnen auf dem Kirchplatz, wieder in Nutzung gehen könne. Problem sei, dass die Steuerung im alten Rathaus und somit im aktuellen Baustellenbereich verbaut sei. Die 2. Bürgermeisterin Frau Lutz teilte mit, dass dies nochmals an die Verwaltung gegeben werde.