Aus der Sitzung des Bau- und Werksausschusses am 06.02.2023
| 1. | Bekanntgaben |
Der Leiter des Fachbereichs Planen und Bauen, Herr Meyer, informierte das Gremium darüber, dass die Firma NOVEC die Errichtung eines Mobilfunkmastes auf einer noch zu definierenden Fläche südwestlich der Ortslage von Bubenhausen plane. Gemäß der BImSchV sowie den bestehenden Vereinbarungen zwischen den kommunalen Spitzenverbänden und den Mobilfunknetzbetreibern haben die Kommunen die Möglichkeit, eigene Standortvorschläge in einem vorgegebenen Suchkreis zu benennen. Mit der geplanten Anlage sollen die Ortslagen von Bubenhausen sowie die Staatsstraße 2020 in diesem Bereich besser mit schnellen Internetdiensten via Mobilfunk versorgt werden.
In dem gezeigten Suchkreis verfüge die Stadt Weißenhorn nicht über eigene Flächen. Eigene Standortvorschläge können daher nicht gemacht werden. Eine Mitwirkung an dem Standortsuchverfahren ist daher nicht erforderlich. Vorgeschlagen wird von der Firma NOVEC ein Standort auf dem nicht im Eigentum der Stadt befindlichen Flurstück 761, Gemarkung Bubenhausen.
Der vorgeschlagene Standort ist nach Auffassung der Verwaltung nicht zu beanstanden. Es bestehe ein ausreichender Abstand von ca. 1,3 km zur Ortslage von Bubenhausen. Es befinden sich keine schützenswerte Einrichtungen wie Kindergärten oder Krankenhäuser in der näheren Umgebung. Das Vorhaben ist baugenehmigungspflichtig, da die Höhe 10 m überschreitet. Im Baugenehmigungsverfahren ist die Stadt gemäß § 36 BauGB zu beteiligen.
Die Verwaltung wird die Anfrage der Firma NOVEC mit folgendem Inhalt beantworten: Die Stadt wird selbst nicht an der Standortfindung mitwirken. Dem vorgeschlagenen Standort wird grundsätzlich nicht widersprochen.
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2. Bauanträge und Bauvoranfragen
| 2.1. | Antrag auf Baugenehmigung: Nutzungsänderung des bestehenden landwirtschaftlichen Betriebes zu einem landwirtschaftlichen Pferdebetrieb und einem Pferdehof mit Pensionspferde Burgstraße, 89264 Weißenhorn, ST Bubenhausen |
Sachverhalt:
Mit Antrag auf Baugenehmigung, eingegangen am 30.12.2022, begehrt der Antragsteller die Nutzungsänderung seines bestehenden landwirtschaftlichen Betriebes zu einem landwirtschaftlichen Pferdebetrieb mit Pferdehof und Unterbringung von Pensionspferden.
Dazu sollen bisher landwirtschaftlich genutzte Gebäude des Betriebs wie folgt einer neuen Nutzung zugeführt werden:
1. Stall- und Scheunengebäude in Hauptstall für Pferde, Flst. 34, Gemarkung Bubenhausen
2. Landwirtschaftliche Halle in Mehrzweck- und Reithalle, Flst. 679, Gemarkung Bubenhausen
3. Landwirtschaftliche Halle in Pferdestall, Flst. 679, Gemarkung Bubenhausen
Weiter wird die Errichtung zweier offener Pferdeunterstände auf den Flurstücken 679 und 1117, jeweils Gemarkung Bubenhausen, beantragt.
Die zum Betrieb gehörenden Flächen mit den Flurstücknummern 679, 1117 und 1210, jeweils Gemarkung Bubenhausen, sollen zukünftig als Pferdekoppeln genutzt werden.
Augenscheinlich der Eingabeplanung sind die baulichen Änderungen an den Bestandsgebäuden gering.
Planungsrechtlich beurteilt sich nach Auffassung der Verwaltung die Nutzungsänderung der drei genannten Bestandsgebäude nach § 34 BauGB. Hinsichtlich der Nutzungsart ist von einem faktischen Dorfgebiet auszugehen (MD gemäß § 5 BauNVO). Dort ist die Errichtung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben einschließlich der damit verbundenen Tierhaltung zulässig.
Die untere Baurechtsbehörde beim Landratsamt wird zu prüfen haben, ob die geplante (aber in den Bauantragsunterlagen nicht dargestellte) Anzahl der Pferde und die damit verbundenen Geruchsemissionen das in einem Dorfgebiet zulässige Maß einhält oder überschreitet.
Die Verwaltung wird die untere Baurechtsbehörde darauf hinweisen, dass südwestlich an das Vorhabengebiet angrenzend der rechtskräftige Bebauungsplan „Hinter der Kirche“ WA, also allgemeines Wohngebiet, festsetzt. In einem WA sind deutlich weniger Immissionen hinzunehmen. Diese Konfliktsituation wird von der unteren Baurechtsbehörde ggf. durch eine gutachterliche Bewertung zu klären sein.
Ungeachtet dessen sieht die Verwaltung die Lage des geplanten Pferdebetriebes am westlichen Rand der Ortslage Bubenhausen als gut geeignet an. Durch die Umnutzung bestehender landwirtschaftlicher Gebäude werden keine neuen Flächen dafür im Außenbereich in Anspruch genommen.
Augenscheinlich wird auf den Vorhabengrundstücken im Rahmen des bestehenden landwirtschaftlichen Betriebs bereits heute in einem gewissen Umfang Pferdehaltung betrieben. Von Beschwerden darüber aus der Nachbarschaft ist der Verwaltung nichts bekannt.
Die geplanten Standorte für die zwei offenen Pferdeunterstände sind dem Außenbereich zu zuordnen (§ 35 BauGB).
Gemäß Art. 57 I Nr. 1c BayBO sind freistehende Gebäude ohne Feuerungsanlagen, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb iSv. § 35 I 1 Nr. 1 BauGB dienen, 100 m² Grundfläche nicht überschreiten und nur zur Unterbringung von Sachen oder zum vorübergehenden Schutz von Tieren bestimmt sind, verfahrensfrei. Voraussetzung für dafür ist eine Privilegierung iSv. § 35 I 1 BauGB.
Davon ausgehend, dass das Gesamtvorhaben „Landwirtschaftlicher Pferdebetrieb mit Pferdehof und Unterbringung von Pensionspferden“ einen landwirtschaftlichen Betrieb iSv. § 35 I 1 Nr. 1 darstellt, ist dieses privilegiert. Die zwei offenen Pferdeunterstände wären in diesem Fall verfahrensfrei zulässig.
Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten wird im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu prüfen haben, ob der geplante Pferdbetrieb als landwirtschaftlicher Betrieb iSv. § 35 I 1 Nr. 1 BauGB zu werten ist.
Die Verwaltung schlägt vor, das Einvernehmen zu erteilen.
Diskussion:
Der Sachvortrag wurde erläutert. Es schloss sich keine Diskussion an.
Beschluss:
„Das Einvernehmen wird erteilt.“
Abstimmungsergebnis: 15:0
Dem Beschluss wurde einstimmig zugestimmt.
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| 2.2. | Antrag auf Baugenehmigung: Neubau eines Wohnhauses mit Garage St.-Wendelin-Straße, 89264 Weißenhorn, ST Grafertshofen |
Sachverhalt:
Mit Antrag auf Baugenehmigung (Eingang im August 2022) begehrt der Antragsteller die Genehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage auf dem Grundstück Flst.Nr. 151, St.-Wendelin-Str. 94, Weißenhorn Grafertshofen.
Ein vorausgegangener Antrag auf Bauvorbescheid aus dem Jahr 2020 für das genannte Vorhaben wurde von der unteren Baurechtsbehörde (Landratsamt) mit Verweis auf die Außenbereichslage (§ 35 BauGB, keine Privilegierung) abgelehnt. Seitens der Stadt wurde das Einvernehmen zu dem Antrag auf Bauvorbescheid erteilt.
Zwischenzeitlich wurde für den Bereich des Bauvorhabens von der Stadt die Einbeziehungssatzung „Südlich der St.-Wendelin-Straße 94b“ aufgestellt. Diese wurde vom Bauausschuss in seiner Sitzung vom 06.02.2023 als Satzung beschlossen. Die Ausfertigung und Bekanntmachung erfolgt zeitnah durch die Verwaltung. Nachdem der Satzungsbeschluss bereits vorliegt, kann nach Auffassung der Verwaltung das Baugenehmigungsverfahren parallel mit der Ausfertigung und Bekanntmachung durchgeführt werden. Zum Zeitpunkt der Bescheidung durch das Landratsamt wird die Satzung Rechtskraft erlangt haben.
Die beschlossene Einbeziehungssatzung weitet die Grenze für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil auf den Geltungsbereich der Satzung aus. Die Zulässigkeit einer Bebauung dort richtet sich mithin nach § 34 BauGB. Danach muss sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Umgebung einfügen.
Hinsichtlich der Art der Nutzung ist von einem faktischen Dorfgebiet (MD iSv. § 5 BauNVO) auszugehen. Die Errichtung von Wohngebäuden ist dort zulässig.
Geplant ist ein „Toskanahaus“ mit einem Walmdach. Das Gebäude soll eine Grundfläche von ca. 135m² haben, vorgesehen sind 2 Vollgeschosse. Die Gebäudehöhe soll rund 8m betragen, die Traufhöhe knapp 6m. Die Erschließung ist über die St.-Wendelin-Straße gesichert.
Die im Bauantrag enthaltene Berechnung der GRZ / GFZ bezieht sich auf das gesamte Flurstück 151, verkennt aber, dass bereits eine Bestandsbebauung vorhanden ist. Dennoch bewegt sich die GRZ / GFZ auch unter Einbeziehung der Bestandsbebauung überschlagsmäßig deutlich unter den in einem Dorfgebiet nach BauNVO zulässigen Werten (zul. GRZ 0,6 / GFZ 1,2).
Die Verwaltung schlägt vor, das Einvernehmen zu erteilen.
Diskussion:
Nach Vorstellung des Sachvortrags schloss sich keine Diskussion im Gremium an.
Beschluss:
„Das Einvernehmen wird erteilt.“
Abstimmungsergebnis: 14:1
Der Beschluss wurde mit 14 Stimmen angenommen.
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| 3. | Vorstellung Projekt "Stadteingang Weissenhorn", Flurstücke 1780 und 1781, Ulmer Straße 30, durch die Eigentümer und Planer |
Sachverhalt:
Die Eigentümer der derzeit landwirtschaftlich genutzten Flurstücke 1780 und 1781, Ulmer Straße 30, möchten die Grundstücke einer neuen Nutzung zuführen. Im Auftrag der Eigentümer haben das Architekturbüro Jarcke aus Freudenstadt zusammen mit dem Büro für Architektur und Stadtplanung Schönle aus Stuttgart einen Entwurf ausgearbeitet, wie sich eine mögliche neue Nutzung des Areals darstellen könnte.
Geplant ist eine Mischung aus gewerblicher Nutzung entlang der Ulmer Straße mit Nutzungen von Büro, Restaurant, Bäckerei, Ärztehaus, Sanitätshaus, Apotheke u. a., im hinteren, nördlichen Teil des Areals ist eine Wohnnutzung angedacht.
Planungsrechtlich stellt sich der Bereich als Außenbereich (§ 35 BauGB) dar. Eine neue Nutzung setzt daher die Schaffung von Planungsrecht voraus. Dies sollte wenn, dann mittels einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan geschehen. In dem dazugehörigen städtebaulichen Vertrag kann dann die Kostentragung für die Planungsleistungen sowie mögliche Erschließungsanlagen geregelt werden. Sollte das Vorhaben wider Erwarten nicht zur Ausführung kommen, kann das Planungsrecht leicht wieder entzogen werden. Die Stadt kann so sicherstellen, dass an dieser prominenten Stelle (Eingangssituation von Senden her kommend) keine anderen Vorhaben verwirklicht werden, die möglicherweise den städteplanerischen Zielen der Stadt zuwider laufen.
Grundsätzlich begrüßt die Verwaltung eine Entwicklung an dieser Stelle. Auch können die geplanten gewerblichen Nutzungen, das Angebot im Bereich Gesundheit in Weißenhorn positiv ergänzen. Die Verwaltung sieht eine Entwicklung mit Wohnbebauung jedoch kritisch. Hier wäre durch die Eigentümer zunächst der gutachterliche Nachweis zu erbringen, dass die Lärmemissionen durch die Ulmer Straße sowie durch die südlich und östlich angrenzenden Misch-, Gewerbe- und Industriegebiete eine Wohnnutzung überhaupt zulassen und weiter eine neue Wohnnutzung diese genannten, bereits genehmigten Nutzungen nicht einschränkt.
Der Flächennutzungsplan setzt im Bereich des Vorhabengebiets Flächen für Landwirtschaft fest. Hier müsste also eine partielle Änderung im Parallelverfahren erfolgen.
Die Gesamtfläche des Areals beträgt ca. 0,75 ha. Grundsätzlich stellt sich aus stadtplanerischer Sicht die Frage, ob eine derart punktuelle Bauleitplanung für einzelne Vorhaben so gewollt ist. Das Landratsamt hat sich in seinen Stellungnahmen zu älteren Verfahren dazu kritisch geäußert. Eine Entwicklung, so wie von den Grundstückseigentümern gewünscht, stellt immer auch eine Vorwegnahme möglicher mittel- bis langfristiger Entwicklungen in dem Gebiet dar.
Diskussion:
Bürgermeister Dr. Fendt erläuterte den Tagesordnungspunkt. Die Entscheidung, ob weitere Planungen und die Umsetzung des Projekts „Stadteingang Weißenhorn“ unterstützt werden solle oder nicht, liege beim Bauausschuss. Die Vertreter des Investors stellten die Planungen vor. Mit dem vorgelegten Konzept könne man die markante Stelle am Stadteingang Weißenhorn entsprechend würdigen.
Geplant sei eine Mischung aus gewerblicher Nutzung, straßenbegleitend entlang der Ulmer Straße mit Bäckerei, Restaurant, Apotheke, Ärzte- und Sanitätshaus, Bürogebäude und im hinteren Bereich mit einer Wohnnutzung.
Bürgermeister Dr. Fendt bedankte sich für die Vorstellung und erklärte, dass hier nur ein vorhabenbezogener Bebauungsplan in Frage komme.
Anschließend schloss sich eine Diskussion im Gremium an, wobei die Auffassung geäußert wurde, das eine Gesamtplanung bis zur Kreuzung am Lidl und den westlichen Bereich des Richard-Wagner-Viertels erfolge müsse. Die Federführung müsse bei der Stadt liegen und die Erschließung müsse gesichert sein. Eine Solitärlösung an der Stelle zu planen, sei nicht sinnvoll und mache weitere Planungen schwieriger. Außerdem sprach man die derzeitige Fortführung des Flächennutzungsplans an. Darin müsse genau dargestellt werden, wo Industrie- und wo Wohnnutzung sein solle, sonst würde man sich für die Zukunft etwas verbauen. Grundsätzlich sei die Idee gut und zu befürworten, sei aber eher für den Durchgangsverkehr und nicht für die fußläufige Bevölkerung geeignet. Eine großflächige räumliche Planung sei für den Bereich noch nicht ganz ausdiskutiert und Überlegungen, zu einer Umgehungsstraße in Richtung Attenhofen und einem Sportgelände seien mit einzubeziehen. Auch aus diesem Grund müsse der Flächennutzungsplan abgewartet werden. Es kam der Vorschlag aus dem Gremium, die Thematik im Stadtentwicklungsausschuss zu beraten.
Beschluss:
„Die Planungsabsicht wird zur Kenntnis genommen.“
Abstimmungsergebnis: 15:0
Dem Beschluss wurde einstimmig zugestimmt.
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| 4. | Städtisches Wasserwerk Weißenhorn - Wirtschaftsplan 2023 |
Ergänzend zur Sitzungsvorlage führte Werkleiter Herr Palige aus, dass es zwischenzeitlich neue Informationen gebe. Sowohl im Erfolgs- als auch im Vermögensplan haben sich Änderungen ergeben.
Bürgermeister Dr. Fendt erklärte, dass aufgrund der seitens der Verwaltung dargestellten Änderungen eine Beschlussfassung in der heutigen Sitzung nicht möglich ist und der Tagesordnungspunkt ohne Abstimmung zurückgestellt und in die nächste Sitzung verschoben wird.