Niederschrift über die öffentliche Sitzung des Bau- und Umweltausschusses am Mittwoch, 01.03.2023 im kleinen Saal im Dorfgemeinschaftshaus Kirchbrombach

des Bau- und Umweltausschusses am Mittwoch, 01.03.2023 im kleinen Saal im Dorfgemeinschaftshaus Kirchbrombach

Beginn der Sitzung: 19:02 Uhr

Ende der Sitzung: 21:44 Uhr

Es sind anwesend:

Bürgermeister:

Koch, Andreas (CDU)

Ausschussmitglieder:

Kawecki, Lieselotte (SPD)

Ripper, Karsten (CDU) Vertretung von Thilo Fischer (CDU) Röser, Jürgen (CDU) Ruff, Sabine (G.S.B.) Rupprecht, Johannes (SPD)

von der CDU-Fraktion:

Fill, Ulrike (CDU)

von der SPD-Fraktion: Drexelius, Petra (SPD) Strabel, Ben (SPD) Wieck, André (SPD)

von der G.S.B.-Fraktion: Emig-Mally, Dagmar (G.S.B.) Germann, Monja (G.S.B.)

von der FDP-Fraktion:

Müller, Rainer (FDP)

von der Grüne-Fraktion:

Ertl, Frank (Grüne)

vom Gemeindevorstand:

Eckel, Jan (CDU) Kurz, Stefan (CDU)

Mally, Thomas (G.S.B.)

Schriftführung:

Grages, Sandra

Tagesordnung

Ausschussvorsitzende Lieselotte Kawecki eröffnet die Sitzung des Bau- und Umweltausschusses um 19:02 Uhr und stellt fest, dass die Einladung form- und fristgerecht erfolgt und der Ausschuss beschlussfähig ist. Fr. Kawecki verweist auf die Berücksichtigung von § 25 HGO- Widerstreit der Interessen.

Zu TOP 2 erläutert Fr. Kawecki, dass im Rahmen dieser Sitzung eine allgemeine und umfassende Information über den Sachstand erarbeitet werden soll. Alle Beteiligten werden gehört. Danach wird den Mitgliedern der Gemeindevertretung Zeit zur Beratung gegeben. Daher ist für diesen TOP auch keine Beschlussvorlage vorhanden. Zunächst werde Hr. Walk vom Planungsbüro Grosser, Seeger und Partner die Situation und die Ergebnisse der Auslegung vor- stellen und zusammenfassen. Im Anschluss daran wird der Investor sein Projekt kurz vorstellen. Danach erhält die Bürgerinitiative die Möglichkeit sich zu äußern. Abschließend bleibt Zeit für Fragen von Seiten der Gremienmitglieder. Nach kurzer Besprechung einigt man sich darauf, dass alle Gremienmitglieder Fragen stellen dürfen. Fr. Kawecki bitte die Gäste zu be- achten, dass sie kein Rederecht haben.

Hr. Walk vom Planungsbüro Grosser, Seeger und Partner (GSP) stellt den Stand des Verfahrens vor.

Die Gemeindevertretung der Gemeinde Brombachtal hat in ihrer Sitzung am 05.04.2022 die Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplanes „Auf der Herberg“ beschlossen. Die Aufstellung erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB.

Auf Grundlage des Entwurfs mit Stand vom 25.10.2022 wurde die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 05.12.2022 bis 13.01.2023 durchgeführt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit Schreiben vom 01.12.2022 bzw. E-Mail vom 30.11.2022 beteiligt. Es wurde darauf hingewiesen, dass Stellungnahmen und Anregungen zur Planung bis zum 13.01.2023 abzugeben sind. Es gingen 20 Stellungnahmen ein, 9 davon mit Anregungen.

Vom Büro Grosser-Seeger & Partner in Nürnberg wurden Abwägungsvorschläge erarbeitet. Aus der Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen ergeben sich keine Änderungen an der Planung, es erfolgen lediglich redaktionelle Anpassungen und Ergänzungen. So wurde u.a. eine Pflanzliste mit empfehlenswerten Gehölzarten sowie ein Hinweis des Bodendenk- malschutzes in die Begründung aufgenommen. Eine erneute Auslegung wird hierdurch nicht erforderlich.

Empfehlung:

Abwägungsbeschluss

Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt der Gemeindevertretung der Gemeinde Brombachtal über die eingegangenen Stellungnahmen zum Entwurf der 2. Änderung des Bebauungsplanes „Auf der Herberg“ entsprechend des Vorschlags des Büro Grosser-Seeger & Partner vom 27.01.2023 zu beschließen.

Satzungsbeschluss

Der Bau- und Umweltausschuss empfiehlt der Gemeindevertretung der Gemeinde Brombachtal nach § 10 Abs. 1 BauGB die 2. Änderung des Bebauungsplanes „Auf der Herberg“ mit Stand vom 27.01.2023 als Satzung zu beschließen.

Die Verwaltung wird beauftragt den Satzungsbeschluss öffentlich bekannt zu machen.

Beratungsergebnis:

Beschlussfähigkeit:

Abstimmung Abwägungsbeschluss:

Zusammenfassung des Sachstandes durch GSP

1. Rückblick und Darstellung des aktuellen Sachstands

Bereits im Jahr 2016 wurde die Aufstellung des Bebauungsplanes „Tannhäuser Grund“ von Seiten der damaligen Grundstückseigentümer angestrebt. Der Umgriff beschränkte sich dabei auf einen Teil der im Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan (FNP/LP, genehmigt durch das Regierungspräsidium Darmstadt 2009) dargestellten, geplanten Wohnbaufläche „W8“. Gemäß FNP/LP ist lediglich eine einreihige Bebauung entlang der Straße „Tannhäuser Grund“ für die Entwicklung vorgesehen. Die Fläche des Bebauungsplanumgriffs betrug damals ca. 0,42 ha. Das Verfahren wurde insbesondere aufgrund der Problematik hinsichtlich der Abwasser- und Entwässerungssituation (Auslastung des Kanals) nicht mehr weiterverfolgt und ging auch noch in kein Beteiligungsverfahren.

Im Jahr 2019 wurde von Seiten des neuen Grundstückseigentümers die Aufstellung eines Bebauungsplanes „Tannhäuser Grund“ zur Schaffung von Baurecht für Wohnbebauung beantragt. Der Umgriff betrug ca. 1,8 ha und erstreckte sich weit über die Grenzen der im FNP/LP dargestellten Wohnbauflächen entlang der Straße „Tannhäuser Grund“ hinaus.

In der Sitzung der Gemeindevertretung am 01.09.2020 wurde schließlich die Grundsatzentscheidung für die Baugebietsentwicklung „Tannhäuser Grund“ mehrheitlich getroffen.

Es folgte im Auftrag des Grundstückseigentümers die Erarbeitung eines städtebaulichen Rahmenplans, um die mögliche verkehrliche Erschließung, Grundstücksaufteilung und Be- bauung zu klären. In der Sitzung der Gemeindevertretung am 07.09.2021 wurde der Rahmenplan als Grundlage für den Bebauungsplan sowie die Aufstellung des Bebauungsplanes

„Tannhäuser Grund“ sowie der 4. Änderung des FNP/LP beschlossen. Der Rahmenplan sieht eine Bebauung mit Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser (insgesamt 29 Grundstücke bzw. Wohneinheiten) und eine mögliche Entwicklung in zwei Bauabschnitten vor. Zunächst sollte die Entwicklung des gesamten Baugebietes weiterverfolgt und die Stellungnahmen der Behörden abgewartet werden.

Die Vorentwürfe des Bebauungsplanes sowie der 4. Änderung des FNP/LP wurden auf Grundlage des Rahmenplanes erstellt und die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit im Zeitraum vom 27.12.2022 bis 03.02.2023 sowie der Behörden und Träger öffentlicher Belange im Zeitraum vom 21.12.2022 bis 03.02.2023 durchgeführt.

2. Zusammenfassung der Inhalte der Stellungnahmen aus der frühzeitigen BeteilIgung

Sowohl von Seiten der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange, als auch von Seiten der Öffentlichkeit gingen zahlreiche Stellungnahmen ein. Im Rahmen einer Bürgerinitiative wurden ca. 700 Unterschriften gegen die vorliegende Planung aus dem Gemeindegebiet gesammelt.

Da das Verfahren der frühzeitigen Beteiligung gewählt wurde, befindet sich der Planungs- stand noch im Vorentwurf. Es stehen somit noch Gutachten und Planungen aus.

In verschiedenen Stellungnahmen wurden 3 Handlungsfelder thematisiert:

Bedarf Wohnbauflächen / Größe des Baugebietes/bauliche Dichte

Gegen die Ausweisung von Wohnbauflächen in der verfolgten Größenordnung von 1,8 ha werden von mehreren Seiten Bedenken geltend gemacht. Die Entwicklung hat sich an dem tatsächlichen Bedarf zu orientieren, der demographische Wandel (Wohnen im Alter) ist zu berücksichtigen. Nachverdichtungspotentiale im Innenbereich sind vorrangig zu nutzen und durch Baulücken- und Leerstandskataster, Eigentümerbefragungen etc. zu mobilisieren und nachvollziehbar zu dokumentieren.

Der Bedarf zur Ausweisung von Baugrundstücken im Gemeindegebiet wird weiterhin grundsätzlich gesehen - in einem verträglichen Maß auch für die Errichtung von Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern sowie Tiny Häusern, um dadurch den Zuzug von jungen Familien zu erleichtern und dem Rückgang der Bevölkerung mit zunehmender Überalterung in der Gemeinde Brombachtal entgegenwirken zu können. In Neubauten ist barrierefreies Wohnen für die entsprechenden Nutzergruppen (hier auch die ältere Bevölkerung) zudem einfacher umsetzbar, als dies bei vielen Altbauten im Gemeindegebiet überhaupt möglich wäre. Gleichzeitig wird aber auch das Erfordernis gesehen, Innenentwicklungspotentiale im Gemeindegebiet zu identifizieren und u.a. die Schaffung von alternativen, speziellen Wohnformen in den Fokus zu rücken.

Themenblock Wasser/Entwässerung

Es bestehen derzeit ungeklärte Fragen der Entwässerung (Niederschlags- und Schmutzwasser). Entsprechende Gutachten und Planungen sind durchzuführen.

Themenblock Naturschutz/Artenschutz

Von verschiedenen Seiten wird auf die Bedeutung des Plangebietes für planungsrelevante Tier- und Pflanzenarten sowie das mögliche Vorhandensein eines geschützten Biotopes hingewiesen. Auf Grundlage vertiefender Untersuchungen ist zu prüfen, ob die Umsetzung des Bebauungsplanes aus artenschutzrechtlichen Gründen möglich ist. Diese soll für die Vegetationsperiode im Frühjahr und Sommer 2023 vorgesehen werden.

Abwägung

Im Rahmen der Abwägung müssen alle in den Stellungnahmen genannten Punkte betrachtet und untereinander und gegeneinander abgewogen werden. Diese Abwägung muss umfassend und fundiert durchgeführt werden, damit im Verlauf des späteren Verfahrens keine Probleme entstehen.

Der Bebauungsplan kann erst in Kraft treten, wenn im Flächennutzungsplan die vorgesehenen Flächen auf die geplante Wohnbaunutzung umgewidmet wurden. Die Änderung des Flächennutzungsplanes wird durch das Regierungspräsidium Darmstadt geprüft und genehmigt. Hierbei wird auch die Abwägung des Bebauungsplanes grundsätzlich geprüft.

Vorstellung des Investors

Der Investor stellte sich und sein Vorhaben kurz vor. Er hat die fraglichen Flächen in 2018 erworben und mit der Gemeinde Kontakt wegen der Ausweisung eines Baugebietes aufgenommen. Durch die Corona-Pandemie verzögerte sich sein Vorhaben. Der Investor beabsichtigt, das geplante Baugebiet über einem längeren Zeitraum von ca. 10 Jahren „Zug um Zug“ zu erschließen. Er präsentiert sich als tolerant und flexibel und möchte Wohnraum für alle Altersklassen schaffen.

Vorstellung der Bürgerinitiative

Die Bürgerinitative wird durch einen Sprecher vertreten, der am Rande des Vorhabengebietes wohnhaft ist. Dieser berichtet, dass sich die Initiative schnell nach Bekanntmachung des Bebauungsplanentwurfs im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung zusammengeschlossen hat. Die Bürgerinitiative nennt sich „Bürgerinitiative gegen die Flächennutzungsplanänderung und Umsetzung des Vorentwurfes des Bebauungsplanes im Tannhäuser Grund“.

Als Hauptaspekte möchte die Bürgerinitiative den wertvollen, natürlichen Lebensraum, der im Verfahrensgebiet zu finden ist, erhalten. Verschiedene Tierarten, vor allem Vögel und Amphibien seine im Plangebiet beheimatet und sollen geschützt und der Lebensraum erhalten werden. Als weiterer Punkt wird die Entwässerung des Gebietes angesprochen, welche als problematisch angesehen wird. Oberhalb des Plangebietes liegen verschiedene nicht gefasste, kleinere Quellen, deren Wasser schadlos abgeführt werden muss. Auch das entstehende Niederschlags- und Abwasser aus dem neuen Baugebiet muss ordnungsgemäß entsorgt werden.

Im Zeitraum von nur 2 Wochen haben die Mitglieder der Bürgerinitiative 700 Unterschriften zur Unterstützung gesammelt.

Weiterer Diskussionsverlauf

Es wird die Frage nach einem Leerstandskataster oder einer Aufstellung der vorhandenen Baulücken und Leerstände gestellt. Die Gemeinde hat die Erarbeitung einer solchen Übersicht begonnen. Hr. Walk vom Planungsbüro GSP bietet an, die von ihm ermittelten Daten als Grundlage zur Verfügung zu stellen.

Der Investor sieht den Bedarf an Wohnraum gegeben, da besonders durch die Corona Pandemie der Arbeitsplatz im Home Office an Attraktivität gewonnen hat.

Aus dem geplanten Bebauungsplan muss hervorgehen, wie die zukünftige gemischte Nutzungsmöglichkeit in Art und Anzahl der Gebäude hervorgeht (barrierefreie Gebäude, Mehrgeschossigkeit, etc.)

Die Durchführung des Projektes muss sichergestellt werden. Hierfür sieht der BGM einen Businessplan seitens des Investors als notwendig an, in welchem Kosten, Zeiten und Aufwendungen betrachtet und festgehalten werden müssen. Ein solcher Businessplan muss ausgearbeitet werden. Ausschlaggebend für die erfolgreiche Umsetzung wird die finanzielle Leistungsfähigkeit des Investors sein. Aus diesem Grund sind die Bonität und die Finanzierungsquellen zu prüfen.

Insbesondere muss die finanzielle Belastung des Projektes für die Gemeinde dargestellt werden.

Dem Investor muss bewusst sein, dass er für die komplette Erschließung der Straßen, Parkflächen Telekommunikation, Strom und Abwasser in Vorleistung tritt. Die Refinanzierung würde sich über die Ausbauzeit von 10 Jahren erstrecken, wobei der Zeitpunkt und der Status des Übergangs in die öffentliche Hand vorab geklärt werden muss. Zwischenzeitlich ob- liegt die Verkehrssicherungspflicht dem Eigentümer.

Durch die Bebauung des geplanten Gebietes kann sich die Situation ergeben, dass in den dann von 3 Seiten mit Baugebiet eingeschlossenen Grünflächen weiteres Baurecht entsteht.

In Bezug auf die Erhöhung des Verkehrsaufkommens wird ausgeführt, dass die Einbindung an das neu geplante Wohngebiet in unmittelbarer Nähe zur Landesstraße liegt. Aus lärm- und verkehrstechnischer Sicht werden sich hier keine relevanten Probleme ergeben.

Über positive finanzielle Effekte für die Gemeinde lassen sich keine belastbaren Prognosen vorhersagen. Es bieten sich jedoch neue Entwicklungsmöglichkeiten durch Umzüge von Einwohnern innerhalb der Gemeinde oder Zuzug von Extern. Hierbei ist darauf zu achten, dass ein ungebremstes, zu schnelles Wachstum nicht sinnvoll ist. Ein moderates Angebot von Baumöglichkeiten trägt sicherlich zum Erhalt der Einwohnerzahlen und zur Entwicklung und Belebung der Gemeinde bei.

Es liegt im Entscheidungsraum des Investors, an wen die Grundstücke veräußert werden. Dabei stellt sich die Frage, ob der Ortsteil Langebrombach das geplante Wachstum von 29 Wohneinheiten verkraften kann. Hierzu wird vom Planungsbüro GSP ausgeführt, dass 29 Wohneinheiten nicht als unüblich hoch, sondern als „normale“ Größenordnung angesehen werden können.

Es kommen weitere Fragen zur Entwässerung auf. Hierzu ist eine fachtechnische Überplanung dringend notwendig und Vorarbeiten wurden bereits geleistet. Eine Planung kann in Auftrag gegeben werden, wenn das weitere Vorgehen geklärt ist.

Im nächsten Schritt durchzuführende Fachgutachten beinhalten die Klärung der Entwässerungsfragen und die Betrachtung der naturschutzrechtlichen Aspekte.

Über das weitere Vorgehen werden die Gemeindegremien in einer separaten Sitzung berat- schlagen.

Empfehlung:

Keine Empfehlung

Beratungsergebnis:

Keine Abstimmung

Ausschussvorsitzende Lieselotte Kawecki schließt die Sitzung des Bau- und Umweltausschusses um 21:44 Uhr und bedankt sich bei den Ausschussmitgliedern für Ihre Teilnahme.

Brombachtal, 16.03.2023