Aus der Sitzung
Tagesordnung - öffentlicher Teil:
| 1. | Bauvorlagen (nur jene, die der Veröffentlichung zugestimmt haben): |
| 1.1 | Keine Zustimmung zur Veröffentlichung |
| 1.2 | Keine Zustimmung zur Veröffentlichung |
| 2. | Bebauungsplan 16/1 Kleinseebach Süd II - 2. Änderung |
| 2.1 | Änderungsbeschluss |
| 2.2 | Auftrag Bebauungsplanänderung |
| 3. | Bebauungsplan 19/24 Sudetenstraße: Auftragserteilung |
| 4. | Festlegung der Grundsteuerhebesätze ab 2025 |
| 5. | Erlass einer Grundsteuerhebesatzsatzung |
TOP 1
Bauvorlagen (nur jene, die der Veröffentlichung zugestimmt haben):
TOP 1.1 – keine Veröffentlichung
TOP 1.2 – keine Veröffentlichung
TOP 2
Bebauungsplan 16/1 Kleinseebach Süd II - 2. Änderung
TOP 2.1
Änderungsbeschluss
Sachverhalt:
Der bestehende Bebauungsplan 16/1 Kleinseebach Süd II soll geändert werden. Die 2. Änderung des Bebauungsplanes soll im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB erfolgen.
| 1. | Die 2. Änderung dieses Bebauungsplanes umfasst folgenden Geltungsbereich mit den Flurstücken der Gemarkung Kleinseebach: |
| 526/12, 529/37, 529/24, 529/36, 526/2, 529/35, 536/8, 536/9, 536,/7, 536/6, 536/10, 537, 537/22, 537/18, 535/13, 535, 534/4, 534/7, 533/12, 533/13, 533/,11, 529/34, 529/21, 529/23, 529/22, 529/33, 529/38, 533/10, 533/8, 533/9, 534/6, 534, 535/3, 535/10, 535/11, 535/4, 534/20, 534/8, 534/19, 534/9, 534/17, 534/18, 534/10, 530/1, 531/4, 531/5, 530/5, 530/4, 530/3, 530/2, 533/6, 533/4, 533/5, 534/2, 533/2, 533/3, 533, 533/1, 531/3, 531/2, 531/1, 529/28, 529/19, 529/4/Tfl., 529/15, 529/16/Tfl., 529/6, 529/2, 529/10, 516/3, 529/8, 530/9, 530/8, 530/7, 530/6, 530/10, 530/11, 530/12, 530/13, 530/21, 529/9, 528/1, 528/2, 528/3, 526/2, 530/16, 530/15, 530/14, 530/17, 530/18, 530/19, 530/20 |
| 2. | Mit der Ausarbeitung des Planentwurfes soll das Planungsbüro BFS+ aus Bamberg beauftragt werden. |
| 3. | Aufstellungsbeschluss und Lageplan sind ortsüblich bekannt zu machen. |
Die Vorgaben für den Bebauungsplan werden wie folgt beschrieben:
| • | Baugrenze auf 3 m zur Grundstücksgrenze |
| • | Nebenanlagen außerhalb der Baugrenze möglich |
| • | Einzelhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser |
| • | Dachformen: Satteldach, Walmdach, Krüppelwalmdach |
| • | 2 Vollgeschosse + ausgebautes Dachgeschoss (kein Vollgeschoss) |
| • | 2/3 Wohneinheiten auf einem Grundstück |
| • | Festlegung der Firsthöhe |
| • | Festlegung der Wandhöhe |
| • | Zwerggiebel Dachformen Flachdach oder in Anlehnung an Bestand, Regelung zu Wandhöhen |
| • | Anbauten sind bis zu 50 % der Grundfläche möglich, Dachform Flachdach oder bis xx° |
| • | GRZ 0,3 |
| • | GFZ 0,5 |
Lageplan Geltungsbereich: siehe Amtsblatt Nr. 12/2024
Beschluss:
Der Gemeinderat beschließt auf Empfehlung des Bauausschusses, der zweiten Änderung des Bebauungsplanes 16/1 Kleinseebach Süd II zuzustimmen.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0 angenommen
Gemeinderat Daniel Zitzmann ist bei der Abstimmung nicht anwesend.
TOP 2.2
Auftrag Bebauungsplanänderung
Sachverhalt:
Für die 2. Änderung des Bebauungsplanes ist ein Angebot der Fa. BFS+ GmbH aus Bamberg eingeholt worden. Das Angebot ist im RIS eingestellt.
Das Büro der BFS+ GmbH empfiehlt der Gemeinde Möhrendorf den Auftrag auf Stundenbasis zu vergeben. Sie gehen davon aus, dass eine Beauftragung nach Stundenbasis kostengünstiger ist.
Nach grober Kostenschätzung werden für die Bebauungsplanänderung Kosten von 8.561,57 Euro brutto entstehen.
Beschluss:
Der Gemeinderat beschließt auf Empfehlung des Bauausschusses, den Auftrag für die Änderung des Bebauungsplanes an die Firma BFS+ GmbH aus Bamberg zum Bruttoangebotspreis in Höhe von 8.561,57 Euro zu erteilen.
Abstimmungsergebnis: 13 : 0 angenommen
Gemeinderat Daniel Zitzmann ist bei der Abstimmung nicht anwesend.
TOP 3
Bebauungsplan 19/24 Sudetenstraße: Auftragserteilung
Sachverhalt:
Für die Aufstellung des Bebauungsplanes 19/24 Sudetenstraße ist ein Angebot der Fa. BFS+ GmbH aus Bamberg eingeholt worden. Das Angebot ist im RIS eingestellt.
Das Honorarangebot beläuft sich auf 12.518,99 Euro brutto.
Beschluss:
Der Gemeinderat beschließt, den Auftrag für die Aufstellung des Bebauungsplanes an die Firma BFS+ GmbH aus Bamberg zum Bruttoangebotspreis in Höhe von 12.518,99 Euro zu erteilen.
Abstimmungsergebnis: 14 : 0 angenommen
TOP 4
Festlegung der Grundsteuerhebesätze ab 2025
Sachverhalt:
Bedingt durch die Grundsteuerreform ist auch eine Überprüfung der gemeindlichen Hebesätze erforderlich. Der Bundestag richtete bei der Verabschiedung der Reform den Appell an die Kommunen, die Hebesätze aufkommensneutral anzupassen.
Link: Deutscher Bundestag - Grundsteuerreform soll aufkommensneutral sein
Hierbei handelt es sich aber lediglich um einen Appell. Jede Gemeinde kann und muss im Rahmen ihres Selbstverwaltungsrechts für sich selbst entscheiden, ob sie diesem Appell - auch unter Zugrundelegung der Grundsätze der Einnahmebeschaffung - haushaltsrechtlich folgen kann.
In die Abwägung sind deshalb neben dem Aspekt der Aufkommensneutralität weitere wichtige Rahmenbedingungen einzubeziehen.
1. Aspekt: Aufkommensneutralität
Aufkommensneutralität bedeutet, dass die Gemeinde Möhrendorf im kommenden Jahr in etwa gleich hohe Grundsteuereinnahmen haben sollte wie 2024.
Eine gesicherte Vorabkalkulation ist zum aktuellen Zeitpunkt nicht möglich. Zum einen fehlen noch etwa 6 - 8 % an Messbetragsbescheiden für das Jahr 2025. Des Weiteren haben die Finanzämter bereits mitgeteilt, dass personell bedingt die Erklärungen der Grundstückseigentümer nur stichprobenartig überprüft worden sind und somit die Fehlerquote überhaupt nicht abschätzbar ist.
2. Aspekt: Vergleich Hebesätze im Landkreis Erlangen-Höchstadt
(Abb. Aktuelle Hebesätze 2023 Landkreis ErH)
Beispielsrechnung
Geht man von einem durchschnittlichen Messbetrag von 100 € für ein Einfamilienhaus aus, so beträgt die GrSt B in Möhrendorf 260 €, in der Nachbargemeinde Bubenreuth 420 € und in Lonnerstadt 600 €. Gegenüber dem Eigentümer in Lonnerstadt beträgt die Einsparung in Möhrendorf jährlich somit 340 €!
Es fällt auf, dass die Gemeinde Möhrendorf im Landkreis ERH den niedrigsten Hebesatz hat und weit unter dem Durchschnitt des Landkreises liegt. Aus Sicht der Verwaltung wäre es ratsam, sich mittelfristig am Durchschnitt des Landkreises zu orientieren. Denn sollten nach dem Abschmelzen der Rücklagen (was in wenigen Jahren zu erwarten ist) Kredite notwendig sein, besteht die Gefahr, dass der Haushalt von der Rechtsaufsicht nur noch dann genehmigt wird, wenn die Gemeinde sich auf dem Niveau des landkreisweiten Durchschnitts bewegt. Zu diesem Zeitpunkt wäre dann eine Neuverschuldung UND eine deutliche Anhebung der Hebesätze (sprich Grundsteuer) notwendig!
3. Aspekt: Auswirkungen auf die Kreisumlage
Die Höhe des Hebesatzes hat Auswirkungen auf die Kreisumlage. Die Kreisumlage berechnet sich nach den Steuerkraftzahlen der Gemeinde, zu denen auch die Grundsteuer zählt. Wenn der GrSt-Hebesatz der Gemeinde von dem bayernweit geltenden Nivellierungshebesatz (derzeit 310 %) nach unten abweicht, wird der Nivellierungshebesatz als Grundlage für die Berechnung der Steuerkraft (und somit auch der Kreisumlage) hergenommen.
Beispiel Berechnung der Kreisumlage 2024 mit Hebesatz 260 und 310
| Kreisumlage | Summe aller Messbeträge 2022 in € | Hebesatz | Einnahmen GrSt B in € | Höhe Kreisumlage In € |
| Tatsächliche Einnahmen bei 260 | 139.236 | 260 | 362.014 | 3.583.365 |
| Fiktive Einnahmen bei 310 |
| 310 | 431.632 | 3.583.365 |
| Negativer Saldo |
|
| -69.618 |
|
Das bedeutet, dass die Gemeinde Möhrendorf eine gleich hohe Kreisumlage zahlt, egal ob ihre Grundsteuereinnahmen wie aktuell 362.014 Euro oder bei 310 %-Punkten 431.632 Euro betragen.
4. Aspekt: Festschreibung der Steuerkraftzahlen
Aufgrund der Grundsteuerreform hat die bay. Staatsregierung in einem Schreiben vom 16.07.2024 (eingestellt im RIS) bekanntgegeben, die Steuerkraftzahlen 2026 für mehrere Jahre festzuschreiben, da die Auswirkungen der Reform auf die Berechnung der Steuerkraft nicht vorhersehbar sind.
Kreiskämmerer Vogel ist der Auffassung, dass durch diese Vorgehensweise alle Gemeinden, die sich unter dem Nivellierungshebesatz befinden, mit mehrjährigen finanziellen Nachteilen gegenüber den Kommunen, die über dem Nivellierungshebesatz liegen, rechnen müssten. Schon jetzt steht also fest, dass die Gemeinde Möhrendorf aufgrund der Festschreibung jährlich bis 2029 so behandelt wird, als wenn sie den Nivellierungshebesatz von 310 Prozentpunkten anwenden würde!
Auswertung der bisher eingegangenen GrSt-Messbescheide 2025
Für die Grundsteuer B haben wir aktuell (Stand 39. KW/2024) vom Finanzamt für etwa 95 % der möglichen Fälle einen neuen Grundsteuermessbetragsbescheid für 2025 erhalten.
Danach ergibt sich für 2025 eine Gesamtmessbetragssumme von ca. 162.000 €, was gegenüber den bisherigen Messbeträgen eine Steigerung um etwa 15 % bedeutet.
Ob die noch restlichen offenen Fälle eine größere Veränderung des Aufkommens bewirken, kann aktuell nicht gesagt werden. Auch ist noch nicht absehbar, ob es aufgrund von Einsprüchen im kommenden Jahr im größeren Umfang Berichtigungen vorgenommen werden müssen.
Angenommen, die noch offenen 5 % der Fälle verändern diesen Wert nicht mehr gravierend, ergeben sich unter Einbeziehung der verschiedenen Hebesätze folgende Prognosen:
Aufkommensneutralität wird bei einem Hebesatz von ca. 225 %-Punkten angenommen.
Bei einer Beibehaltung des aktuellen Hebesatzes von 260 %-Punkten werden für die Grundsteuer B Mehreinnahmen von ca. 60.000 Euro erwartet.
Bei einer Anpassung des aktuellen Hebesatzes auf den derzeit geltenden Nivellierungshebesatz von 310 Prozentpunkten werden für die Grundsteuer B Mehreinnahmen gegenüber 2024 in Höhe von ca. 140.000 Euro erwartet.
Wenn die Gemeinde mittelfristig den aktuell durchschnittlichen landkreisweiten Hebesatz von 387 %-Punkten anwendet, würde dies jährliche Mehreinnahmen von ca. 267.000 Euro bedeuten.
| Sum Messb B 24 | Sum Messb B 25 |
| |
| 140 T€ | 163 T€ (= ca.16%) |
| |
| Hebesatz(HS) | Ein-nahmen 2024 in € | Vorauss. Einnahmen 2025 in € | Beispiel EFWH MeßB 2025: 116 € GrSt. B – jährl. | |
| Aktueller HS | 260 | 363 T€ |
|
|
| HS aufkommensneutral | 225 |
| 350 – 375 T€ | 260 (+/- 0) |
| Beibehalten aktueller HS | 260 |
| 410 - 435 T€ | 301 (+41) |
| Nivellierungssatz Bayern | 310 |
| 490 – 520 T€ | 360 (+100) |
| Ø HS ErH (2023) | 387 |
| 610 – 650 T€ | 450 (+190) |
Fazit der Verwaltung:
Die Gemeinde Möhrendorf ist ihren Bürgern in der Vergangenheit mit dem landkreisweit niedrigsten Hebesatz finanziell sehr entgegen gekommen.
Angenommen, die Gemeinde hätte sich schon bisher im Durchschnitt des Landkreises ERH bewegt, wäre unter diese Voraussetzungen ein aufkommensneutraler Hebesatz finanziell vertretbar.
Eine weitere Absenkung des ohnehin schon niedrigsten Hebesatzes erscheint, nicht nur im Hinblick auf das zu erwartende rasche Abschmelzen der Rücklage in den nächsten Jahren, deshalb nicht ratsam.
Grundsteuer A
Für die Grundsteuer A gelten im Prinzip die gleichen Ausführungen wie für die GrSt B. Die jährlichen Einnahmen in der Grundsteuer A betragen in der Gemeinde Möhrendorf etwa 11.000 Euro. Der Hebesatz beträgt auch hier 260 %. Bei den meisten Gemeinden sind die Hebesätze der Grundsteuer A und B gleich.
Auswertung der bisher eingegangenen GrSt-Messbescheide 2025
Für die Grundsteuer A haben wir aktuell (Stand 39. KW/2024) vom Finanzamt für etwa 80 % der möglichen Fälle einen neuen Grundsteuermessbetragsbescheid für 2025 erhalten. Im Gegensatz zur Grundsteuer B ist die Summe der Messbeträge in der Grundsteuer A für das kommende Jahr voraussichtlich niedriger als 2024.
Da aber bei der GrSt A noch viele Objekte fehlen, deren zukünftige Messbeträge noch nicht feststehen, ist die Unsicherheit beim zu erwartenden Aufkommen deutlich größer als in der Grundsteuer B.
|
| Sum Messb A 24 | Sum Mess A 25 |
|
| 4.160 | 3.630 |
| Hebesatz (HS) | Einnahmen 2024 in € | Vorauss. Einnahmen 2025 in € |
| Aktueller HS | 260 | 10.800 |
|
| Beibehalten aktueller HS | 260 |
| 9.440 |
| HS aufkommensneutral | 297 |
| 10.800 |
| Nivellierungshebesatz Bayern | 310 |
| 11.250 |
| Ø HS GrSt B ErH (2023) | 387 |
| 14.050 |
Fazit der Verwaltung:
Aufgrund der noch bestehenden Unsicherheiten, ist schwer abzuschätzen, unter welchem Hebesatz eine Aufkommensneutralität angenommen wird. Gegenwärtig ist das bei etwa 300 %-Punkten der Fall. Darunter sollte die Gemeinde zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht bleiben.
Beschlussalternativen der Verwaltung (weitestgehender zuerst)
Alternative A
Der Gemeinderat beschließt, den Hebesatz von Grundsteuer A und B auf den derzeitigen Durchschnittshebesatz im Landkreis Erlangen-Höchstadt ab dem 01.01.2025 auf 387 Prozentpunkte anzuheben.
Alternative B (Empfehlung Verwaltung)
Der Gemeinderat beschließt, den Hebesatz von Grundsteuer A und B auf den bayernweit geltenden und für die Berechnung der Kreisumlage maßgeblichen Nivellierungshebesatz von 310 Prozentpunkten ab dem 01.01.2025 anzuheben.
Alternative C
Der Gemeinderat beschließt, den Hebesatz von Grundsteuer B ab 01.01.2025 unverändert bei 260 Prozentpunkten beizubehalten. Die Grundsteuer A wird aufkommensneutral auf 300 %-Punkte angehoben.
Alternative D
Der Gemeinderat beschließt, den Hebesatz für die Grundsteuer B aufkommensneutral ab dem 01.01.2025 auf 225 Prozentpunkte abzusenken. Die Grundsteuer A wird ab 01.01.2025 aufkommensneutral auf 300 %-Punkte angehoben.
Beschluss:
Alternative A
Der Gemeinderat beschließt, den Hebesatz von Grundsteuer A und B auf den derzeitigen Durchschnittshebesatz im Landkreis Erlangen-Höchstadt ab dem 01.01.2025 auf 387 Prozentpunkte anzuheben.
Abstimmungsergebnis: 0 : 14 abgelehnt
Alternative B
Der Gemeinderat beschließt auf Empfehlung der Verwaltung, den Hebesatz von Grundsteuer A und B auf den bayernweit geltenden und für die Berechnung der Kreisumlage maßgeblichen Nivellierungshebesatz von 310 Prozentpunkten ab dem 01.01.2025 anzuheben.
Abstimmungsergebnis: 14 : 0 angenommen
Die Alternativen C und D kommen somit nicht mehr zur Abstimmung.
TOP 5
Erlass einer Grundsteuerhebesatzsatzung
Sachverhalt:
Nach Festlegung der Höhe der Grundsteuerhebesätze sind diese im Rahmen der Hebesatz-Satzung zu erlassen und zu veröffentlichen. In den Satzungsentwurf sind noch die vorher festgelegten Hebesätze einzutragen. Die Satzung soll ab 01.01.2025 und so lange gelten, bis ein neuer Hebesatz beschlossen wird.
(Entwurf vom 30.09.2024 einer)
Grundsteuerhebesatzsatzung der Gemeinde Möhrendorf (GrStHSatzS)
Aufgrund § 25 Abs. 1 und 2 GrStG und § 16 Abs. 1 und 2 GewStG i. V. m. Art. 22 Abs. 2 und 23 der Gemeindeordnung und Art. 18 des Kommunalabgabengesetzes erlässt die Gemeinde Möhrendorf folgende Satzung:
§ 1
Erhebungsgrundsätze
Die Gemeinde Möhrendorf erhebt von dem in ihrem Gebiet liegenden Grundbesitz Grundsteuer nach den Vorschriften des Grundsteuergesetzes.
§ 2
Hebesätze
Die Hebesätze werden wie folgt festgesetzt:
| 1. | Grundsteuer A — 310 |
| 2. | Grundsteuer B — 310 |
§ 3
Inkrafttreten
Diese Satzung tritt mit dem 1. Januar 2025 in Kraft.
Beschlussvorschlag der Verwaltung:
| 1. | Der Gemeinderat Möhrendorf beschließt den vorstehenden Entwurf vom 30.09.2024 einer Grundsteuerhebesatzsatzung. |
| 2. | Die Satzung soll am 01.01.2025 in Kraft treten. |
| 3. | Die Satzung ist vom 1. Bürgermeister auszufertigen, im Amtsblatt zu veröffentlichen und auf der Homepage der Gemeinde dauerhaft online zu stellen. |
Beschluss:
Gemäß Empfehlung der Verwaltung beschließt der Gemeinderat:
| 1. | Der Gemeinderat Möhrendorf beschließt den vorstehenden Entwurf vom 30.09.2024 einer Grundsteuerhebesatzsatzung. |
| 2. | Die Satzung soll am 01.01.2025 in Kraft treten. |
| 3. | Die Satzung ist vom 1. Bürgermeister auszufertigen, im Amtsblatt zu veröffentlichen und auf der Homepage der Gemeinde dauerhaft online zu stellen. |
Abstimmungsergebnis: 14 : 0 angenommen
Nächste Gemeinderatssitzung: Dienstag 28.01.2025