Festsetzung von neuen Realsteuerhebesätzen ab 01.01.2026

Mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes vom 10.04.2018 wurde die Unvereinbarkeit der bisherigen Grundsteuererhebung mit Art. 3 Abs. 1 GG festgestellt. Diese Entscheidung führte zur Neuregelung der Grundsteuer, welche seit dem 01.01.2025 greift. Die Neufestsetzung der Hebesätze ab dem Jahr 2025 war für die weitere Erhebung der Grundsteuer Voraussetzung.

Der Stadtrat der Solestadt Bad Dürrenberg hat in seiner Sitzung am 28.11.2024 eine Hebesatzsatzung ab dem Haushaltsjahr 2025 beschlossen (BV-Nr. 40-03-2024). Die Hebesätze blieben gegenüber der bisherigen Festsetzung unverändert. Daraus resultierten allein im Jahr 2025 Steuerausfälle gegenüber dem Vorjahr in Höhe von rund 194.000,- € für die Grundsteuer A und B.

Nach Veröffentlichungen der Bundesregierung zur Neubewertung der Grundstücke wurde den Bürgern vermittelt, dass die Umstellung der Bewertung bei den Kommunen aufwandsneutral erfolgen soll: „Mit der Reform der Grundsteuer wird keine Veränderung des Grundsteueraufkommens verfolgt. An die Städte und Gemeinden wird daher appelliert, die durch die Neubewertung des Grundbesitzes resultierenden Belastungsänderungen durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen, um ein konstantes Grundsteueraufkommen zu sichern. Insgesamt soll die Reform für die jeweilige Stadt oder Gemeinde zu keinen Einnahmeverlusten führen; die Städte und Gemeinden sollen aber durch die Reform auch nicht mehr Grundsteuer einnehmen als zuvor“ (vgl. https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html).

An diese Aussagen sind die Städte und Gemeinden rechtlich nicht gebunden, da die Satzungshoheit bei den Kommunen liegt: „Als Ausdruck der kommunalen Selbstverwaltungsgarantie nach Art. 28 Abs. 2 GG besitzen die Gemeinden das verfassungsrechtlich in Art. 106 Abs. 6 S. 2 GG verankerte Recht, die Hebesätze der Grundsteuer im Rahmen der Gesetze autonom festzusetzen. Das heißt, die Gemeinden bestimmen, mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrags (Hebesatz) die Grundsteuer zu erheben ist und letztlich somit auch die absolute Höhe der Grundsteuer.“

Grundsteuer A

Neubewertungen bei den landwirtschaftlich genutzten Grundstücken liegen noch nicht vollständig vor. Zudem ergibt sich hier die Schwierigkeit, dass nunmehr der Eigentümer und nicht mehr der Nutzer des Grund und Bodens grundsteuerpflichtig ist. Das Gesamtaufkommen liegt derzeit bei einem Hebesatz von 334 % bei rund 43,6 T. € (2024: 56,6 T. €). Wie viele Veranlagungen vom Finanzamt noch ausstehen, kann noch nicht beziffert werden, da nicht alle besteuerten Flurstücke übertragen werden. Um den Steuerverlust auszugleichen, ist bei der Grundsteuer A ein Hebesatz von künftig 435 % notwendig.

Grundsteuer B

Das Finanzamt hat zu einem großen Teil die Neuveranlagungen durchgeführt und an die Kommunen versendet. Die Überprüfung und der Vergleich dieser Datensätze haben teilweise erhebliche Abweichungen bei der Messbetragsermittlung ergeben. Diese Abweichungen sind teils dem geänderten Recht, teils falsch ausgefüllten Erklärungen und Berechnungen geschuldet. Derzeit werden laut mündlicher Aussagen Schätzungen vorgenommen, bei denen keine entsprechenden Erklärungen abgegeben wurden. Von den Kommunen gemeldete Unstimmigkeiten werden schrittweise abgearbeitet.

Bei der Bewertung ist auffällig, dass sich die Messbeträge der Nichtwohngrundstücke gegenüber den bisherigen Bewertungen stark verringert haben, die Messbeträge der Wohngrundstücke nur im geringeren Maße.

Unter Berücksichtigung der Vorgaben des § 25 Abs. 4 und 5 GrStG i. V. m. § 1 Nrn. 2 und 3 GrStHsG LSA eröffnet sich für die Kommunen ab 01.01.2025 die Möglichkeit der Differenzierung der unter der Grundsteuer B geführten Grundstücke nach Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken, welche die Festlegung eines höheren Hebesatzes für Nichtwohngrundstücke einräumt. § 1 Nr. 2 GrStHsG LSA legt per Legaldefinition fest, dass zu den „Nichtwohngrundstücken“ zum einen unbebaute Grundstücke nach § 247 BewG als auch Grundstücke der Bewertung nach § 250 Abs. 3 BewG - namentlich Geschäftsgrundstücke - gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum als auch sonstige bebaute Grundstücke fallen. § 1 Nr. 3 GrStHsG LSA enthält die Legaldefinition für die „Wohngrundstücke“ und verweist insoweit auf § 250 Abs. 2 BewG. Diese sind Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum. Eine abweichende Differenzierung würde gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen und zur Rechtswidrigkeit führen.

Das Steueraufkommen 2024 bei den Wohngrundstücken und den Nichtwohngrundstücken ist oben dargestellt. Um das Steueraufkommen 2024 wiederzuerlangen, wird der Hebesatz für die Grundsteuer B künftig geteilt: Der Hebesatz für Wohngrundstücke beläuft sich künftig auf 410 % und der Hebesatz für Nichtwohngrundstücke auf 723 %.

Der Gewerbesteuerhebesatz bleibt unverändert bei 355 % bestehen.

Eine entsprechende Hebesatzsatzung hat der Stadtrat der Solestadt Bad Dürrenberg in seiner Sitzung am 25.09.2025 mehrheitlich beschlossen.

Nicole Werner

Fachbereichsleiterin Finanzen und Steuern