Technischer Ausschuss zu Vorortbegehungen unterwegs - Baurechtsfragen standen im Vordergrund
Am 5. August hatte der Bürgermeister dem Technischen Ausschuss ein umfangreiches Programm von Vorortbegehungen auf die Tagesordnung gesetzt. Hauptschwerpunkte waren verschiedenste Themen zu städtebaulichen Planungen, konkreten Baurechtsfragen, aber auch einzelne Sachverhalte, bei denen die Gemeinde ihrerseits nunmehr das Bauaufsichtsamt offiziell einschalten muss, da Eigentümer auf entsprechende gut gemeinte Hinweise nicht reagieren.
Milchviehanlage Obercunewalde – geänderte Nutzungen – anderes Baurecht
Begonnen wurde auf dem Gelände der ehemaligen Milchviehanlage in Obercunewalde. Dieses Gelände ist hinsichtlich seiner heutigen sehr unterschiedlichen Nutzungen bauplanungs- und bauordnungsrechtlich nicht mehr mit dem Zustand von 1990 vergleichbar. Errichtet wurde der Gesamtkomplex bekanntermaßen als Milchviehanlage; heute aber werden nur noch Teile des Anwesens landwirtschaftlich genutzt. Das Gebiet liegt im sog. Außenbereich, wonach u.a. nur landwirtschaftliche Nutzungen bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig sind.
Was vielfach unbekannt ist, aber aus verschiedenen fachlichen Gründen notwendig:
Werden diese Gebäude anders als zur Errichtung, also nicht mehr landwirtschaftlich, sondern zu anderen Zwecken genutzt, bedarf eine solche Nutzungsänderung bauaufsichtlicher Genehmigungen. Die Gemeinde hatte hier schon zu Beginn der 2000er Jahre, damals noch auf Initiative von dem leider zu früh verstorbenen Inhaber der Firma Krägler, Dietmar Krägler, erste Anstrengungen unternommen und auch die Grundstücksverhältnisse wurden damals im Rahmen eines Verfahrens zum freiwilligen Landtausch geordnet. Über kurz oder lang besteht jedoch hier für einzelne Gebäude und Grundstücke Handlungsbedarf, was die Gemeinde auch schon im vergangenen Jahr einzelnen Eigentümern mitgeteilt hatte.
Gewerbegebiet Obercunewalde – „Betagter“ Bebauungsplan aus „Reichsbahn-Zeiten“
Auch der Bebauungsplan im Gewerbegebiet Obercunewalde ist problembehaftet. Dies liegt darin begründet, dass dieser Bebauungsplan (der erste nach 1990) schon sehr „betagt“ ist und in zahlreichen Bereichen nicht mehr mit der tatsächlichen Situation übereinstimmt.
Hierfür einige Beispiele:
- • Die gesamte Planzeichnung ist noch handgezeichnet, denn damals stand kaum geeignetes (natürlich erst recht kein digitales) Kartenmaterial zur Verfügung, sodass von vornherein – eigentlich schon vor dem ersten Neubau – Abweichungen vorhanden waren.
- • Das gesamte Bahnhofsgelände Obercunewalde ist in diesem Bebauungsplan enthalten einschließlich der Festlegung eines neuen Anschlussgleises für das Gewerbegebiet!
- • Das ehemalige Werk I vom Motorenwerk einschließlich der benachbarten Weberei ist noch komplett als Bestand eingetragen.
Heute ist das Cunewalder Gewerbegebiet das industrielle Herzstück unserer Gemeinde, in dem auch ein Großteil der Wertschöpfung und somit auch des Gewerbesteueraufkommens der Gemeinde erwirtschaftet wird. Deshalb möchte die Gemeinde den Bebauungsplan überarbeiten bzw. aktualisieren und z. B. auch eindeutige neue Baufenster für das ehemalige Werk I ausweisen, um Rechtssicherheit bei künftigen Bauvorhaben/Erweiterungen für alle bestehenden Unternehmen zu schaffen.
Logischerweise gab es auch Anfragen zur Nutzung einzelner Gewerbeflächen, da das Abstellen – vorsichtig ausgedrückt – älterer Fahrzeuge zunimmt. Dies wahrt nicht gerade den ortsbildverschönernden äußeren Anschein, aber deshalb findet diese Nutzung ja auch im Gewerbegebiet statt. Hier gibt es auch immer wieder Bedenken, dass von den abgestellten Fahrzeugen hinsichtlich des Umweltschutzes Gefahren ausgehen könnten. Auch im Gewerbegebiet Obercunewalde haben sich über die Jahre einzelne Nutzungen verändert, die mit dem Bebauungsplan nicht mehr immer übereinstimmen.
Neue Baurechtsverfahren am Kirchweg in Vorbereitung
Als nächste Station waren am Kirchweg beabsichtigte künftige Bauvorhaben Gegenstand der Begehungen. Hier möchten Grundstückseigentümer frühzeitig für ihre beabsichtigten Vorhaben das Baurecht geklärt wissen. So wird im Oktober die Einleitung eines Verfahrens zu einer einfachen Änderung des Bebauungsplanes „Am Siedlungsweg“ im Bereich des früheren Landambulatoriums, mit dem Ziel dort Baurecht für ein weiteres Einfamilienhaus zu schaffen, auf der Tagesordnung des Technischen Ausschusses und Gemeinderates stehen.
Auf dem Grundstück des jahrzehntelang als Schandfleck am Kirchweg 11 stehenden Gebäudes möchte der nunmehrige Eigentümer, der vor mehreren Jahren das Flurstück als Privateigentum erworben und das Gebäude abgebrochen hatte, auf dem ca. 4.600 m² großen Grundstück Platz für maximal 4 Eigenheime schaffen. Der nördliche Teil in Richtung der sogenannten „Funkenburg“ wird nicht bebaut. Hier soll das im südlichen Teil bereits bestehende Baurecht um eine kleinere Fläche zusätzlich erweitert werden, wofür der Gemeinderat ebenfalls erst ein Verfahren eröffnen muss. Wie immer in derartigen Fällen, werden die Kosten für die Verfahren, deren Ergebnisse mit der Einleitung noch völlig offen sind, von den Antragstellern getragen.
Gegenstand der hier ebenso im Oktober anstehenden Beratung im Technischen Ausschuss und Gemeinderat ist ausschließlich dieses Grundstück, nicht die westlich angrenzende Streuobstwiese.
Zur Erinnerung: Das Grundstück stand viele Jahre im Fokus der öffentlichen Diskussion, da es Schritt für Schritt dem Verfall preisgegeben und durch die damaligen Eigentümer „zerlegt“ wurde. Alle Bemühungen der Gemeinde, aber auch vieler privater Interessenten, das Grundstück zu erwerben, waren in den vergangenen Jahren an den Kaufpreisvorstellungen der vormaligen Eigentümerin gescheitert.
Wolfsschlucht bildete den Abschluss der Vorortbegehungen
Hinter den 5 Wohngebäuden entlang der Schönberger Straße befindet sich die sogenannte Wolfsschlucht, nach der auch der gleichnamige Straßenzug benannt ist.
Hier war und ist die Grundstückssituation hinter den Wohngebäuden durchaus schwierig. Einerseits befanden sich die hinter den Häusern liegenden Gärten zum Teil auf einem kommunalen Grundstück, andererseits ragen Teile der Gärten schon seit vielen Jahrzehnten in die Wolfsschlucht hinein und hier war der Freistaat Sachsen Eigentümer. Aufgrund des hohen Baumbestandes und den vielen schützenswerten Bäumen in der Wolfsschlucht spielen hier auch immer wieder Themen wie Waldabstand und Verkehrssicherungspflicht eine Rolle. Die Gemeinde hat vor drei Jahren die Grundstücke vom Freistaat erworben, um im Interesse der angrenzenden Pächter und Hauseigentümer geordnete Grundstücksverhältnisse schaffen zu können.
Derartige Verfahren sind zeitaufwendig und keine Pflichtaufgabe. Noch im Herbst wird die Gemeindeverwaltung alle Anlieger zu einer gemeinsamen Beratung einladen.
Baurecht nicht auf die leichte Schulter nehmen – Rechtzeitige Genehmigung beantragen, bevor man unnötig Stress bekommt
Unwissenheit schützt niemanden vor künftigen Problemen.
Das Baurecht ist in Deutschland sehr umfangreich und durchaus kompliziert, aber dies war auch schon zu Kaisers Zeiten so, wie alte Bauakten belegen! In Deutschland regeln die Bundesländer, für welche Vorhaben man eine Baugenehmigung nach Landesbauordnung benötigt und der Bund einheitlich für das gesamte Land über das Baugesetzbuch, wo überhaupt gebaut werden darf.
Zuständig für die Baugenehmigungen sind ausschließlich die Landratsämter als untere Bauaufsichtsbehörden. Vielfach spielen Baurechtsverfahren auch in Zivilrechtsstreiten eine Rolle, z. B. wenn Grenzabstände nicht eingehalten werden oder aber Gebäude ganz anders genutzt werden als zu dem Zweck, zu dem sie einst errichtet wurden und dann die Nachbarn hervorrufen. Probleme treten auch immer wieder bei der Errichtung zusätzlicher Stellplätze, Carports oder Garagen auf, denn auch diese bedürfen ab einer gewissen Größe oder Anzahl zusätzlicher Genehmigungen und es gibt immer wieder Probleme mit Grenzbebauung und dem Nachbarrecht. Speziell die technischen Vorgaben der Bauordnung dienen insbesondere auch dazu, Personen, die sich künftig, z. B. in einem neu errichteten oder umgenutzten Gebäude aufhalten sollen, vor Schaden zu bewahren. Vielfach spielt auch die Statik eine große Rolle.
Deshalb an dieser Stelle nochmals eine Bitte:
Wenn Sie ein größeres Bauvorhaben beabsichtigen, konsultieren Sie im Vorfeld einen Bauingenieur, der auch die Zulassung für das Einreichen von Bauanträgen hat oder die Bauaufsichtsbehörde beim Landratsamt Bautzen, ob für Ihr Vorhaben eine Baugenehmigung notwendig ist, denn das Baurecht ist kompliziert. Bei Unklarheiten reicht manchmal auch ein Blick in die Baugenehmigung für das eigene Haus, auch wenn diese schon einige Jahre zurückliegt oder wenn man in einem Bebauungsplangebiet liegt, in den Bebauungsplan.
Mal ehrlich: Hält sich denn jeder Eigentümer dort an den sogenannten Grünordnungsplan oder hat auch jeder Eigentümer eines Wohngrundstückes in der Ortslage, der sich dem Schutz von Streuobstwiesen oder einzelner Obstbäume auf benachbarten Grundstücken verschrieben hat, auf seinem Grundstück selbst Obstbäume oder zumindest einheimische Baumarten? Die Gemeinde ist nur zuständig für das Erteilen des sogenannten Einvernehmens zu bei der Bauaufsicht eingereichten Bauanträgen und wird durch diese dann beteiligt. Gleichwohl sind wir verpflichtet, wenn wir von offensichtlichen Verstößen gegen die Bauordnung Kenntnis haben, die Bauaufsicht darauf hinzuweisen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn genehmigungspflichtige Bauten ganz ohne Bauantrag heranwachsen oder aber mit dem Bau bereits begonnen wurde, obwohl der Bauantrag zwar eingereicht wurde, aber noch keine Genehmigung vorliegt.
Anders als die Praxis in vielen anderen Städten und Gemeinden erfolgt durch die Gemeindeverwaltung hier im Regelfall zuerst ein Hinweisschreiben an entsprechende Bauherren, ohne gleich die Bauaufsicht einzuschalten. Dieser Hinweis sollte dann aber nicht als Schikane verstanden werden, sondern soll die Bauherren vor Unannehmlichkeiten, z. B. Bußgeldern, Abbruchverfügungen oder im Minimum erhöhten Gebühren für eine nachträgliche Genehmigung, schützen.