Garagen auf städtischem Grund und Boden: Informationen für alle Pächter
Was nach dem heutigen Recht unmöglich ist, war im Rechtssystem der Deutschen Demokratischen Republik fest verankert – Eigentum an Grundstücken und Gebäuden konnten auseinanderfallen. Grundlage hierfür waren regelmäßig Nutzungsverträge über die Grundstücke gemäß den §§ 312 bis 315 des Zivilgesetzbuchs der DDR. Dem Nutzer wurde die Errichtung einer Garage ermöglicht und er konnte Eigentum an dieser erlangen, als sei die Garage eine bewegliche Sache. Das Eigentum am Grundstück blieb – bis auf die Tatsache, dass nun das Gebäude einer anderen Person darauf stand – unberührt. Freilich konnten auch mehrere Garagen unterschiedlicher Personen auf einem Grundstück errichtet werden und die Nutzer bildeten eine Garagengemeinschaft. Wegen derartiger Kollisionen mit der Dogmatik des Bürgerlichen Gesetzbuches wurden infolge der Wiedervereinigung unter anderem in den Art. 230 ff. des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch sowie dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz und dem Schuldrechtsanpassungsgesetz Übergangsregelungen geschaffen. So können unter Umständen heute noch Eigentum am Grundstück und an der „Garage aus DDR-Zeiten“ auseinanderfallen. Diese Konstellationen werden mit einigen Ausnahmen nach dem heute geltenden Miet- und Pachtrecht des BGB abgewickelt.
Das hier maßgebliche Schuldrechtsanpassungsgesetz ist ein Bundesgesetz und regelt Rechtsverhältnisse an Grundstücken in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet (Beitrittsgebiet), die aufgrund der Errichtung von Garagen oder anderen persönlichen, jedoch nicht Wohnzwecken dienenden Bauwerken bebaut worden sind.
Die Kündigungsschutzfrist für den Pächter im Rahmen des Schuldrechtsanpassungsgesetz ist zum 03.10.2022 nunmehr endgültig ausgelaufen. Hierbei handelt es sich um eine gesetzliche Regelung, die auf Bundesebene, welche eine verbindliche Vorgabe- und Handlungsgrundlage für die Stadt Kirchberg wie auch für alle anderen Kommunen darstellt, erlassen wurde.
Das Schuldrechtsanpassungsgesetz regelt in § 12 Abs. 2: Sofern ein Pachtverhältnis für eine Eigentumsgarage nach dem 03.10.2022 endet, hat der Pächter keinen Anspruch auf Entschädigung für den Verlust des Bauwerks. Das Objekt Garage verschmilzt mit dem Grundstück (§ 94 BGB). Insofern fällt das Eigentum an der Garage dem Grundstückseigentümer Stadt unentgeltlich zu.
Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass es zu keiner Veränderung der Eigentumsverhältnisse kommt, solange das Pachtverhältnis weiter besteht.
In Aufarbeitung dieses rechtlichen Hintergrundes für die betroffenen Garagen auf städtischem Grund und Boden wurde nunmehr durch den Stadtrat der Stadt Kirchberg zur Sitzung am 28.05.2024 folgende Festlegung getroffen:
Alle derzeitigen Pachtverträge für Garagen auf städtischen Grund und Boden bestehen im Grundsatz unverändert weiter.
Jedoch werden ab sofort bei Beendigung eines Pachtvertrages auf Veranlassung des derzeitigen Pächters keine neuen Pachtverträge mehr abgeschlossen, d. h. bei Beendigung eines Pachtvertrages geht die Garage nach den geltenden Regelungen des BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers, der Stadt Kirchberg, über. Der bestehende Vertrag wird beendet. Eine Rückbauverpflichtung für die jeweilige Garage ist für den Pächter derzeit angesichts des anhaltenden Bedarfs nicht vorgesehen.
Über die Stadt Kirchberg erfolgt dann die Vermietung der Garagen. Dabei können auch die Belange des vorhergehenden Pächters berücksichtigt werden. Der Stadtrat hat sich die Entscheidung nicht leicht gemacht, weil beim Übergang von Pacht zu Miete beispielsweise auch verschiedene Instandsetzungskosten an der Stadt hängen bleiben.
Die Begründung neuer „Eigentumsverhältnisse“ an der Garage durch Weiterveräußerung, Vererbung oder Schenkung an einen neuen „Pächter“ ist dagegen ab sofort ausgeschlossen, es werden damit keine sogenannten „3-seitigen Verträge“ mehr seitens der Stadt Kirchberg bestätigt. In diesem Zusammenhang sei nochmals ausdrücklich erwähnt, dass eine Unterverpachtung der Garage ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers - der Stadt Kirchberg - auf Basis der bisherigen Verträge grundsätzlich ausgeschlossen ist. Sollte die Stadtverwaltung Kenntnis von einer solchen verbotswidrigen Unterverpachtung erlangen, kann dies eine außerordentliche Kündigung des bestehenden Pachtverhältnisses nach sich ziehen.
Allerdings findet auch bei den bestehenden Pachtverträgen eine Anpassung des Pachtzinses bzw. Mietzinses zum 01.01.2025 statt. Die letzte Anpassung erfolgte hier zum 01.07.2010. Ab dem 01.01.2025 wird hier der Pachtzins auf 90,00 € im Jahr angepasst.
In diesem Betrag ist allerdings der bisher zusätzlich zur Pacht zu zahlende Grundsteueranteil für die Garage an die Stadt Kirchberg i. H. v. durchschnittlich 20,00 EUR bereits mit enthalten. Denn unter Beachtung der Regelungen der Grundsteuerreform zum 01.01.2025 entfällt die eigenständige Zahlungspflicht einer Grundsteuer durch die Pächter für das Bauwerk „Garage“. Stattdessen geht die Grundsteuerpflicht ab dem 01.01.2025 für Grund und Boden einschließlich des Gebäudes auf den Grundstückseigentümer über.
Jeder Pächter bzw. Mieter wird voraussichtlich im September 2024 über diese Anpassung schriftlich informiert.
Sollten Sie Pächter einer Garage sein und noch Fragen haben, stehen Ihnen die Mitarbeiter im Bereich Liegenschaften der Stadtverwaltung Kirchberg unter den Rufnummern 037602 83-146 und 83-147 gern zur Verfügung.