Öffentliche Bekanntmachung über den Aufstellungsbeschluss zur „Einbeziehungssatzung Würflau“ im Ortsteil Würflau der Gemeinde Osternienburger Land gemäß § 34 Absatz 4 Satz 1 Nr. 3 in Verbindung mit § 13 BauGB

über den Aufstellungsbeschluss zur „Einbeziehungssatzung Würflau“ im Ortsteil Würflau der Gemeinde Osternienburger Land gemäß § 34 Absatz 4 Satz 1 Nr. 3 in Verbindung mit § 13 BauGB

Der Gemeinderat Osternienburger Land hat in seiner Sitzung am 08.10.2025 die Aufstellung der „Einbeziehungssatzung Würflau,Teilbereich aus: Gemarkung Elsnigk, Flur 3, Flurstück

46“ im Ortsteil Würflau der Gemeinde Osternienburger Land gemäß § 34 Absatz 4 Satz

1 Nr. 3 in Verbindung mit § 13 BauGB beschlossen.

Sachverhalt und Begründung

1. Geltungsbereich

Der Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung befindet sich in der Mitte der bebauten Ortslage des Gemeindeteils Würflau. Das Grundstück hat die Anschrift „Würflau Nr. 29“.

Das Grundstück hat folgende Katasterdaten: Gemarkung Elsnigk, Flur 3, Flurstück 46. Die Grundstücksgröße beträgt 2.645 m². Das Grundstück grenzt nördlich und südlich direkt an die Gemeindestraße.

2. Vorhandene Planungen

Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Osternienburger Land weist das betreffende Grundstück gegenwärtig als Grünfläche aus. Soweit es zur Aufstellung einer Einbeziehungssatzung kommt, wäre im Rahmen der Abwägung zu sichern, dass im Rahmen

der nächsten Änderung des FNP die betreffende Fläche als Wohnbaufläche ausgewiesen wird.

3. Anlass und Ziele der Planung

Auf private Initiative (Vorhabenträgerin) soll für die südliche Teilfläche des Flurstücks 46 der Flur 3 in der Gemarkung Elsnigk Baurecht für ein Einfamilienhaus mit Nebenanlagen geschaffen werden. Die Fläche ist derzeit unbebaut, war jedoch vor langer Zeit bebaut. Zwischen den wildwuchernden Sträuchern sind noch Fundamentreste zu finden. Bauplanungsrechtlich ist die Teilfläche des Flurstücks als Außenbereich gemäß § 35 BauGB eingestuft, sodass eine Wohnnutzung zurzeit nicht zulässig ist. Die Aufstellung der Einbeziehungssatzung ist im vorgesehenen Umfang und zum jetzigen Zeitpunkt erforderlich, um die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen (Baurecht) für die Umsetzung des o.g. Vorhabens zu schaffen. Die Gemeinde Osternienburger Land unterstützt das Vorhaben und beabsichtigt, eine Satzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB aufzustellen. Mit der Aufstellung der Satzung wird die Teilfläche des Flurstücks 46 der Flur 3 in der Gemarkung Elsnigk, Ortslage Würflau, in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbezogen.

4. Voraussetzungen für die Anwendung des Planungsinstruments

Voraussetzung für die Aufstellung einer Einbeziehungssatzung ist gemäß § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr.1 BauGB die Vereinbarkeit mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung.

Die Abrundung der Ortslage deckt sich in diesem Bereich mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Mit der vorliegenden Planung wird die geschlossene Bebauung im südlichen Teil des Grundstücks fortgeführt. Diese im Städtebau gewollte Arrondierung wird im weiteren Verlauf der Planung durch Begrünungsmaßnahmen (als Ausgleichsmaßnahmen) unterstützt, sodass der Ort in diesem Abschnitt harmonisch in die Landschaft eingebunden wird. Die vorhandene Gemeindestraße, südlich des Flurstückes 46, erschließt bisher die Wohngrundstücke 41 und 42.

Alle relevanten Medienträger (Trinkwasser, Abwasser und Energie) liegen am Grundstück an, welches somit im baurechtlichen Sinne als erschlossen zu beurteilen ist. Die Nachweise zur gesicherten Erschließung liegen der Vorhabenträgerin bereits vor.

Voraussetzung für die Anwendung dieses Planungsinstrumentes ist weiterhin, dass die Einbeziehungsfläche durch eine bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt ist (§ 34 Abs. 4 Nr. 4 BauGB). Dies ist gewährleistet, da nördlich und östlich angrenzend und auf der gegenüberliegenden Straßenseite ausreichend Bebauung vorhanden ist, die als Beurteilungsmaßstab für das Einfügen in die nähere Umgebung herangezogen werden kann.

Voraussetzung für die Aufstellung einer Einbeziehungssatzung ist gemäß § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 und Nr. 3 BauGB ebenfalls, dass die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die UVP oder nach landesrechtlichen Vorschriften nicht begründet wird sowie keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB benannten Schutzgüter durch das Vorhaben bestehen. Bei dem § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB handelt es sich um die Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere der Erhaltungsziele und der Schutzzwecke der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes. Da keine Natura 2000-Gebiete durch die Einbeziehungssatzung berührt werden bzw. in unmittelbarer Nähe liegen, bestehen keinerlei Beeinträchtigungen dieses Belangs.

In einer Einbeziehungssatzung können einzelne planerische Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 und 3 Satz sowie Abs. 4 BauGB getroffen werden (§ 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB). Hiervon soll in der „Einbeziehungssatzung Elsnigk, Würflau, Teilbereich aus: Gemarkung Elsnigk, Flur 13, Flurstück 46“ Gebrauch gemacht werden.

Die mögliche Bebaubarkeit richtet sich nach dem Einfügungsgebot. Auf die Einbeziehungssatzung sind der § 1a (Ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz) Abs. 2 (Bodenschutzklausel) und Abs. 3 BauGB (Eingriffsregelung nach Bundesnaturschutzgesetz) auch in Verbindung mit § 9 Abs. 1a BauGB (Festlegung zum Ort des Ausgleichs) anzuwenden. Dies bedeutet, dass u.a. mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden muss (Abs. 2), die Eingriffsregelung anzuwenden ist und ggf. entsprechende Maßnahmen zum Ausgleich vorzusehen sind. Die Bewertung und Bilanzierung des Eingriffs erfolgt nach dem Bewertungsmodell Sachsen-Anhalt.

Der Einbeziehungssatzung ist eine Begründung mit den Angaben gemäß § 2a Satz 2 Nr. 1 BauGB, d.h. Aussagen zu Zielen, Zwecken und wesentlichen Auswirkungen des Vorhabens beizufügen. Die vorgenannten beschriebenen Bearbeitungsschritte erfolgen im weiteren Verlauf der Planung.

5. Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden

Gemäß § 34 Abs. 6 BauGB kann für eine Einbeziehungssatzung das vereinfachte Verfahren zur Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung auf Basis des § 13 Abs. 1 und 2 BauGB angewendet werden. Dementsprechend wird von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und der frühzeitigen Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen. Der Entwurf der Einbeziehungssatzung wird dem Gemeinderat zu gegebener Zeit zur Beschlussfassung vorgelegt.