OL öffentliche Bekanntmachung Elsnigk

über den Aufstellungsbeschluss zur „Einbeziehungssatzung Elsnigk- Würflauer Weg, ehemalige Gärtnerei“ im Ortsteil Elsnigk der Gemeinde Osternienburger Land gemäß § 34 Absatz 4 Satz 1 Nr. 3 im Verbindung mit § 13 BauGB

Der Gemeinderat der Gemeinde Osternienburger Land hat in seiner Sitzung am 21.12.2022 den Aufstellungsbeschluss zur „Einbeziehungssatzung Elsnigk - Würflauer Weg, ehemalige Gärtnerei“ im Ortsteil Elsnigk der Gemeinde Osternienburger Land gemäß § 34 Absatz 4 Satz 1 Nr. 3 in Verbindung mit § 13 BauGB beraten und schlossen.

Sachverhalt und Begründung

1. Geltungsbereich

Der Geltungsbereich der Einbeziehungssatzung befindet sich im Süden der bebauten Ortslage, nördlich der Stichstraße „Würflauer Weg“ auf dem Gelände der ehemaligen Gärtnerei im OT Elsnigk der Gemeinde Osternienburger Land. Er erstreckt sich entlang der südlich verlaufenden Erschließungsstraße „Würflauer Weg“ auf dem vermessenen Flurstück 1050 der Flur 1 in der Gemarkung Elsnigk und hat eine Größe von ca. 2.415 m².

2. Vorhandene Planungen

Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Osternienburger Land ist das Plangebiet als sonstige Grünfläche mit Altlastenverdachtsfläche Nr. 20506 (LPG-Gärtnerei-Altstandort) ausgewiesen.

3. Anlass und Ziele der Planung

Auf private Initiative (Vorhabenträger) soll für das Flurstück 1050 der Flur 1 in der Gemarkung Elsnigk Baurecht für 1 Einfamilienhaus mit Nebenanlagen geschaffen werden. Die Fläche ist bis auf eine untergeordnete Nebenbebauung entlang der westlichen Flurstücksgrenze derzeit unbebaut. Bauplanungsrechtlich ist das Flurstück als sogenannter Außenbereich gemäß § 35 BauGB einzustufen, sodass eine Wohnnutzung zurzeit nicht zulässig ist.

Das Grundstück befindet sich im Eigentum des Investors. Der Investor stammt aus Elsnigk und hat ansonsten keine Option, ein Wohnhaus mit Barrierefreiheit in diesem Ortsteil zu errichten.

Die Aufstellung der Einbeziehungssatzung ist im vorgesehenen Umfang und zum jetzigen Zeitpunkt erforderlich, um die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen (Baurecht) für die Umsetzung des o.g. Vorhabens zu schaffen.

Die Gemeinde Osternienburger Land unterstützt das Vorhaben und beabsichtigt, eine Satzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB aufzustellen. Mit der Aufstellung der Satzung wird die Fläche des Flurstückes 1050 der Flur 1 in der Gemarkung Elsnigk in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbezogen.

4. Voraussetzungen für die Anwendung des Planungsinstruments

Voraussetzung für die Aufstellung einer Einbeziehungssatzung ist gemäß § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr.1 BauGB die Vereinbarkeit mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung.

Die Einbeziehungsfläche ist im Flächennutzungsplan als sonstige Grünfläche ausgewiesen. Der Vorhabenstandort befindet sich an einem Stichweg des Würflauer Weges und ist auf Grund der Tatsache, dass das Grundstück selbst momentan nur mit einem untergeordneten Nebengebäude bebaut ist und die westlich und südlich angrenzenden Flächen unbebaut hinsichtlich einer Wohnbebauung sind, als Bestandteil der unbebauten Außenbereichsflächen zu betrachten. Das untergeordnete Nebengebäude an der westlichen Grundstücksgrenze des Flurstückes 1050 ist ein Überbleibsel der früheren ausgedehnteren Bebauung der ehemaligen Gärtnerei auf dem Flurstück 1050 sowie auf dem westlich angrenzenden Flurstück 173/126 und auf den südlich der Straße „Würflauer Weg“ gelegenen Flurstücken 2023 und 2025. Hier sind alte Fundamente und zum Teil Mauerreste der ursprünglichen Bebauung der alten Gärtnerei sichtbar.

Das nördlich angrenzende Flurstück ist Bestandteil einer großflächigen PV-Anlage. Das westlich angrenzende Flurstück 173/126 ist eine Grünfläche, die ackerwirtschaftlich nicht bewirtschaftet werden kann und somit als Splitterfläche betrachtet wird.

Südlich grenzt das Flurstück 1050 an das öffentliche Straßenflurstück 173/81. Dieses Straßenflurstück war früher beidseitig durch die Gärtnerei bebaut und war Zufahrtsstraße zur früheren in westlicher Richtung anschließenden Zuckerfabrik Elsnigk.

Ein Privilegierungstatbestand nach § 35 BauGB Abs. 1 ist für die geplante Wohnbebauung nicht heranzuziehen. Eine Grundvoraussetzung für die beabsichtigte Bebauung ist die gesicherte und gegebene Erschließung.

In nördlicher und westlicher Richtung ist das Flurstück 1050 durch die PV-Anlage begrenzt und in südlicher Richtung durch die Straße „Würflauer Weg“ geographisch abgegrenzt. Somit ist die Entstehung einer Splittersiedlung im Sinne von § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB nicht zu befürchten. Eine fortschreitende unorganisch städtebauliche Entwicklung ist durch die geplante Bebauung somit nicht zu befürchten.

Die Realisierung des Vorhabens beeinträchtigt die natürliche Eigenart der Landschaft nicht im Sinne des § 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB. Das nähere und weitere Umfeld des Flurstückes 1050 wird geprägt durch die Dominanz der PV-Freiflächenanlage und durch die östlich angrenzende Wohnbebauung. Die klassische Zweckbestimmung des Außenbereiches (naturgegebene Bodennutzung, Land- und Forstwirtschaft, Erholungsfunktion für die Allgemeinheit) ist hier konkret nur schwer erkennbar bzw. nicht vorhanden.

Somit deckt sich die Abrundung der Ortslage in diesem Bereich mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Mit der vorliegenden Planung wird der südliche Ortsrand in westliche Richtung fortgeführt. Diese im Städtebau gewollte Arrondierung wird im weiteren Verlauf der Planung durch Begrünungsmaßnahmen (als Ausgleichsmaßnahmen) unterstützt, sodass der Ortsrand in diesem Abschnitt harmonisch in die Landschaft eingebunden wird.

Die vorhandene Erschließungsstraße „Würflauer Weg“ erschließt bisher ortseinwärts in östliche Richtung beidseitig Wohngrundstücke. Das Flurstück 1050 ist durch die asphaltierte Straße „Würflauer Weg“ somit verkehrstechnisch erschlossen. Die stadttechnische Erschließung liegt ebenfalls an, so dass mit der Satzung eine bessere Auslastung der vorhandenen Infrastruktur gewährleistet und somit auch mit Grund und Boden insgesamt sparsam umgegangen wird.

Voraussetzung für die Anwendung dieses Planungsinstrumentes ist weiterhin, dass die Einbeziehungsfläche durch eine bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt ist (§ 34 Abs. 4 Nr. 4 BauGB). Dies ist gewährleistet, da östlich angrenzend beidseitig der Straße ausreichend Bebauung vorhanden ist, die als Beurteilungsmaßstab für das Einfügen in die nähere Umgebung herangezogen werden kann.

Voraussetzung für die Aufstellung einer Einbeziehungssatzung ist gemäß § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 und Nr. 3 BauGB ebenfalls, dass die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die UVP oder nach landesrechtlichen Vorschriften nicht begründet wird sowie keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB benannten Schutzgüter durch das Vorhaben bestehen. Bei dem § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB handelt es sich um die Berücksichtigung der Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere der Erhaltungsziele und der Schutzzwecke der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes. Da keine Natura 2000-Gebiete durch die Einbeziehungssatzung berührt werden bzw. in unmittelbarer Nähe liegen, bestehen keinerlei Beeinträchtigungen dieses Belangs.

In einer Einbeziehungssatzung können einzelne planerische Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 und 3 Satz sowie Abs. 4 BauGB getroffen werden (§ 34 Abs. 5 Satz 2 BauGB). Hiervon soll in der „Einbeziehungssatzung Elsnigk“ Gebrauch gemacht werden.

Insbesondere soll die Bauflucht aus östlicher innerörtlich angrenzender Lage nördlich des Würflauer Wegs weitergeführt werden. Aus diesem Grunde ist vorgesehen, eine überbaubare Grundstücksfläche mittels Baugrenzen zu definieren. Grundsätzlich richtet sich jedoch die mögliche Bebaubarkeit nach dem Einfügungsgebot.

Auf die Einbeziehungssatzung sind der § 1a (Ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz) Abs. 2 (Bodenschutzklausel) und Abs. 3 BauGB (Eingriffsregelung nach Bundesnaturschutzgesetz) auch in Verbindung mit § 9 Abs. 1a BauGB (Festlegung zum Ort des Ausgleichs) anzuwenden. Dies bedeutet, dass u. a. mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden muss (Abs. 2), die Eingriffsregelung anzuwenden ist und ggf. entsprechende Maßnahmen zum Ausgleich vorzusehen sind. Die Bewertung und Bilanzierung des Eingriffs erfolgt nach dem Bewertungsmodell Sachsen-Anhalt.

Der Einbeziehungssatzung ist eine Begründung mit den Angaben gemäß § 2a Satz 2 Nr. 1 BauGB, d. h. Aussagen zu Zielen, Zwecken und wesentlichen Auswirkungen des Vorhabens, beizufügen.

Die vorgenannten beschriebenen Bearbeitungsschritte erfolgen im weiteren Verlauf der Planung.

5. Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden/weitere Verfahrensschritte

Gemäß § 34 Abs. 6 BauGB kann für eine Einbeziehungssatzung das vereinfachte Verfahren zur Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung auf Basis des § 13 Abs. 1 und 2 BauGB angewendet werden. Dementsprechend wird von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und der frühzeitigen Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen.

Der Entwurf der Einbeziehungssatzung wird dem Gemeinderat zu gegebener Zeit zur Beschlussfassung vorgelegt.

Osternienburger Land, 22.12.2022

Bürgermeister

Osternienburger Land, OT Elsnigk

Innenbereichssatzung nach

§ 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB

„Einbeziehungssatzung Elsnigk -

Würflauer Weg, ehemalige Gärtnerei“

- Liegenschaftskarte Plangebiet -

Geltungsbereich Innenbereitssatzung

„Einbeziehungssatzung Elsnigk – Würflauer Weg“