Kennziffern bei der Betrachtung von Lebensmitteleinzelhandel in der Region Grundzentraler Verbund Oberland (GZVO)
Wenn man sich mit der langfristigen Tragfähigkeit von Einkaufsmärkten und derzeit laufenden Planungen und Projekten im Einzelhandel beschäftigt, muss man immer 4 Kennzahlen im Auge haben, um eine Bewertung vornehmen zu können. Gern möchten wir Sie hierzu informieren, damit Sie sich selbst ein Bild machen können.
1. Einwohner
2. Kaufkraft je Einwohner
3. Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner
4. Flächenproduktivität (Umsatz je m² Verkaufsfläche)
Einwohner:
Im grundzentralen Verbund GZVO (Wilthen, Sohland, Neukirch, Schirgiswalde-Kirschau) leben derzeit ca. 21.700 Einwohner. Wenn man Berufsaus- und einpendler berücksichtigt, ist von einer sogenannten Tag-Bevölkerung von etwa 19.500 auszugehen.
Kaufkraft je Einwohner:
Die Kaufkraft für Lebensmittel-Einzelhandel wird aktuell für Deutschland im Durchschnitt mit 3.079 € pro Jahr und Kopf angegeben. Für unsere Region gilt max. 90% dessen, also ca. 2.770 € pro Einwohner und Jahr. Somit beträgt die gesamte Kaufkraft im GZVO ca. 54 Mio €.
Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner
Im GZVO sind derzeit 3 Vollsortimenter (EDEKA Wilthen und Sohland, Nahkauf Neukirch) mit zusammen etwa 4.000 m² angesiedelt. Des Weiteren gibt es 7 Discounter (Wilthen: Aldi und Netto rot, Neukirch: Lidl (großflächig) und Netto rot, in Sohland Penny und Netto rot
sowie in Schirgiswalde-Kirschau Netto schwarz) mit zusammen etwa 6.000 m².
Der tragfähige Durchschnittswert für Ost-Deutschland beträgt 410 m² Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner. Dabei werden 160 m² für Vollsortimenter und 250 m² für Discounter angesetzt. Jetzt ist es ein einfaches Rechenexempel:
4.000 m² Vollsortimenter für 19.500 Einwohner macht 205 m² je 1.000 Einwohner (tragfähig 160 m²), somit schon heute 28% zu viel Verkaufsfläche bei Vollsortimentern.
6.000 m² Discounter für 19.500 Einwohner macht 308 m² je 1.000 Einwohner (tragfähig 250 m²), somit schon heute 23 % zu viel Verkaufsfläche bei Discountern.
Flächenproduktivität (Umsatz je m² Verkaufsfläche)
Hier gelten als pauschale Werte: 5.500 € Umsatz im Jahr pro m² Discounter und 4.750 € Umsatz im Jahr pro m² Vollsortimenter. Für die heute vorhandenen Märkte im GZVO bedeutet das:
Discounter: 6.000 m² * 5.500 € = 33.000.000 € Umsatz pro Jahr
Vollsortimenter: 4.000 m² * 4.750 € = 19.000.000 € Umsatz pro Jahr
Das macht zusammen ca. 52 Mio € notwendiger Umsatz pro Jahr, damit diese Märkte stabil sind und sich rechnen.
Die gesamte Kaufkraft im GZVO vor Abfluss (Einkauf auf dem Arbeitsweg, Einkauf über die Grenze, Einkauf in Bautzen und Dresden etc.) beträgt ca. 54 Mio € pro Jahr.
Das heißt, die 10 vorhandenen Märkte müssen nahezu die gesamte Kaufkraft der Region GZVO auf sich konzentrieren und binden, um langfristig bestehen zu bleiben. Das ist in der Realität nicht möglich. Schon jetzt schaffen das die vorhandenen Märkte nicht und sind daher nicht alle langfristig tragfähig.
Die jetzigen Planungen in Schirgiswalde und Neukirch würden zum vorhandenen Angebot
ca. 400 m² zusätzliche Discounter-Verkaufsfläche und ca. 3.200 m² zusätzliche Vollsortimenter-Verkaufsfläche bringen.
Wenn der vorhandene Bestand erhalten werden soll, hieße das, der GZVO benötigt:
400 m²* 5.500 € = 2,2 Mio € mehr Kaufkraft / Umsatz im Bereich Discounter
3.200 m² * 4.750 € = 15,2 Mio € mehr Kaufkraft / Umsatz im Bereich Vollsortimenter.
Oder im Umkehrschluss wären ca. 6.300 Einwohner mehr nötig, damit sich die neuen Märkte rechnen ohne die vorhandenen in noch größere Schwierigkeiten zu bringen! Die Prognosen sehen aber eher schlecht aus und sehen den GZVO in 10 Jahren eher bei 3.000 bis 4.000 Einwohnern weniger. Somit ergibt sich ein rechnerisches Einwohnerdefizit von 9.000 bis 10.000 und damit einhergehend ein Kaufkraftdefizit von ca. 27 Mio € pro Jahr.
Anhand dieser simplen Berechnungen kann jeder Laie erkennen, dass die Projekte in
Neukirch und Schirgiswalde sowohl in Relation zur bereits vorhandenen (und derzeit eigentlich schon nicht langfristig tragfähigen) Verkaufsfläche und der potentiellen Kaufkraft in unserer Region völlig absurd sind. Es sei denn, sie zielen auf die komplette Zerschlagung der vorhandenen Struktur, wovon wir ausgehen. Die Projekte in Schirgiswalde und Neukirch könnten nur leben, wenn die vorhandenen und seit Jahrzehnten etablierten zentralörtlichen Versorgungsbereiche in Sohland und Wilthen sterben.
Die Stadt Wilthen hat das erkannt und geht deshalb gegen die Vorhaben von EDEKA in Schirgiswalde und Neukirch vor.
Über die aktuellen Entwicklungen, wie z.B. den Beschluss des Verwaltungsgerichts Dresden vom 05.12.2025, der die Baugenehmigungen für EDEKA und ALDI in Schirgiswalde außer Kraft gesetzt hat und den damit einhergehenden Baustopp sowie das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Bautzen gegen den B-Plan in Schirgiswalde informieren wir Sie voraussichtlich in der Februar-Ausgabe des Stadtanzeigers.