Planzeichnung (Teil A), Text (Teil B),

Begründung mit Umweltbericht,

Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung einschl. Bestands- und Konfliktplan,

Fachbeitrag mit Naturschutzfachlichen Angaben zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) sowie

den nach Einschätzung der Gemeinde Ostseebad Heringsdorf wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen

In der Planzeichnung (Teil A) werden die Planziele entsprechend der Planzeichenverordnung (PlanZV) dargestellt und im Text (Teil B) durch Festsetzungen konkret definiert.

In der Begründung werden Inhalte, Ziel, Zweck und Auswirkungen der Planung erläutert.

Als städtebauliche Zielsetzung wird die Entwicklung eines Reinen Wohngebietes gemäß § 3 BauNVO festgesetzt. Die Entwicklung des Plangebietes dient der Rekonstruktion der Mühle mit Anbau zur Nutzung als Wohngebäude.

An der Kreisstraße K 39 ist eine öffentlich zugängliche Ausstellungsfläche zur Geschichte und Funktionsweise der ehemaligen Mühle vorgesehen.

Mit der Rekonstruktion der Mühle und der Anlage einer Ausstellungsfläche wird die kulturhistorische Bedeutung des Standortes wieder optisch erlebbar und dauerhaft gewahrt.

Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächen-nutzungsplan zu entwickeln.

Im Parallelverfahren wird eine 3. Änderung des Flächennutzungsplanes aufgestellt, in der die städtebaulichen Zielsetzungen für das Bebauungsplangebiet Nr. 64 mit den gesamtgemeindlichen Planungen in Übereinstimmung gebracht werden.

Die Planung wird nach § 2 ff. BauGB aufgestellt. Eine Umweltprüfung wurde durchgeführt, die zu folgenden Ergebnissen kommt:

Mit der Umsetzung des Bauvorhabens wird ein kulturhistorisch bedeutsamer Standort wieder erlebbar gemacht und zu Wohnzwecken genutzt. Das derzeitig von Ruinen und aufgelassenen Vegetationen gekennzeichnete Plangebiet an Ortsrandlage wird städtebaulich aufgewertet. Für sensible Nutzungen, wie die Wohnbebauungen im weiteren Umfeld, ergeben sich mit der Umsetzung der Planungen keine Auswirkungen. Beeinträchtigungen des Schutzgutes Mensch können ausgeschlossen werden.

Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen kleinteiligen siedlungsnahen Standort, der bauliche Überreste des ehemalige Mühlenstandortes aufweist. Die Rekonstruktion der Mühle einschließlich eines Anbaus für das Wohngebäude erfolgt auf der verbliebenen baulichen Substanz. Damit bleiben die Eingriffe in das Schutzgut Boden begrenzt.

Für die Schutzgüter Pflanzen und Tiere können im Zuge der Umsetzung der Planvorhaben Beeinträchtigungen nicht ausgeschlossen werden. Im Plangebiet haben sich ruderale Staudenfluren und Gehölzbestände entwickelt, bei denen es sich aufgrund des hohen Bestockungsgrades um Wald im Sinne des Landeswaldgesetzes handelt. Mit den geplanten Bebauungen ergeben sich Verluste von Biotopen, was eine entsprechende Kompensation erforderlich macht. Der Ausgleich kann im Plangebiet nicht nachgewiesen werden, so dass Ersatzmaßnahmen erforderlich werden.

Das Plangebiet bietet mit seinem verbliebenen Gebäudebestand und Gehölzflächen potenzielle Nist- und Brutplätze für geschützte Tierarten. Um den artenschutzrechtlichen Verboten Rechnung zu tragen, sind bauzeitliche Regelungen zu treffen. Als vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen sind zur Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität der vom Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Tierarten im Gehölzbestand und an dem geplanten Gebäude Ausweichlebensstätten für Fledermäuse und Vögel zu errichten.

Mit der Rekonstruktion der Mühle und der Errichtung von Anbauten zu Wohnzwecken im Bereich der noch vorhandenen Bausubstanz wird dem sparsamen Umgang mit Grund und Boden und damit dem Schutzgut Fläche Rechnung getragen. Zur Gewährleistung des erforderlichen Waldabstandes zum geplanten Baufeld wird eine Waldumwandlung notwendig. Die Notwendigkeit und das öffentliche Interesse an der Umsetzung des Bauvorhabens werden begründet.

Das Grundwasser des Plangebietes ist in Anbetracht der vorkommenden Böden gegenüber flächenhaft eindringenden Schadstoffen nicht geschützt. Dieses macht insbesondere im Zuge der Bauausführung Maßnahmen des Grundwasserschutzes erforderlich. Die Vorhaben werden in der Trinkwasserschutzzone III umgesetzt.

Die damit verbundenen Verbote und Nutzungsbeschränkungen sind zu beachten.

Aufgrund der Höhenlage des Plangebietes ist eine Hochwassergefährdung nicht gegeben.

Die geplante Bebauung bleibt auf die bereits vorhandene Bausubstanz beschränkt, so dass keine zusätzlichen Bodenversiegelungen und Inanspruchnahmen von klimatisch bedeutsamen Vegetationsstrukturen und damit Auswirkungen auf das Schutzgut Klima zu erwarten sind. Die Funktionalität des zu erhaltenden Großbaumbestandes und einzelner Gehölzgruppen als klimawirksame Strukturen bleibt auch nach der Waldumwandlung erhalten.

Mit der Rekonstruktion der Mühle wird ein bedeutendes Element der Kulturlandschaft wieder erlebbar gemacht und gesichert sowie ein städtebaulicher Missstand infolge der jahrelangen Auflassung des Standortes beseitigt. Die geplanten Baulichkeiten sind von Waldflächen umgeben, so dass eine hohe visuelle Verletzlichkeit des Landschaftsraumes nicht gegeben ist. Mit den Festsetzungen zur Gestaltung und zur Höheneinordnung der Gebäude unter den Wipfelhöhen des umgebenden Baumbestandes fügt sich die geplante Bebauung in das Landschaftsbild ein.

Gegenüber dem Vorentwurf wurde die Bewertung der Auswirkungen des Mühlenstandortes auf das Landschaftsbild aus südlicher Richtung ergänzt.

Im Plangebiet befinden sich keine Bau- und Bodendenkmale. Aus archäologischer Sicht sind jedoch jederzeit Funde von Bodendenkmalen möglich, so dass entsprechende Festsetzungen zur Berücksichtigung dieser Belange aufgenommen wurden.

Der Verlust von Waldflächen und ruderalen Vegetationen wird eine Veränderung der biologischen Vielfalt an diesem Standort bedingen. Die Maßnahmen zur Rodung sollen auf den nichtheimischen Gehölzbestand und Aufwuchs kleinerer Gehölze beschränkt bleiben.

Im Rahmen einer Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung wurden die Biotopverluste sowie funktionalen und mittelbaren Beeinträchtigungen insbesondere der Waldbiotope ermittelt und ein entsprechendes Kompensationserfordernis ausgewiesen. Mit der Errichtung der baulichen Anlagen in dem Reinen Wohngebiet sowie der Umnutzung von Waldflächen ergibt sich ein Gesamt-Kompensationserfordernis von 5.729 KFÄ.

Innerhalb des Plangebietes können keine anerkannten Ausgleichsmaßnahmen umgesetzt werden, so dass Ersatzmaßnahmen erforderlich werden. Der Vorhabenträger beabsichtigt die Ablösung von Ökopunkten aus dem Ökokonto „Insel Görmitz“, welches sich sowohl in der Landschaftszone Ostseeküstenland als auch im Landschaftsschutzgebiet „Insel Usedom mit Festlandgürtel“ befindet.

Im Ergebnis des Fachbeitrags mit Naturschutzfachlichen Angaben zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP) wurde festgestellt, dass unter Berücksichtigung von Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen die Verbotstatbestände der Tötung, Schädigung und Störung gemäß § 44 BNatSchG nicht ausgelöst werden. Zur Sicherung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität der vom Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Tierarten sind im Gehölzbestand des Plangebietes witterungsbeständige Ausweichlebensstätten für Fledermäuse und Vögel zu montieren.

Zudem sind als weitere CEF-Maßnahmen (vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen) in die geplante Mühle Fledermausquartiere und Nischenbrüter-Nistplätze für Vögel zu integrieren.

Die CEF-Maßnahmen einschl. der zeitlichen Bindung für die Umsetzung sind im Text (Teil B) unter III. festgesetzt.

Bergamt Stralsund (Stellungnahme vom 27.07.2021 zur vorgez. Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB)

Das Plangebiet befindet sich innerhalb

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der Bergbauberechtigung „Bewilligung zur Gewinnung von Sole und Erdwärme im Bewilligungsfeld Usedom Ost“.

Der Inhaber der Bergbauberechtigung wird im Verfahren beteiligt.

Amt für Raumordnung und Landesplanung Vorpommern (Stellungnahmen vom 20.02.2018 zur Planungsanzeige, vom 30.03.2020 zu den Scopingunterlagen und vom 13.08.2021 zur vorgezogenen Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB)

Im weiteren Planverfahren sind die Belange der Tourismusräume gemäß Programmpunkt 3.1.3 (4) RREP VP sowie der Landwirtschaftsräume laut 3.1.4 (1) RREP VP zu berücksichtigen.

Aufgrund der vorbelasteten Flächen und der Kleinteiligkeit des Vorhabens stehen der Bauleitplanung die Ziele der Raumordnung nicht entgegen.

zuständige Forstbehörde (Stellungnahmen vom 18.09.2018 zur Planungsanzeige, vom 27.05.2020 zu den Scopingunterlagen und vom 24.09.2021 zur vorgezogenen Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB)

Im Plangebiet befinden sich Waldflächen, für die zur Umsetzung des Vorhabens eine Waldumwandlung notwendig ist.

Die Inaussichtstellung der Umwandlung der Waldflächen erfolgte mit Stellungnahme vom 24.09.2021. Die Kompensation muss für eine Fläche von 5.576 m² Wald vorgenommen werden. Der Kompensationsbedarf wurde durch die zuständige Forstbehörde mit 17.230 Waldpunkten (WP) bestimmt.

Landkreis Vorpommern-Greifswald (Stellungnahmen vom 21.12.2017 zur Planungsanzeige, vom 14.02.2020 zu den Scopingunterlagen und vom 04.08.2021/17.09.2021/07.12.2021 zur vorgezogenen Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB)

Die Planungsziele, welche mit der Aufstellung des Bebauungsplanes angestrebt werden, sind nachvollziehbar und werden mitgetragen. Im weiteren Planverfahren ist die Vereinbarkeit mit den naturschutzrechtlichen, waldrechtlichen, wasserrechtlichen und immissionsschutzrechtlichen Rechtsbestimmungen nachzuweisen.

Die Nachweise werden in den Entwurfsunterlagen geführt.

Zweckverband Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung „Insel Usedom“ (Stellungnahme vom 30.04.2020 zu den Scopingunterlagen und vom 05.08.2021 zur vorgezogenen Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB)

Das Grundstück ist an die öffentliche Trinkwasserversorgungsanlage angeschlossen.

Dem Vorhaben wird zugestimmt, wenn sich der Vorhabenträger bereit erklärt, die Kosten zur Erweiterung der öffentlichen Abwasseranlage zu übernehmen und damit den Anschluss an die öffentliche leitungsgebundene Abwasseranlage umzusetzen.

Der Vorhabenträger hat sich in einem Erschließungsvertrag gegenüber dem Zweckverband zur Übernahme der Kosten für die Planung und Durchführung der abwasserseitigen Erschließung verpflichtet.

Feuerwehr Heringsdorf (Stellungnahmen vom 11.02.2020 zu den Scopingunterlagen und vom 13.07.2021 zur vorgezogenen Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB)

Zur Sicherung der Löschversorgung ist durch den Vorhabenträger eine separate Löschwasserentnahmestelle herzustellen.

Dem im Bebauungsplan Nr. 64 ausgewiesenen Standort der Löschwasserentnahmestelle einschl. Bewegungsfläche wurde seitens der Feuerwehr Heringsdorf zustimmt.