Bekanntmachung der Gemeinde Ostseebad Karlshagen über die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 35 „Neubau eines Penny Marktes“
Auszug aus dem Liegenschaftskataster rote Linie: Geltungsbereich des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 35 „Neubau eines Penny Marktes“ westlich Alte Peenemünder Straße / nördlich Peenestraße
westlich Alte Peenemünder Straße / nördlich Peenestraße
1.
Die Gemeindevertretung Karlshagen hat in der öffentlichen Sitzung am 21.05.2026 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 35 „Neubau eines Penny Marktes“ westlich Alte Peenemünder Straße / nördlich Peenestraße der Gemeinde Karlshagen beschlossen.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 35 umfasst das im beigefügten Auszug aus dem Liegenschaftskataster gekennzeichnete Gebiet der
| Gemarkung | Karlshagen |
| Flur | 6 |
| Flurstücke | 22/2, 23 teilweise |
| Fläche | rd. 1,0 ha |
2.
Planerfordernis und Planinhalt
a) Neubau Penny Markt
Die Penny Markt GmbH beabsichtigt den an der Hauptstraße vorhandenen Lebensmitteldiscounter Penny durch einen Neubau auf den sich in nördlicher Richtung, ca. 300 m entfernten Flurstücken 22/2 und 23 (teilweise) in der Flur 6 der Gemarkung Karlshagen, durch einen Neubau zu ersetzen.
Ein neues Filialkonzept sieht eine wesentliche Steigerung der Kundenattraktivität und Einkaufsqualität vor.
Die Verkaufsfläche soll von derzeit 800 m² auf bis zu 1.050 m² erweitert werden.
Es besteht das Ziel, den Penny Markt an die aktuellen bedarfsgerechten Anforderungen zur verbrauchernahen Versorgung anzupassen und diesen entsprechend heutigem Käufer- und Kundenverhaltens zu gestalten. Der Markt soll ebenfalls unter energetischen Gesichtspunkten den aktuell schnell wachsenden Standards angepasst werden.
Weiterhin ist geplant, anliegend an den Penny Markt einen Anbau anzuordnen und damit einem externen Dienstleister (Imbiss, Verkauf von Frischwaren, Anbieten von Dienstleistungen) die Möglichkeit zu eröffnen, sich innerhalb des Verkaufsareal miteinzubinden. Dies soll in Form eines Containeranbaus erfolgen und die Möglichkeit eröffnen, verschiedene ergänzende Angebote auf dem Areal des Plangebietes zu schaffen.
Die Gemeinde Ostseebad Karlshagen unterstützt das Vorhaben, da die Umsetzung zur Stärkung der gemeindlichen Versorgungsstruktur beiträgt.
Weiterhin soll untergeordnet im Planbereich eine Gemeindebedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Jugendclub gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB in das Sondergebiet eingelassen werden.
Die Gemeinde beabsichtigt, mit der Schaffung von Angeboten für Jugendliche, ihrem gesetzlichen Auftrag zur Jugendförderung gerecht zu werden und gleichzeitig die notwendige soziale Infrastruktur entsprechend auszubauen.
Dies zielt als moderner Ansatz für die gemeindliche Entwicklung des Ostseebades darauf ab, die sterile monofunktionale Einkaufskulisse zu beleben und diese zu einem multifunktionalen Ort mit höherer Aufenthaltsqualität zu machen.
Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für einen genehmigungsfähigen Bauantrag für den Penny Markt sowie der entsprechenden sozialen, kulturellen Anlagen des Gemeindebedarfs (Jugendclub) ist zunächst ein Bebauungsplan aufzustellen.
Im Bebauungsplan wird für die Flurstücke 22/2 und 23 (teilweise) in der Flur 6 der Gemarkung Karlshagen ein Sondergebiet Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO mit einer maximalen Verkaufsfläche von 1.050 m² sowie bis zu 200 m² Verkaufsfläche für externe Dienstleister festgesetzt.
b) Umnutzung des derzeitigen Penny Marktes
Der vorhandene Lebensmitteldiscounter Penny befindet sich auf dem Flurstück 6/5 in der Flur 3 der Gemarkung Karlshagen.
Die angestrebte qualitative Aufwertung der Versorgungssituation im Zuge der Neuerrichtung eines Penny Marktes ist mit der derzeit bestehenden Anlage nicht realisierbar. Dies wird insbesondere mit den eingeschränkten räumlichen Möglichkeiten gerade im Hinblick auf die Stellplatzsituation und den umgebenden Waldbeständen begründet. Hierzu wurden seitens der Penny Markt GmbH entsprechende Analysen durchgeführt mit dem Ergebnis, dass einzig eine Neuerrichtung an einem gesonderten Standort dem Ziel zuträglich ist, die Versorgung des Nahbereiches für die ortansässige Bevölkerung sowie der Touristen qualitativ hochwertig sicherzustellen.
Im Hinblick der Nachnutzung der bestehenden Anlage (Gebäudehülle), nach Inbetriebnahme des Neubaus des Penny Marktes, werden entsprechende Maßnahmen innerhalb der Gemeindevertretung ergebnisoffen diskutiert. Derzeit liegt noch kein Konzept vor.
3.
Flächennutzungsplan
Die Gemeinde Ostseebad Karlshagen verfügt über einen wirksamen Flächennutzungsplan i.d.F. der 1., 2., 3. und 4. Änderung sowie einer 1. Berichtigung.
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Ostseebad Karlshagen sind die Flurstücke 22/2 und 23 (teilweise) bisher als öffentliche Grünfläche gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 9 BauGB ausgewiesen und befinden sich folglich nicht in Übereinstimmung mit der gesamtgemeindlichen Planung.
Der Flächennutzungsplan soll für die o.g. Flurstücke im Parallelverfahren durch eine 5. Änderung desselbigen mit den aktuellen städtebaulichen Zielsetzungen der Gemeinde in Übereinstimmung gebracht werden.
In der 5. Änderung des Flächennutzungsplanes wird das Plangebiet als Sondergebiet Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO ausgewiesen.
Damit folgt die Gemeinde dem Planerfordernis gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen haben, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
4.
Aufstellungsverfahren
Das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 35 wird gemäß § 10 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom
03. 11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 27.10.2025 (BGBl. 2025 I Nr. 257), durchgeführt.
Für den Bebauungsplan Nr. 35 werden folgende Planteile erarbeitet:
| - | Plan mit Planzeichnung (Teil A) einschließlich Zeichenerklärung, Text (Teil B) und Nutzungsschablonen sowie den Verfahrensvermerken |
| - | Begründung |
| TEIL 1 |
| Darlegung der Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen des Bauleitplans (§ 2a 1. BauGB) |
| TEIL 2 |
| Entsprechend § 2 Abs. 4 BauGB wird für die Belange des Umwelt-schutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. |
| Insbesondere für die Schutzgüter Flora/Fauna, Boden, Wasser, Klima/Luft, Landschaftsbild sowie Mensch/Bevölkerung/Wohnen sind Befindlichkeiten bzw. Beeinträchtigungen in unterschiedlichem Maße gegeben. |
| Im Umweltbericht wird dargestellt, wie die Auswirkungen des Planvorhabens durch ein umfangreiches Konzept unterschiedlicher Maßnahmen vermieden, verringert und ausgeglichen werden können. |
| Das Kataster des Landes M-V weist für das Plangebiet keine gemäß § 20 NatSchAG M-V gesetzlich geschützten Biotope auf. |
| Das Plangebiet befindet sich nicht im Landschaftsschutzgebiet „Insel Usedom mit Festlandgürtel“ und berührt keine Schutzgebietskulissen eines Natura 2000-Gebietes. |
| - | Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung |
| Durch die geplanten Bebauungen und die damit einhergehenden Versiegelungen ist ein Verlust von Biotopen zu erwarten, der eine entsprechende Kompensation erforderlich macht. |
| Es wird ein Bestands- und Konfliktplan erstellt, eine Bilanzierung des Eingriffs vorgenommen und Maßnahmen zur adäquaten Kompensation für den Verlust an Natur und Landschaft festgesetzt. |
| Die Belange des Gehölzschutzes sind in die Planung einzustellen. |
| - | Artenschutzrechtliche Prüfung |
| Zur Einschätzung möglicher artenschutzrechtlicher Befindlichkeiten wird ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erstellt. |
| - | Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung zu berücksichtigen. |
| Die Auswirkungen des Vorhabens auf die umgebende Bebauung werden in einer Schalltechnischen Untersuchung und in einer Verkehrsuntersuchung ermittelt, bewertet und Maßnahmen für eine umweltverträgliche Einbindung des Vorhabens in das Ortsgefüge festgesetzt. |
| - | Notwendige Maßnahmen des vorbeugenden Küsten- und Hochwasserschutzes werden mit des StALU Vorpommern abgestimmt. |
| - | Die medienseitige Erschließung erfolgt entsprechend den Vorgaben der Träger der Ver- und Entsorgung. |
5.
Kostentragung
Alle im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 35 entstehenden Kosten sind durch die PENNY Markt GmbH (REWE GROUP) zu tragen.
Zur Sicherung des Planverfahrens, seiner Durchführung und der Kostenübernahme ist zwischen der Gemeinde Ostseebad Karlshagen und dem Vorhabenträger ein Städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 Abs. 1 BauGB zu schließen.
6.
Frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit
Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB soll im Rahmen der öffentlichen Auslegung der Vorentwurfsunterlagen für die Dauer eines Monats erfolgen.
7.
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses
Der Beschluss wird gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB ortsüblich bekanntgemacht.
Karlshagen, den 02.07.2026