Örtliche Bauvorschriften der Inselstadt Malchow

über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen zur Erhaltung und Gestaltung des Ortsbildes im Bereich des Klosters, der Stadtinsel und der westlichen Altstadt (Gestaltungssatzung Altstadt)

Präambel

Zum Schutz und zur zukünftigen Gestaltung des Ortsbildes der Inselstadt Malchow wird aufgrund des § 86 Abs. 1 Nr. 1 und 2 und Abs. 2 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommerns (LBauO M-V) in der Fassung der Bekanntmachung vom 15. Oktober 2015 (GVOBl. M-V 2015, S. 344, GVOBl. M-V 2016), zuletzt geändert durch Gesetz vom 9. April 2024 (GVOBl. M-V S. 110) in Verbindung mit § 5 der Kommunalverfassung des Landes Mecklenburg-Vorpommerns (KV M-V) in der Fassung der Bekanntmachung vom 16. Mai 2024 (GVOBl. M-V 2024 S. 351) nach Beschlussfassung durch die Stadtvertretung der Inselstadt Malchow in ihrer Sitzung am 20. Februar 2025 folgende Satzung (Gestaltungssatzung Altstadt) - bestehend aus dem Vorschriftentext und dem Lageplan - erlassen:

§ 1 Räumlicher Geltungsbereich

(1) Die Gültigkeit dieser Satzung erstreckt sich auf die äußere Gestaltung baulicher Anlagen innerhalb des im Lageplan dargestellten Geltungsbereichs, der als Anlage Bestandteil der Satzung ist.

§ 2 Sachlicher Geltungsbereich

(1) Die Gestaltungssatzung gilt für Instandsetzung, Modernisierung, Umbau, Erweiterung und Neubau von baulichen Anlagen sowie sonstige bauliche Veränderungen einschließlich der Anbringung/Errichtung von Werbeanlagen.

(2) Die Festsetzungen gelten für alle Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild von Gebäuden oder Bauteilen berühren, die von öffentlichen Flächen aus einsehbar sind.

(3) Die Satzung gilt auch für Vorhaben, die gemäß § 61 und § 62 LBauO M-V verfahrens- oder genehmigungsfrei sind.

(4) Die Anwendung des Denkmalschutzgesetzes M-V sowie bauordnungsrechtlicher Vorschriften bleibt von den Festsetzungen dieser Satzung unberührt.

§ 3 Begriffsbestimmungen

(1) „Öffentliche Flächen“ im Sinne dieser Satzung sind alle öffentlich zugänglichen Straßen, Wege, Plätze und Grünflächen sowie die Wasserflächen des Malchower Sees.

(2) Als „von öffentlichen Flächen einsehbar“ im Sinne des § 2 Abs. 2 dieser Satzung sind Gebäudeseiten und Anlagen bezeichnet, die von öffentlichen Flächen ohne weitere Hilfsmittel unter gewöhnlicher Benutzung einsehbar sind.

(3) Als „straßenseitige Gebäude“ gelten alle Gebäude, die unmittelbar an einer öffentlichen Verkehrsfläche (Straßen, Wege, Platzflächen) angrenzen.

(4) Werbeanlagen sind alle ortsfesten Einrichtungen, die der Ankündigung oder Anpreisung oder als Hinweis auf Gewerbe oder Beruf dienen. Hierzu zählen insbesondere Bilder, Beschriftungen, Bemalungen, Lichtwerbung, Schaukästen sowie Zettel- und Bogenanschläge, Fahnen, Lichtspiele, schwebende Werbeträger oder für Lichtwerbung bestimmte Säulen, Tafeln und Flächen.

§ 4 Gebäudestellung und Fassadenabschnitte

(1) Bei der Schließung von Baulücken oder bei der Ergänzung von Straßen- und Platzräumen ist der Verlauf der vorhandenen Baufluchten aufzunehmen.

(2) Bei der Schließung von Baulücken oder bei Ersatzneubauten muss die Trauf- bzw. Giebelständigkeit des Vorgängergebäudes gewahrt werden.

(3) Tüschen dürfen bei Einzelbauvorhaben nicht überbaut werden.

(4) Bei der Überbauung mehrerer Parzellen muss der Baukörper die historische Parzellenstruktur gestalterisch abbilden mittels unterschiedlicher Traufhöhen, Traufenausrichtungen, Sockelhöhen, Fassadengefügen, Wandoberflächen und/oder Farbgebungen.

§ 5 Dächer, Dachaufbauten, Dacheinschnitte

(1) Die Dächer von straßenseitigen Gebäuden sind mit beidseitig gleicher Neigung auszubilden. Die Kubatur des Daches kann als Satteldach oder als Krüppelwalmdach ausgeführt werden. Nur im Bereich der Altstadtinsel ist auch die Ausführung als Walmdach zulässig. Die Dachneigung muss mindestens 35° und darf höchstens 50° betragen. Flachdächer, Pultdächer, Tonnendächer, Bogendächer oder weitere Sonderformen sind nicht zulässig.

(2) Bei Nebengebäuden sind Pult- und Satteldächer zulässig. Die Firstrichtungen sind parallel oder senkrecht zu einer seitlichen Grundstücksgrenze anzuordnen.

Die Dachneigung darf höchstens 45° betragen.

(3) Bei straßenseitigen Gebäuden ist ein Traufüberstand von höchstens 0,4 m (inklusive Dachrinnen), waagerecht gemessen, über die gesamte Gebäudebreite einzuhalten.

(4) Geneigte Dächer sind mit naturroten oder braunroten Dachziegeln bzw. Dachsteinen zu decken. Glasierte und glänzend engobierte Dachziegel sind nicht zulässig.

(5) Bei flach geneigten Sattel- oder Pultdächern sind Bitumendachbahnen oder Metalldeckungen in den Farben grau / anthrazit zulässig.

(6) Dacheinschnitte sind nicht zulässig.

(7) Balkone über der Traufe des Daches sind im Denkmalbereich „Altstadtinsel Malchow“ nicht zulässig.

(8) Dachgauben und Zwerchhäuser sind nur in einer horizontalen Ebene je Gebäude oder Gebäudeabschnitt zulässig. Zulässig sind Schleppgauben, Walmgauben, Flachdachgauben sowie Zwerchhäuser mit Sattel- oder Walmdach. Geneigte Seitenflächen von Gauben sind nicht zulässig.

(9) Die Breite aller Dachgauben und Zwerchhäuser sowie Dachfenster darf nicht größer als 1/3 der Gebäudebreite des darunter liegenden Geschosses sein. Gauben dürfen eine Breite von 2,0 m nicht überschreiten.

(10) Der Abstand von Dachflächenfenstern, Gauben und Zwerchhäusern untereinander muss mindestens 1,0 m und zum Ortgang mindestens 1,25 m betragen.

(11) Dachgauben und Dachflächenfenster müssen bei einer Traufe auf der Höhe von den Deckenbalken mindestens durch 5 Ziegelreihen von der Traufe getrennt sein. Ist ein Drempel vorhanden, kann der Abstand zwischen der gesetzlich erforderlichen Brüstungshöhe und der Traufe reduziert werden. Dachgauben und Dachflächenfenster müssen zum First mindestens einen Abstand von 1,0 m einhalten.

(12) Geneigte Dachflächen von Gauben und Zwerchhäusern müssen mit dem gleichen Ziegel wie das Hauptdach eingedeckt werden. Stehende Wandflächen können mit einem Pfannenbehang, mit einer Holz- oder Schieferschalung, fachwerksichtig, putzsichtig oder mit einer Zinkblechverkleidung ausgebildet werden.

(13) Auf den Dachflächen von straßenseitigen Gebäuden sind max. drei Dachflächen-fenster pro Gebäude in den Maßen 1,0 m x 1,2 m oder kleiner zulässig. In der Ebene des Spitzbodens darf nur ein Dachausstiegfenster in den Maßen 0,6 m x 0,9 m angeordnet werden, wenn dieses nicht auf der straßenseitig abgewandten Dachfläche eingebaut werden kann. Die Fenster müssen je Dachgeschossebene auf einer Höhe liegen.

Ein Abweichen von der maximalen Größe der Dachflächenfenster ist bis zur Größe einer notwendigen Mindestgröße für Rettungsfenster nach der LBauO M-V zulässig, wenn ansonsten kein notwendiges Rettungsfenster erreicht werden kann.

§ 6 Fassadengestaltung

(1) Die Fassade ist vertikal durch die Anordnung der Öffnungen zu gliedern. Übereinanderliegende Öffnungen müssen in allen Geschossen eine gemeinsame Achse einhalten. Ausgenommen sind Öffnungen in Giebeldreiecken, Dachaufbauten sowie Schaufenster.

(2) Fensteröffnungen sowie weitere Öffnungen sind nur bis zu einer Breite von 1,3 m zulässig. Abweichend hiervon sind im Erdgeschoss Öffnungen (z. B. Schaufenster) bis zu einer Breite von 3,0 m zulässig. Türe und Tore dürfen eine lichte Weite von 2,7 m nicht überschreiten.

(3) Zwischen Fassadenöffnungen müssen Wandteile von mindestens 0,2 m ausgebildet werden. Öffnungen sind seitlich zu den Gebäudekanten bzw. Fassadenabschnitten durch Wandelemente mit einer Breite von mindestens 0,6 m zu begrenzen. Schaufenster sollen eine mindestens 0,4 m hohe Brüstung über der Oberkante der anschließenden Gehwegfläche erhalten.

(4) Die Fassade ist deutlich durch horizontale Gliederungselemente wie Traufgesims und / oder Gurtgesims und Sockel zu gliedern.

(5) Die sichtbaren Wandbauteile sind als Putzfassade, in steinsichtigem, monochromem Ziegelmauerwerk oder in konstruktivem Holzfachwerk herzustellen.

(6) Die Sockelzonen der Gebäude sind vorspringend und verputzt herzustellen. Der Sockel darf die konstruktive Sockelhöhe bis Oberkante Erdgeschossfußboden nicht überschreiten.

(7) Die Dämmung und Verkleidung von straßenseitigen Fassaden ist unzulässig, wenn deren historische Gestaltung in Gänze oder in Teilen erhalten ist. Eine geringfügige Überbauung der Grundstücksgrenze (maximal 0,12m) ist nur zulässig, wenn der angrenzende Gehweg die erforderliche Breite von mindestens 1,8 m weiterhin aufweist.

(8) Die Erneuerung von Treppenläufen muss mit Blockstufen (Naturstein, Beton oder Backstein) oder mit verputztem Mauerwerk erfolgen. Keramische Beläge sind nicht zulässig. Die Formgebung neuer Treppengeländer muss sich am historischen Bestand oder Vorbildern orientieren. Die Geländer sind aus Metall zu erstellen. Die Materialstärke darf einen Durchmesser von 5 cm nicht überschreiten.

(9) Arkaden sind nicht zulässig.

(10) Balkone über öffentlichen Verkehrsflächen sind nur als historisches Element zulässig, wenn dies nachgewiesen werden kann.

(11) Beleuchtungen von Fassaden dürfen nur in warmen Lichtfarben und im Rahmen einer Akzentuierung erfolgen. Blink- und Wechsellichter sind unzulässig. Eine vollflächige Beleuchtung der Fassade ist nicht zulässig.

§ 7 Fenster, Schaufenster, Türen, Tore

(1) Fenster an straßenseitigen Gebäuden sind nur als Einzelfenster mit stehendem Format zulässig.

Fenster sind wie folgt zu gliedern:

(2) Schaufenster mit einer Höhe von mehr als 2,0 m müssen mit durchlaufenden Oberlichtern gegliedert werden. Schaufenster müssen die Fensterachsen des Fassadengefüges einhalten.

(3) Bei Türöffnungen mit einer lichten Weite über 1,3 m müssen die Türen zweiflügelig konstruiert werden. Die Gestaltung muss symmetrisch sein. Türöffnungen mit einer lichten Höhe über 2,4 m müssen mit einem Oberlicht ausgestattet werden.

(4) Der nachträgliche Einbau einer Garage in ein Bestandsgebäude ist nicht zulässig, wenn dies mehr als 1/3 der straßenseitigen Fassadenbreite in Anspruch nimmt oder Grundstücke über Zufahrten, Wasserstraßen oder rückwärtige Erschließungen erreichbar sind. Dies gilt auch für Neubauten. Zulässige Tore müssen als zweiflügelige Tore, als Schwingtor oder als Schiebetor hergestellt werden, horizontale Sektionaltore sind nicht zulässig. Die lichte Weite darf 2,7 m nicht überschreiten.

(5) Fenster, Türen und Tore dürfen nicht mit metallisch glänzenden Oberflächen ausgeführt werden. Eine weißliche Farbgebung für Türen und Tore ist nicht zulässig.

(6) Getönte, gewölbte, reflektierende und unregelmäßig gemusterte Scheiben sind nicht zulässig.

§ 8 Kragdächer, Rollladenkästen, Markisen

(1) Kragdächer, einschließlich Vordächer über Türen und Toren, und von außen sichtbare Rollladenkästen und von außen angebrachte Lamellenelemente sind nicht zulässig.

(2) Feststehende und sonstige Markisen sind an den von öffentlichen Verkehrsflächen aus sichtbaren Gebäudeflächen nicht zulässig. Abweichend hiervon sind Rollmarkisen mit textiler, matter Oberfläche in Verbindung mit einer gewerblichen Nutzung im Bereich und unmittelbar über Schaufenstern im Erdgeschoss zulässig. Markisen dürfen die lichte Weite eines Schaufensters nicht überschreiten. Sie müssen am niedrigsten Punkt eine Mindesthöhe von 2,3 m über Gehweghöhe einhalten. Markisen dürfen nicht über oder auf Gestaltungselementen der Fassade montiert werden.

§ 9 Antennenanlagen

(1) Parabolantennen dürfen nur an den straßenabgewandten Gebäudeseiten und vollständig unterhalb des Firstes positioniert werden. Die Antennen sind nur in dunkelgrauen oder rotbrauen Farbtönen zulässig.

§ 10 Nebengebäude, Garagen und Carports

(1) Seeseitige, rückwärtig auf dem Grundstück liegende Gebäude müssen sich in der Kubatur, der Dimensionierung und Gestaltung den straßenseitigen Hauptgebäuden unterordnen.

(2) Angrenzend an Straßen, Wegen und Plätzen müssen Garagen und Carports mindestens 3,0 m hinter der straßenseitigen Fassade des Haupthauses zurückspringen. Dies gilt nicht für Wasserstraßen.

(3) Freistehende Garagen und Carports müssen mit einem Satteldach und einer Neigung von mindestens 10° versehen werden.

§ 11 Gestaltung der Bootshäuser und Steganlagen

(1) Es sind ausschließlich Pult- und Satteldächer mit Dachneigungen unter 15° zulässig.

(2) Als Dacheindeckungen sind ausschließlich Bitumenbahnen, Kunstschiefer oder mattes, profiliertes Blech zulässig. Dachaufbauten, wie Geländer, Antennen und Sonnendächer sind nicht zulässig. Solaranlagen sind nur zulässig, sofern sie parallel zur Dachfläche und mit einer maximalen Aufbauhöhe von 0,1 m errichtet werden.

(3) Fassaden, Türen und Tore dürfen ausschließlich aus Holz errichtet werden. Für den Anstrich sind naturfarbene Holztöne oder dunkelgrüne, dunkelbraune oder rotbraune Farbtöne zu verwenden.

(4) Pro Bootshaus dürfen maximal zwei Fenster mit jeweils maximal 0,5 m² Lichtöffnung entstehen. Rolltore und Sektionaltore sind nicht zulässig.

(5) Der Anbau von Veranden und Balkonen sind nicht zulässig. Stege und Uferbefestigungen sind aus Holz zu erstellen.

§ 12 Anlagen zur Energiegewinnung, Solaranlagen und Klimaanlagen

(1) Angrenzend an Straßen, Wegen und Plätzen sind sichtbare regenerative Energiegewinnungsanlagen nur zulässig, wenn sie als ein einzelnes durchlaufendes Band unterhalb der Firstlinie oder oberhalb der Trauflinie errichtet werden. Abtreppungen und gezackte Ränder insbesondere um Kamine, Dachflächenfenster und Dachgauben sind nicht zulässig.

Abweichend gilt in der Klosterstraße, dass angrenzend an Straßen, Wegen und Plätzen sichtbare regenerative Energiegewinnungsanlagen nicht zulässig sind.

(2) Zulässige regenerative Energiegewinnungsanlagen, wie solarthermische Anlagen und Photovoltaikanlagen, müssen als Anlage mit der gleichen Neigung parallel zur Dachfläche mit einer max. Aufbauhöhe von 0,16 m, als Solarziegel oder als integrierte Lösung (Bahnenware, integrierte Flachdachsysteme bei Pappdächern etc.) installiert werden. Die Abstände zu den Ortgängen müssen mind. 1,0 m sein. Aufgeständerte Anlagen sind nicht zulässig.

(3) Das Mischen von verschiedenen Systemen ist nicht zulässig. Bei einer nachträglichen Erweiterung ist das Mischen nur dann zulässig, wenn weiterhin ein homogenes Erscheinungsbild gewährleistet werden kann.

(4) Gebäudeunabhängige solarthermische Anlage sowie Photovoltaikanlagen sind nicht zulässig.

(5) Die Montage von Kleinwindkraftanlagen auf Hausdächern ist nicht zulässig.

(6) Angrenzend an Straßen, Wegen und Plätzen sind Klimaanlagen nicht zulässig.

§ 13 Werbeanlagen und Warenautomaten

(1) Werbeanlagen sind auf das Erdgeschoss und die Brüstungszone des ersten Obergeschosses zu beschränken. Von den Brüstungsoberkanten der Fenster im ersten Obergeschoss müssen Werbeanlagen einen Abstand von mindestens 0,2 m einhalten.

(2) Werbeanlagen dürfen auf der gesamten Fassadenbreite keine horizontalen Gliederungselemente durchschneiden oder verdecken.

(3) Die Werbeanlage muss unmittelbar im Bereich der gewerblichen Nutzung platziert werden und darf den gewerblich genutzten Fassadenbereich nicht überscheiten.

Die Länge aller Flachwerbeanlagen darf zusammen nicht mehr als 2/3 der Fassadenbreite oder der Breite des Fassadenabschnitts einnehmen.

(4) Zu den seitlichen Gebäudekanten und zu den Grenzen eines Fassadenabschnittes ist jeweils ein Mindestabstand von 0,5 m einzuhalten.

(5) Selbstleuchtende Werbeanlagen, wie Leuchtkästen und Schriftzüge, sind nicht zulässig.

(6) Werbeanlagen mit bewegtem, wechselndem oder neonfarbenem Licht sind nicht zulässig; dies gilt auch für Werbeanlagen in Schaufenstern. Ausgenommen sind Informationsanlagen der Kommune.

(7) Im Denkmalbereich „Altstadtinsel Malchow“ sind Werbeanlagen nur aus Einzelbuchstaben bestehend zulässig.

Im übrigen Geltungsbereich sind Flachwerbeanlagen zusätzlich auch als durchbrochene, hinterleuchtete Schriftzüge und als nichtselbstleuchtende Schilder zulässig.

(8) Die Höhe der Werbeanlage darf 0,5 m und die Tiefe 0,15 m nicht überschreiten.

(9) Senkrecht zur Fassade angeordnete Werbeanlagen (Ausleger, Fahnen) dürfen eine Gesamtausladung von 0,8 m, eine Ansichtsfläche von 0,6 m x 0,6 m und eine Stärke von 0,2 m nicht überschreiten. Selbstleuchtende Ausleger sind nicht zulässig.

(10) Das Anbringen von Plakaten ist nur an Schaufenstern zulässig. Die Fläche der angebrachten Plakate, Farbanstriche sowie Folierungen dürfen 1/4 der Glasfläche des jeweiligen Fensters nicht überschreiten.

(11) Frei aufgestellte Schaukästen, Warenautomaten, Fahnenmasten und Werbepylone sind nicht zulässig. Ausgenommen sind Informationsanlagen der Kommune oder Anlagen, die durch den für Stadtentwicklung zuständigen Ausschuss befürwortet wurden.

(12) Werbebanner und temporäre Werbung sind für max. 4 Wochen zulässig. Eine Wiederholung der temporären Werbung am selben Objekt ist innerhalb eines Jahres ausgeschlossen. Ausgenommen sind Informationsanlagen der Kommune.

§ 14 Einfriedung und Außenanlagen, Stellplätze

(1) Die zu öffentlichen Straßen gelegenen Einfriedungen von Vorgärten dürfen nur als Lattenzaun mit senkrechten Latten, Metallzaun oder als Hecke aus einheimischen Laubgehölzen mit einer maximalen Höhe von 1,2 m errichtet werden. Blickdichte Sichtschutzzäune für Vorgärten sind nicht zulässig.

(2) In Vorgärten sind Schottergärten nicht zulässig. Pflasterungen sind nur bis zu einem Flächenanteil von maximal 30 % zulässig.

(3) Einfriedungen von Hof-, Lager-, Stellplatz- und Wirtschaftsflächen sind als geschlossene Bretterzäune, Mauern aus Naturstein, Ziegelmauerwerk oder als Hecken mit einheimischen Laubgehölzen auszuführen.

(4) Stellplatzanlagen müssen durch Baum- und Heckenpflanzungen gegliedert und optisch vom öffentlichen Raum, dazu gehört auch das Seeufer, getrennt werden. Dies gilt nicht, wenn die Verkehrssicherheit beeinträchtigt wird.

§ 15 Neubauten

(1) Für Neubauten ist eine Abweichung der getroffenen Gestaltungsvorschriften möglich. Voraussetzung zur Anwendung dieser Bestimmung ist die Beratungspflicht mit einem Gremium, bestehend aus der städtischen Bauverwaltung und des für Stadtentwicklung zuständigen Ausschusses.

§ 16 Abweichungen

(1) Abweichungen von den Festsetzungen dieser Satzung regeln sich nach § 67 LBauO M-V. Sie dürfen in der Einzelfallprüfung nur gestattet werden, wenn sie den Zielsetzungen dieser Satzung nicht zuwiderlaufen oder aus denkmalpflegerischen Gründen erforderlich sind.

(2) Zur Entscheidungsfindung ist der für Stadtentwicklung zuständige Ausschuss zu beteiligen.

§ 17 Ordnungswidrigkeiten

(1) Ordnungswidrig im Sinne von § 84 (1) Nr. 1 der LBauO M-V handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig gegen die Festsetzungen der Paragraphen 1 bis 14 dieser Satzung verstößt.

(2) Als Ordnungswidrigkeit kann gemäß § 84 (3) der LBauO M-V der Verstoß gegen folgende Bestimmungen des Abs. 1 dieser Satzung mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

§ 18 Inkrafttreten

Diese Satzung tritt am Tage nach ihrer Bekanntmachung in Kraft.

Malchow, den 28.02.2025

Soweit beim Erlass dieser Satzung gegen Verfahrens- und Formvorschriften verstoßen wurde, können diese Verstöße entsprechend § 5 (5) der Kommunalverfassung des Landes Mecklenburg-Vorpommern innerhalb eines Jahres geltend gemacht werden. Die Frist gilt nicht für die Verletzung der Anzeige-, Genehmigungs- oder Bekanntmachungsvorschriften.

Die ausführliche Begründung zu den Festsetzungen lesen Sie auf unserer Homepage: www.amt-malchow.de/bekanntmachungen.

Anlage: Räumlicher Geltungsbereich