Ermittlung und Erhebung der Ausgleichsbeträge in den Parchimer Sanierungsgebieten

Parchim. Die Stadt Parchim führt seit 1993 eine städtebauliche Erneuerungsmaßnahme nach dem Besonderen Städtebaurecht des BauGB durch. Für Teilbereiche im Osten der Altstadt wurde die Sanierung bereits als abgeschlossen erklärt und aus der Sanierung entlassen.

Aus baurechtlichen Gründen und wegen des inhaltlichen Umfanges der Sanierungsmaßnahmen muss die städtebauliche Erneuerung im umfassenden Verfahren durchgeführt werden. Das hat zur Folge, dass in der fortgeschrittenen Umsetzung der städtebaulichen Erneuerung mit der Ermittlung und Erhebung der Ausgleichsbeträge begonnen werden muss. Diese Verfahren sind in den östlichen Teilbereichen der Altstadt bereits abgeschlossen. Für weitere zahlreiche Grundstücke in den noch aktiven Sanierungsgebieten haben viele Grundstückseigentümer die Ausgleichsbeträge bereits abgelöst.

Ausgleichsbeträge spiegeln die durch die Sanierung bedingten Bodenwertsteigerungen wider und sind ein wesentlicher Bestandteil der Finanzierung der städtebaulichen Erneuerung. Ausgleichsbeträge werden in Geld oder wertgleichen Leistungen von den Eigentümern aller Grundstücke erhoben. Die Aufwertung der Parchimer Altstadt als Wohn- und Arbeitsort mit differenzierten Angeboten in Wohnen, Einzelhandel, Dienstleistungen, Bildung, Kultur, Freizeit und weiteren Sektoren war und ist ohne den Einsatz öffentlicher Mittel und Instrumente zur Umsetzung der Ziele nicht möglich. Dieser von der Allgemeinheit erbrachte Einsatz führt zu einer ermittelbaren Steigerung der Bodenwerte in den Sanierungsgebieten und muss als Kostenersatz für die öffentlichen Aufwendungen anteilig wieder zurückgezahlt werden.

Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ist im Regelfall für jedes Grundstück zu ermitteln und zu erheben. Das erfolgt verfahrensbedingt zeitversetzt zur Entstehung der Kosten für die Vorbereitung und Durchführung der diversen Sanierungsmaßnahmen. Die Stadt geht also mehrere Jahre in Vorleistung und kann den Ausgleich frühestens ab einem fortgeschrittenen Stand der Umsetzung der Sanierungsziele ermitteln. Die Stadt muss dafür nicht das Ende der Stadtsanierung abwarten, wie es der rechtliche Regelfall vorsieht, sondern kann die im BauGB vorgesehenen Alternativen für die vorzeitige Erhebung der Ausgleichsbeträge vor Ende der Gesamtmaßnahme prüfen.

Ohne die öffentliche Finanzierung und die Anwendung des Besonderen Städtebaurechtes wäre der heutige Zustand der Parchimer Innenstadt auf keinen Fall erreicht worden. Obwohl die mittel- und langfristigen Effekte auf das Stadtbild erkennbar sind, wenn z.B. alte Gebäude modernisiert und schlechte Straßen und Plätze gestalterisch aufgewertet werden, scheinen Bodenwertsteigerungen weniger deutlich und akzeptabel. So werden bei der erhaltenden Erneuerung z.B. Auflagen der Stadt und der Denkmalschutzbehörde als hinderlich angesehen, die die Potenziale für die wirtschaftliche Ausnutzung von Grundstücken und Gebäuden beschränken. Trotzdem führen die Maßnahmen in der erhaltenden Erneuerung zu nachweisbaren Bodenwertsteigerungen, die auszugleichen sind. Natürlich haben auch private Investitionen maßgeblich zum heutigen Bild der Parchimer Altstadt beigetragen – deren Auswirkungen auf den Bodenwert werden bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrages jedoch nicht berücksichtigt.

Rechtlicher Hintergrund des Ausgleichsbetrages ist § 154 Abs 2. des BauGB. Danach wird die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung aus der Differenz des Bodenwertes nach Abschluss des Sanierungsverfahrens (das entspricht dem Endwert) und dem sich ergebenden Bodenwert, wenn weder eine Sanierung beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (das ist der Anfangswert).

Der Anfangs- und der Endwert sind Verkehrswerte i.S.v. § 194 BauGB, bei denen zusätzlich die Regelungen des Besonderen Städtebaurechts berücksichtigt werden müssen. Bei beiden Werten handelt es sich um reine Bodenwerte, also ohne den Wert der Bebauung. Bei der Ermittlung von Anfangswert und Endwert kann jedoch die Bebauung des Grundstücks Einfluss auf den jeweiligen Bodenwert haben und wird bei den Berechnungen entsprechend berücksichtigt.

Auch wenn der Ausgleichsbetrag im Regelfall für jedes Grundstücks einzeln zu berechnen ist, muss das nicht zwingend mittels eines Einzelgutachtens erfolgen. In der Praxis bewährt hat sich die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte für bestimmte Zonen bzw. Teilbereiche des Sanierungsgebietes, die über vergleichbare städtebauliche und bauliche Eigenschaften verfügen müssen. Der Ausgleichsbetrag kann dann auf das Einzelgrundstück in dieser Zone heruntergebrochen berechnet werden. Dieses Verfahren ist wegen der Berücksichtigung und Bewertung eines größeren städtebaulichen Zusammenhangs genauer als bei einem Einzelgutachten und wurde bereits in den entlassenen Bereichen des Sanierungsgebietes angewendet.

Werterhöhungen, die aus der Vorbereitung und Umsetzung der Sanierung nicht abgeleitet werden können – das sind externe Effekte wie z.B. Entwicklungen der allgemeinen wirtschaftlichen und finanziellen Lage, dürfen bei der Berechnung der Endwerte und damit der Ausgleichsbeträge nicht berücksichtigt werden.

Der Ausgleichsbetrag kann vor Abschluss des Sanierungsverfahrens ermittelt und erhoben werden:

Der Ausgleichsbetrag muss nach § 154 Abs. 1 BauGB von der Stadt erhoben und vom Eigentümer gezahlt werden. Es besteht kein Ermessen der Stadt, die Beträge nicht zu erheben. Verzichtet die Stadt unbegründet auf die Erhebung der Ausgleichsbeträge, muss der städtische Haushalt diese ausgleichen. Dafür werden in Sanierungsgebieten keine Erschließungsbeiträge erhoben, die in der Regel höher als sanierungsbedingte Ausgleichsbeträge sind.

Zahlungspflichtiger ist der Eigentümer des Grundstücks. Das gilt auch bei Erbbaurechtsverträgen. Sind mehrere Parteien Eigentümer, wird der Ausgleichsbetrag nach Eigentumsanteil verteilt.

Es gibt mehrere Methoden für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge. Diese werden zusammen mit qualifizierten Sachverständigen und mit der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geprüft.

Es gibt wenige Optionen, Abzüge vom Ausgleichsbetrag vorzunehmen. Das sind im Wesentlichen Anrechnungen und Abschläge.

Anrechnungen auf den Ausgleichsbetrag sind das vor allem Maßnahmen, die der Eigentümer mit Zustimmung der Stadt selbst bewirkt hat. Dazu zählen die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden, Ordnungsmaßnahmen auf dem eigenen Grundstück, Umgestaltungen privater Freiräume und weitere. Maßnahmen ohne frühere Zustimmungen der Stadt bleiben unberücksichtigt.

Abschläge werden unmittelbar vom Ausgleichsbetrag abgezogen. Zulässig sind in der Praxis nur der Wertermittlungsabschlag und die Diskontierung bei der vorzeitigen Ablöse oder Erhebung. Beim Wertermittlungsabschlag werden nicht ganz vermeidbare Unsicherheiten bei der Ermittlung der Anfangs- und Endwerte berücksichtigt, welche immer nur in einem statistischen Wahrscheinlichkeitsbereich liegen. Die Höhe des Abschlages hängt von der Methodik und vom Zeitpunkt der Ermittlung der Endwerte ab.

Der Ausgleichsbetrag kann vom Eigentümer unter bestimmten Umständen einkommensteuerrechtlich geltend gemacht werden. Die Beratung dazu ist Aufgabe der Steuerberatung.

Aus Erfahrungen zeigen Eigentümer in Sanierungsgebieten wenig Akzeptanz für die Ausgleichsbeträge. Das liegt vor allem an der zeitlichen Entkopplung der Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen vom Zeitpunkt der Erhebung der Ausgleichsbeträge. Dadurch haben Eigentümer das Wissen über die Zustände des Gebietes vor 20 Jahren und mehr „verloren“. Außerdem basiert der Ausgleichsbetrag auf Verkehrswertgutachten, die den Einfluss der Sanierungsmaßnahme auf die Erhöhung des Bodenwertes ermitteln. Anders als beim Erschließungsbeitrag spielen die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen keine Rolle bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrages.

Für die Akzeptanz und die Vermittlung des nicht einfachen Themas Ausgleichsbeträge sind frühe Informationen der betroffenen Eigentümer wichtig. Die Mitarbeiter der städtischen Stadtplanung stehen den betroffenen Eigentümern für Auskünfte und Informationen zur Verfügung. Weitere Informationen folgen. Größere öffentlichen Veranstaltungen sind derzeit nicht vorgesehen, weil die Erhebung der Ausgleichsbeträge und deren Ablöse je Grundstück zu individuell ist.

Das Verfahren für die Ermittlung und Erhebung der Ausgleichsbeträge in den aktiven Sanierungsgebieten steht noch ganz am Anfang. Es ist beabsichtigt, noch in diesem Jahr einen Sachverständigen für die Berechnung der Anfangs- und Endwerte zu beauftragen. Die Bearbeitung wird voraussichtlich bis weit in das Jahr 2027 andauern. Erst dann können Ablösevereinbarungen angeboten und abgeschlossen werden.