Beschluss zur Änderung des Bebauungsplanes Nr. 17Ä3/39 - Koblenzer Straße
(gemäß § 1 Absatz 3 in Verbindung mit § 2 Absatz 1 BauGB)
Der Stadtrat der Stadt Lahnstein hat in öffentlicher Sitzung am 7. Februar 2023 gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 BauGB (Baugesetzbuch) den Beschluss gefasst, die textlichen Festsetzungen für das Sondergebiet SO-4 im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 17Ä3/39 zu ändern, weil es für die dortige städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten.
Das Plangebiet war in der Vergangenheit fast ausschließlich industriell bzw. gewerblich genutzt worden. Nach schrittweiser Verkleinerung des Drahtwerkes waren Teilbereiche brach gefallen, die frei gewordenen Flächen im Norden und Nordosten wurden nach Durchführung eines Bauleitplanverfahrens und Anpassung des Flächennutzungsplanes als Sondergebiet Einzelhandel (Baumarkt) ausgewiesen. Der Bebauungsplan Nr. 17 wurde am 14. Oktober 1994 rechtskräftig.
Aufgrund der hohen Nachfrage bot sich die weitere Ausweisung eines Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel an. In den Folgejahren wurde das Gebiet durch entsprechende Bauleitplanverfahren auch auf die westliche Seite der Koblenzer Straße ausgedehnt. Die Eignung des Gebietes ergibt sich allein aus der Tatsache, dass entlang der Koblenzer Straße bereits Einzelhandelsbetriebe vorhanden sind. Die Lage und die Erschließung des Gebietes sprechen auch heute noch - trotz des gestiegenen Verkehrsaufkommens - für diesen Standort.
Ende 2016 suchte der Lebensmitteldiscounter L. einen neuen Standort für seinen zu erweiternden Markt und fand ihn östlich der Koblenzer Straße auf dem Gelände des Drahtwerkes. Der bestehende Markt sollte dann aufgegeben werden.
Nach dem von der Stadt Lahnstein am 17. Dezember 2012 beschlossenen Einzelhandelskonzept ist das Gebiet an der Koblenzer Straße als „Zentraler Versorgungsbereich“ festgelegt. Der Neubau des Lebensmitteldiscounters L. außerhalb dieses Bereiches stellte ein raumbedeutsames Vorhaben dar, das auf seine Übereinstimmung mit den Erfordernissen der Raumordnung zu überprüfen und mit anderen raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen unter den Gesichtspunkten der Raumordnung abzustimmen war. Dementsprechend wurde die Durchführung einer vereinfachten raumordnerischen Prüfung beantragt und - nach einer auferlegten Anpassung - von der SGD genehmigt.
Ein besonderes Thema im Rahmen der raumordnerischen Prüfung war der Umstand, dass sich die Verkaufsflächen der innenstadtrelevanten Sortimente in der Summe nicht erhöhen durften. Die „Verlagerung“ des Lebensmitteldiscounters als solche musste mit einer Änderung der Festsetzungen des Altstandortes einhergehen.
Der Altstandort des Lebensmitteldiscounters SO 4 (Sonstiges Sondergebiet... mit der Zweckbestimmung „Einzelhandel“) ist daher seit Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 17Ä3/39 am 2. November 2018 mit einschränkenden Festsetzungen belegt (nachzusehen in den Unterlagen auf der Homepage der Stadt Lahnstein).
Knapp fünf Jahre nach Rechtskraft des Bebauungsplanes hatte sich auf der Grundlage dieser Festsetzungen noch keine Nachnutzung etablieren können.
In den letzten beiden Jahren wurden mehrfach Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes beantragt, in den städtischen Gremien (öffentlich) beraten und schließlich erteilt. Dabei waren geringfügige Abweichungen von der Sortimentsbeschränkung gewünscht, die Ansiedlung von freien Berufen (Ärzte) sowie einer Apotheke geplant. Auch gastronomische Betriebe waren angedacht, wurden aber trotz erteilter Befreiungen letztlich nicht umgesetzt.
Die grundsätzliche Vorgabe („Das Sondergebiet SO-4 dient der Unterbringung von großflächigen Einzelhandel im Sinne des § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in einem Zentralen Versorgungsbereich“) muss sichergestellt bleiben.
Die Gewährung der im Bebauungsplan unter den Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung möglichen Ausnahmen können nur in untergeordnetem Maße neben der grundsätzlichen Hauptnutzung zum Tragen kommen
Der Zentrale Versorgungsbereich Koblenzer Straße soll in seiner Attraktivität erhalten und weiterentwickelt werden. Die im Flächennutzungsplan dargestellte Sonderbaufläche ist ein wesentlicher Bestandteil des landesplanerisch zugestandenen Flächenkontingents für großflächigen Einzelhandel - und damit auch von wesentlicher Bedeutung nicht nur für die städtebauliche Entwicklung im Norden Niederlahnsteins, sondern auch für die Gesamtstadt. Insofern ist es trotz der durch die Genehmigungsvorbehalte der Aufsichtsbehörde zwangsläufig eingeschränkten Nutzungsarten im Sortimentsbereich nach wie vor ein durch Flächennutzungsplan und Einzelhandelskonzept vorgegebenes und beschlossenes Entwicklungsziel der Stadt Lahnstein, den Zentralen Versorgungsbereich „Koblenzer Straße“ bestmöglich auszustatten.
Es hat sich gezeigt, dass die vor mehr als zehn Jahren im Einzelhandelskonzept 2012 manifestierten Zentralen Versorgungsbereiche mit den darin enthaltenen Sortimenten nicht zukunftsfähig sind. In vielen Umlandgemeinden, insbesondere in den südlich und südöstlich gelegenen Orten, haben großflächige Einzelhandelsbetriebe im Lebensmittel- und Drogeriebereich neue Standorte gefunden und zum Teil auch rechnerisch nachgewiesene Kaufkraft aus Lahnstein abgezogen.
Umso mehr ist es geboten, dass Lahnstein als festgelegtes Mittelzentrum im Zentrale-Orte-Konzept des Regionalen Raumordnungsplanes seine Aufgaben erfüllt, wonach der Bevölkerung auch Waren und Dienstleistungen des gehobenen, über die Grundversorgung hinausgehenden Bedarfs anzubieten sind. Die Ausgestaltung der - trotz des Status eines Mittelzentrums - raumordnerisch nur begrenzt zugestandenen Sonderbauflächen ist daher ein besonderes Anliegen der gesamtheitlichen Stadtentwicklung.
Im Vorgriff auf ein überarbeitetes bzw. eigenständiges neues Einzelhandelskonzept soll auch der freie Standort an der Koblenzer Straße neu bewertet werden. Insofern ist die Änderung des Bebauungsplanes rechtzeitig anzuzeigen und gegebenenfalls durch den Erlass einer Veränderungssperre zu sichern.
Das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes wird im Weiteren mit den üblichen Schritten (Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung) im „Vereinfachten Verfahren“ nach § 13 BauGB durchgeführt.
Für Fragen steht Ihnen als Ansprechpartner Herr Hoß unter der Telefonnummer 02621/914163 zur Verfügung.