Aus der Niederschrift

über die 30. Sitzung des Bau- und Planungsausschusses der Stadt Cochem am 19.07.2022 im Sitzungssaal im Rathaus

- Einladung vom 11.07.2022 -

Anwesend

Der Vorsitzende eröffnet die Sitzung und stellt die form- und fristgerechte Einladung sowie die Beschlussfähigkeit fest.

Tagesordnung

Nichtöffentliche Sitzung

Die Beratungsergebnisse aus der folgenden nichtöffentlichen Sitzung des Bau- und Planungsausschusses werden in der nächsten öffentlichen Sitzung des Gremiums bekannt gegeben.

Öffentliche Sitzung (ab 18:50 Uhr)

Der Vorsitzende begrüßt die Zuhörerinnen und Zuhörer und eröffnet die öffentliche Sitzung. Änderungsanträge zur Tagesordnung erfolgen nicht.

1. Mitteilungen des Stadtbürgermeisters

Ausbauarbeiten an der K59 in Cochem-Cond

Der Landesbetrieb Mobilität führt vom 25.07. - 10.08.2022 Instandsetzungsarbeiten in der Ortslage Cond bis zum Valwigerberg durch.

Weitergeleitete Bauanträge ohne Behandlung im Bau- und Planungsausschuss

2. Erstellung einer Machbarkeitsstudie zum Bau eines Parkhauses (mit Schutzraumfunktion und möglichen Technikraum für ein Nahwärmenetz) im geplanten Neubaugebiet Cochem-Cond

Der Hauptausschuss und der Stadtrat der Stadt Cochem haben im Zuge der Haushaltsberatungen beschlossen:

„Im Zuge der Erschließung des Baugebietes soll zeitgleich eine Überprüfung erfolgen, ob sich in diesem Wohngebiet eine bauliche Anlage mit einer Nutzungskombination Parkräume (Tiefgarage), Schutzräume und Technikräume für ein mögliches Nahwärmesystem integrieren lässt.“

Die Erstellung der Machbarkeitsstudie wurde bei einem Ingenieurbüro angefragt.

Der Bau- und Planungsausschuss beschließt, jeweils getrennte Machbarkeitsstudien zu beauftragen.

Abstimmungsergebnis: einstimmig

3. Bauanfrage auf Überdachung eines Parkplatzes mit einer Photovoltaikanlage in Cochem-Cond, Klottener Straße

Der Antragsteller fragt an, ob er einen bestehenden Parkplatz mit einer Photovoltaikanlage überdachen darf. Der Parkplatz liegt außerhalb des Bebauungsplangebietes Ober-Cond. Eine Überbauung der Fläche ist bauplanungsrechtlich unzulässig. Die Anlage könnte nur dann genehmigt werden, wenn die Flächen z.B. in den Bebauungsplan einbezogen werden und durch entsprechende Festsetzungen die Bebaubarkeit geregelt wird.

Der Antragsteller fragt an, ob der Bebauungsplan entsprechend angepasst werden kann. Eine Verpflichtung der Stadt Cochem auf Änderung/Anpassung des Bebauungsplanes besteht nicht.

Der Bau- und Planungsausschuss empfiehlt, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan für das Projekt aufzustellen. Die Kosten hat der Vorhabenträger zu tragen. Die Stadt übernimmt keine Gewähr, dass der Bebauungsplan Rechtsverbindlichkeit erlangt.

Abstimmungsergebnis: einstimmig

4. Bauvoranfrage auf Umbau und Erweiterung durch Anbau und Aufstockung des Wohnhauses sowie Errichtung von PKW-Stellplätzen in Cochem, Ravenéstraße (unbeplanter Innenbereich)

Der Antragsteller beabsichtigt, das Mehrfamilienwohnhaus grundlegend baulich zu verändern (Erweiterungen durch Anbau und Aufstockung, Umnutzung zu einem gastronomischen Betrieb mit Außenterrasse im Erdgeschoss, Ferien- und Eigentumswohnungen in den Obergeschossen, flach geneigtes Stahlgerüst auf der obersten Geschossdecke zur Aufnahme von Fotovoltaik-Modulen). Die Firsthöhe des geplanten Gebäudes orientiert sich am Gebäude der Sparkasse. Die Gebäudeflucht soll zur Ravenéstraße hin verschoben werden.

Das Baugrundstück liegt

a) im unbeplanten Innenbereich der Stadt Cochem. Ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan besteht nicht. Ein Bauvorhaben muss sich gemäß § 34 BauGB hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung muss gesichert sein.

Das Gebot des Einfügens und zum Gebot der Rücksichtnahme lässt sich in folgenden Grundsätzen zusammenfassen:

- Ein Vorhaben fügt sich regelmäßig ein, wenn es den Rahmen der in der näheren Umgebung vorhandenen Bebauung einhält.

- Auch wenn der Rahmen überschritten wird, fügt sich ein Vorhaben ein, wenn es keine städtebaulichen Spannungen auslöst oder bestehende Spannungen verstärkt.

- Auch wenn der Rahmen nicht überschritten wird, fügt sich ein Vorhaben nicht ein, wenn es Folgewirkungen dadurch zeitigt, dass ein Umkippen der vorhandenen städtebaulichen Situation eingeleitet wird.

- Das Vorhaben fügt sich nicht ein, wenn es im Hinblick auf die betroffenen Belange der Nachbarschaft gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstößt.

b) im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung der Stadt Cochem.

Die Satzung bestimmt, dass neu zu errichtende Dächer vorzugsweise als Satteldächer mit einer Dachneigung von mind. 30 Grad auszuführen sind. Je nach Umgebung der Bebauung können Walm- bzw. Krüppelwalm- oder Pyramidendächer zugelassen werden. Diesbezüglich wird eine Abweichung von den Bestimmungen

der Gestaltungssatzung beantragt. Über die Bauvoranfrage wird beraten. Die Antragsunterlagen liegen dem Ausschuss in digitaler Form vor.

Die Verwaltung schlägt aufgrund der Dimension des Vorhabens vor, zur nächsten Sitzung eine Ortsbesichtigung durchzuführen und über die drei Anfragen zu befinden.

Der Bau- und Planungsausschuss beschließt, dass Einvernehmen zur Bauvoranfrage nicht zu erteilen, da sich das Vorhaben aufgrund seiner Größe nicht in die Umgebungsbebauung einfüge. Ferner verstößt die geplante Dachausführung gegen die Bestimmungen der Gestaltungssatzung Cochem.

Abstimmungsergebnis: einstimmig

5. Bauvoranfrage auf Errichtung eines Carports in Cochem-Cond, Kapellenstraße (Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes)

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Ober-Cond. Der Bebauungsplan setzt fest:

Garagen sind in einem Mindestabstand von 5,00 Meter ab der Grenze der öffentlichen Verkehrsfläche zu errichten. Wenn das Geländeprofil die Einhaltung dieses Abstandes wesentlich erschwert, kann im Rahmen der Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BBauG diese Abstandsfläche bis 2,00 Meter verringert werden. Eine Verringerung der Abstandsfläche darüber hinaus (unter 2,00 Meter) kann nur im Wege der Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB erfolgen.

Der Bauherr beabsichtigt, den bestehenden Parkplatz mit einem Carport zu überdachen und mit einer Solaranlage auszustatten, die zusammen mit einer Solareindeckung auf dem Haus eine Wärmepumpenheizung antreiben soll. Die Fläche nördlich des bestehenden Stellplatzes Richtung Mosel wird vom angrenzenden Haus zu weit und früh abgeschattet. Der durch den Bebauungsplan geforderte Abstand zur Straße soll deshalb unterschritten werden. Der Bauherr bittet um Beantwortung der Frage, ob eine Überdachung des Parkplatzes durch die beschriebene Maßnahme grundsätzlich möglich ist.

Eine Garage ist ein zu allen Seiten umschlossener Raum, ein Carport ist ein überdachter Stellplatz. Es ist zu beraten, ob das Einvernehmen zu einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes, den o.g. Mindestabstand unterschreiten zu dürfen, in Aussicht gestellt werden kann. Die abschließende Entscheidung über die Genehmigungsfähigkeit obliegt jedoch der Kreisverwaltung Cochem-Zell als untere Bauaufsichtsbehörde.

Der Bau- und Planungsausschuss beschließt, das Einvernehmen zur Bauvoranfrage und zur beantragten Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Ober-Cond, das Carport an der straßenseitigen Grundstücksgrenze errichten zu dürfen, zu erteilen. Der Carport muss jedoch zu allen Seiten hin offenbleiben, damit keine Garage entsteht und die Übersicht auf die Verkehrsfläche gewährleistet bleibt.

Abstimmungsergebnis: einstimmig

6. Bauvoranfrage auf Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses im unbeplanten Innenbereich der Stadt Cochem (Hinter Kempeln) - Antrag auf Verlängerung des Bauvorbescheids

Der Antragsteller beantragt eine Verlängerung der mit Bauvorbescheid vom 12.06.2018 in Aussicht gestellten Genehmigung des Vorhabens. Zur Begründung wird darauf hingewiesen, dass es aufgrund der 2-jährigen Corona-Pandemie und der zurzeit herrschenden Materialknappheit an Baustellen aus wirtschaftlichen Gründen nicht möglich war, die Maßnahme weiterzuverfolgen und umzusetzen.

Der Bau- und Planungsausschuss hatte zu dem Vorhaben in seiner Sitzung am 07.12.2017 folgende Stellungnahme abgegeben:

Das Anwesen liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Stadtkern Cochem“. Ein Bebauungsplan besteht nicht. Der Antragsteller beabsichtigt, das bestehende Gebäude und die ehem. Schreinerei abzubrechen und mit einer Gaststätte mit Freisitzen sowie vier Wohnungen zu bebauen.

Der Bau- und Planungsausschuss merkt folgendes an:

Der Bau- und Planungsausschuss stimmt dem dargestellten Vorhaben grundsätzlich zu, da es zu einer Aufwertung im Bereich der alten Endertstraße beitragen kann. Die v.g. Punkte sind zu berücksichtigen.

Der Bau- und Planungsausschuss beschließt nach erfolgter Aussprache, das Einvernehmen zu einer Verlängerung des Bauvorbescheids um ein Jahr zu erteilen.

Abstimmungsergebnis: einstimmig

7. Bauantrag auf Austausch der Dachflächenfenster im 2. Dachgeschoss durch Velux-Cabrio-Fenster in Cochem, Moselpromenade

Das Anwesen liegt im Bebauungsplangebiet Moselpromenade/Brückenstraße und im Geltungsbereich der Stadt Cochem. Über geplante Umbauvorhaben am Gebäude hat der Ausschuss letztmals in seiner Sitzung am 10.05.2022 beraten und das Einvernehmen zur Errichtung von Dachgauben auf der 2. DG-Ebene wegen entgegenstehender Festsetzungen des Bebauungsplanes versagt. Der Bauherr hat die Planung geändert und beantragt, die vorhandenen liegenden Dachfenster durch Velux-Cabrio-Fenster austauschen zu dürfen. Die Gestaltungssatzung Cochem bestimmt, dass je Dachseite max. zwei Dachflächenfenster zulässig sind. Je 25 qm Dachfläche darf die Summe der Fensterfläche max. 1,00 qm betragen.

Ferner ist Gegenstand der Antragstellung, die zur Moselseite gelegene erdgeschossige Terrassenfläche durch ein Glasdach und Glasschiebeelemente zu schließen (Wintergarten). Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück unterschiedliche Bauhöhen fest. Vorbauten sind nur eingeschossig zulässig. Die geplante Einhausung der Terrassenfläche widerspricht daher den Festsetzungen des Bebauungsplanes.

Der Bau- und Planungsausschuss beschließt, das Einvernehmen zu dem Bauantrag wegen entgegenstehender Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht zu erteilen. Ferner widerspricht das Vorhaben bezgl. der Dachflächenfester den Bestimmungen der Gestaltungssatzung Cochem.

Abstimmungsergebnis: einstimmig

8. Bauantrag auf Umbau/Nutzungsänderung des Bahnhofsgebäudes in der Stadt Cochem (Bahnhofsvorplatz) - Antrag auf Verlängerung der Baugenehmigung

Der Bauherr beantragt, die mit Bauschein vom 22.06.2017 erteilte Genehmigung des Umbauvorhabens, die bereits in 2022 um ein Jahr verlängert wurde, nochmals zu verlängern. Zur Begründung wird darauf hingewiesen, dass bedingt durch die Corona-Ereignisse ein wesentlicher Investor in 2021 abgesprungen ist und der eigentlich zeitnah angedachte Baubeginn dadurch verhindert wurde. Für die weitere Vermarktung des Projektes müsse aber die bestehende Baugenehmigung als Basisoption aufrecht gehalten werden, auch wenn das Planungskonzept ggf. nochmals überarbeitet werden muss.

Scheinbar ewig andauernde Corona-Wellen, kriegsbedingte Materialengpässe und Baupreisentwicklungen sowie allgemeine Inflation und die aktuelle Zinsentwicklung führten dazu, dass die Auswahl der möglichen Investoren an diesem Standort sehr schwierig und begrenzt ist. Eine Verlängerung der Baugenehmigung um weitere 1-2 Jahre bis zum 21.06.2024 wird beantragt.

Hinweis: Der Bau- und Planungsausschuss hatte in seiner Sitzung am 18.02.2021 einer Verlängerung der Baugenehmigung um max. 1 Jahr mit der Begründung zugestimmt, dass diese Frist genügen sollte, um wie vom Antragsteller geschildert, überprüfen zu können, ob eine gänzliche Umplanung/Konzeptänderung notwendig wird oder aber die genehmigte Planung umgesetzt bzw. mit den Bauarbeiten begonnen werden kann.

Der Bau- und Planungsausschuss beschließt nach erfolgter Aussprache, das Einvernehmen zu einer Verlängerung der Baugenehmigung nicht zu erteilen.

Abstimmungsergebnis: einstimmig

Hinweis: Das denkmalgeschützte und ortsbildprägende Bahnhofsgebäude erfährt durch die neuen Eigentümer keine Wertschätzung. Das Gebäude ist stark vernachlässigt und weist erhebliche bauliche Mängel auf. Der Verkehrssicherungspflicht wird nicht nachgekommen. Die für die beantragte Verlängerung vorgetragenen Gründe der Baugenehmigung erscheinen dem Ausschuss daher nicht glaubhaft.

9. Bauantrag auf Nutzungsänderung eines Wohnhauses in ein Aparthotel in Cochem-Cond, Keltenweg

Das Grundstück liegt im Bebauungsplangebiet Ober-Cond der Stadt Cochem. Beherbergungsbetriebe sind im Plangebiet ausnahmsweise zulässig. Über das gemeindliche Einvernehmen ist zu befinden.

Im Gebäude sind geplant: eine Wohnung sowie ein Aparthotel mit drei Einheiten und Gemeinschaftsräumen.

Nach der Definition des Deutschen Hotel und Gaststättenverbands ist ein Aparthotel oder Apartment-Hotel ein Hotel, in dem die Unterbringung in Studios oder Apartments erfolgt.

Der Bau- und Planungsausschuss beschließt nach erfolgter Aussprache, das Einvernehmen zu der geplanten Nutzungsänderung nicht zu erteilen.

Abstimmungsergebnis: einstimmig

Hinweis: Nach Auffassung des Ausschusses handelt sich weiterhin um Ferienwohnungen, deren Genehmigung versagt wurde. Eine Änderung der Betriebsform in ein Hotel ändere hieran nichts, weshalb das Vorhaben als unzulässig beurteilt wird. Auch wird darauf hingewiesen, dass es sich aufgrund der Wohnungsgrößen um keine klassischen Appartements handele. Eine rechtssichere Anwendbarkeit der Begriffsdefinitionen soll sichergestellt werden. Die Verwaltung wird beauftragt, diesbezüglich tätig zu werden.

10. Bauantrag auf Errichtung eines Einfamilienhauses in Cochem-Sehl, Am Osterborn

Das Baugrundstück liegt im Bebauungsplangebiet Panoramabogen der B259. Dieser setzt u.a. Bauhöhen fest. Die max. zulässige Traufhöhe beträgt 6,00 m im Mittel der jeweiligen Außenwand. Die zulässige Gebäudelänge beträgt 14,00 m. Das geplante Gebäude ist mit Walmdach geplant, alle Gebäudeseiten haben geneigte Dachflächen. Bezüglich der Auslegung der zulässigen Traufhöhe und Gebäudelänge ergeben sich Auslegungsfragen über die beraten werden soll. Das Vorhaben wird in der Sitzung vorgestellt.

Der Bau- und Planungsausschuss hält das Vorhaben für bebauungsplankonform. Das Einvernehmen zu dem geplanten Bauvorhaben wird erteilt.

Abstimmungsergebnis: einstimmig