Aus der Niederschrift

über die 38. Sitzung des Bau- und Planungsausschusses der Stadt Cochem am 27.09.2023 im Sitzungssaal im Rathaus

- Einladung vom 18.09.2023 –

Der Vorsitzende eröffnet die Sitzung und stellt die ordnungsgemäße Einberufung und die Beschlussfähigkeit des Ausschusses fest. Gegen die Einladung sowie die Tagesordnung werden keine Bedenken erhoben.

Tagesordnung

Öffentliche Sitzung

Der Vorsitzende eröffnet um 18:30 Uhr die öffentliche Sitzung und begrüßt die Zuhörerinnen und Zuhörer. Änderungsanträge zur Tagesordnung erfolgen nicht. Der Ausschuss erklärt sich einstimmig einverstanden, Herrn Michael Beuren vom Ingenieurbüro Senger Consult GmbH aus Treis-Karden zu TOP 3 zuzulassen, um die Sache mit ihm zu erörtern.

1. Mitteilungen des Stadtbürgermeisters

Weitergeleitete Bauanträge ohne Behandlung im Bau- und Planungsausschuss:

2. Bekanntgabe der Beratungsergebnisse aus der nichtöffentlichen Sitzung vom 05.09.2023

Der Vorsitzende informiert über die Beratungsergebnisse aus der Sitzung vom 05.09.2023.

3. Errichtung eines Parkplatzes am Moselstadion in Cond

Im Bereich des Moselstadions, das schwerpunktmäßig den Sportarten Fußball und Leichtathletik dient, hat sich der Bedarf nach Bereitstellung von weiteren Parkplätzen gezeigt. Insbesondere zu Zeiten von Sportveranstaltungen wie etwa Meisterschaftsspielen reichen die zur Verfügung stehenden Parkplatzflächen nicht aus. Die Konsequenz hieraus ist das wilde Parken an eigentlich für das Parken nicht vorgesehenen oder ungeeigneten Stellen wie etwa im Straßenraum oder den angrenzenden privaten Flächen. Nach Schaffung des Baurechts durch den Bebauungsplan Stadionstraße und dem Erwerb notwendiger Grundstücke hatte der Bau- und Planungsausschuss in seiner Sitzung am 20.06.2023 die Planungsleistungen für die Errichtung eines Parkplatzes am Moselstadion in Cochem-Cond vergeben. Die vom Ing.-büro Senger Consult GmbH, Treis-Karden, erstellte Planung, die 43-45 Kfz-Einstellplätze vorsieht, wird durch Dipl.-Ing. Michael Beuren vorgestellt. Die Gesamtkosten der Maßnahme werden auf rd. 390.000 € brutto geschätzt.

Der Bau- und Planungsausschuss empfiehlt dem Stadtrat nach erfolgter Aussprache,

a) die Planvariante 1.2 umzusetzen.

Hinweis: Der Planentwurf 1.2 liegt der Niederschrift als Anlage bei.

b) eine Förderung aus Mitteln des Investitionsstocks 2024 zu beantragen.

Der Vorsitzende bedankt sich bei Herrn Beuren für den Vortrag, der die Sitzung gegen 19:11 Uhr verlässt.

4. Abgrenzung von Ferienwohnungen zu Beherbergungsbetrieben

Die Stadt Cochem hat die Zulässigkeit von Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten in einer Vielzahl von Bebauungsplänen im Stadtgebiet eingeschränkt. In der Vergangenheit ist es zu Auslegungsfragen gekommen, wann ein Beherbergungsbetrieb bzw. eine Ferienwohnung vorliegen. Der Bau- und Planungsausschuss hatte die Verwaltung beauftragt, die Begriffe zu definieren, um eine Auslegungshilfe sowohl für Bauherren/innen und die Genehmigungsbehörde zu haben.

Die Behandlung des Punktes in der Sitzung des Bau- und Planungsausschusses vom 24.01.2023 wurde vertagt. Das erstellte Merkblatt liegt der Niederschrift als Anlage bei.

Der Bau- und Planungsausschuss beschließt auf Vorschlag des Vorsitzenden, die im letzten Absatz des Merkblattes benannte Größenangabe „mind. 23 m groß sind“, zu streichen und dem Stadtrat zu empfehlen, das beiliegende Merkblatt mit der v. g. Änderung als Definitionshilfe zur Auslegung des Begriffs Ferienwohnungen zu beschließen.

5. Bauantrag auf Umnutzung eines Wohnhauses zu einer Pension mit acht Betten

Das Baugrundstück liegt im Bebauungsplangebiet Sehl-Ost der Stadt Cochem. Der Bebauungsplan setzt für das Grundstück ein „reines Wohngebiet“ (WR) gem. § 3 Baunutzungsverordnung fest. Zulässig sind nur Wohngebäude. Ausnahmsweise können Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Pensionen) mit einer maximalen Zahl von 8 Betten pro Gebäude zugelassen werden. Die Bereiche oberhalb der Straße Am Reilsbach (ab der Einfahrt Beethovenstraße) sind lt. Begründung des Bebauungsplanes als reine Wohngebiet ausgewiesen, damit hier in stadtnaher Lage langfristig ein möglichst gering gestörtes Wohnen möglich bleibt. Beantragt wird eine Pension mit zwei Nutzungseinheiten im Erd- und Obergeschoss mit je vier Betten sowie ein Frühstücksraum im Kellergeschoss des jetzigen Wohnhauses.

Nach der Stellplatzsatzung der Stadt Cochem sind je zwei Betten ein Kfz-Einstellplatz nachzuweisen. Auf dem Grundstück sind acht Kfz Einstellplätze geplant. Es sollen lt. Planung keine Küchen eingerichtet werden, so dass es sich nach den Erläuterungen des unter Punkt 4 beratenen Merkblattes um einen Beherbergungsbetrieb handelt, auch wenn die Nutzungseinheiten jeweils ein ganzes Geschoss einnehmen.

Ausschussmitglied Gilberg weist darauf hin, dass die Erweiterung eines Hotelbetriebes durch Neubau eines Gästehauses in Grundstücksnähe zum Baugrundstück durch die Baugenehmigungsbehörde als unzulässig bewertet wurde. Diese Einschätzung müsse auch hier gelten und es sollte keine Ausnahme zugelassen werden.

Der Bau- und Planungsausschuss beschließt, das Einvernehmen zu dem Baugesuch und zur Erteilung einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplanes, einen weiteren Beherbergungsbetrieb im Plangebiet zuzulassen, nicht zu erteilen. Dies wird damit begründet, dass die Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleiben muss und Ausnahmen nicht zur Regel werden dürfen.

Bei Gewährung der Ausnahme würde eine Entwicklung eingeleitet, die zu weiteren Beeinträchtigungen des Baugebietes führt. Bereits heute bestünden Probleme im ruhenden Verkehr, die durch das Vorhaben weiter verstärkt würden.

6. Neubau eines Bürogebäudes für den Landesbetrieb Mobilität Rheinland-Pfalz, Niederlassung Cochem, in Cochem-Cond, Schutzmarken

Der LBB hat den Antrag auf bauaufsichtliche Zustimmung nach § 83 LBauO vorgelegt. Geplant ist die Errichtung eines Dienstgebäudes mit Büronutzung für rd. 150 Personen sowie eines Nebengebäudes mit Garagen und Lagerräumen. Es entstehen zu Erfüllung der Stellplatzverpflichtung 64 Kfz-Einstellplätze. Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Schutzmarken“ der Stadt Cochem, welcher für den vorgesehenen Standort ein Sondergebiet ausweist. Die baurechtliche Zulässigkeit wurde im Vorfeld durch eine Bauvoranfrage geprüft. Zu dieser Bauvoranfrage hatte der Bau- und Planungsausschuss in seiner Sitzung am 06.12.2018 das Einvernehmen erteilt. Ferner hatte der Ausschuss das Einvernehmen zu folgenden Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt:

- Höhe der baulichen Anlagen

- Form und Neigung des Daches

- Dachaufbauten

- Fassadenabschnitte

Diese Befreiungen sind auch Gegenstand des jetzt vorliegenden Bauantrages. Geplant ist ein länglicher Baukörper in nachhaltiger Holzbauweise mit Abmessungen von etwa 74 m x 17,50 m in Nord Südrichtung. Es sollen drei Vollgeschosse für die Büronutzung und ein Staffelgeschoss zur Unterbringung der Haustechnik entstehen. Es sind Flachdächer mit extensiver Begrünung und mit PV-Modulen zur Eigenversorgung vorgesehen. Die Wärmeerzeugung wird mittels Luft/Wasser-Wärmepumpen erfolgen.

Der Bau- und Planungsausschuss beschließt, das Einvernehmen zur vorliegenden Planung und das Einvernehmen zu den beantragten Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Schutzmarken

- Ziffer 6.1 Höhe der baulichen Anlagen

- Ziffer 12.0 Form und Neigung des Daches

- Ziffer 13.0 Dachaufbauten

- Ziffer 17.0 Fassadenabschnitte

zu erteilen.

7. Bauantrag auf Errichtung eines Medizin- und Dienstleistungszentrums mit gastronomischer Versorgung in Cochem Cond, In den Schutzmarken

Die grundsätzliche Zulässigkeit des Bauvorhabens wurde im Rahmen einer Bauvoranfrage abgeklärt. Der Bau- und Planungsausschuss begrüßte das Vorhaben in seiner Sitzung am 15.06.2021 und erteilte das gemeindliche Einvernehmen. Gegenüber der Bauvoranfrage hat sich der geplante Gebäudekubus (äußere Ausmaße) vergrößert und die Nutzungen wurden konkretisiert. Die absoluten Gebäudehöhen aus der Bauvoranfrage werden eingehalten bzw. unterschritten, jedoch ändern sich die konkreten Trauf- und Firsthöhenüberschreitungen aufgrund der veränderten Gebäudestellung auf dem Grundstück. Folgende Nutzungen sind vorgesehen: Kellergeschoss: 29 überdachte und 18 offene Stellplätze, gesamt 47 Stellplätze (weitere erforderliche Stellplätze sollen auf dem angrenzenden städt. Flurstück entstehen), Erdgeschoss: 6 Stellplätze, Gastronomie, Arztpraxis, Mieteinheit, Aufenthaltsbereiche,

1. Obergeschoss: Zahnarztpraxis, Büroeinheiten für CoWorkingSpace,

2. Obergeschoss: Seminarräume, Physio-Praxis,

Dach: Technikräume und extensiv begrüntes Flachdach mit PV-Anlagen.

Der Bau- und Planungsausschuss beschließt, das Einvernehmen zum vorliegenden Bauantrag zu erteilen. Ferner wird das Einvernehmen zu den beantragten Befreiungen bezüglich der Trauf- und Firsthöhen und der Errichtung eines extensiv begrünten Flachdaches mit PV-Anlagen erteilt. Gegen die Befreiungen bestehen keine städtebaulichen Bedenken, da sich das geplante Gebäude höhenmäßig zwischen den bestehenden Märkten und das geplante Gebäude des Landesbetriebs Mobilität einpasst.

Aufgrund der Besonderheit des Baugebiets (Sondergebiet) werden die Grundzüge der Planung nicht verletzt und die Befreiung ist unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Die Anzahl der erforderlichen Stellplätze ist zu überprüfen und diese sind nachzuweisen.

8. Bauantrag auf Errichtung zweier Mehrfamilienhäuser und Tiefgarage in Cochem-Sehl, Sehler Anlagen/Im Brühl, Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Ortslage Sehl (Neufassung)

Der Ausschuss hat bereits in seiner Sitzung am 07.03.2023 über eine Bauvoranfrage auf Errichtung zweier Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 45 Wohneinheiten und Tiefgarage beraten. Das Einvernehmen zu dieser Bauvoranfrage wurde versagt, da dieses in mehreren Punkten den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprach.

Die neue Planung sieht die Errichtung zweier Gebäude mit insgesamt 39 Wohneinheiten vor. Das Gebäude 1 schließt eine ca. 60 m breite Baulücke an den Sehler Anlagen. Hier sind 28 Wohneinheiten (davon 9 Ferienwohnungen) und eine Tiefgarage mit 28 Stellplätzen und Zu-/Abfahrt über die B49 geplant. Das Gebäude 2 ist an der Straße im Brühl mit 11 Wohneinheiten und 27 Stellplätzen mit Zu-/Abfahrt über die Straße Im Brühl geplant. Zwischen den beiden Wohnblöcken sind ein eingeschossiger überdachter Fahrradabstellplatz sowie ein eingeschossiges Nebengebäude mit Abstellräumen geplant.

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt im Bebauungsplangebiet Ortslage Sehl (Neufassung). Der Bebauungsplan wurde am 24.03.1995 rechtsverbindlich und setzt ein Mischgebiet gem. § 6 BauNVO fest.

Gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Der Verordnungsgeber hat die beiden Hauptnutzungsarten nicht in ein Rangverhältnis zueinander gestellt. Das Mischgebiet ist nach seiner typischen Eigenart für Wohnen und nichtstörendes Gewerbe gleichermaßen offen. Dieses gleichwertige Nebeneinander zweier Nutzungsarten setzt zum einen wechselseitige Rücksichtnahme der einen Nutzung auf die andere und deren Bedürfnisse voraus; es bedeutet zum anderen aber auch, dass keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen soll.

Im v. g. Bereich finden sich reine Wohngebäude, Gebäude mit gemischten Nutzungen (Wohnen mit Gewerbe/Beherbergung), Gebäude mit Ferienwohnungen und rein gewerbliche Flächen. Durch das geplante Vorhaben fallen eine Einzelhandelsfläche sowie ein leerstehendes Wohn- und Geschäftshaus mit Gewächshaus weg. Eine Durchmischung des Gebietes wird bei Verwirklichung des beantragten Wohnbauvorhabens mit neun Ferienwohnungen als weiterhin gegeben erachtet, so dass das Vorhaben hinsichtlich seiner Nutzungsart als zulässig bewertet wird.

Innerhalb des Mischgebietes gelten unterschiedliche Anforderungen an die Bebauungsdichte. Entsprechend der bestehenden großvolumigen Baukörper erhält die langgestreckte Bauzone der Sehler Anlagen (MI 6) die höchste bauliche Ausnutzung des Plangebietes. Hier dürfen vier Vollgeschosse bei geschlossener Bauweise errichtet werden. In der rückwärtigen Zone (MI 1) ist nur eine eingeschossige Bebauung zulässig.

Zur Straße Im Brühl (MI 3) sind drei Vollgeschosse zulässig. Der Bebauungsplan setzt entlang der Straße im Brühl einen Grünstreifen auf dem Baugrundstück fest. Gemäß den Ausführungen in der Begründung zum Bebauungsplan dürfen notwendige Ein- und Ausfahrten diesen Grünstreifen unterbrechen.

Der Bauherr beantragt eine Befreiung von den nachstehenden bauordnungsrechtlichen Gestaltungsfestsetzungen des Bebauungsplanes. Hierüber ist zu beraten. Die abschließende Entscheidung obliegt jedoch der Kreisverwaltung Cochem-Zell als zuständige Genehmigungsbehörde.

Gebäude Sehler Anlagen

1.1 Dachneigung

zulässige Dachneigung ≥45° - geplante Dachneigung 41°

Begründet wird dies mit den lt. Bebauungsplan einzuhaltenden First- und Traufhöhen und der Lage des Erdgeschossfußbodens oberhalb des Bemessungshochwasserstandes HW 100.

Bewertung: Der Bebauungsplan fordert entlang den Sehler Anlagen das „Steildach“ als typische Dachform, die das Erscheinungsbild von Sehl prägen. Die abweichende Dachneigung von 41° nimmt Rücksicht auf die Nachbarbebauung und fügt sich in das Straßenbild ein. Die Grundzüge der Planung sind nicht berührt, da bereits im Umfeld geringere Dachneigungen bestehen. Ferner sind keine nachbarlichen Interessen und öffentlichen Belange tangiert. Die Abweichung wird als städtebaulich vertretbar eingestuft.

Straße Im Brühl

1.2 Bindungen für Bepflanzungen

Der Bebauungsplan setzt entlang der Straße Im Brühl einen 3 m breiten Pflanzstreifen fest. Dieser darf pro Grundstück mit nur einer Ein- und Ausfahrt von max. 6,00 Breite unterbrochen werden. Die vorliegende Planung sieht zwei Ein-/Ausfahrten von jeweils 5,50 m Breite vor, um auch bei einer eventuellen späteren Teilung des Grundstücks die Anfahrbarkeit der beiden Parkplätze gewährleisten zu können.

Bewertung: Ausgehend davon, dass je Wohnblock getrennte Grundstücke entstehen, wird vorgeschlagen, das Einvernehmen zur vorliegenden Planung zu erteilen. Grund- und Geschossflächenzahl sind für beide Grundstücke einzuhalten.

beide Gebäude

1.3 Dacheindeckung

Lt. Bebauungsplan sind Dacheindeckungen in Naturschiefer oder schieferartigem Material vorzunehmen. Diese Festsetzung gilt nicht für die zulässigen Flachdächer. Beantragt ist eine Dacheindeckung mit schieferfarbigen Betondachsteinen.

Bewertung: Schieferfarbene Betondachsteineindeckungen wurden im Plangebiet bereits genehmigt und in der Vergangenheit als zulässig angesehen.

Die Planung wird vorgestellt. Es erfolgt eine eingehende Aussprache. In dieser wird insbesondere bemängelt, dass der langgezogene Wohnblock an den Sehler Anlagen einem Kasernengebäude ähnelt und nicht in Fassadenabschnitte gegliedert ist. Ein Farbkonzept, das die geplanten farblichen Untergliederungen aufzeigt, liegt den Unterlagen nicht bei. Der Ortsteil Sehl sei durch kleingliedrige Bauten geprägt, hierauf nehme die Planung keine Rücksicht. Vor- und Rücksprünge sowie Höhenversätze sollten erfolgen, um dem Ziel auf eine moseltypisch angepasste Bauweise zu entsprechen. Ferner wird beanstandet, dass die die Zu- und Abfahrt der rückwärtig vorgesehenen 27 Parkplätze über die Straße Im Brühl erfolgen soll. Es handele sich um eine sehr schmal ausgebaute Anliegerstraße. Die Straße sei nicht geeignet, den zusätzlich zu erwartenden Fahrzeugverkehr dieser Größe aufzunehmen. Die dem Wohnblock „Sehler Anlagen“ zugewiesenen Stellplätze sollen über die B49 an- und abgefahren werden.

Der Bau- und Planungsausschuss beschließt, das Einvernehmen zu den beantragten Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes:

1. Dachneigung,

2. Bindungen für Bepflanzungen erteilt,

3. Dacheindeckung

nicht zu erteilen. Dem Bauherrn ist mitzuteilen, dass eine geänderte Fassadengestaltung/-gliederung angestrebt werden soll. Die geplante unterschiedliche Farbgebung der Gebäude zur Untergliederung von Fassadenabschnitten wird als unzureichend erachtet. Der Stadtteil Sehl sei durch kleingliedrige Bauten geprägt und dies soll berücksichtigt werden. Dem Bauherrn wird ausnahmsweise die Möglichkeit angeboten, die Planung in der nächsten Sitzung des Ausschusses persönlich vorstellen zu können, um möglichst eine einvernehmliche Planung zu erzielen. Das Einvernehmen zu den o.g. Befreiungen kann dann in Aussicht gestellt werden.

Anlagen

zu TOP 3: Planvariante 1.2

zu TOP 4: Merkblatt