Unterrichtung

über die Sitzung des Bau- und Liegenschaftsausschusses der Gemeinde Morbach

am 12.07.2022

- Öffentliche Sitzung -

Sachverhalt:

Zur Aufwertung des Ortsbildes in Morbach sowie aus ökologischen Aspekten sollen ein 320 m langer Bachabschnitt des Morbachs renaturiert werden und die Grünfläche zwischen Gerberweg und Kirchwiese ansprechend gestaltet und als Naherholungsraum und Spielraum für Kinder entwickelt werden.

Als Maßnahmen sind u.a. vorgesehen:

Das Projekt hängt unmittelbar mit dem Bauprojekt „Gerberweg“ (Ärztehaus usw.) zusammen, sowohl bei der Geländemodellierung und der Stützmauer als auch mit der erforderlichen Grundstücksentwässerung.

Als Ergebnis der Gewässerspiegellagenberechnung und der Untersuchung zur hydraulischen Stabilität (Gemeinderatsbeschluss 15.11.2021) wurde eine entsprechend verstärkte Sohlbefestigung des Bachbettes eingeplant. Weiterhin wurde eine einheitliche Ausführungsgestaltung der Pflasterfläche in einer Stärke von 80 mm im Fußwegebereich in das LV integriert. Auf Grundlage der Anfragen des BLA vom 21.06.2022 wurde das LV punktuell überarbeitet. (Punkte 6.01.13; sowie die Punkte 6.03.1, 3, 5, 6, 8)

Aufgrund der aktuellen Preissituation hat der Bund seinen Behörden die Ausschreibung unter Anwendung der Stoffpreisgleitklausel für bestimmte Güter vorgeschrieben. Hierüber wurde der Gemeinderat zusammen mit dem BLA bereits am 25.04.2022 informiert. Da mit einer Bauzeit bis Ende 2023 zu rechnen ist und die aktuelle Preisentwicklung am Markt die Kalkulation von Preisen für Metall, Bitumen und weitere Materialien schwer möglich macht, wurden die für eine Preisgleitklausel relevanten Positionen des LV in der Ausschreibung berücksichtigt (hier: Betonstahl (07.1.2.12/13), Baustahl / Geländer (09.7) sowie der Ortbeton für die Stützwand (07.1.2.5 /6 /8).

Die Gesamtkosten (inkl. Ingenieurgebühren) wurden zum Zeitpunkt der Förderantragsstellung auf 651.872,00 € geschätzt. Der von der Verwaltung gestellte Förderantrag über die „Aktion Blau Plus“ wurde vom Land mit der Fördersumme von 457.600,00 € mit Datum vom 21.03.2022 bereits bewilligt (90% der förderfähigen Kosten).

Laut dem beauftragten Ingenieurbüro BGH Plan ist seit Vorlage des bepreisten Leistungsverzeichnisses im August 2021 (für die Förderantragsstellung) bei den Baupreisen nochmals ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen. So haben sich die Baupreise für Bauarbeiten im Tiefbau lt. Baupreisindex des statistischen Bundesamtes innerhalb eines halben Jahres von August 2021 bis Februar 2022 um durchschnittlich 8,3 % erhöht. Rechnet man diesen Wert hoch auf die Zeitspanne bis zur Submission, ist von einem nochmaligen Anstieg in gleicher Höhe auszugehen, d.h. einer Kostensteigerung um insgesamt 16,6 %. In diesen statistischen Werten finden die zusätzlichen Auswirkungen auf Lieferketten und Preisentwicklung durch den Kriegsbeginn im Frühjahr 2022 noch keine Berücksichtigung. Daher ist nach Einschätzung des Ingenieurbüros von einer Kostensteigerung von mindestens 20 % auszugehen, so dass aktuell mit Gesamtkosten von ca. 782.000,00 € - bei gleichbleibender Fördersumme - gerechnet werden muss.

Für die Ausschreibung wurde vom Büro BGH Plan das anliegende Leistungsverzeichnis erarbeitet, welches zur Ausschreibung freigegeben werden soll.

Beschluss:

Die Offenlegung und Renaturierung des Morbachs sowie die Grünflächengestaltung „Gerberweg“ wird auf der Grundlage des überarbeiteten Leistungsverzeichnisses unter Berücksichtigung der nachfolgend genannten Ergänzungen/Änderungen und unter Anwendung der Stoffpreisgleitklausel für hierfür relevante Positionen zur Ausschreibung freigegeben. Das Leistungsverzeichnis wird in den Aushubpositionen um einen Hinweis auf die entsprechenden Entsorgungspositionen ergänzt. Bei Position 03.2 wird die Änderung aufgenommen, dass der Auftragnehmer die Entsorgungsgebühren übernimmt.

Beschlussergebnis:

Sachverhalt:

Es liegt eine Bauvoranfrage zum Umbau eines Mühlengebäudes in der Gemarkung Merscheid, Flur 21, Flurstück 46 vor. Das Grundstück liegt im Außenbereich gem. § 35 BauGB, welcher grundsätzlich von Bebauung freizuhalten ist. Es liegt kein Privilegierungstatbestand (beispielsweise bei land- oder forstwirtschaftlichen Betrieben) vor.

Die Eigentümer beabsichtigen folgende Maßnahmen:

Zu 1

Bei dem Mühlenanwesen handelt es sich um ein erhaltenswertes, das Bild der Kulturlandschaft prägendes Gebäude. Die vorgenannten Umbauarbeiten am Gebäude selbst dienen der zweckmäßigen Verwendung des Gebäudes und dem Erhalt des Gestaltwerts. Demnach können die unter Nr. 1 genannten Maßnahmen gem. § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB zugelassen werden.

Zu 2

Die Errichtung des Wasserkraftwerkes könnte zugelassen werden, da aufgrund der ehemaligen Nutzung als Mühle Wasserrechte bestehen. Diesbezüglich erfolgt aktuell die Abstimmung mit der SGD Nord.

Zu 3

Die Anlegung der Offenlauffläche kann gegebenenfalls zugelassen werden. Zur Beurteilung fehlen Angaben zur aktuellen Nutzung der Fläche und eine naturschutzrechtliche Einschätzung.

Zu den Maßnahmen der Nr. 2 und Nr. 3 befindet sich die Bauaufsichtsbehörde aktuell in Abstimmung mit den zuständigen Behörden.

Zu 4

Bei den Vorhaben der Nr. 4 handelt es sich um die Errichtung neuer baulicher Anlagen. Da keine Privilegierung vorliegt, sind die genannten Maßnahmen im Außenbereich nicht zulässig.

Beschluss:

Für die Bauvoranfrage „Umbau eines ehemaligen Mühlengebäudes“ in der Gemarkung Merscheid, Flur 21, Flurstück 46 wird das Einvernehmen gem. § 36 BauGB zu folgenden Maßnahmen erteilt:

Beschlussergebnis:

Sachverhalt:

Es liegt ein Bauantrag zur Errichtung von vier Mehrparteienwohnhäusern und eines Ärztehauses mit Tiefgarage auf den Grundstücken der Gemarkung Morbach, Flur 4, Flurstücke 153/2, 154/8, 154/10, 156/6, 159/19 vor. Die Maßnahme wird als Besonderes Wohnen im Zentrum von Morbach betitelt.

Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Morbach XI – In der Bremerwiese, 1. Änderung. Der Bebauungsplan wurde damals im Hinblick auf den zukünftigen Bebauungsvorschlag abgestimmt.

Aufgrund der Nutzungsänderung des geplanten Gebäudes (Haus A) zu einem Ärztehaus ergeben sich Änderungen gegenüber dem Bebauungsplan hinsichtlich der Überschreitungen der maximalen Gebäudehöhe und der maximalen Traufhöhe. Die im Bebauungsplan festgesetzte Traufhöhe von 8,00 m und maximale Gebäudehöhe von 12,50 m (Bezugspunkt: Oberkante Fertigausbau Straße in Gebäudemitte) werden um etwa 0,97 m (TH) und 0,33 m (GH) überschritten.

Die geplanten Überschreitungen ergeben sich aus den Anforderungen eines Ärztehauses im Hinblick auf zukunftsfähige und flexible Grundrisse mit entsprechend nutzbaren Räumlichkeiten für eine zukunftsorientierte und ökonomisch sinnvolle Nutzung.

Die im B-Plan festgeschriebenen Traufhöhen werden zudem in Gebäude B und C lediglich durch die Zwerchgiebel um 0,55 m (Haus B) und 0,40 m (Haus C) überschritten, wohingegen das Hauptdach/Satteldach die Traufhöhe unterschreitet. Die Notwendigkeit wird damit begründet, einen angenehmen Austritt auf die Balkone und eine angenehme lichte Höhe in den Wohnungen im Dachgeschoss zu bieten.

Das geplante Ärztehaus (Haus A) überschreitet im Nord-Westen die Abgrenzung des Mischgebietes ins Allgemeine Wohngebiet (WA2). Als Grundlage des B-Planes diente an dieser Stelle die vorherige Planung eines Wohnhauses mit geringeren Abmessungen. Aufgrund der Nutzungsänderung ergibt sich auch ein größerer Platzbedarf. Im Ärztehaus wird Ärzten die Möglichkeit geboten, eine großräumige Praxis mit Gemeinschaftsflächen und einer Wohnung im Obergeschoss anzumieten, um eine ärztliche Versorgung des ländlichen Gebiets auch zukünftig zu sichern. Durch die Grundrissgestaltung der Praxisräume wird die Baugrenze teilweise um bis zu 4,61 m überschritten. Außerdem wird im Norden die vorgegebene Fläche der Tiefgarage geringfügig überschritten.

Die Grundflächenzahl GRZ I (Grundfläche der Gebäude ohne Garagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen) im WA1 wird geringfügig überschritten (0,41 statt 0,4). Zu Beginn der Planung wurden die Wohngebiete WA1 und WA2 zusammen betrachtet und dementsprechend ausgelegt. Bei gemeinsamer Betrachtung der beiden Wohngebiete käme es nicht zu einer Überschreitung. Bei der Überschreitung handelt es sich um eine Größenordnung von 7,8 qm Grundfläche bezogen auf eine Grundstücksgröße von 1278 qm.

Die geplante Grundflächenzahl GRZ II (Grundfläche einschließlich Garagen, Stellplätzen und Zufahrten, Nebenanlagen und Tiefgarage) beträgt im MI-Gebiet 0,89, im WA1 0,79 und im WA2 0,85. Nach Baunutzungsverordnung kann die GRZ II die GRZ I um 50 % überschreiten bis zu dem Wert von 0,8 (d.h. bei WA bis 0,6, bei MI bis 0,8). Als Grundlage des B-Plans war im Bereich des Mischgebietes ursprünglich die Errichtung eines Wohnhauses mit geringeren Abmessungen vorgesehen, welches in Abstimmung mit der Gemeinde zu einem Ärztehaus umgeplant wurde. Um die barrierefreie Erschließung des Grundstückes zu ermöglichen, werden versiegelte Flächen in Form von Verbindungswegen über das gesamte Grundstück benötigt. Die restlichen Flächen, einschließlich des Tiefgaragenflachdachs, werden großflächig begrünt und können als Beitrag zu innerörtlichen Grünflächen angesehen werden. Alle Erschließungswege wurden auf das nötige Minimum reduziert und werden mit versickerungsfähigen Materialen ausgeführt und somit nicht 100 % versiegelt. Unter Berücksichtigung der Verwendung von versickerungsfähigen Materialen und der zentralen Lage des Bauvorhabens im Ortskern ist die Überschreitung der GRZ an dieser Stelle vertretbar.

Die vorgesehene abweichende Bebauung ist städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

Beschluss:

Den beantragten Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Morbach XI – In der Bremerwiese, 1. Änderung - bezüglich der Überschreitung der Gebäudehöhe, der Baugrenze sowie der GRZ – wird zugestimmt. Das Einvernehmen gem. § 36 BauGB wird erteilt.

Beschlussergebnis: