Allgemeinverfügung über die Erhebung der Grundsteuer C auf dem Gebiet der Stadt Riedstadt im Jahr 2026

vom 21. Mai 2026

Die Stadt Riedstadt hat auf der Grundlage der §§ 5 und 51 der Hessischen Gemeindeordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 07.03.2005 (GVBl I S. 142), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 01.04.2025 (GVBl. 2025 Nr. 24), des § 13 des Hessischen Grundsteuergesetzes (HGrStG) vom 24.12.2021 (GVBl. 2021 S. 906), zuletzt geändert durch Artikel 3b des Gesetzes vom 27. März 2025 (GVBl. 2025 Nr. 22), die Satzung über die Festsetzung des gesonderten Hebesatzes für die Grundsteuer C vom 11.12.2025, bekanntgemacht durch amtliche Bekanntmachung vom 19.12.2025, erlassen.

Nach § 13 Abs. 5 HGrStG in der derzeit geltenden Fassung sind die genaue Bezeichnung der baureifen Grundstücke, deren Lage sowie das Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz Grundsteuer C bezieht, jeweils nach den Verhältnissen zu Beginn eines Kalenderjahres von der Stadt zu bestimmen, in einer Karte auszuweisen und öffentlich bekannt zu geben. Die städtebaulichen Erwägungen sind nachvollziehbar darzulegen und die Wahl des Gemeindegebietes, auf das sich der gesonderte Hebesatz beziehen soll, zu begründen.

Nach § 13 Abs. 5 HGrStG i.V.m. § 1 der vorgenannten Hebesatzsatzung für die Grundsteuer C, beides in derzeit geltender Fassung, ergeht hiermit folgende

I. Allgemeinverfügung:

1. Stadtgebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz bezieht

Der gesonderte Hebesatz gemäß der „Satzung über die Erhebung der Grundsteuer C“ vom 11.12.2025, bekanntgemacht am 19.12.2025, bezieht sich auf das gesamte Stadtgebiet der Stadt Riedstadt, vgl. § 1 der „Satzung über die Erhebung der Grundsteuer C“ der Stadt Riedstadt vom 11.12.2025.

2. Genaue Bezeichnung und Lage der baureifen Grundstücke

(1) Die baureifen Grundstücke sind nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres 2026 die folgenden:

(2) Die Karten mit Einzeichnung der betroffenen baureifen Grundstücke kann zu den Öffnungszeiten des Rathauses Riedstadt im Steueramt - Zimmer 116 - eingesehen werden.

3. Bekanntgabe, Wirksamkeit und Außerkrafttreten

(1) Diese Allgemeinverfügung gilt ab dem Tag, der auf die Bekanntmachung folgt, als bekannt gegeben und wird damit wirksam.

(2) Sie kann mit Begründung, Anlagen und Rechtsbehelfsbelehrung bei der Stadtverwaltung Riedstadt, Rathausplatz 1 in 64560 Riedstadt, zu den üblichen Öffnungszeiten des Rathauses Riedstadt eingesehen werden. Die üblichen Öffnungszeiten des Rathauses Riedstadt sind auf der offiziellen Internetseite der Stadt Riedstadt (https://www.riedstadt.de) angegeben und sind folgende:

Sprechzeiten (Montag, Mittwoch, Donnerstag, Freitag: 7:30 Uhr bis 12:00 Uhr, Dienstag: 7:00 Uhr bis 12:00 Uhr und Donnerstag 14:00 Uhr bis 18:00 Uhr)

(3) Diese Allgemeinverfügung gilt für die Festlegung der zu besteuernden Grundstücke zur Grundsteuer C für das Jahr 2026. Sie tritt mit dem Wirksamwerden einer neuen Allgemeinverfügung über die Erhebung der Grundsteuer C auf dem Gebiet der Stadt Riedstadt oder mit ihrer ausdrücklichen Aufhebung außer Kraft.

4. Sofortige Vollziehbarkelt

Ein gegen diese Allgemeinverfügung eingelegter Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. März 1991 (BGBl. I S. 686), in derzeit geltender Fassung, wird im öffentlichen Interesse hiermit die sofortige Vollziehung dieser Allgemeinverfügung angeordnet.

II. Begründung der Allgemeinverfügung

Städtebauliche Erwägungen für die Wahl des Stadtgebiets und den Erlass der Allgemeinverfügung

Die für den Erlass der Allgemeinverfügung gemäß § 1 der „Satzung über die Erhebung der Grundsteuer C“ der Stadt Riedstadt vom 11.12.2025, ortsüblich bekanntgemacht am 19.12.2025 maßgeblichen städtebaulichen Erwägungen, nämlich

gelten für das gesamte Stadtgebiet der Stadt Riedstadt:

Die städtische Entwicklung und Nachverdichtung soll im gesamten Stadtgebiet der Stadt Riedstadt gestärkt werden. Um eine nachhaltige und ganzheitliche Entwicklung sicherzustellen, muss die innerstädtische Entwicklung im gesamten Stadtgebiet erfolgen. Nur durch eine flächendeckende innerstädtische Entwicklung können bestehende Strukturen sinnvoll ergänzt, Leerstände reduziert und die Effizienz der Flächennutzung gesteigert werden. Dies ist insbesondere wichtig, um dem wachsenden Bedarf an Wohnraum gerecht zu werden, ohne zusätzlich Flächen in der freien Landschaft zu versiegeln. Ziel ist die vorhandene Infrastruktur wie z. B. Straßen, Bildungs- und Betreuungseinrichtungen sowie Ver- und Entsorgungsanlagen hierfür zu nutzen und sinnvoll wirtschaftlich und sozialgerecht auszulasten. Die innergemeindliche Entwicklung in Riedstadt ist daher nicht nur als punktuelle Maßnahme, sondern als ganzheitliches Konzept für das gesamte Stadtgebiet zu verstehen, um eine ausgewogene, nachhaltige und zukunftsfähige Struktur zu schaffen.

Ziel der Stadt Riedstadt ist es, die bauliche Ausnutzung erschlossener, besiedelter Bereiche im gesamten Stadtgebiet zu verbessern, um mit Grund und Boden sparsam und schonend sowie klima- und sozialgerecht umzugehen. Dabei soll insbesondere die Inanspruchnahme von Flächen für Siedlungszwecke in der freien Landschaft reduziert und möglichst vermieden werden. Die innerstädtische Entwicklung im Sinne einer maßvollen Nachverdichtung trägt dazu bei, vorhandene und von der Bürgerschaft durch Beiträge gemeinschaftlich finanzierte Infrastrukturen wie z.B. Straßen und Anlagen für Ver- und Entsorgung von Wasser- und Schmutzwasser sowie z.B. Bildungs- und Betreuungseinrichtungen oder die für die Öffentlichkeit hergestellten Freiflächen bestimmungsgemäß zu nutzen und sinnvoll wirtschaftlich und sozialgerecht auszulasten. Durch die innergemeindliche Entwicklung werden für Einwohnerinnen und Einwohner kurze Wege zu Versorgungs-, Infrastruktur- und kulturellen Einrichtungen geschaffen. Dadurch wird das Verkehrsaufkommen verringert und ein Beitrag zur Verkehrsvermeidung geleistet.

Um die zur Deckung des in der Stadt Riedstadt nachgewiesenen Wohnflächenbedarfs fehlenden Flächen im Außenbereich zu entwickeln, müssten der Landwirtschaft und dem Arten- und Naturschutz wertvolle Flächen, nicht nur für die Schaffung von Bauland, sondern zusätzlich für Ausgleichsmaßnahmen entzogen werden. Der Eingriff in Boden, Natur und Landschaft wäre erheblich und wäre durch konsequente Innenentwicklung zumindest zum großen Teil vermeidbar. Zur Sicherung der Lebensgrundlagen und zum Schutz des Klimas soll die Innenentwicklung daher mit allen Mitteln forciert werden. Daraus ergibt sich der Auftrag für alle Kommunen bereits entwickelte und baureife Grundstücke auch zu mobilisieren. Vor diesem Hintergrund wurden den Kommunen verschiedene rechtliche Handlungsinstrumente zur Verfügung gestellt. Neben den Maßnahmen aus dem Baulandmobilisierungsgesetz bietet § 13 Abs. 5 HGrStG die Möglichkeit, die Mobilisierung von baureifen Grundstücken für Wohnraum zu fördern.

Definition der baureifen Grundstücke nach § 13 Abs. 3 HGrStG

Nach § 13 Abs. 3 HGrStG sind baureife Grundstücke unbebaute Grundstücke, die nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten. Eine erforderliche, aber noch nicht erteilte Baugenehmigung sowie zivilrechtliche Gründe, die einer sofortigen Bebauung entgegenstehen, sind unbeachtlich.

a) Unbebaute Grundstücke:

Die Eigenschaft eines unbebauten Grundstücks definiert die der Stadt Riedstadt nach § 246 Bewertungsgesetz (BewG). Unbebaute Grundstücke sind gemäß § 246 Abs. 1 Satz 1 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen vorgesehenen Benutzern die bestimmungsgemäße Gebäudenutzung zugemutet werden kann.

Nicht entscheidend für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ist die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde. Daher stützt sich die vorliegende Allgemeinverfügung auf eine entsprechende Anwendung des § 246 BewG. Entsprechend dem Lenkungszweck des § 13 Abs. 3 HGrStG handelt es sich bei Grundstücken, auf denen keine bauplanungsrechtlich zulässige bezugsfertige Hauptanlage realisiert wurde, um baureife Grundstücke. Zudem handelt es sich auch dann um baureife Grundstücke, sofern diese ausschließlich mit baulichen Anlagen nach § 12 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786), in der jeweils geltenden Fassung (insbesondere Stellplätze, überdachte Stellplätze und Garagen) und/oder nur mit Neben-anlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO (insbesondere Schuppen, Garten-/Gewächshäuser, Wochenendhäuser, Bau- und Wohnwagen; Abstell- und Lagerplätze und Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie und Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen) bebaut sind.

b) Ausschluss der Eigenschaft als unbebautes, sofort bebaubares Grundstück:

c) Ergebnis

Die genaue Bezeichnung und Festlegung der nach diesen Kriterien ermittelten unbebauten, aber baureifen Grundstücke, welche nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten, sind Ziffer 2 Absatz 1 in Teil I der Allgemeinverfügung sowie der Karte, die zu den üblichen Öffnungszeiten des Rathauses der Stadt Riedstadt nach Ziffer 3 Abs. 3 in Teil I der Allgemeinverfügung, zu entnehmen.

III Begründung der Anordnung des Sofortvollzugs

Nach Auffassung der Stadt Riedstadt liegen bereits die Voraussetzungen des Sofortvollzugs nach § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 VwGO vor. Nach dieser Vorschrift entfällt die aufschiebende Wirkung von Widerspruch und Anfechtungsklage bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten.

Öffentliche Abgaben im Sinne des § 80 Abs.2 Nr.1 VwGO sind neben Steuern, Beiträgen und Gebühren auch sonstige Abgaben, die eine Finanzierungsfunktion erfüllen. Als tragender Grund dafür, dass im Steuerrecht die Wirksamkeit des angefochtenen Bescheides durch Einlegung eines Rechtsmittels nicht gehemmt wird, ist es anzusehen, dass die Steuern zur Deckung des Finanzbedarfs erhoben werden, der juristischen Personen des öffentlichen Rechts durch die Wahrnehmung der ihnen zugewiesenen öffentlichen Aufgaben entsteht, weshalb die öffentlich-rechtlichen Gemeinwesen davor bewahrt bleiben sollen, dass ihnen die Einnahmen, auf die sie angewiesen sind, nur deshalb auf unabsehbare Zeit vorenthalten werden, weil Steuerpflichtige die Rechtsmittelmöglichkeiten, die ihnen zu Gebote stehen, ausschöpfen (vgl. BVerwG, Urt.v. 17.12.1992 – 4 C 30/90). Die Ausnahme vom Grundsatz der aufschiebenden Wirkung, der sonst das Verwaltungsrecht beherrscht, ist von einem gewichtigen Gemeinwohlinteresse legitimiert; denn sie trägt dazu bei, die Funktionsfähigkeit der öffentlichen Hand zu gewährleisten. Sie schafft dadurch, dass sie etwaigen Störungen bei der Beschaffung der Mittel vorbeugt, derer es zur effektiven Erfüllung öffentlicher Aufgaben bedarf, Voraussetzungen für eine geordnete Haushaltsführung (vgl. BVerwG a.a.O.).

Unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung kommt auch der Allgemeinverfügung unmittelbar selbst die Wirkung des § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 VwGO zu. Ohne die Anordnung des Sofortvollzugs könnte die Einlegung eines Widerspruchs gegen die Allgemeinverfügung, unabhängig von dessen Erfolgsaussichten, bereits aufschiebende Wirkung gegenüber der Allgemeinverfügung in Bezug auf das betroffene Grundstück entfalten und damit die Vollziehbarkeit der Allgemeinverfügung diesbezüglich aussetzen. Die Grundsteuer C wäre nicht vollziehbar festgesetzt, wenn in den Fällen zuvor Widerspruch gegen die Allgemeinverfügung erhoben wurde.

Die Erhebung der Grundsteuer C mittels Grundsteuerbescheid wäre damit unmittelbar gefährdet. Da die Grundstücke aufgrund ihrer Klassifizierung unter die Grundsteuer C zudem nicht mehr unter die Grundsteuer B fallen, entstünde im kommunalen Haushalt eine weitere empfindliche Einnahmelücke, da für diese Grundstücke (zumindest vorübergehend) keine Steuer, auch keine Grundsteuer B, erhoben werden könnte. Der Allgemeinverfügung kommt daher die Funktion eines Grundlagenbescheides nach §§ 1 Abs. 2 Nr. 4, 171 Abs. 10 AO zu (vgl. Mandler in Stenger/Loose: BewG/ErbSt/GrStG (Loseblattslg.), Band IV, Stand 5/2022, LGrStG Hessen Rz. 415), für den das Steuerrecht ebenfalls keine aufschiebende Wirkung von Rechtsbehelfen kennt. Auf Grund dessen ist eine Anwendung des § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 VwGO geboten.

Daneben liegen die Voraussetzungen der sofortigen Vollziehung im öffentlichen Interesse nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO vor. Nach dieser Vorschrift entfällt die aufschiebende Wirkung eines Widerspruchs in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse angeordnet wurde.

Die Stadt Riedstadt erkennt das Aufschubinteresse insbesondere der betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer daran an, von der höheren Besteuerung verschont zu bleiben.

Dennoch sieht sie ein überwiegendes, über das bloße Erlassinteresse hinausgehendes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung dieser Entscheidung, um die Lenkungswirkung der Grundsteuer C im Sinne der erläuterten städtebaulichen Gründe sofort eintreten zu lassen. Daher ordnet die Stadt Riedstadt gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO den Sofortvollzug der Allgemeinverfügung aus nachfolgenden Gründen im überwiegenden öffentlichen Interesse an:

IV Bekanntgabe und Inkrafttreten

Bekanntgabe und Inkrafttreten richten sich nach § 13 Abs. 5 HGrStG i.V.m. §§ 1 Abs. 2 und 122 Abgabenordnung (AO). Die Bekanntgabe erfolgt nach§ 122 Abs. 3 und 4 AO durch öffentliche Bekanntmachung im amtlichen Bekanntmachungsorgan der Stadt Riedstadt.

V. Rechtsbehelfsbelehrung

Gegen diese Verfügung kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe bei der Stadt Riedstadt, Rathausplatz 1 in 64560 Riedstadt Widerspruch erhoben werden.

Riedstadt, den 21. Mai 2026

Marcus Kretschmann

Bürgermeister