Navi für die Ortsentwicklung
Vom Konzept bis zum Eigenheim
In der Kommunalpolitik begegnen Ratsmitgliedern sowie Bürgerinnen und Bürgern häufig die Begriffe Bauleitplan, Flächennutzungsplan und Bebauungsplan. Sie klingen ähnlich, erfüllen aber unterschiedliche Aufgaben.
Wer selbst bauen will oder verstehen möchte, warum auf einer Wiese gebaut werden darf oder warum ein Grundstück nicht bebaut werden kann, sollte diese Unterschiede kennen.
Die Bauleitplanung steuert die bauliche Entwicklung des Gemeindegebietes
Die Bauleitplanung ist die kommunale Planung, mit der eine Gemeinde die bauliche und sonstige Entwicklung ihres Gemeindegebiets steuert. Sie legt fest, wo beispielsweise Wohngebiete, Gewerbegebiete, Verkehrsflächen oder Grünflächen entstehen können. Die Bauleitplanung besteht aus zwei unterschiedlichen Planungsstufen: dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan. Bauleitplanverfahren sind ein wichtiges Instrument zur Ausübung der gemeindlichen Planungshoheit. Dies bedeutet, dass der Gemeinderat über die bauliche Entwicklung entscheiden kann. Zugleich haben Bürgerinnen und Bürger die Möglichkeit, sich über die geplante Entwicklung ihres Wohnortes zu informieren und im Rahmen der gesetzlich vorgesehenen Beteiligungsverfahren Stellung zu nehmen.
Der Flächennutzungsplan, der Blick für das Ganze
Der Flächennutzungsplan (FNP) betrachtet das gesamte Gemeindegebiet. Er zeigt in groben Zügen, wie die Gemeinde ihre Flächen langfristig nutzen möchte. Dort kann beispielsweise dargestellt werden, dass eine bisher landwirtschaftlich genutzte Fläche künftig für Wohnbebauung vorgesehen ist. Dabei ist zu beachten, dass der Flächennutzungsplan grundsätzlich noch kein unmittelbares Baurecht für einzelne Grundstückseigentümer schafft. Er ist vor allem ein planerischer Rahmen für die weitere Entwicklung der Gemeinde und bindet insbesondere die Gemeinde selbst sowie andere öffentliche Planungsträger.
Der Bebauungsplan konkretisiert den Flächennutzungsplan
Deutlich konkreter wird es beim Bebauungsplan (B-Plan). Er legt für einen bestimmten Teil des Gemeindegebiets verbindlich fest, was und wie dort gebaut werden darf. Dazu können beispielsweise die Art der Nutzung, die Zahl der Geschosse, die zulässige Gebäudehöhe, Baugrenzen oder die Größe und Lage von Gebäuden gehören. Ein Bebauungsplan kann darüber entscheiden, ob und in welcher Form ein Bauvorhaben grundsätzlich realisiert werden kann. Deshalb ist er für den Bauherrn besonders wichtig.
Wie hängen die Pläne zusammen?
Zusammenfassend lässt sich sagen: Der Flächennutzungsplan ist der grobe Fahrplan, der die grundsätzliche Nutzung der Flächen regelt. Der Bebauungsplan beschreibt die konkrete Ausgestaltung, was in einem bestimmten Bereich gebaut werden darf. Die Bauleitplanung bildet den übergeordneten Begriff für beide Instrumente. Dabei gilt grundsätzlich, dass ein Bebauungsplan von der Gemeinde als Satzung beschlossen wird. Er muss in der Regel aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.
Ein Bebauungsplan kann geändert werden
Ein Bebauungsplan kann auch geändert werden. Die Gründe für eine Planänderung in den Ortsgemeinden oder der Stadt sind meist städtebaulicher Natur. So sollen Brachflächen zu Wohnraum werden, Wohngebiete brauchen Nachverdichtung oder sonstige Begebenheiten erfordern neue Vorgaben.
Die Planungshoheit liegt allein bei den Gemeinden. Privatpersonen haben keinen Rechtsanspruch auf Änderungen, können aber in Abstimmung mit der zuständigen Gemeinde einen Bebauungsplan für ihr eigenes Vorhaben erstellen lassen. Für kleinere Abweichungenim Rahmen eines Bauantragsverfahrens, reicht oft ein einfacherer Antrag auf Befreiung im Rahmen des Bauantrags.
Wer zahlt das Verfahren für die Änderung eines Bebauungsplanes?
Die Kostenfrage richtet sich nach dem Nutzen. Initiieren die Gemeinden die Änderung selbst, um das Dorf oder Stadt weiterzuentwickeln, zahlt die öffentliche Hand. Plant ein Investor ein Großprojekt, beispielsweise ein neues Einkaufszentrum, übernimmt er die Kosten in der Regel selbst. Diese Kostenübernahme wird im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages geregelt. (Kö)