Niederschrift zur öffentlichen/nichtöffentlichen Sondersitzung des Gemeinderates der Ortsgemeinde Gau-Bischofsheim am Montag, dem 11.09.2023 um 19:30 Uhrim Ratskeller des Unterhofes, Unterhofstr. 10, 55296 Gau-Bischofsheim

Sitzungszeiten

Von den geladenen Mitgliedern sind anwesend:

Der Vorsitzende, Ortsbürgermeister Patric Müller, eröffnet die Sitzung. Er stellt fest, dass mit Datum vom 01.09.2023 form- und fristgerecht eingeladen wurde und der Gemeinderat beschlussfähig ist. Zum Schriftführerin wird Herr Christian Hennig bestimmt.

Änderungswünsche zur Tagesordnung ergehen nicht, somit tagt der Gemeinderat zu folgender

Tagesordnung

Öffentlicher Teil:

Vorlage

Öffentlicher Teil:

Zu TOP 1:

Vertragsangelegenheiten

Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zur 7. Änderung des Bebauungsplanes "Küchelberg"; Vorlage: 2023/020/030/2

Der Vorsitzende erläutert den Sachverhalt:

In seiner Sitzung am 14.07.2022 hat der Gemeinderat den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Küchelberg“, 7. Änderung gefasst und die Durchführung der notwendigen Verfahrensschritte beschlossen. Mit Beschluss vom 27.04.2023 wurde der Aufstellungsbeschluss erweitert. Auf die Beschlussvorlagen 2022/020/030 und 2023/020/017 wird insoweit Bezug genommen. Im Anschluss an die Aufstellung des Bebauungsplanes wurden mit dem Investor Gespräche bezüglich der gegenseitigen angemessenen Vertragsleistungen geführt und die daraus resultierenden Ergebnisse in dem vorliegenden Entwurf des städtebaulichen Vertrages zu Papier eingebracht. Der städtebauliche Vertrag liegt in seiner jetzigen vorläufigen Fassung vor. Die Verwaltung bittet um Zustimmung zu dieser Fassung als Basis für die weitere Abstimmung mit dem Investor. Der in seiner finalen Fassung noch zu beschließende Vertrag kann allerdings erst dann unterzeichnet werden, nachdem die zum Bebauungsplan eingegangenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange abgewogen und hierüber Beschluss gefasst wurde. Eventuell aus sich in der Zeit bis zu dieser Abwägung ergebender Änderungsbedarf kann somit noch rechtzeitig berücksichtigt werden. In der Sitzung des Bau- und Planungsausschusses sowie des Haupt- und Finanzausschusses am 20.06.2023 und im Gemeinderat am 11.07.2023 wurde bereits über den Vertrag beraten. Anschließend fand am 09.08.2023 ein nichtöffentlicher Informationstermin für die Ratsmitglieder statt, bei welchem die Thematik des Infrastrukturausgleichs nochmals diskutiert wurde. Die sich auf den vorgenannten Sitzungen ergebenden redaktionellen Änderungen wurden in der beigefügten Entwurfsfassung geändert bzw. ergänzt. Zudem wurde im Rahmen der 4. Lesefassung noch ein Passus aus § 4 Abs. 3 herausgestrichen, da dies für das Bauleitplanverfahren nicht notwendig ist. Die Streichung ist im beiliegenden Vertrag gekennzeichnet und wird nach Beschlussfassung entfernt.

In der darauffolgenden Aussprache verliest Ratsmitglied Dr. Stefanie Klossok eine Stellungnahme für die SPD-Fraktion. Im Anschluss verliest Ratsmitglied Linda Fornoff eine Stellungnahme für die CDU-Fraktion. Beide Positionen zum Tagesordnungspunkt sind der Niederschrift wie folgt zu entnehmen.

Stellungnahme der SPD-Fraktion zu TOP 1:

Vertragsangelegenheiten - Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zur 7. Änderung des Bebauungsplanes Küchelberg

Sehr geehrter Herr Ortsbürgermeister, lieber Patric,

werte Ratskolleginnen und -kollegen,

in der Sitzung am 14.07.2022 haben wir erstmals in diesem Gremium über diesen Tagesordnungspunkt beraten. Mit 13 Ja-Stimmen und zwei Enthaltungen lautete der damalige Beschluss, dass der Bebauungsplan „Küchelberg“ die 7. Änderung erfahren möge und die notwendigen Verfahrensschritte dafür eingeleitet werden sollen. Im Vordergrund stand hier insbesondere die Umwandlung der Gebietsqualität von Misch- zu Allgemeinem Wohngebiet. Aufgrund der damit einhergehenden Wertsteigerung des zur Debatte stehenden Grundstücks wurde sich ferner auf die Festsetzung eines Infrastrukturausgleichs geeinigt, dessen Höhe im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages festzulegen ist. In der besagten Sitzung hat die CDU-Fraktion ausdrücklich und explizit (Zitat) „die Herrichtung von Wohnfläche […]“ begrüßt und unterstützt, sofern auch das Wohl der Gemeinde dabei berücksichtigt wird. Die in diesem Zusammenhang darüber hinaus gestellte Forderung nach der Schaffung einer öffentlich zugänglichen Spielplatzanlage durch den Antragssteller entbehrte dabei jeder rechtlichen Grundlage.

Im Zuge der sich anschließenden Verhandlungen mit der Verwaltung zeigte sich der Antragssteller zu weitreichenden Zugeständnissen an die Gemeinde bereit; wie die kostenfreie Flächenübertragung im Bereich der Bushaltestelle, um den notwendigen barrierefreien Ausbau durchführen zu können. Ferner die Übertragung eines drei Meter breiten Streifens an der Grundstückgrenze, um einer im Rahmen der beschlossenen Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes vorgesehenen möglichen zukünftigen Neubaugebietes östlich der Straßen „Am Schwarzfelder Weg“ und „Am Küchelberg“ realisieren zu können. Darüber hinaus stimmte der Antragssteller einer Zahlung eines Infrastrukturausgleichs i.H.v. 35.000 Euro zu. Als Gegenleistung wünscht der Antragssteller zur Realisierung des geplanten Bauprojekts eine Erweiterung der überbaubaren Fläche Richtung Osten.

Diese Fakten waren dem Gemeinderat spätestens in der Sitzung vom 14.2.2023 bekannt, sodass diese die Grundlage für die Aufsetzung des städtebaulichen Vertrags bildeten.

Bis hierhin wurden seitens der Fraktionen im Gemeinderat keine grundsätzlichen Einwände gegen das Vorhaben geäußert. Vielmehr durfte aufgrund der Zustimmung des Gemeinderats zum Verfahren angenommen werden, dass weitere Zustimmung erfolgen wird, sofern der Vertrag eine Ausgleichszahlung an die Gemeinde in angemessener Höhe ausweist.

Dementsprechend wurde der Vertragsentwurf in der Sitzung vom 11.07.2023 ausführlich diskutiert. In dieser Sitzung ergab sich vor allem bezüglich der Berechnungsgrundlage zur Höhe des Infrastrukturausgleichs noch Klärungsbedarf. Es wurden teilweise utopisch hohe und wenig realistische Forderungen in den Raum gestellt. Da in diesem Punkt keine rechtlich valide Information als Entscheidungsgrundlage -was seitens einer Gemeinde als „angemessen“ gilt- vorlag, wurde dieser offene Punkt per Beschluss in eine außerordentliche Sitzungsrunde vertagt. Zur Vorbereitung wurde zudem zu einer Informationssitzung am 09.08. in Bodenheim eingeladen. In dieser Sitzung erläuterte Verbandsbürgermeister Dr. Scheurer in aller Klarheit, dass der vorliegende städtebauliche Vertragsentwurf in Sachen Infrastrukturabgabe, die Gemeinde Gau-Bischofsheim im Vergleich zu anderen Projekten in der VG in seinem Verhandlungsergebnis sehr gut stellt.

Folgen wir dem von uns festgelegten Verfahren, kann damit auch der letzte offene Punkt positiv für die Gemeinde verbucht werden. Mit den Regelungen im städtebaulichen Vertrag wurde eine sehr gute Lösung im Sinne der Ortsgemeinde und ihrer künftigen Entwicklungsmöglichkeiten geschaffen. Natürlich darf und muss in den Gremien über jedes Vorhaben kontrovers diskutiert werden. Jedoch kommt die jetzt im Nachgang entfachte Diskussion deutlich zu spät. Hierfür war über ein Jahr Zeit, und die Mitglieder aller Fraktionen hatten die Möglichkeit, sich einzubringen. Auch die gefassten Ratsbeschlüsse im Nachgang mit konstruierten Einwänden -zudem mit nicht aufzulösenden Geschmacksfragen- unendlich aufs Neue aufzurufen, erweckt den Eindruck, dass es aus parteipolitischem Kalkül nur darum geht, grundsätzlich gegen dieses Projekt zu sein. Der in der letzten Ausschusssitzung angestrebte Vergleich mit anderen Bebauungsplänen der Gemeinde ist zudem unzulässig, da die textlichen Festsetzungen zu „Küchelberg 1“ aus den 80er Jahren stammen und sich hieraus die Bestandsbebauung entwickelt hat.

Fazit: Es kann nicht sein, dass nach einem Jahr Verfahrensdauer, in der wir über die jeweiligen Zwischenstände informiert wurden, nun versucht wird, lang bekannte Punkte heranzuziehen, um einen Ablehnungsgrund zu konstruieren. Ferner stellen auch ästhetische Geschmacksfragen zu Bauprojekten keinen Grund hierfür dar, denn es wird niemals gelingen, dass Gestaltungsformen zu Bauvorhaben den Geschmack aller treffen werden. Beispiele gibt es in der Gemeinde genug.

Was ist denn, vor dem Hintergrund der zuvor geschilderten Historie zum Bauvorhaben, die Alternative „im Sinne der Gemeinde“? Wir haben hier ein nicht gemeindeeigenes Grundstück, das es zu entwickeln gilt. Ein weiterer Verfall der gegenwärtigen Bausubstanz kann von keinerlei Interesse sein. Es gibt einen Investor, der nach dem ganzen Hin und Her immer noch an dem Erwerb, der Entwicklung und einem angemessenen Ausgleich an die Gemeinde interessiert ist.

Mittlerweile sind für den Antragssteller, der wie geschildert davon ausgehen durfte, dass er das Vorhaben realisieren kann, auch Kosten entstanden, die am Ende gegenüber der Gemeinde geltend gemacht werden könnten. Auch dazu gibt es ein aktuelles Beispiel!

Sollte nun dieses Vorhaben wider aller Vernunft nicht realisiert werden können, erscheint es mit der Historie und dem Gebaren einiger Mitglieder des Gemeinderats mehr als fraglich, dass sich noch einmal ein Investor finden wird, der zum Erwerb des Grundstücks bereit ist. Noch unwahrscheinlicher erscheint es dabei, dass dieser zu einem Ausgleich in der jetzt ausgehandelten Höhe bereit sein wird.

Im Sinne der Dorfentwicklung beinhaltet eine Ablehnung, bzw. eine weitere Verzögerung, einen Rückschritt für die Gemeinde gegenüber dem bundesweiten Ziel, Wohnraum zu schaffen.

Darüber hinaus geht es darum, die Glaubwürdigkeit unseres Gemeinderates zu wahren und seine Seriosität nicht in Frage zu stellen. Wir müssen in dieser Angelegenheit heute zu einem Ergebnis kommen, und die zuvor ausführlich dargelegte Entwicklung des Bauprojektes lässt im Sinne eines verlässlichen und verantwortungsbewussten Wirkens des Gemeinderats nur zu, dem städtebaulichen Vertrag in seiner vorliegenden Form zuzustimmen.

Für die SPD-Fraktion im Gemeinderat

Dr. Stefanie Klossok

Stellungnahme der CDU-Fraktion zu TOP 1:

Vertragsangelegenheiten - Abschluss eines städtebaulichen Vertrages zur 7. Änderung des Bebauungsplanes Küchelberg

Sehr geehrte Ratskollegen,

heute sollen wir einen Sachverhalt entscheiden, der uns nun bereits seit Juni 2022 beschäftigt. Wir haben viel diskutiert und es gab das eine oder andere Missverständnis, weswegen ich unseren Standpunkt darstelle, weswegen ich und auch meine Fraktion gegen die Umwandlung eines Mischgebietes am Schwarzfelder Weg in Wohngebiet, sodass dort 15 Reihenhäuser auf kleinem Gebiet entstehen sollen, stimmen werde.

Damit abschließend keine Fehlvorstellungen aufkommen, in aller Kürze die für uns relevanten Fakten:

1. Die Gewinnung von Wohnraum ist etwas positives!

Die CDU Fraktion hat das von Anfang an begrüßt. Das ist dem Abstimmungsverhalten in den Sitzungen zu entnehmen.

2. Schlagartiger Wachstum - in diesem Fall in Form von mittlerweile 15 Reihenhäusern - stellt Gau-Bischofsheim vor einer Vielzahl an Belastungen und Kosten. Bspw. in Form von steigender Kindergarten- und Schulbelegung, anfallender Infrastrukturmaßnahmen, einem Anstieg der Verkehrsbelastung und Verschlimmerung der ohnehin schon sehr belasteten Parksituation im Schwarzfelder Weg/Küchelberg. Außerdem geht die begehrte Umwandlung von Mischgebiet in Wohngebiet mit einer Wertsteigerung des Grundstücks für den Eigentümer und dem Wegfall zu erwartender Gewerbesteuereinnahmen der Gemeinschaft einher.

Daher hat die CDU-Fraktion von Beginn an den Standpunkt vertreten: Der Bau der ursprünglich 10 Häuser ist zu befürworten, wenn ein fairer Ausgleich der Folgekosten erfolgt. Bspw. in Form eines öffentlichen Spielplatzes, denn der Küchelberg ist das Gebiet, das am weitesten vom nächsten Spielplatz entfernt ist, obwohl dort viele Kinder wohnen.

3. Ohne das hartnäckige Einbringen der CDU-Fraktion hätte die Gemeinde nicht einen Cent Infrastrukturausgleich erhalten. Diese Idee des Folgekostenausgleichs wurde in der allerersten Ausschusssitzung sogar vehement bekämpft, bevor sie in der folgenden Ratssitzung doch in der Beschlussvorlage auftauchte und mit Mehrheit im Rat beschlossen wurde.

4. Die im Vorentwurf aufgeführten an die Gemeinde zu übertragenden Grundstücksteile haben zwar einen „Buchwert“ auf dem Papier, aber keinen Nutzen für die Gemeinde und die Gau-Bischofsheimer Gemeinschaft und sind auch nicht geeignet, Folgekosten auszugleichen.

5. Die im Vorentwurf aufgeführte Erweiterung der Bebauungsgrenze, die es dem Investor ermöglicht nun mittlerweile 15 oder mehr Reihenhäuser zu planen, führt zu noch höheren Folgekosten für die Gemeinde als die ursprünglich begehrten 10 Häuser.

Diese Erweiterung der Bebauungsgrenze, wodurch aus 10 Reihenhäuser sogar zunächst 16 Reihenhäuser wurden, wurde nicht in der Ratssitzung vom 14.7.22 beschlossen. Hier wurde beschlossen, dass Verwaltung einen Infrastrukturausgleich verhandeln solle.

6. „Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch“ sagt § 1 Absatz 3 des Baugesetzbuchs. Anders als es in der letzten Ausschusssitzung teilweise von Seiten der Verwaltung vermittelt worden ist, besteht weder die Pflicht noch die Notwendigkeit einer Maßnahme zuzustimmen, die den Küchelberg weiter belastet und auch unsere Gemeindeinfrastruktur vor Kosten stellt.

Ich verstehe, den Standpunkt der SPD-Fraktion aber rufe uns allen hier ins Gewissen, dass hier ein Fehler gemacht wird, dessen Auswirkungen die Bewohner des Küchelbergs/Schwarzfelder Wegs und die Gemeinde erst in ein paar Jahren spüren wird. Abschließend möchte ich erneut betonen, dass wir explizit FÜR die Schaffung von Wohnraum sind und auch nichts gegen die begehrte Umwandlung in Wohngebiet haben. Doch im Gesetz steht, dass öffentliche und private Belange gegeneinander abgewogen werden müssen und wir sehen hier keine Balance.

Daher haben wir einen Änderungsantrag eingebracht.

Für die CDU-Fraktion im Gemeinderat

Linda Maria Fornoff

Zum Tagesordnungspunkt stellt Ratsmitglied Schäfer für die CDU-Fraktion nachstehenden Änderungsantrag: „Die Verwaltung wird ersucht, eine Einigung mit dem Eigentümer/Investor dahingehend herbeizuführen, dass die im Vorentwurf aufgeführte Erweiterung der Bebauungsgrenze gestrichen wird, sodass die ursprünglich auch vom Investor so gewollten 10 Häuser als Wohnbebauung ermöglicht werden und ein angemessener Ausgleich vereinbart wird, der auch tatsächlich geeignet ist, zu erwartende Folgekosten zu kompensieren, bspw. durch eine für die Gemeinde nützliche Maßnahme, wie z.B. die Sanierung der örtlichen Bushaltestelle oder die Herrichtung eines Spielplatzes im nahen Umkreis des “Küchelberg“.

Zudem beantragt er für die CDU-Fraktion zu beiden Beschlussfassungen namentliche Abstimmung. Der Gemeinderat stimmt dem Antrag der namentlichen Abstimmungen zu.

Beschluss:

Der Gemeinderat stimmt dem weitergehenden Änderungsantrag der CDU-Fraktion zu.

Namentliche Abstimmung:

Abstimmungsergebnis:

Mehrheitlich abgelehnt

Ja-Stimmen 6; Nein-Stimmen 10

Beschluss:

Der Gemeinderat beschließt, der Verwaltungsvorlage zum städtebaulichen Vertragsentwurf zuzustimmen.

Namentliche Abstimmung:

Abstimmungsergebnis:

Mehrheitlich angenommen

Ja-Stimmen 10; Nein-Stimmen 6

Zu TOP 2:

Bauanträge, Bauvoranfragen, Befreiungsanträge

Zu TOP 2.1:

Bauantrag

An- und Ausbau einer Scheune zu einem Mehrfamilienhaus, Neustraße

Vorlage: 2023/020/049

Sachverhalt:

Gegenstand der Beratung ist die vorliegende Ausfertigung des o.g. Antrags. Die Entscheidung nach § 36 BauGB ist bis zum 05.10.2023 herbeizuführen.

Das Bauvorhaben befindet sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB).

Es bestehen keine bauplanungsrechtlichen Bedenken. Das Vorhaben fügt sich nach Art und Maß in die nähere Umgebung ein.

Bauordnungsrechtliche Aspekte müssen bei der Beurteilung nach § 36 BauGB außen vor bleiben.

Hinsichtlich der Anzahl der notwendigen Pkw-Stellplätze gibt es derzeit eine Satzung der Ortsgemeinde, welche jedoch einen Ermessensfehler beinhaltet. Die Satzung würde einer Überprüfung durch Gericht nicht standhalten. Von daher ist die Berechnung der notwendigen Pkw-Stellplätze auf Grundlage der Verwaltungsvorschrift zu § 47 Landesbauordnung unseres Erachtens korrekt.

Beschluss:

Das Einvernehmen wird erteilt.

Abstimmungsergebnis:

Einstimmige Ablehnung

Zu TOP 2.2:

Bauantrag

Neubau Einfamilienhaus nach Abbruch aller aufstehenden Gebäudeteile, Pfarrstraße

Vorlage: 2023/020/051

Der Vorsitzende informiert zum Sachverhalt und verweist diesen Tagesordnungspunkt in die nächste Sitzungsrunde, da die Entscheidungsfrist dies zulässt.

Gegenstand der Beratung ist die vorliegende Ausfertigung des o.g. Antrags. Die Entscheidung nach § 36 BauGB ist bis zum 19.10.2023 herbeizuführen.

Das Bauvorhaben befindet sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils (§ 34 BauGB).

Es bestehen nachfolgende bauplanungsrechtliche Bedenken. Das Gebäude, insbesondere der hintere Bereich zum Park/Garten des Unterhofgeländes wird nun um fast 2,50 m höher als das schon im Jahr 2019 genehmigte Gebäude (Session-Vorlagen 2019/020/044). Es wird zwar ein Einfügungsnachweis vorgelegt, jedoch sind die darin aufgeführten hohen Häuser mit einer Firsthöhe von 12 bis knapp 15 m Höhe allesamt auf der Bergseite gelegen. Das Grundstück Pfarrstr. 20 befindet sich auf der Talseite und zusätzlich noch in der Sichtachse der weiter talwärts führenden Neustraße. Die hier beantragte Firsthöhe von 12,05 m fügt sich an dieser exponierten Stelle nicht in die nähere Umgebung ein.

Da hier ein Neubau nach Komplettabbruch geplant ist, könnte der Baukörper auch tiefer ins Gelände hinein gebaut werden, und damit die Firsthöhe nach unten zu bringen.

Bauordnungsrechtliche Aspekte müssen bei der Beurteilung nach § 36 BauGB außen vor bleiben.

Zu TOP 4:

Bekanntgabe der im nichtöffentlichen Teil gefassten Beschlüsse

Der Vorsitzende teilt mit, dass im nichtöffentlichen Teil ein Beschluss zu einem Bauantrag gefasst wurde.

Der Vorsitzende schließt die Sitzung um 20:05 Uhr.

Patric Müller  —  Christian Hennig

Vorsitzender  —  Schriftführer