Niederschrift zur öffentlichen Sitzung des Gemeinderates der Ortsgemeinde Bodenheim am Mittwoch, dem 12.10.2022 um 19:00 Uhrim Hermann-Weber-Saal des Bürgerhauses Dolles, Am Dollesplatz 3, 55294 Bodenheim

von 19:06 Uhr bis 22:02 Uhr

ab 19:10 Uhr

19:16 Uhr

19:23 Uhr

bis 21:56 Uhr

Eichweg-Nord

4. Änderung; Bebauungsplan und Städtebaulicher Vertrag -

Sachverständigenanhörung gemäß Antrag vom 16.3.2021

Der städtebauliche Vertrag zum Baugebiet „Eichweg-Nord, 4. Änderung“ der Ortsgemeinde Bodenheim geht offensichtlich davon aus, dass das Bebauungs-planverfahren im Rahmen eines beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB durchgeführt werden kann. Ist es aus Ihrer Sicht erforderlich, die positiven und negativen sachlichen Voraussetzungen des beschleunigten Verfahrens verbindlich zu prüfen, bevor der Vertrag abgeschlossen wird?

Die Aufstellung des Bebauungsplans „Eichweg-Nord, 4. Änderung“ im beschleunigten Verfahren entspricht der aktuellen Beschlusslage des Ortsgemeinderats (vgl. § 1 Abs. 3 letzter Satz des städtebaulichen Vertragsentwurfs - SBV-E). Die hierfür erforderlichen Voraussetzungen nach § 13a Abs. 1 S. 1 und S. 2 Nr. 1 BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung mit einer festgesetzten Grundfläche i.S.v. § 19 Abs. 2 BauNVO oder festgesetzten Größe der Grundfläche von weniger als 20.000 m²) liegen vor. Im Zeitpunkt der Fertigstellung des mit der Investorenseite endverhandelten SBV-E stand lediglich noch nicht fest, dass die neue Erschließungsstraße (Planstraße A) nicht UVP-pflichtig ist, da die dafür erforderliche Vorprüfung noch nicht abgeschlossen war (vgl. den Ausschluss des beschleunigten Verfahrens gem. § 13a Abs. 1 S. 4 bei der Begründung der Zulässigkeit von UVP-pflichtigen Vorhaben). Daher der entsprechende Vorbehalt mit einem eventuell notwendigen Wechsel ins Regelverfahren in § 4 Abs. 3 SBV-E mit Umweltprüfung und Umweltbericht (§§ 2 Abs. 4, 2a BauGB). Das Gutachten der ISU liegt zur UVP-Vorprüfung für die Planstraße A liegt mittlerweile vor und kommt zu dem Ergebnis, dass keine UVP-Pflicht besteht. Daher kann das beschleunigte Verfahren fortgesetzt werden, da nunmehr feststeht, dass die neben den positiven auch die negativen Voraussetzungen dieser Verfahrensart vorliegen. Ungeachtet dessen war von den Vertragspartnern ein schneller Abschluss des SBV vor einer verbindlichen Klärung der Zulässigkeit des beschleunigten Verfahrens Rechtssicherheit für das gesamte Aufstellungs- bzw. Änderungsverfahren herzustellen.

Halten Sie es für zutreffend, dass - den Anwendungsbereich des § 13a BauGB unterstellt - im Rahmen des städtebaulichen Vertrags mehrfach von „erforderlichen naturschutzfachlichen Maßnahmen“ gesprochen wird (vgl. § 1 Abs. 1 und § 3 Abs. 2a)?

Ja! Im hier vorliegenden Anwendungsfall des beschleunigten Verfahrens für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13a Abs. 1 S. 1 i.V.m. S. 2 Nr. 1 BauGB gilt zwar, dass nach § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB Eingriffe als i.S.v. § 1a Abs. 3 S. 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig gelten, vgl. dazu auch § 4 Abs. 2 SBV-E. Daraus folgt jedoch nur eine Suspendierung der bauplanungsrechtlichen Eingriffsregelung (§ 1a Abs. 3 BauGB), nicht aber die Unanwendbarkeit weiterer naturschutzfachlicher Belange, insbesondere des Artenschutzes. Diese Belange sind, falls abwägungsrelevant, im Bebauungs-planverfahren gem. § 2 Abs. 3 BauGB zu ermitteln und zu bewerten sowie in die planerische Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB einzustellen und fehlerfrei abzuwägen, vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB.

Halten Sie es für richtig, in § 4 Abs. 3 des Vertrags den Fall, dass erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen eine UVP-Pflicht auslösen, dahingehend zu regeln, dass die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung notwendig ist, ohne dass eine erneute Beteiligung des Ortsgemeinderats vorgesehen ist?

Ja! Eine ausdrückliche vertragliche Regelung zur erneuten Beteiligung des Ortsgemeinderats im Falle einer UVP-Pflicht der Planstraße A halten wir für entbehrlich. Zum einen ist der damit verbundene Ausschlussgrund gem. § 13a Abs. 1 S. 4 BauGB mittlerweile widerlegt (vgl. oben, I. 1.). Aus einer UVP-Pflicht der Planstraße hätte sich die Notwendigkeit eines Wechsels vom beschleunigten Verfahren ins Regelverfahren ergeben, was in § 4 Abs. 5 SBV-E abgebildet wird. Die sich bei einem entsprechenden Wechsel der Verfahrensart ergebenden kommunalverfassungsrechtlichen Zuständigkeiten des Ortsgemeinderats im Rahmen der einzelnen Verfahrensschritte werden vom SBV nicht berührt, was sich im Übrigen auch aus § 1 Abs. 3 SBV-E eindeutig ergibt. Die Einhaltung aller Beschlusserfordernisse im beschleunigten wie im Regelverfahren sind von dessen Abschluss unabhängig und durch die Verbandsgemeindeverwaltung und den Ortsbürgermeister sicherzustellen, wofür Sorge getragen wird.

Halten Sie es für richtig, in § 4 Abs. 7 die Änderung des Flächennutzungsplans der Verbandsgemeinde Bodenheim in diesen Vertrag zu integrieren, ohne dass die Verbandsgemeinde Vertragspartnerin ist und ohne dass der Verbandsgemeinderat dieser Vereinbarung zugestimmt hat?

Halten Sie es in diesem Zusammenhang für vertretbar, lediglich auf einen in Zukunft abzuschließenden städtebaulichen Vertrag zwischen dem Investor und der Verbandsgemeinde Bodenheim zu verweisen, ohne dass der Rat der Verbandsgemeinde im Vorfeld überhaupt beteiligt ist?

In welcher Art und Weise ist die Konsequenz geregelt, dass der Verbandsgemeinderat einer Fortschreibung des Flächennutzungsplans möglicherweise nicht zustimmt?

Ja! Dies ist erneut bereits deshalb der Fall, weil mittlerweile feststeht, dass der Ausschlussgrund für das beschleunigte Verfahren aus § 13a Abs. 1 S. 4 BauGB nicht eingreift (vgl. wiederum oben, I. 1.). Zudem erscheint uns der Vorbehalt in § 4 Abs. 7 SBV-E ausreichend, um eine spätere Notwendigkeit einer FNP-Änderung auf Verbandsgemeindeebene im Falle der Erforderlichkeit eines Wechsels in Regelverfahren abzubilden. Der vorliegende SBV-E enthält im Übrigen keine konstitutiven Regelungen für die eventuell notwendige FNP-Fortschreibung auf Verbandsgemeindeebene, sondern betrifft allein die in die Zuständigkeit der Ortsgemeinde fallende Aufstellung des B-Plans „Eichweg-Nord, 4. Änderung“.

Halten Sie es für sinnvoll, dass die Ortsgemeinde kein Verwertungs- sowie Urheberrecht an dem vom Inverstor beauftragten und bezahlten Gutachten und planungsrechtlichen Unterlagen erhält?

Die ausdrückliche Verankerung entsprechender Rechte der Ortsgemeinde ist unseres Erachtens im SBV nicht erforderlich. Das Urheberrecht selbst ist nicht übertragbar. Die Einräumung eines Verwertungsrechts in Form eines Nutzungsrechts für das Bebauungsplanverfahren an den im Auftrag des Investors erstellten Planunterlagen und Gutachten mit Zustimmung der jeweiligen Urheber (Planungsbüro ISU und Fachgutachter) ist durch die Zweckbestimmung der jeweiligen Unterlagen für uns hinreichend sichergestellt.

Aus § 2 Abs. 5 des Vertragsentwurfs lässt sich entnehmen, dass der Investor nicht Eigentümer aller innerhalb des räumlichen Geltungsbereich liegenden Grundstücke ist. Nach dem jetzigen Planungsstand sind alle Flächen, die auch vom Investor erworben werden sollen, für die Erschließung des Plangebiets vorgesehen. Wie soll sichergestellt werden, dass der Eigentümer sich nicht gegen die Überplanung in rechtlicher Hinsicht zur Wehr setzt?

Ist beabsichtigt, dass die Ortsgemeinde das Eigentum an den Flächen durch eine Enteignung erlangt?

Halten Sie es im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens für abwägungsgerecht, dass die Eigentumsflächen des Investors mit Bebauungsmöglichkeiten versehen sind und die Flächen eines Dritten lediglich für die Erschließung vorgesehen sind?

Falls der Investor oder die Beitretende die in Rede stehenden Erschließungsflächen nicht bis zum 31.03.2023 durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrags mit den betreffenden Grundstückseigentümern erworben haben sollte, sieht § 5 Abs. 3 SBV-E ein Rücktrittsrecht für jede Vertragspartei vor. Scheitert der entsprechende Grunderwerb, ist eine Überplanung der dann weiterhin im Dritteigentum stehenden Teilflächen als Erschließungsstraße nicht vorgesehen. eine Enteignung ist dann weder erforderlich noch beabsichtigt. Sofern kein Rücktritt einer Vertragspartei gem. § 5 Abs. 3 SBV-E erfolgt, ist die Planung für die Plan-straße A zu ändern. Hierzu ist ein jedoch derzeit nach unserem Kenntnisstand keine Regelung im SBV notwendig, da ein Erwerb durch den Investor oder die Beitretende wohl vor dem 31.03.2023 möglich ist. Nach dem Vorgesagten droht keine Gefahr rechtlicher Auseinandersetzungen mit den derzeitigen Eigentümern oder eines Abwägungsfehlers (§ 1 Abs. 7 BauGB).

Laut § 5 Abs. 3 ergibt sich, dass der Investor oder die Beitretende von den Eigentümern des Grundstücks Gemarkung Bodenheim Flur 17, Flurstücke 117/1, 117/2, 105, 153/1, 155/1 Teilflächen erwirbt. Halten Sie es für richtig, dass der Vertrag sich nicht mit der Möglichkeit auseinandersetzt, dass diese Flächen nicht erworben werden können?

Wenn der Flächenerwerb scheitert, gilt für jede Vertragspartei das Rücktrittsrecht gem. § 5 Abs. 3 SBV-E.

Nach § 2 Abs. 5 soll der Geltungsbereich des Bebauungsplans dem Vertragsgebiet entsprechen. Halten Sie es für richtig, dass der Vertrag keine Regelung enthält, wie diese Identität sichergestellt werden kann, falls sich im Laufe des Planverfahrens der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans ändern sollte?

Insoweit ist auf § 17 Abs. 2 S. 3 und 4 SBV-E zu verweisen. In diesen Klauseln ist der Vorrang der rechtsverbindlichen Festsetzungen des B-Plans und die Anpassung betroffener Vertragsteile vorgesehen. Diese Regelungen gelten auch für mögliche Änderungen des Plangebiets im weiteren Bebauungsplanverfahren. Denn nach § 9 Abs. 7 BauGB setzt der B-Plan die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.

In § 3 Abs. 2 ist von einer „Genehmigung“ die Rede. Welche Genehmigung soll hiervon umfasst sein?

In § 3 Abs. 2 d ist die Rede von einem Erschließungsvertrag mit dem Wirtschaftsbetrieb Mainz. Um welchen Erschließungsvertrag soll es sich handeln?

Beabsichtigen Sie, den gesamten Erschließungsvertrag in seinem Wortlaut zum Bestandteil des Vertrages zu machen?

Würden Sie dies in rechtlicher Hinsicht für zielführend und erforderlich halten?

Vgl. hierzu die Antwort im Aktenvermerk von Herrn Notar Dr. Magel: „Genehmigung“ ist hier synonym zu „Zustimmung“ verstehen.

Der erst künftig zu schließende Erschließungsvertrag mit dem Wirtschaftsbetrieb Mainz kann noch nicht Gegenstand des städtebaulichen Vertrags [mit der Ortsgemeinde; Anm. d. Unterzeichners] sein.

I.Ü.: Der Wirtschaftsbetrieb Mainz ist Träger der Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung im Ortsgemeindegebiet. Insoweit ist der Abschluss eines (weiteren) Erschließungsvertrags zwischen dem Wirtschaftsbetrieb und dem Investor erforderlich. Das Genehmigungs- bzw. Zustimmungserfordernis zugunsten der Ortsgemeinde in § 3 Abs. 2 S. 1 Buchst. d und die Regelung in § 6 Abs. 2 S. 3 Buchst. e und Abs. 5 SBV-E reichen insoweit aus.

Im Rahmen des § 3 Abs. 2 reden Sie von einer Mindestgröße von 300 m² für den Spielplatz bzw. Ertüchtigungsparcours, der sich allerdings aus mehreren Teilflächen zusammensetzen kann. Halten Sie es für sinnvoll, dass die Teilflächen nicht in ihrer Größe auf eine Mindestzahl beschränkt sind?

Halten Sie es für richtig, dass in § 3 Abs. 2 letzter Satz kein maßgeblicher Zeitpunkt festgelegt ist?

Die Festsetzung einer Mindestgröße halten wir für nicht zwingend erforderlich. Wo diese liegen können, wird sich aus den Festsetzungen des B-Plans ergeben, die Grundlage des späteren Bauantrags des Investors sind. Da der Spielplatz bzw. Ertüchtigungsparcours bzw. die entsprechenden Teilflächen nach § 9 SBV-E nicht öffentlich sind und im Eigentum des Investors verbleiben, sind Einflussmöglichkeiten der Ortsgemeinde im Rahmen der Detailplanung unseres Erachtens auch kritisch zu sehen. Die Festlegung eines maßgeblichen Zeitpunkts in § 3 Abs. 2 letzter Satz ist nicht erforderlich. Spätester Zeitpunkt für die Überarbeitung der Unterlagen nach § 3 Abs. 2 S. 1 SBV-E ist der Satzungsbeschluss über den B-Plan gem. § 10 Abs. 1 BauGB, weil danach die Festsetzungen nicht mehr geändert werden können.

Zu § 4 Abs. 4 des Vertrages:

Sind Sie der Meinung, dass es sich um eine durch diesen Vertrag begründete Einschränkung der Planungshoheit der Ortsgemeinde handelt, wenn hier festgelegt wird, dass das bereits erstellte Schall- bzw. Lärmschutzgutachten als Grundlage für die textlichen Festsetzungen dient und aus der Formulierung der Rückschluss zu ziehen ist, dass die Lärmschutzmaßnahmen zwingend auf der Grundlage des Gutachtens festgesetzt werden?

Würden Sie es in planungsrechtlicher Hinsicht für zielführend erachten, wenn die Ortsgemeinde das vom Investor beauftragte und bezahlte Schall- und Lärmschutzgutachten nochmals objektiv überprüfen lässt?

Eine Einschränkung der Planungshoheit sehen wir nicht. Natürlich ist das vorliegende, im Auftrag des Investors erstellte Schallgutachten im Ausgangspunkt Grundlage der planerischen Festsetzungen zum Lärmschutz. Die Planungshoheit der Ortsgemeinde ist dennoch vollumfänglich gewährleistet. Insoweit ist auf die Regelungen in § 1 Abs. 3 und § 4 Abs. 5 SBV-E zu verweisen. Daraus folgt eindeutig, dass planerische Festsetzungen nicht allein auf Basis der vom Investor in Auftrag gegebenen und bezahlten Gutachten getroffen werden. Uns erscheint die objektive Überprüfung des Schallschutzgutachtens durch einen weiteren Gutachter aus folgenden Gründen nicht sinnvoll. Zu etwaigen Defiziten im Schallschutz werden die nach § 4 Abs. 2 BauGB förmlich zu beteiligenden Immissionsschutzbehörden (insbesondere SGD Süd und KV Mainz-Bingen) Stellung nehmen und Änderungsvorschläge unterbreiten, die dann abzuwägen sind. Ein weiteres Schallschutzgutachten würde zudem weitere Kosten verursachen. Außerdem liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass der vom Investor beauftragte Gutachter ein fachlich unzureichendes Schallschutzgutachten erstellt hat.

Welche Sicherungsmaßnahmen sind für den Fall vorgesehen, dass der Investor sich nicht an die festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen hält?

Vgl. § 17 Abs. 4 S. 1 SBV-E: Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung (§ 1 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 61 VwVfG). Im Übrigen sind die planerischen Lärmschutzfestsetzungen vom Investor ohnehin einzuhalten, wenn er eine Baugenehmigung erteilt bekommen will.

Halten Sie es für interessengerecht, dass der Investor die Ingenieurbüros und Fachingenieure nach eigenem Ermessen mit der Erstellung der Gutachten beauftragt? Würden Sie es für sinnvoll halten, dass die Ortsgemeinde ein Mitspracherecht bei der Auswahl der Gutachter hat?

Ein ausdrückliches Mitspracherecht der Gemeinde ist grundsätzlich sinnvoll, hier aber entbehrlich. Denn der Investor hat nach unserem Kenntnisstand bereits vor Abschluss des SBV alle erforderlichen Aufträge erteilt, ohne dass Zweifel an der Qualifikation oder Neutralität der betreffenden Auftragnehmer auch nur ansatzweise erkennbar sind. Sollten wider Erwarten weitere Gutachtenaufträge für notwendig werden oder von der Gemeinde gefordert werden, reichen die Regelungen in § 4 Abs. 5 und 8 SBV-E aus.

Würden Sie es mit Blick auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Bekanntmachung im Rahmen des § 3 Abs. 2 BauGB („Arten- und umweltbezogene Informationen“) für sinnvoll halten, dass die Ortsgemeinde bzw. die Verbandsgemeindeverwaltung den konkreten Auftragsinhalt schriftlich festlegt und sich dieses Recht im Vertrag ausdrücklich vorbehält?

Nein! Die Angaben zu den verfügbaren umweltbezogenen Informationen in der Bekanntmachung zur Offenlage mit der nach § 3 Abs. 2 S. 2 Halbs. 1 BauGB sind hier im beschleunigten Verfahren gem. § 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 3 S. 1 BauGB entbehrlich. Darüber hinaus enthält § 4 Abs. 5 SBV-E eine ausreichende und für die Ortsgemeinde interessengerechte Regelung.

Wie wollen Sie mit der rechtlichen Fragestellung umgehen, dass es dem Investor nicht gelingt, die für seine Bebauungsabsicht nötigen Grundstücke auf seine Kosten zu erwerben?

Welche rechtlichen Konsequenzen sind für diesen Fall vorgesehen?

Sehen Sie hier eine Pflicht des Investors, die Grundstücke zu erwerben oder handelt es sich um ein unverbindliches Wahlrecht?

Sehen Sie möglicherweise Auswirkungen auf die gesetzlichen Vorgaben des § 1 Abs. 3 BauGB?

Hier ist erneut auf das Rücktrittsrecht in § 5 Abs. 3 SBV-E hinzuweisen. Eine durchsetzbare Erwerbspflicht des Investors oder der Beitretenden im Vertragsverhältnis zur Ortsgemeinde soll nicht begründet werden.

Warum ist in dem Vertrag keine Regelung dazu enthalten, dass der Investor - entsprechend den Vorgaben des § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB analog im Vorfeld Angaben zu seiner wirtschaftlichen und finanziellen Leistungsfähigkeit darlegt? Welche finanziellen Sicherheiten hat die Gemeinde, dass der Investor in finanzieller Hinsicht in der Lage ist, das Gesamtprojekt zu realisieren?

Die Regelung für vorhabenbezogene Bebauungspläne (Vorhaben- und Erschließungsplan mit Durchführungsvertrag) in § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB ist hier weder unmittelbar noch analog anwendbar, da es sich der Sache nach um einen Angebots-B-Plan handelt. Außerdem steht die wirtschaftliche und finanzielle Leistungsfähigkeit des Investors nicht in Zweifel, da er aus vergangenen Projekten bekannt ist. Die finanziellen Interessen der Ortsgemeinde sind zudem durch das Rücktrittsrecht in § 5 Abs. 3, die Bürgschaften nach § 8 Abs. 8 und die Kündigung gem. § 14 SBV-E ausreichend berücksichtigt. Im Übrigen ist unklar, was mit der Realisierung des „Gesamtprojekts“ gemeint sein soll.

Halten Sie es mit Blick auf die Regelungen im § 6 zur Realisierung der Erschließung für zutreffend und richtig, dass die Verbandsgemeinde und die Verbandsgemeindewerke nicht Vertragspartner dieses Vertrages sind?

Ja! Es gibt keine Verbandsgemeindewerke Bodenheim.

Halten Sie es für sachgerecht, in § 6 Abs. 6 auf einen Zeitpunkt (spätestens jedoch drei Jahre nach Erteilung der Baugenehmigung für das erste Gebäude) Bezug zu nehmen, ohne dass eine Pflicht zur Stellung eines Bauantrags geregelt ist?

Ja! Derzeit ist weder der Zeitpunkt des Inkraftsetzens des B-Plans noch der Stellung eines darauf beruhenden Bauantrags hinreichend sicher abzusehen. Grund hierfür ist eine parallel notwendige Änderung des B-Plans „Eichweg-Süd“ durch die Ortsgemeinde, ohne die das hiesige Plankonzept nicht verwirklicht werden kann.

Welche Sicherheit hat die Ortsgemeinde, dass die Erschließung tatsächlich beendet wird?

Für die Erstellung der Erschließungsmaßnahmen greift die Bürgschaft in § 8 Abs. 8 SBV-E.

Wie ist der Fall geregelt, dass die Erschließung begonnen aber nicht vollendet wird?

Wird die Erschließung nicht vollendet, wird die Ortsgemeinde mit der Verbandsgemeinde die Herstellung eines befahrbaren Straßenbelags auf dem Eichweg als vorläufige Maßnahme durchführen, wofür die Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 100.000,00 € verwendet werden kann. Außerdem kann die Ortsgemeinde, wenn der Investor seiner Erschließungspflicht nicht fristgerecht nachkommt, gem. § 6 Abs. 1 SBV-E die Arbeiten auf Kosten des Investors ausführen, ausführen lassen oder vom SBV zurücktreten. Nach einem entsprechenden Rücktritt kann die Ortsgemeinde den verbleibenden Erschließungsaufwand durch Erschließungsbeiträge unter Abzug des Gemeindeanteils von mindestens 10% (§ 129 Abs. 1 S. 3 BauGB) decken. Beitragsschuldner wäre dann überwiegend wieder der Investor.

Welche Bezugspunkte hat die in § 8 Abs. 8 geregelte zeitlich unbefristete Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 100.000,00 €?

Ist diese Vertragserfüllungsbürgschaft ausschließlich auf die Durchführung der Baumaßnahme, also die Erschließung, beschränkt, wie es die systematische Stellung innerhalb von § 8 des Vertrages nahe legt?

Würden Sie es für zielführend halten, die Vertragserfüllungsbürgschaft auf alle vertraglichen Pflichten des Investors zu erstrecken?

Halten Sie die Höhe der Vertragserfüllungsbürgschaft in § 8 Abs. 8 von 100.000,00 € für sachgerecht?

Halten Sie es für zielführend und sachgerecht, dass die Vertragserfüllungsbürgschaft nicht zwingend von einem deutschen Kreditinstitut vorzulegen ist?

Zu den Fragen I. 21-23:

Vgl. zunächst oben I. 20. zum Bezugspunkt der Vertragserfüllungsbürgschaft!

Vgl. i.Ü. die Antwort von Herrn Notar Dr. Magel: Die Frage, ob und welche Vertragserfüllungsbürgschaft zu stellen sei, wurde zwischen der Ortsgemeinde Bodenheim und dem Investor umfangreich verhandelt. Dabei wurde die Ortsgemeinde Bodenheim anwaltlich beraten (Anwaltskanzlei Neussel KPA, Rechtsanwalt Dr. Schmitt). Der Notar geht davon aus, dass die Vertragsparteien eine allen Interessen entsprechende Einigung dabei gefunden haben.

Diesen Ausführungen des Notars schließen wir uns an und ergänzen diese wie folgt: Im Rahmen der Vertragsverhandlungen hat die Ortsgemeinde auf unseren Vorschlag hin eine Vertragserfüllungsbürgschaft in voller Höhe der Herstellungskosten gefordert. Diese Forderung wurde vom Investor zurückgewiesen. Die hierzu in § 8 Abs. 8 getroffene Regelung bildet den erzielbaren Kompromiss im Status Quo ab. Sofern die Ortsgemeinde hierzu für sie günstigere Konditionen mit Blick auf die Art und die Höhe der Vertragserfüllungsbürgschaft durchsetzen will, regen wir einen entsprechenden Ratsbeschluss hierzu an. In diesem Fall halten wir eine Beschränkung auf die Bürgschaft eines deutschen Kreditinstituts für möglich und sachgerecht, aber nicht zwingend.

Wen trifft die in § 6 Abs. 6 geregelte Pflicht zur Herstellung der Baustraße?

Den Investor, vgl. § 6 Abs. 2 SBV-E.

Halten Sie es für zielführend, dass in § 6 Abs. 4 kein Mitspracherecht der Gemeinde an den Verträgen des Investors mit den Versorgungsträgern geregelt ist?

Diese Fragestellung geht erneut von falschen Prämissen aus! Vgl. dazu das Genehmigungs- bzw. Zustimmungserfordernis zugunsten der Ortsgemeinde in § 3 Abs. 2 S. 1 Buchst. c SBV-Entwurf zum Erschließungsplan!

In § 9 des Vertrags ist geregelt, dass der Investor den Bestand der Anlagen und die Unterhaltungspflicht dauerhaft zu übernehmen und an seinen Rechtsnachfolger zu übertragen hat. Wie legen Sie den rechtlich unbestimmten Begriff „dauerhaft“ aus? Würden Sie es für zielführend halten, eine Mindestfrist von 30 Jahren anzugeben?

Wie wird die Unterhaltungspflicht in rechtlicher Hinsicht gesichert?

Würden Sie es für zielführend halten, hier eine Grunddienstbarkeit eintragen zu lassen?

„Dauerhaft“ in § 9 SBV-E heißt auf Dauer, also ohne zeitliche Begrenzung. Eine Mindestfrist von 30 Jahren ist möglich, aber kürzer und damit für die Ortsgemeinde weniger vorteilhaft. Eine Sicherung gegenüber dem Investor erfolgt derzeit über § 17 Abs. 4 SBV-E (Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung).

Vgl. i.Ü. die Antwort von Herrn Notar Dr. Magel: Der Vorschlag, die dauerhafte Nutzung des Kinderspielplatzes bzw. des Ertüchtigungsparcours durch eine Dienstbarkeit zugunsten der Ortsgemeinde Bodenheim zu sichern, ist sinnvoll. Sofern alle Beteiligten einverstanden sind, kann ich gerne eine Formulierung zur Verfügung stellen.

Dem schließen wir uns an.

Halten Sie es in rechtlicher Hinsicht für unbedenklich, dass in diesem Vertrag geregelt wird, dass die Gemeinde den Erwerb von 60 bis 20 Wohnungen plant? Wie bewerten Sie dieses Vorgehen mit Blick auf das Verbot einer wirtschaftlichen Betätigung der Gemeinde nach § 85 Abs. 1 GemO?

In welcher Hinsicht ist die Formulierung „plant hier den Erwerb“ zu verstehen?

Handelt es sich in rechtlicher Hinsicht um eine Pflicht? Handelt es sich lediglich um eine Option?

Wie hat die Gemeinde die Kosten in den Haushalt eingestellt?

Zunächst bleibt festzuhalten, dass die Ortsgemeinde den Erwerb von 16-20 (Sozial-) Wohnungen plant. Die hierzu in § 10 SBV-E getroffene Regelung beinhaltet eine reine Option zugunsten der Ortsgemeinde. Letztendlich wird die Ortsgemeinde wohl nicht selbst erwerben und vermieten, sondern die Kreiswohnungsbaugesellschaft (KWBG) Mainz-Bingen. Insofern sehen wir für die Ortsgemeinde keine rechtlichen Bedenken, insbesondere nicht mit Blick auf § 85 Abs. 1 GemO.

Welche Bedeutung haben die Ausführungen zu einer möglichen Inanspruchnahme von Fördermitteln durch die Ortsgemeinde in diesem Vertrag?

Warum ist dieser Gesamtkomplex in diesem Vertrag geregelt?

Welches Interesse hat der Investor an der Kenntnis dieser Regelungen?

Es ist in § 10 SBV-E die bloße Absicht der Ortsgemeinde, Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau nach dem LWoFG zu beantragen. Diese Regelung dient der Abgrenzung und Klarstellung, dass der Investor keine entsprechenden Förderanträge stellen wird.

Halten Sie es für richtig, dass in diesem Vertrag etwaige Planschadensansprüche weder berücksichtigt noch zugunsten der Gemeinde ausgeschlossen worden sind?

Ja! Planschadensansprüche sind nicht ersichtlich.

Warum bezieht sich die Kostentragungsregelung in § 13 Abs. 2 nicht auf die Erstellung von Gutachten sowie eine rechtliche Begleitung des Bebauungsplanverfahrens?

Warum ist die Kostentragung in § 13 Abs. 2 auf die mit der Realisierung dieses Vertrages verbundenen Kosten beschränkt und umfasst nicht die Erstellung und Prüfung vollumfänglich?

Wäre eine solche umfassende Regelung aus Ihrer Sicht nicht günstig für die Ortsgemeinde?

Zur Tragung weiterer Planungs- und Gutachterkosten findet sich in § 4 Abs. 9 SBV-E eine spezielle Regelung zur Kostentragung durch den Investor. Eine entsprechende ausdrückliche Aufnahme in § 13 Abs. 2 SBV-E war daher entbehrlich. Darüber hinaus steht der Wortlaut der Klausel der Einbeziehung (weiterer) Planungs- und Gutachterkosten auch nicht zwingend entgegen. Zur Tragung von Rechtsberatungskosten der Ortsgemeinde durch den Investor enthält § 17 Abs. 3 SBV-E eine andere Kostenregelung im Sinne von § 13 Abs. 2 SBV-E mit der Deckelung auf 3.000,00 € (netto). Dazu, über diesen Betrag hinausgehende Anwaltskosten der Ortsgemeinde zu tragen, war der Investor nicht bereit. Ob im weiteren Planverfahren eine anwaltliche Unterstützung tatsächlich erforderlich werden oder geboten sein sollte, lässt sich gegenwärtig nicht vorhersehen. Die anwaltliche Begleitung des (weiteren) Bebauungsplanverfahrens ist derzeit von der Ortsgemeinde nicht beschlossen worden; insbesondere liegt hierzu noch kein entsprechender Ratsbeschluss vor. Daher gibt es derzeit keine anwaltliche Vergütungs- bzw. Honorarvereinbarung, auf deren Grundlage die Höhe der Anwaltskosten für die rechtliche Begleitung des weiteren Planverfahrens auch nur ansatzweise abzuschätzen wäre. Zudem ist mit Blick auf die bisherigen Verhandlungen insoweit eine Kostenübernahme durch den Investor unwahrscheinlich.

Vgl. i.Ü. die Antwort von Herrn Notar Dr. Magel: § 13 Abs. 2 regelt ganz allgemein die Kostentragung. Dazu gehören auch die Kosten z.B. der Erstellung von Gutachten. Die Gutachten sind im Übrigen - soweit dem Notar bekannt - weitgehend bereits erstattet und bereits vom Investor bezahlt worden. Was die Kosten der Rechtsberatung angeht, enthält der Vertragsentwurf einen „Kostendeckel“. Dies ist üblich. Die Kostendeckelung befindet sich in sich in § 17 Abs. 3. Man könnte, um eine bessere Übersicht zu haben, die Regelung systematisch in § 17 Abs. 3 auch in § 13 integrieren, z. B. als § 13 Abs. 3. In der Sache macht das aber keinen Unterschied.

Dem schließen wir uns erneut an.

Ist es nicht für die wirtschaftlichen und finanziellen Interessen der Ortsgemeinde nachteilig, dass der Fall einer möglichen Normenkontrolle in diesem Vertrag nicht geregelt ist?

Wer trägt die Kosten eines Normenkontrollverfahrens?

Ist der Investor aus Ihrer Sicht verpflichtet, die Kosten eines Normenkontrollverfahrens für die Ortsgemeinde zu übernehmen?

Natürlich wäre es für die Ortsgemeinde vorteilhaft, wenn sich der Investor zur Tragung der Kosten eines möglichen Normenkontrollverfahrens verpflichten würde. Allerdings bleibt es auch insoweit dabei, dass er im Rahmen der Vertragsverhandlungen nicht bereit war, über den Netto-Betrag in § 17 Abs. 3 SBV hinaus Anwaltskosten der Ortsgemeinde zu tragen. Eine gesetzliche Verpflichtung des Investors die Kosten eines Normenkontrollverfahrens zu tragen, besteht grundsätzlich nicht. Ob bzw. in welchem Umfang dies in einem SBV geregelt werden kann, ist zudem jedenfalls in Einzelheiten umstritten. Wir sehen hier außerdem Bedenken mit Blick auf das Angemessenheitskriterium aus § 11 Abs. 2 BauGB, wenn die Höhe eventuell auf Seiten der Ortsgemeinde im Rahmen der anwaltlichen Begleitung des weiteren Planverfahrens nicht einmal ansatzweise erkennbar ist und sich der Investor insoweit (ohne Kappungsgrenze) zur Kostenerstattung verpflichten soll.

Wie ist das Insolvenzrisiko des Investors aus Ihrer Sicht abgesichert?

Wäre eine Insolvenz des Investors ein Grund für die Kündigung des Vertrags?

Wer trägt die bislang angefallenen Kosten im Falle der Insolvenz des Investors?

Ausdrücklich ist das Insolvenzrisiko des Investors nur durch die Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 100.000,00 € abgesichert. Für uns besteht in diesem Fall ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund, jedenfalls dann, wenn ein insolventer Vertragspartner wesentliche Vertragspflichten auch nach Abmahnung nicht erfüllt (vgl. § 14 SBV-E). Die bislang angefallenen Kosten trägt im Rahmen der Regelungen des SBV-E der Investor auch im Falle seiner Insolvenz. Die Ortsgemeinde haftet insbesondere nicht gegenüber den Vertragspartnern des Investors (Planungsbüro, Fachgutachter etc.).